Miguel Donsini (FOTO), Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Mar del Plata, habló de la situación de la construcción en Mar del Plata, del Código de Ordenamiento Territorial, de la situación del Colegio que preside y del mercado inmobiliario en general.
Cruza la puerta de su inmobiliaria, a las cinco de la tarde. Sabe que tiene pactada una nota con “el Retrato”, y que le siguen varias actividades después de eso. Además de las responsabilidades mencionadas, es socio gerente de la firma de Donsini y Cía. Bienes Raíces. Saluda cordialmente, se sienta en un sillón oscuro frente a un escritorio, y enumera en voz alta algunas cosas que tiene que hacer, mientras se prepara para las preguntas que no tardan en llegar.
– ¿Cómo está Mar del Plata en cuanto a la industria inmobiliaria y de la construcción?
– Para contestar esa pregunta, me voy a valer de una anécdota. Recuerdo que hace muchos años, en un viaje en avión, me encontré con Héctor Peralta Ramos, uno de los descendientes de los fundadores de esta ciudad. En esa oportunidad, él me dijo: “Mar del Plata tiene una peculiaridad muy especial. Es la última ciudad que entra en crisis y la primera que sale.” Y yo creo que en Mar del Plata, específicamente en el sector constructivo, tenemos una cantidad muy grande de edificios que se están haciendo. Hay una inversión muy grande. Y hay una proyección a futuro, de mucha gente que quiere empezar con emprendimientos para venderlos dentro de dos años. Eso significa que hay una esperanza y una fe muy grande en lo que puede llegar a ser el mercado inmobiliario a corto plazo.
– ¿La gente volvió a refugiarse en los ladrillos?
– Si, a partir del 2003, que fue cuando empezamos a salir de la crisis, fue cuando más sucedió eso. Yo he visto tres o cuatro crisis muy grandes dentro del país. Una de ellas fue la del 2001, que fue muy fuerte porque tocó los bancos, tocó el dinero. Fue el momento donde no había ni dólares ni pesos y ahí empezó a resurgir el sector. Esos han sido los momentos, a través de la historia, donde la mejor inversión fue el ladrillo. Y eso fue lo que pasó en los últimos 6 o 7 años. En el 2011, con los cambios que hubo en medidas económicas, comenzó la desaceleración del mercado inmobiliario. Pero tampoco es que se cortó. No es que está totalmente paralizado. Hoy le diría que estamos exactamente igual que casi todo. Bajó un poco la construcción, bajó la venta de autos, pero yo creo que hay una proyección muy fuerte en la gente. Por eso Mar del Plata no se ha parado, en lo que respecta a la construcción. Quizás se ha parado alrededor de un 50% en las ventas, pero se siguen haciendo.
– Hablando de las medidas que se deben tomar a través de la comuna, ¿se sienten acompañados? Le hablo específicamente del Código de Ordenamiento Territorial (COT).
– Creo que uno de los problemas es el Código de Ordenamiento Territorial. Fue una de las medidas que el actual gobierno municipal prometió que iba a hacer cuando entró. Algunas instituciones acercaron ideas a través de proyectos de trabajo y eso se demoró. Nosotros supimos que en esa demora, algún gobierno municipal da prioridades y da beneficios. En una época de recesión las daban. Pero por más que usted les dé, si hay una recesión y dicen acá se puede construir 50 pisos en vez de 6, nadie viene en ese momento. Cuando la situación empieza a andar bien, es cuando empiezan a haber proyectos. Que fue lo que pasó con la zona de Güemes, la zona de la Terminal, que fue la que tuvo conflicto. Ahí hubo una paralización, pero todo eso surge porque no se había ordenado el COT. Creo que lo que necesita la ciudad de Mar del Plata para los emprendimientos es velocidad y usted tenga reglas claras. Que se pueda decir: Acá se construye esto, acá se construye esto otro, y que cuando la gente venga, eso sea real. Que tengan la seguridad jurídica de que eso sea así. Que no tenga que ir a excepciones. Eso es muy importante. Que no vaya a las excepciones. Porque si va a las excepciones el trámite se demora. Y quizás en ese lapso se pierden los inversores.
– En algún momento se habló de la zona sur y que fue frenada por este famoso COT ¿Qué hay de cierto?
– Se flexibilizó, se está permitiendo. Tiene el 30%, o sea que está con casi nueve pisos en este momento. Pero el problema del sur, yo creo que pasa por otro lado. No es un tema de medidas para construir. Creo que le falta desarrollo. Es decir, por ejemplo en Estados Unidos, en las zonas turísticas usted tiene el Down Town y el sector Beach. Así tiene que ser Mar del Plata. Tiene que tener un sector de ciudad y un sector, que es el sur, con las mejores playas. Las de mejor calidad, playa, estacionamiento. Pero para poder volver a traer la gente, tiene que ofrecer entretenimiento, centros comerciales y calidad en la construcción. El turista tiene que ir al centro de Mar del Plata al cine, al teatro, a la noche, pero en el sur tiene que tener bases. Tiene que tener centros comerciales. El primer error que se comete, y para mí fue una aberración, fue no haber permitido la creación del shopping de Cencosud, en la cantera de Aldosivi. Esas cosas se siguen restringiendo. Y esa sería la base para el sur.
– Exactamente qué cosas serían las ideales.
– Buenas construcciones, nivel alto de categoría, buenos amenities, seguridad. Cosas para que la gente se quede. Lo único bueno hoy en día es el bosque Peralta Ramos, con las dificultades que tiene, Rumencó, y los barrios cerrados, que vienen creciendo últimamente. Para que todo esto suceda hay que cambiar la mentalidad del político. Empezar a cambiar. Porque esto no viene de ahora.
– Otra cosa que nosotros estamos trabajando en cuánto al COT es decirles “Si señores, mayor cantidad de premios, mayor cantidad de superficie de terrenos”. Es decir ¿Cuánto podés construir: Siete pisos en un terreno? Bueno, si me das dos terrenos, podés construir nueve. Me das media manzana, construís más alto. Siempre protegiendo los conos de sombra.
– ¿Creció el mercado inmobiliario con el Plan Procrear?
– Con el Plan Procrear buscan mucho por el sur. Porque con la plata que tienen, los valores siguen siendo bajos en este sector. Y dentro de todo es una zona diferenciada. Está viniendo mucha gente joven.
Uno de los Colegio mas Importantes de la Provincia
– ¿Cómo está hoy el colegio que preside?
– Bueno, yo creo que ha sido un colegio que desde lo institucional ha crecido enormemente. Hace 52 años que estamos con la Colegiación Obligatoria; arrancamos con una presentación en el Registro Único de Comercio con dos testigos para sacar una matrícula, y a partir del año 2000 tenemos una carrera universitaria de Pre Grado, con una proyección presentada para que sea una carrera de Grado. Como departamento judicial yo creo que estamos muy bien. Es uno de los colegios más importantes de la provincia de Buenos Aires, con uno de los más grandes crecimientos. Tenemos una sede con 4.800 metros. Lo hemos hecho sin aumentar la cuota, excepto los aumentos que marca la provincia. Y lo que hacemos es volcarlo al servicio del colegiado, pero fundamentalmente, al servicio de la comunidad.
– ¿Cómo está el mercado del alquiler?
– Bien. Para el propietario hoy es uno de los momentos históricos en que menos gana. Pero, sigue siendo una inversión segura, con bajos niveles de morosidad. Los valores se siguen manteniendo lógicos. Hoy está normal, se le está regulando un 25, 39% de aumento en el año. Y se ha volcado una gran cantidad de unidades al mercado de locaciones, que se viene manteniendo bien, por otra parte. No es como en otras épocas que usted llegaba y no encontraba nada. Todas las oficinas tienen unidades para ofertar.
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