¿Qué sucede con quienes ya pagaron una reserva en dólares y no pueden completar el saldo por el “corralito” cambiario?


31/05/2012 A muchos argentinos la restricción a la compra de divisas los tomó “a mitad de camino”. Es decir, habiendo ya asumido un compromiso en esa moneda y pagado la seña. ¿Qué sucede en estos casos? Expertos explican si es posible para el comprador “frustrado” recuperar el dinero abonado
Por Sebastian Albornos

A esta altura de las circunstancias, parecería ser que fue hace mucho tiempo, pero no es así.

Hace “apenas” seis meses los argentinos podían comprar dólares libremente. Y hasta se beneficiaban del retraso que había tenido la divisa frente a la inflación y a las subas salariales.

Eran esas “viejas épocas” de dólar barato. En ese momento, la mayoría de los analistas remarcaban el hecho de que mantenerlo anclado -junto con las tarifas- constituía de por sí un gran riesgo.

Luego, tras las elecciones, el grifo comenzó a cerrarse. Primero para las empresas, luego para los particulares.

Así, reglamentación tras reglamentación, se fue llegando a la situación actual, que muestra a la gran mayoría de personas que se ven imposibilitadas de adquirir dólares, pese a tener los ingresos suficientes y en regla como para poder hacerlo.

Y este cambio repentino en las reglas de juego ha dejado a muchos particulares mal parados.

En particular, a aquellos que tomaron un compromiso en dólares hace un par de meses, pagaron una seña en esa moneda y ahora se encuentran con que no pueden hacerse del saldo restante para cancelar el bien.

Ya sea para la compra de un terreno, de una propiedad u otro tipo de obligación contraída con un tercero en divisa estadounidense.

Ante este escenario, iProfesional.com consultó a expertos para saber en qué situación se encuentran legalmente y cuál es el panorama que se les presenta a futuro.

Pago de la seña en dólares
Con el pago de un anticipo lo que hace el particular es plasmar el interés que tiene por adquirir un bien y tratar de asegurar su futura adquisición.

En principio, permite el arrepentimiento de cualquiera de las partes.

  • Si el arrepentido es el vendedor, éste deberá restituir el doble del monto percibido.
  • Si, en cambio, el eventual comprador es el que no entrega el resto del dinero, pierde lo que entregó.

Una costumbre muy usada en la compraventa de inmuebles es colocar una cláusula con la leyenda “el comprador entrega la suma como seña y a cuenta del precio”.

“Si dicha suma de dinero fue entregada bajo ese concepto, aquél que desea adquirir el bien perdería lo dado y no estaría en condiciones de solicitar su restitución al vendedor”, explica Malcom Leckie, abogado del estudio Grispo.

No obstante, el especialista destaca que hay circunstancias en las que la correlatividad se rompe por causas imprevisibles.

Una de ellas puede ser la imposibilidad de hacerse de dólares, o el excesivo encarecimiento de esta divisa, producto de cambios no previstos en las condiciones de mercado.

Si el eventual comprador tiene los pesos para cancelar el saldo, pero no logra convertirlos a divisas estadounidense -porque el banco no se las vende- puede proponerle al vendedor abonarle lo que falta en moneda local.

Actualmente, al no haber una ley o reglamentación superior, las deudas contraídas en dólares deben ser canceladas en dólares.

De modo tal que el vendedor, el dueño del bien, tiene libertad para aceptar o rechazar el ofrecimiento del pago del saldo en pesos.

En el caso de que éste sólo quiera billetes verdes y argumente que no está dispuesto a restituir la seña al eventual comprador, éste debería reclamar ante la Justicia la devolución del dinero por él aportado, sustentando su reclamo en la imprevisibilidad del hecho que generó el incumplimiento (es decir, por la imposibilidad de hacerse de aquellas divisas en las que pactó su compromiso).

En este caso, el reclamo podría hacerlo contra el Estado argumentando que -al no existir una normativa de carácter general- sufrió el perjuicio de no haber podido concretar la operación.

Si dice dólares, hay que pagar con dólares
Así las cosas, el actual escenario cambiario da lugar a una serie de controversias.

En particular, las derivadas de aquellos que quedaron “a mitad de camino” y que, habiendo abonado una parte, no logran hacerse del resto.

En este sentido, el titular del Colegio de Escribanos porteño, Carlos D’Alessio, recuerda que “hay particulares que tienen compromisos tomados y préstamos otorgados en moneda extranjera”.

“Si el boleto de compraventa es en dólares, debe cumplirse en dólares. La legislación de fondo no ha cambiado en absoluto”, remarca el notario.

Además, D’Alessio no descarta que “la persona pueda iniciar una acción judicial para que se le vendan esos billetes, según los pesos que pueda acreditar por sus ingresos”, en el marco de una transacción inmobiliaria ya acordada.

“Antes de firmar un boleto en moneda extranjera el comprador debe pensarlo bien, porque puede encontrarse con tener que enfrentar un compromiso firmado y con la imposibilidad de conseguir físicamente la moneda”, recomienda.

En este sentido, el abogado especialista Fabian Bergenfeld comenta que la situación más típica “se da cuando una persona pide una hipoteca por saldo de precio, en el boleto de compraventa que firma surge que tiene los dólares necesarios para cancelarla y, cuando le dan el crédito hipotecario, en pesos, no puede adquirirlos”.

Esto significa que el afectado “puede quedar en la calle, porque se ve imposibilitado para cancelar el préstamo y la seña que entregó puede quedar en manos del vendedor”, enfatiza.

En este aspecto, el abogado indica que “se genera una controversia entre las partes, porque anticipadamente el deudor dijo que contaba con los dólares. Esto funciona así en la práctica”.

“También puede haber conflictos legales entre particulares. Esto lo está generando el Estado, con las actuales medidas”, señala.

“La Justicia se va a hacer eco de los amparos”, remarca Bergenfeld.

“Quien se considere damnificado por esta medida, dispuesta por el Estado -ya sea por haber perdido la suma dineraria entregada en concepto de seña o por la pérdida de una operación inmobiliaria- se encontraría legitimado para accionar contra la Nación por los daños y perjuicios ocasionados”, indica Leckie, del Estudio Grispo.

Para ello, el reclamante deberá probar:

a) La existencia del contrato de compraventa y la entrega efectiva del dinero.

b) Que no le fue restituida la seña, o en su caso, que la operación inmobiliaria fracasó por causa de la imposibilidad de obtener la divisa extranjera.

c) El efectivo daño sufrido (ya sea por el daño emergente o el lucro cesante) y que el mismo se debió a la disposición estatal.

Qué hacer ante la imposibilidad de comprar
En cuanto a las alternativas procesales que tienen los afectados, el profesor Luis Dates puntualiza que los ahorristas pueden:

1) Impugnar las normas de la AFIP sin que ésta haya denegado aún una operación a través de una pretensión declarativa de inconstitucionalidad.

2) Plantear en sede administrativa un “reclamo impropio” para que se deroguen los actos administrativos de alcance general. Si es denegado, quedará abierta la posibilidad de acceder a la Justicia.

3) Interponer un amparo, argumentando que el fisco habría afectado derechos constitucionales de manera manifiestamente ilegítima, siempre que se hubiese denegado la autorización para adquirir las divisas.

4) Tomar la vía administrativa, con el consecuente agotamiento que implica tener que interponer recursos y esperar un resultado desfavorable para luego acudir a las instancias judiciales.

Tal como diera cuenta iProfesional.com, Laura Calogero, del Colegio de Abogados de la Capital Federal, explica que “no es ilegal que el Gobierno quiera controlar el mercado”, y advierte que “no es que la gente no pueda ahorrar, sino que no puede elegir esta forma de ahorro”.

No obstante, remarca que se puede pedir la ilegalidad de la medida cuando, por ejemplo, una persona pactó una operación en dólares y luego no puede hacerse de ellos para complementar la transacción.

Es decir, quien quiere hacerse de los billetes verdes señó una casa y, luego, no puede cancelar la deuda en esa moneda.

“Ahí sí podría pedir un amparo para comprar el dinero necesario para afrontar sus obligaciones”, expresa Calogero.

Otras alternativas
“Las cláusulas de pago en dólares son válidas de acuerdo al artículo 619 del Código Civil”, afirma a iProfesional.com Maria Agustina Vítolo, del estudio homónimo.

“Si la obligación del deudor fuese la de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento”, reza la normativa.

¿Y qué sucede si la divisa elegida resulta difícil de conseguir?

Gabriel Martínez Niell, abogado del estudio Grispo & Asociados, indica que según el artículo 1198 del Código Civil, “la buena fe en los contratos debe ser observada a lo largo de la duración del mismo, de conformidad con lo que las partes contratantes pactaron”.

En tanto, Vítolo destaca que uno de los grandes problemas es la falta de normas escritas (del Banco Central, de la AFIP o de otro organismo oficial) para que el particular sepa cómo debe moverse para poder actuar en el mercado.

“Eso causa desconfianza y afecta negativamente a la actividad comercial “, señala Vítolo.

Niell indica que “para facilitar la continuidad del contrato las partes pueden acordar el reajuste de las condiciones de cumplimiento cuando, a criterio de los contratantes, acontezcan circunstancias cuya gravedad e imprevisibilidad tornen indispensable la adopción de nuevos recaudos tendientes a restablecer el equilibrio”.

“El desafío consiste en procurar la conservación del contrato ante circunstancias que influyen notoriamente en su normal desarrollo”, concluye Niell.

 

Fuente: iprofesional.com

Estiman para julio inicio de obras en la vieja Terminal


vieja terminal mdp

Estiman para julio inicio de obras en la vieja Terminal

Hace casi 30 meses que el histórico edificio emplazado en Alberti y Sarmiento cerró sus puertas. Desde entonces se inició un proceso de licitación que se prolongó en el tiempo.

 

Desde la Secretaría de Planeamiento Urbano proyectan que las obras para la construcción del Complejo Cultural Terminal Sur comiencen en julio.

 

Todavía resta que la Comisión Evaluadora se expida sobre la documentación de la empresa Emprendimientos Terminal S.A., para que luego sea elevada para su aprobación en el Concejo Deliberante.

 

El titular de la dependencia municipal, arquitecto José Luis Castorina, reseñó que en el proyecto se ha modificado la propuesta cultural, con un aumento de superficie. Prevé la puesta en valor de lo que era la Estación Vieja y un sector de cines.

 

En una zona intermedia entre el Centro Cultural y los cines contempla la realización de una plaza de uso público. Propone también un sector comercial y 2 niveles de cocheras en el subsuelo, con capacidad para 340 vehículos.

 

 

El funcionario consideró que en 30 días se estarían firmando los contratos y una vez cristalizado ese paso comenzarán a correr los tiempos de obra que, en total, abararían tres años con etapas de culminación preliminares.

 

El monto de inversión proyecyado asciende a 23 millones de pesos

 

Fuente: puntonoticias.com

Creditos Hipotecarios Dólares para inmuebles: no aplican nueva exigencia a los trámites ya iniciados


30 de Mayo del 2012 Fuente: http://www.eldia.com.ar

Aquellas compras de dólares con pesos provenientes de créditos hipotecarios cuya tramitación ya haya sido iniciada serán autorizadas en forma directa, según se aclaró ayer en fuentes del sector bancario.

El Banco Central, como se sabe, anunció que a partir del lunes 4 de junio la Afip también se encargará de validar, o rechazar, la compra de moneda extranjera para la adquisición de inmuebles. Por ahora, esas operaciones -cuando los pesos provenían de créditos hipotecarios- estaban exceptuadas del filtro que ejerce la Afip.

Las compras que estaban ya en marcha se podrán completar de acuerdo a las reglas que estuvieron vigentes hasta ahora. Las nuevas, sin embargo, quedarán sujetas al permiso de la Afip.

Esta medida, que refuerza aún más los controles del Gobierno sobre el mercado cambiario doméstico, implica que los potenciales compradores de propiedades también necesitarán el visto bueno de la entidad que preside Ricardo Echegaray para adquirir dólares y destinarlos a una operación inmobiliaria.

 

http://www.sanzyordoqui.com.ar/notas/317/

 

Restricciones al dólar afecta a sector que pretende acceder a su primera vivienda


 

deptos mdp

Restricciones al dólar afecta a sector que pretende acceder a su primera vivienda

 

El presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Angel Donsini, brindó precisiones sobre los alcances que las restricciones al dólar está teniendo en el mercado inmobiliario.

 

En tal sentido, se observa con preocupación que a partir del lunes, la AFIP será la encargada de autorizar la compra de dólares con los pesos originados en los créditos hipotecarios.

 

En la provincia de Buenos Aires, la tendencia se hizo evidente durante abril, cuando las escrituras cayeron un 20%.

 

Así, según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en el acumulado del primer cuatrimestre se produjo un estancamiento del mercado al disminuir el 0,8%.

 

Entre enero y abril del 2011 se realizaron 30.209 escrituraciones en la provincia, mientras que en el mismo período de este año se concretaron 29.949.

 

Donsini sostuvo que las últimas resoluciones que condicionan el acceso a la moneda estadounidense “está afectando de forma negativa al sector menos pudiente y que intenta acceder a su primera vivienda“.

 

 

El martillero marplatense objetó las declaraciones del senador Aníbal Fernández en alusión a la porción de la población que ahorra en dolares y planteó que “son muchos más que el 11 por ciento de los habitantes que ahorran en dólares, porque en Argentina hemos tenido cuasimoneda y la gente se acostumbró a guardar sus ingresos en esa moneda”.

 

Más adelante, reconoció que “sería excelente que tuviéramos pesificado todo el pais y que nuestro dinero sirviera, pero también sería conveniente que cuando se sale al exterior pueda ir con pesos argentinos y se los cambiaran, pero en la actualidad ni los paises limítrofes aceptan nuestra moneda“.

 

Fuente: puntonoticias.com

Muchos edificios no tienen el certificado de final de obra


Las mayores irregularidades fueron detectadas en las nuevas construcciones. Genera preocupación la falta de seguridad en los edificios que se encuentran en mal estado.

Este edificio ubicado en la zona del centro se encuentra en mal estado y ya sufrió el desprendimiento de la fachada.

La defensora del pueblo adjunta de Mar del Plata, Mónica Felices, denunció ayer que muchos edificios no tienen el certificado de final de obra que otorga la Municipalidad. Además advirtió sobre el peligro de que se produzcan nuevos desprendimientos, como ya ocurrió en la fachada de un edificio de la zona del centro, y reclamó más controles para garantizar la seguridad pública.

Las mayores irregularidades fueron detectadas en las nuevas construcciones, sobre todo en la zona céntrica. Pero el problema también alcanzaría a los barrios que tienen edificios antiguos, donde existiría un riesgo potencial de desprendimiento de frentes.

La preocupación de Felices surgió tras un caso puntual: el desprendimiento de la fachada de un edificio ubicado en Catamarca y Diagonal Pueyrredon -corazón del centro marplatense- que se encuentra en mal estado y no tiene todos los papeles en regla. El tema llegó a la Corte Suprema de Justicia: según un fallo del máximo tribunal, la empresa que construyó el edificio debe obtener el certificado final de obra. Y la administración ya fue notificada para arreglar la fachada. “El edificio está teniendo desprendimientos, es un peligro. El problema es que la empresa y la administración se pasan la pelota y ninguno termina de hacer lo que la propia Corte ordenó”, dijo Felices. En ese sentido recordó que el expediente de la obra “comenzó mal” en la Municipalidad. “La aprobación de planos fue mal hecha porque no coincidían los planos con el edificio. El inicio de la obra fue muy irregular y hoy no se cumple con la ordenanza de fachada. La empresa debe presentar el final de obra y terminar con algunos trabajos para evitar los desprendimientos”, sostuvo.

La falta de seguridad en los edificios volvió a recobrar protagonismo la semana pasada, cuando un trabajador de la construcción sufrió heridas al caerle un pedazo de un muro de ladrillos, aparentemente producto de una vibración provocada por un micro que pasó por la zona de la obra, en Talcahuano y Solís. El obrero, que fue rescatado por los bomberos y atendido rápidamente por los médicos, sufrió un golpe fuerte pero no perdió el conocimiento. “Estamos preocupados -admitió Felices-. Este es un tema que debe ser prioritario en una ciudad que quiere crecer de una manera organizada”. Y remarcó la necesidad de aumentar los controles para garantizar la seguridad de la gente, ya sea del que habita una propiedad con problemas edilicios como para el transeúnte que puede sufrir un accidente por el derrumbe de mampostería. “Hay una falla de la Municipalidad respecto a los controles, ya que permite que haya edificios construidos sin final de obra y eso lo debemos modificar porque está en juego la seguridad de los vecinos”, señaló. Al respecto agregó: “Cuando el Estado controla bien, no llegamos a estas circunstancias. Quizás a la comuna le falte personal, pero hay que distribuir mejor a los empleados municipales y ubicarlos en lugares donde el control del Estado no tiene que fallar”.

De esta manera, a través de la verificación del estado de conservación de las fachadas de edificios se busca poner fin al eventual riesgo que implica la presencia de balcones, barandas, soportes, marquesinas, revestimientos y otros cuerpos salientes que por el paso del tiempo o deficiencias constructivas puedan sufrir un desprendimiento total o parcial.

En los últimos años se han registrado en la ciudad repetidas situaciones de caídas de trozos de mampostería, pizarras y otros elementos en veredas y calles, lo cual significa un riesgo contra la integridad física de peatones y vehículos.

Frente a este panorama, Felices pidió que los expedientes sean revisados para regularizar la situación. “Esto se tendría que haber hecho de entrada porque hemos encontrado muchas irregularidades, como por ejemplo edificios que se estaban construyendo sin tener los planos aprobados. O edificios con más pisos de los que corresponden por zona. Todo este tipo de excesos no tienen que suceder”, subrayó. Y enseguida añadió: “Desde Obras Privadas se están revisando muchos expedientes, pero no podemos determinar la cantidad”.

Según la Defensora del Pueblo, mucha gente que compra un departamento desconoce que el edificio carece del certificado de final de obra. “A veces se enteran cuando piden un crédito”, comentó.

Mantenimiento de balcones

Las organizaciones de consorcistas coinciden: el mantenimiento de frentes y balcones es clave para la seguridad pública, pero el cumplimiento de la norma es costoso. Tanto que obliga a aumentar las expensas o cobrar cuotas extraordinarias.

Se sabe que un balcón no se derrumba porque sí. Antes, ofrece señales como manchas de humedad y rajaduras.

Se destaca la infiltración del agua como principal causa. Esto puede ocurrir por diferentes motivos: incorrecta evacuación del agua por obstrucción de pluviales o por escasa pendiente; que el piso se encuentre con baldosas sueltas o que la aislación hidrófuga esté deteriorada; o que las barandas de hierro estén oxidadas; o que las juntas hayan envejecido.

Las manchas oscuras y verdín en los bordes de los balcones y las partes bajas del antepecho provocan inevitablemente desprendimiento de revoque. Una de las causas es que el desagüe no funcione correctamente y por consiguiente, el agua se estanque. Y así, gota a gota, la erosión comienza su eficiente trabajo de hormiga.

Se recomienda estar muy atento a la presencia de rajaduras, grietas y fisuras paralelas o perpendiculares a la línea de la calle. También a las fracturas o desprendimientos del hormigón, de los revoques o de la mampostería. La fijación de las barandas al piso es otro ítem a considerar, especialmente cuando son metálicas.

Es fundamental no sobrecargar el balcón. Uno de los importantes motivos de colapso es la corrosión de armaduras internas que suele ocurrir por las filtraciones de agua que oxidan los perfiles de hierro, debido a una mala impermeabilización. Según los especialistas, “la corrosión paulatina de las armaduras provoca la pérdida de su función estructural y produce una leve inclinación del balcón”.

 

fuente: diario la capital

Unos 75 mil turistas eligieron Mar del Plata


 

turistas pegan la vuelta

Unos 75 mil turistas eligieron Mar del Plata

Miles de turistas colmaron distintas rutas del territorio nacional luego de pasar unas minivaciones en diferentes ciudades del país, en el regreso de un fin de semana largo por el feriado que conmemora la conformación del primer gobierno patrio.

En la provincia de Buenos Aires, además de las ciudades balnearias de la costa atlántica, sitios que habitualmente eligen los turistas durante los fin de semana largo, se observó un buen nivel de ocupación para la región serrana y también para las zonas de ríos y lagunas.

Otros lugares elegidos fueron las provincias de Córdoba, Salta, Mendoza, la zona del Litoral y las Cataratas del Iguazú.

En la ciudad de Mar del Plata, unos 75 mil turistas cubrieron en promedio el 65 por ciento de la capacidad hotelera local.

Al respecto, la vice presidente del Ente Municipal de Turismo (Emtur), Valeria Méndez, explicó: “Llegaron unas 75.000 personas, en un fin de semana largo del mes de mayo y con clima que no acompaña del todo, por lo que el balance es bueno”.

La funcionaria local comentó: “Durante un fin de semana normal tenemos un promedio de 30.000 visitantes estables, haberlo más que duplicado es muy bueno”.

“Siempre suman los fines de semana largos, aunque sea en este mes en el que el clima no acompaña del todo, pero bueno, estamos en otoño”, agregó.

Fuente: puntonoticias.com

Restricciones al dólar hacen caer las operaciones inmobiliarias


depto en venta

Restricciones al dólar hacen caer las operaciones inmobiliarias

La venta de propiedades en la Provincia cayó un 20% en abril. Es en comparación con igual mes del año pasado, según estadísticas del Colegio de Escribanos bonaerense.

 

Aseguran que las trabas impuestas para la compra de divisas extranjeras “repercute en el mercado inmobiliario, que está totalmente dolarizado”.

 

Mientras tanto, en inmobiliarias de Mar del Plata ya se observan los valores de las propiedades en dólares y en pesos.

 

En el cuarto mes del año, se realizaron 8.592 operaciones inmobiliarias en la Provincia contra las 10.372 registradas en igual período del 2011, según las estadísticas provistas por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires.

 

De esta manera, en el primer cuatrimestre, la cantidad de escrituras acumuló una caída del 0,8 por ciento en comparación con igual período de 2011.

 

Según el informe, entre enero y abril del 2011 se realizaron 30.209 escrituraciones, mientras que en el mismo período de este año se concretaron 29.949.

 

Al respecto, el titular del Colegio de Escribanos de la Provincia, Carlos Agustín Sáenz, explicó que “la baja registrada tiene relación con la dificultad -que es de conocimiento público y se ha acentuado en las últimas semanas- para la adquisición de dólares”.

 

Agregó que las trabas impuestas por la AFIP para la compra de divisas extranjeras “repercute en el mercado inmobiliario, que está totalmente dolarizado“.

 

Fuente: puntonoticias.com

INCERTIDUMBRE EN EL MERCADO INMOBILIARIO Por los controles al dólar, cae más la venta de propiedades


En abril, último mes que contabilizan los escribanos, la cantidad de escrituras se redujo un 25% respecto al 2011. La cantidad de operaciones comenzó a retrotraerse desde noviembre pasado, cuando se implementó el cepo cambiario.

 

Fuertemente afectadas por la restricción a la compra de dólares, las operaciones inmobiliarias siguen en picada: en abril, se desplomaron un 25%, según las transacciones que contabilizan todos los meses las escribanías. Esta sería la quinta baja consecutiva del mercado y la más importante que, con cierto retraso, reflejan las estadísticas.

El termómetro en las inmobiliarias ya venía marcando desde fines del 2011 un descenso en la cantidad de operaciones debido, esencialmente, a las dudas que sienten compradores y vendedores respecto de la evolución del precio de las propiedades . Es un factor que se potenció fuertemente por las restricciones puestas al mercado cambiario desde noviembre pasado.

Las estadísticas del Colegio de Escribanos de la Capital Federal reflejaron una caída del 11% en la cantidad de operaciones durante el primer trimestre del año . Y la tendencia se agudizó en abril , según los primeros datos que trascendieron.

La situación con las propiedades empezó a complicarse cuando el Gobierno dispuso un cepo a la compra de dólares , a principios de noviembre del año pasado. A partir de ese momento, quien quisiera comprar divisas, debía tener la aprobación previa de la AFIP. En una primera etapa los controles fueron algo laxos, se endurecieron en el verano, y en marzo hubo algún relajamiento, permitiendo comprar más dólares que los meses anteriores. El cepo se cerró nuevamente en abril y mayo.

Ese ritmo de los controles cambiarios se espejó en la cantidad de escrituras firmadas . Así, en octubre pasado la cantidad de operaciones aumentó un 6,7%. En noviembre, primer mes de controles, se sintió el impacto, y la cantidad de escrituras creció sólo un 1,3%. En diciembre, el tema ya golpeó fuerte, con una caída del 10%, seguida por otra del 14,1% en enero y del 18,1% en febrero. En marzo, cuando se aflojó la posibilidad de acceder a las divisas, la caída fue menor; 4,8%. Pero con el endurecimiento nuevamente del cerco, en abril se produjo la abrupta baja que registran ahora los escribanos, que llega al 25%.

Es que además, con la ampliación de la brecha entre el dólar paralelo y el oficial, el panorama inmobiliario se complicó más.

La retracción se instaló en los compradores, quienes desaparecieron ante la incertidumbre de si están comprando demasiado caro : ¿con el dólar en alza en el mercado paralelo, el valor del metro cuadrado no debería bajar?, se preguntan.

“Esto es así desde noviembre, pero mayo se transformó en el peor mes en lo que va del año ” sostuvo un empresario del sector que comercializa inmuebles en Capital Federal. Y agregó: “hay muchos vendedores que ante la imposibilidad de obtener dólares por la operación optan por sacar el inmueble del mercado, y así la baja en la oferta supera el 20% en comparación con abril”, contó.

Los empresarios cuentan que “hay gente que se muestra interesada en adquirir propiedades, pero la operación se frena por las trabas para acceder a los dólares.

Y ahora el que sí tiene las divisas no las quiere largar por la simple razón de que el dólar sigue aumentando y no hay parámetro de cuánto va a valer en el futuro inmediato”, expresaron en otra inmobiliaria del Gran Buenos Aires.

Según la Cámara Inmobiliaria, hay otros factores que están obstaculizando la actividad. Además del menor acceso a la compra de divisas, ven una desaceleración de la economía en general , de todo el aparato productivo. Incluida la Construcción, que en el primer trimestre del año tuvo un 30% menos de permisos.

 

Fuente: ieco.clarin.com.ar

 

Los controles al dólar y el valor del “blue” paralizan al mercado inmobiliario


28/05/2012 En mayo quedó a la vista, indisimuladamente, el efecto de las restricciones cambiarias en el “mundo del ladrillo”. Reducción de operaciones, expectativas negativas hacia el futuro y gran incertidumbre sobre el actual nivel de precios. ¿Qué puede esperarse? El análisis de Reporte Inmobiliario
Por Reporte Inmobiliario

Mucho se dice en estos últimos días sobre la actividad inmobiliaria y cómo ésta fue afectada por las restricciones a la compra de dólares que rigen desde octubre del año pasado.

Sin embargo, la situación actual era absolutamente previsible ni bien las medidas fueron aplicadas, aunque -en su momento- los efectos que provocarían en el mercado y que hoy se manifiestan con toda crudeza fueran ignorados o disimulados por muchos referentes del real estate local, ya sea por interés o ingenuo optimismo.

Hoy, a unos seis meses del desdoblamiento del mercado cambiario, las consecuencias no pueden ser ya pasadas por alto, las cifras de caída en la cantidad de operaciones son contundentes y la realidad no admite ser soslayada por más tiempo: el mercado cambió rotundamente a partir de la regulación del mercado de cambios.

Nos preguntábamos en nuestro editorial del último día de octubre del año pasado cual sería el tipo de cambio para el mercado inmobiliario, ya que dábamos por descontado que las medidas tomadas el día anterior conducirían al desdoblamiento que hoy se vive en toda su intensidad. Esa incógnita ha quedado absolutamente develada: el “blue” (antes negro) es el valor de referencia para el mercado.

Frente a una extrema escasez para hacerse de dólares y a una cotización en ascenso, resulta lógico que los inversores que dinamizaron el mercado los últimos 10 años hoy tengan dudas y estén “esperando hasta que aclare”.

Tal vez una frase que resume la forma de pensar de quien movilizó el mercado estos años sea: “Si compro un inmueble, ¿podré reponer los dólares cuando lo venda?”.

Así las cosas, frente al actual nivel de precios, los inversores advierten que no es el momento de entrar para especular motivados por un alza de su valor futuro en el corto y mediano plazo, a menos que se obtenga una rebaja sustancial del orden del 30% promedio en el valor, si se tienen los dólares billete.

Comienza así a desarmarse el mercado netamente inversor. Las ventas que caen en mayor proporción son, precisamente, las que sumaron el mayor número en los últimos años: hoy los inversores le han soltado la mano al ladrillo, se refugian y cuidan sus dólares.

En la otra punta del mercado, a pesar de la caída en la demanda, los propietarios no se muestran dispuestos a bajar los precios, por lo menos por ahora.

Ante la caída de compradores buscando inmuebles, algunos comercializadores han optado en estos días por sugerir a sus clientes que acomoden los precios. Las respuestas más escuchadas fueron: “Mejor lo saco de la venta” o “¿y si lo pongo en alquiler?”.

Este distanciamiento entre oferta y demanda del mercado se acusa de manera inobjetable en las cantidades. Del Registro de la Propiedad Inmueble se desprende que, durante abril, las escrituras cayeron 22% con respecto al mismo mes del 2011.

De todas formas, debido al “delay” que posee una operación inmobiliaria (búsqueda, reserva, boleto, escritura, proceso de conteo estadístico y publicación), estimamos que la baja será aún más marcada durante los próximos meses, lo que se ve reafirmado por otra parte por la encuesta realizada a usuarios de Reporte Inmobiliario.

Frente a esta situación la pregunta clave es: ¿Qué va a ocurrir con los precios de las propiedades?

La lógica indicaría que los valores deberían reducirse, aunque no puede esperarse que esto se dé en forma inmediata, sino gradual. Tampoco es válido aventurar una magnitud.

Sin embargo, también se debe tener en cuenta que gran parte de la tenedores de segundas o terceras viviendas hoy no tiene grandes necesidades, ya que han comprado con excedentes sin endeudamiento lo que explica su reticencia a admitir la reducción del valor del inmueble y su consecuente retiro de la oferta de venta o recambio a oferta en alquiler del inmueble.

Debido a una naturaleza más especulativa de los inversores de ciertos emprendimientos a estrenar que ofertan en reventa las unidades adquiridas y/o en función de la necesidad de realización de unidades por parte del desarrollador, según sufra distorsiones en su apalancamiento, será donde la dinámica de ajuste de precios podrá observarse con mayor velocidad.

Hoy la cotización en dólares de un inmueble es referencial, habida cuenta que el valor de la moneda utilizada como unidad de cuenta es incierto.

Estamos ante un gran problema. Los inmuebles se apreciaron casi un 36% en pesos los últimos 30 días.

En otras palabras, quien tenía los pesos para la compra de una propiedad hace un mes y hoy quiere comprar los dólares y no puede acceder al mercado oficial debe conseguir 36% más de pesos para comprar igual cantidad de moneda verde ($441.000 hace 30 días, más de $600.000 hoy…), complicándose así incluso operaciones ya pre concertadas.

Dentro de este contexto, los únicos que contarían con una suerte de seguro por tipo de cambio son quienes tomen un crédito hipotecario ya que el banco tiene la obligación de aportarle los dólares al comprador al cambio oficial. Pero, como es sabido, quienes acceden a un préstamo de este tipo son -desde hace años- una extrema minoría que añaden tan sólo un 5/6% al total de operaciones que se concretaban hasta ahora.

Por otra parte, los que corren también con la ventaja de compra de dólares oficiales son aquellas personas físicas o jurídicas que ocupan la franja de mayores ingresos.

Paradójicamente, los más ricos son precisamente los que hoy pueden comprar los dólares más baratos.

Las tasaciones continuarán referenciándose en la moneda de Estados Unidos, pero la pesificación al momento del cierre resultará un paso inexorable.

A menos que el comprador cuente con la totalidad de los billetes verdes, se deberá acordar un valor consensuado entre las partes en pesos para el momento de la escritura, atado a la proyección de la cotización del dólar paralelo. Este mecanismo no es nuevo y ya fue habitual su utilización en el mercado en otros momentos de ebullición del billete estadounidense.

Seguramente aparecerán algunas oportunidades pero no podrá esperarse, en principio, que el mercado se convierta en un escenario general con precios de remate y sale off, a menos que la economía entre en recesión y se mantenga así por un tiempo prolongado.

Persistirán en el mercado, como siempre, los compradores de uso y recambio. Hacia ellos deberán dirigirse -en mayor medida- los esfuerzos tanto de constructores como de comercializadores.

La caída en la cantidad de inicio de obras resulta inexorable. Más allá de que se trate de llevar el modelo a moneda pesos, la inflación en los costos de construcción, los cuales venían creciendo a un ritmo ya muy fuerte estos últimos años, complican también esta operatoria.

Los desarrollistas hoy tienen muchas dudas y el comprador que reinó en este ciclo esperará a ver cómo sigue la situación. Un inversor nos preguntaba resumiendo una inquietud generalizada: “Si yo compro en pozo y pago en pesos, ¿voy a tener compradores que me den los dólares en 12 meses?”.

Los comercializadores no podrán repetir las fórmulas utilizadas durante los últimos años y el slogan sobre la constante revalorización de las propiedades en dólares pierde fuerza frente a la actual situación de regulación, control y desdoblamiento del tipo del cambio.

No obstante, las obras ya comenzadas o en proceso de inicio no irían para atrás, aunque algunas demandarán negociaciones con los compradores de haberse pactado cuotas en dólares.

Los desarrollistas locales han dado muestra de contar con la flexibilidad para adaptar el producto pensado con otra coyuntura a la actual, pero la inercia que tiene el negocio inmobiliario va a hacer que veamos muchas menos obras en los años 2013-2014.

Las operaciones deberán atenderse una a una con precisión de cirujano, demando mayor esfuerzo, tiempo y capacidad.

Aquellos comercializadores que adviertan esta situación y se muestren flexibles al cambio serán los que podrán sortear con mayor éxito este momento de crisis.

Son tiempos para apelar más que nunca al ingenio y a la aplicación de las nuevas herramientas tecnológicas para la comercialización y la detección de oportunidades, así como también sacar a relucir las mejores dotes del arte de la negociación basada en la sensatez y en el espíritu de ganar-ganar, del cual tanto vendedor como comprador deberán imbuirse si quieren concretar una operación inmobiliaria.

La situación del mercado inmobiliario ha cambiado en forma rotunda. Las señales que se advierten con respecto a la tendencia futura en materia de regulación por parte del Gobierno sobre la economía no van en el sentido de su flexibilización, sino de su agudización y profundización.

Incluso llegaron a circular versiones periodísticas acerca de la pesificación y bancarización obligatoria por decreto de toda la operatoria de compraventa de inmuebles que, de concretarse, provocaría una baja aún más profunda de la actividad, reduciéndola a limites cercanos a la paralización.

Así como no demoramos ni un día en advertir lo que ocurriría en octubre de 2011, haciéndolo público en dos artículos (Mercado inmobiliario y restricción cambiaria) y (Dólar y Mercado inmobiliario), hoy lo reafirmamos con el convencimiento de que hacerse cargo a tiempo de los cambios ayudara también a apurar las acciones que deberán llevarse adelante para morigerar sus consecuencias desfavorables y retomar de manera renovada y mejorada la senda de crecimiento de mercados tan dinámicos como el de la construcción y el real estate.

Confiamos en que la situación actual cambie por el bien del negocio inmobiliario y la construcción privada en Argentina.

 

Fuente: iprofesional.com

Subir ↑

A %d blogueros les gusta esto: