EDIFICIOS EN LAS NUBES ¿Boom o “bun” inmobiliario?, actividad inmobiliaria en Mar del Plata. ACTUALIDAD

EDIFICIOS EN LAS NUBES ¿Boom o “bun” inmobiliario?

// 23.05.2010 | En Mar del Plata hay más de doscientos edificios en construcción, y una cantidad similar aprobada y lista para empezar a ser ejecutada. Pese a esa alta oferta, el valor del metro cuadrado está igual que en Palermo o Caballito. Algunos hablan de “burbuja inmobiliaria”, otros de “neblina inmobiliaria”. ¿Qué hay detrás de esta historia?

Hay incertidumbre y confusión en el mercado inmobiliario local. Se ve mucha actividad, y eso es bueno. Se notan nuevas unidades habitacionales, pero los precios se encarecen en lugar de reducirse, en contra de cualquier “ley de la economía”. Se aprecian coquetos edificios; algunos, vacíos hasta en un 90%. No se sabe, ciertamente, si la situación va a estallar como un efecto de valor o como un petardo en Navidad. Pero sí se sabe que tarde o temprano el sector inmobiliario local tendrá un impacto fuerte sobre la comunidad.

Datos importantes

En la actualidad, hay doscientos edificios en construcción y otro tanto con planos aprobados o en vías de lograrlo en el corto plazo. Los precios están por las nubes. Salimos a recorrer y supimos que un departamento en zona no costera a estrenar cuesta u$s 2.000 el metro cuadrado (IVA incluido), mientras que en la costa los precios van de los u$s 2.700 hasta los u$s 4.000. Allí se pueden comercializar unidades tipo piso o semipiso, desde 105 hasta 270 metros cuadrados. Por lo tanto, algunos departamentos orillan el millón de dólares.
Para este trabajo fueron consultados varios referentes del sector inmobiliario, del área de la construcción y de las cámaras empresariales de la ciudad. Algunos prefirieron mantener su identidad en reserva, otros autorizaron amablemente la mención. Hubo quienes afirmaron categóricamente nuestros datos; otros intentaron manipularlos, con el afán de negar o desalentar que se difundan, como si lo real no estuviera a la vista de todos.
Lo primero que se puede agregar es que los precios mencionados están, en apariencia, fuera de escala. En esto coinciden todos, pero los valores están ahí, basta con que el asesor inmobiliario empiece a afinar el lápiz para conocerlos. De hecho, pasó que algunos operadores inmobiliarios, generalmente los que tienen mayor experiencia y trayectoria, manifestaron con inquietud en charlas privadas que “la situación del mercado inmobiliario marplatense podría derivar en un serio problema, con consecuencias económicas y sociales graves”.

Primera persona

Desde CAMECO, el vicepresidente Héctor Domínguez reconoció que la entidad ha recogido la preocupación de varios de sus asociados. También ha realizado una consulta entre diferentes martilleros locales, advirtiendo que la mayoría coincide en que “los precios de las propiedades no guardan lógica”. De hecho, Domínguez explicó que “un departamento en Palermo o Caballito, en la Capital Federal, tiene valores del 15% al 20% menores a los de las zonas no costeras marplatenses”.
El precio de construcción para un departamento de gama media puede rondar los u$s 700 y llegar a los u$s 1.000 con el terreno incorporado. Luego se vende por encima de los u$s 1.500, y en ocasiones llega a los u$s 2.000 cuando tiene vista al frente. El martillero Alejandro Acámpora coincidió en que “el precio del metro cuadrado de construcción es correcto, al igual que con la suma del componente ’terreno’”. El secretario de la UCIP, Blas Taladrid, también coincidió en que “el precio de construcción es correcto”, aunque reflexionó que “el valor de venta resulta elevado”. No obstante, alcanza con preguntar a diferentes inmobiliarias para notar que los precios están en esos rangos.
Para Domínguez, la consecuencia es lógica: “suben los precios del metro cuadrado de los departamentos a estrenar, eso impulsa el valor de locales comerciales y oficinas y termina arrastrando el resto de los precios”. Frente a esto, algunos admiten que se produce una situación particular: la demanda es limitada, circunscribiéndose a inversores, por lo que se está volviendo virtualmente imposible que la gente del común acceda a una propiedad. Asimismo, los valores elevados afectan el precio de los alquileres. Así se abre un nuevo escenario, donde abundan las rescisiones de contratos de alquiler, tanto de viviendas como comerciales, por imposibilidad de pago de los inquilinos.

A la espera

Claramente se advierte que hay edificios terminados desde hace uno o dos años que todavía no han logrado venderse por completo; esto implica una evidente falta de demanda y un incipiente proceso especulativo. Si a eso se le agrega que en algún momento se terminarán de construir los 200 edificios en ejecución, cuando eso ocurra puede que se genere una brusca caída de valores ante la sobreoferta, o una drástica paralización de las obras en curso y desactivación de proyectos aún no iniciados. Esto último puede causar graves consecuencias sociales para la ciudad, por la fuerte disminución en la mano de obra ocupada en el sector, tanto de constructoras como de proveedores de insumos; sumando, entonces, los problemas que deriven de tal situación.

u$s 4.000 el m2

Para Acámpora, en “Argentina no existe una burbuja inmobiliaria”. Algo parecido piensa su colega Diego del Valle, aunque rescata que existe una “neblina inmobiliaria” y que “luego que se disipe el panorama, quienes hayan apostado en este contexto saldrán gananciosos”. Ambos afirman que “todo se hace a pulmón con capitales propios, palpables, no hay apoyatura crediticia alguna, oficial o privada. Tanto el que construye como el que compra lo hace con dineros propios, ahorros”.
Pero el solo hecho de mencionar “u$s 4.000 el metro cuadrado” abre la polémica y aparecen las explicaciones. Acampora aclaró que “algunos, por querer ganarle a la inflación, miran un poco más lejos y con perspectivas de venta a largo plazo”. Y consideró que “es imposible competir con Puerto Madero o con otros tradicionales barrios residenciales de Buenos Aires, ya que u$s 4.000 no resiste ningún análisis. No hay mercado local para eso”.
Por su parte, Del Valle relativizó el precio del metro cuadrado a u$s 2.000 en zonas no costeras, y lo ubicó en u$s 1.500. Aunque también aclaró que “exceptuado lo que va al consumidor ABC1, en este segmento sí hablás de u$s 1.500 a u$s 2.000”. Al mismo tiempo admitió que “en edificios de una conocida empresa constructora se pagan entre u$s 2.700 y u$s 4.000 el metro cuadrado sobre la costa”.
Otra mirada aportó Eduardo Vaccari. Si bien no reconoció el fondo de la cuestión y no coincidió con la posibilidad de una burbuja local, dio una lista interesante: para edificios nuevos de calidad estándar, el precio del metro cuadrado arranca en u$s 1.200 sin IVA y sin vista al mar, y llega a los u$s 2.200 sin IVA con vista al mar y cuanto más cerca de la costa se ubiquen. Al sumarle el IVA se ve que terminan en una franja de u$s 1.450 hasta u$s 2.660 por metro cuadrado. En el caso de las propiedades de calidad superior, los valores oscilan entre los u$s 1.500 sin vista al mar y sin IVA, y los u$s 3.200 para los que están más cerca de la costa. En definitiva, la franja con IVA incorporado se ubica entre u$s 1.800 y u$s 3.870.

En definitiva

En este contexto se refuerza la idea inicial del trabajo: mucha construcción, precios demasiado caros, poco crédito para acceder a esos valores y pocos consumidores que puedan optar por mudarse a una de esas propiedades.
En Mar del Plata hay dos segmentos bien definidos a los cuales se destinan los metros cuadrados de hábitat: el segmento ABC1 para el que pueda llegar a pagar estos valores; y el segmento desplazado del sistema, para el cual el Gobierno otorga vivienda por medio del Plan Federal de Viviendas.
En el medio, profesionales, comerciantes, pequeños empresarios y trabajadores, todos aquellos que dependen de un crédito hipotecario. Esos están en problemas: no hay financiación posible porque los valores están por las nubes y los salarios no alcanzan para justificar un ingreso acorde al precio de venta del inmueble.
Si esto no es una burbuja, entonces la ilusión de la casa propia está muy lejos todavía.

por Matías Frati

fuente: noticiasyprotagonistas.com

25 mayo 2010 0

Vía libre a la terminal de cruceros y el traslado de bares

La Provincia oficializó la medida por la cual el Ministerio de Defensa de la Nación cede a la Provincia y la municipalidad de General Pueyrredon el uso de una fracción de la escollera Norte del puerto de Mar del Plata.

LA PLATA
Corresponsal

El gobierno bonaerense aprobó ayer el convenio suscripto entre la Provincia, el Ministerio de Defensa de la Nación y la municipalidad de General Pueyrredon para la cesión, por 30 años, de una fracción de la denominada escollera Norte del puerto militar de Mar del Plata para la construcción de una terminal de cruceros, un paseo recreativo y un corredor nocturno.
Si bien el convenio fue firmado en agosto de 2008, era necesaria la aprobación formal de cada una de las partes. Así, en el Decreto 116 publicado en el Boletín Oficial de ayer quedó establecido que el Ministerio de Defensa de la Nación cedió a la Provincia y la municipalidad de General Pueyrredon el ?uso de una fracción de la denominada Escollera Norte del puerto militar de Mar del Plata (?) con el fin de que se establezcan en la misma una terminal de cruceros, un paseo recreativo y un corredor nocturno?.
En el acuerdo tripartito se estipuló además que la cesión del inmueble se formalizará por el período de 30 años, los cuales podrán ser renovados.
Cabe recordar que el 26 de agosto de 2008 la Provincia y el Ministerio de Defensa de la Nación firmaron una Carta de Intención en la que se propusieron estudiar un proyecto de utilización de la Escollera Norte para la localización de una terminal de cruceros y un paseo recreativo. El proyecto fue posteriormente ampliado, a pedido del gobierno bonaerense, para reubicar, dentro de la Escollera, el corredor nocturno de Mar del Plata denominado ?Alem?.

Sugerencias de la Armada

Según el convenio, tanto el gobierno provincial como el municipio de General Pueyrredon se comprometen a abonar al Ministerio de Defensa el canon que establezca el Tribunal de Tasaciones de la Nación, valor que deberá ser actualizado cada 3 años.
En lo referente al corredor nocturno -sitio al cual se plantea trasladar los bares de la calle Alem- el acuerdo establece que la municipalidad deberá fijar ?el canon de uso a sus concesionarios y permisionarios en ejercicio de sus atribuciones y de acuerdo con el dictamen de sus organismos técnicos?.
Asimismo, para confeccionar el proyecto definitivo, la municipalidad deberá tener en cuenta las sugerencias que formule la Armada en lo correspondiente a seguridad náutica, las necesidades operativas del frente de atraque y la seguridad de la Base Naval.
Finalmente, deberán ser respetadas las áreas de la escollera Norte que son utilizadas por el Museo de Submarinos y el tanque de combustible.

Fuente: diario la capital

20 mayo 2010 0

Se cerró la temporada con un positivo balance turístico para la ciudad

Los operadores calificaron el verano como «exitoso». Algunos números brindados por los entrevistados atestiguan esa calificación. Por caso, las ventas crecieron un 30 % en los comercios.

»Llegó el momento de desarmar carpas y estructuras en los balnearios y de hacer balance de una temporada que se inició en diciembre pasado.

Positivo. Ese es el balance que hacen de la temporada en los balnearios de la costa marplatense, donde ayer comenzaron a desarmarse las carpas y sombrillas. Así, luego de que miles de turistas vinieran a la ciudad en Semana Santa, se bajó el telón de un verano que calificaron como «exitoso».
Los turistas aprovecharon el último fin de semana largo para planear las vacaciones del año próximo. Las consultas crecieron un 30 por ciento en relación al mismo período de 2009. «La gente pregunta precios y se muestra interesada en volver», dijeron en los balnearios. Aunque enseguida aclararon que todavía no hicieron reservas.
En los comercios también se mostraron satisfechos a la hora de hacer un balance de la temporada. Según estimaron, las ventas crecieron un 30 por ciento en relación al verano pasado. Y la ocupación hotelera alcanzó picos del 90 por ciento, de acuerdo con los datos brindados por las cámaras de los diferentes sectores.
«El poder adquisitivo en la gran mayoría de las familias ha aumentado, y esto se refleja no sólo en el consumo durante sus vacaciones sino también en la extensión de días de reservas hoteleras, ya que pasaron de quedarse un fin de semana a vacacionar entre 7 y 10 días seguidos», dijeron los operadores turísticos.
La cámara que reúne a los dueños de locales del centro comercial de Güemes aseguró que esta temporada las ventas tuvieron un incremento de entre el 20 y el 30 por ciento y precisó que el 70 % de los clientes abonó con tarjeta de crédito, mientras el 30 % restante lo hizo en efectivo o con tarjeta de débito.

Hoteles y comercios

En el sector hotelero, que suma unas 50.000 camas, la capacidad estuvo «casi completa durante los fines de semana, con el 90% de ocupación, y del 80% durante el resto» de los días, aunque «con un crecimiento en la duración de las estadías», explicaron en la Asociación Empresaria Hotelera Gastronómica.
Por su parte, la Unión del Comercio, la Industria y la Producción (UCIP) estimó un aumento en la actividad del 15 % con relación al verano anterior. Y la Cámara Marplatense de Empresas Comerciales (Cameco) destacó que el balance fue «muy positivo» para el sector.
En la misma línea se pronunció la Asamblea de Pequeños y Medianos Empresarios (Apyme). «Tuvimos una muy buena temporada en términos de ventas, superando incluso los registros de años anteriores», afirmaron.
Los operadores turísticos remarcaron que el movimiento de turistas comenzó días antes que otros años «ya que las familias empezaron a elegir las playas para pasar las fiestas de fin de año». Además, destacaron que los propietarios de locales tuvieron un excelente verano, fundamentalmente los hoteleros y gastronómicos.
Todos los sectores coinciden en que enero fue el mejor mes de la temporada. Los balnearios estuvieron colmados, en los hoteles no cabía ni un alfiler y las colas fueron habituales en los restaurantes. En febrero y marzo, en cambio, el clima no acompañó y la demanda cayó.
Para Vicente Sorolla, encargado del balneario Mar del Plata -donde ayer comenzaron a desarmarse unas 150 carpas- el verano fue exitoso. «Lástima el tiempo que nos jugó una mala pasada. Para nosotros marzo fue terrible», opinó en diálogo con LA CAPITAL.
Quien también se mostró satisfecho fue Sergio Sagardoy, responsable del balneario Pueyrredon y con 25 años de experiencia en el rubro. Calificó como «buena» la temporada y destacó la cantidad de turistas que vinieron en enero. «Hace mucho que no trabajábamos así», comenta mientras un grupo de empleados desarma una de las 600 carpas que tiene el complejo. Y estima que las consultas en Semana Santa respecto a las futuras vacaciones crecieron entre un 20 y 30 por ciento.

Protagonismo del clima

«El verano fue un poco mejor que el que tuvimos el año pasado. Trabajamos muy bien en enero, pero a partir de febrero fue regular porque el clima no estuvo lindo», afirmó Alberto Otero, encargado del balneario II del Paseo Hermitage.
Mientras recorre la playa, Ezequiel Ramos, responsable de Saint Michel, dice que la temporada fue atípica por el clima. «Trabajamos igual que el año pasado», sostiene. Y hace un reclamo: «En Semana Santa hubo turistas que tardaron nueve horas en llegar a la ciudad. No puede ser que ocurra esto, hay que resolver el problema de los embotellamientos».
Desde ayer, la fisonomía de la costa marplatense comenzó a cambiar. Es que empezaron a desarmarse las carpas y sombrillas de los balnearios. La postal era totalmente diferente a pleno enero: las playas lucieron semivacías -pese a que el día estuvo soleado- y los restaurantes y confiterías ya están cerrados. Así, llegó a su fin una temporada récord.

fuente: diario la capital

9 abril 2010 0

La construcción de viviendas se mantiene a niveles sostenidos

En 2009 fueron autorizados casi 131 mil metros cuadrados. En lo que va de 2010 se extendieron permisos para desarrollar 769 viviendas residenciales.

Pese a haber sufrido un retroceso a causa de la crisis económica internacional desatada en 2008, la construcción de viviendas en Mar del Plata se mantiene a un ritmo sostenido, motorizada en la mayoría de los casos por inversores reticentes a recurrir al crédito bancario para financiarse y que eligen a los «ladrillos» como refugio para sus ahorros.
Si bien se está lejos de alcanzar las cifras de los años de mayor bonanza económica del país, como fueron 2006 y 2007, los datos de la Dirección de Obras Privadas del municipio confirman lo que cualquier vecino de Mar del Plata puede comprobar con sus propios ojos, sobre todo, en barrios aledaños a la zona céntrica.
Hoy existen en marcha numerosos proyectos inmobiliarios, especialmente edificios, que comenzaron a modificar el paisaje de barrios tradicionalmente ocupados por casas bajas.
Las cifras más recientes elaboradas por la comuna a las que tuvo acceso LA CAPITAL indican que en 2009 -en cuyo transcurso fue aprobada la mayor parte de los proyectos que están siendo ejecutados- se extendieron permisos para desarrollar 769 obras residenciales.
De ellas, 560 correspondieron a viviendas unifamiliares y las 209 restantes a multifamiliares, entre las que figuran complejos, dúplex y edificios horizontales. Esto significa que en total, fueron autorizados casi 131 mil metros cuadrados para la construcción de viviendas en la ciudad durante 2009, convirtiéndose en obras actualmente visibles.
Para el secretario de Planeamiento Urbano de la comuna, José Luis Castorina, en esta época pueden encontrarse algunos rasgos distintivos respecto de cómo se desarrollaba el negocio de la construcción en Mar del Plata en años anteriores como en 2005, 2006 ó 2007. A diferencia de lo que ocurría en aquel momento, si bien la costa sigue siendo un punto atractivo, se advierte que el mayor caudal de inversiones se dirige al macrocentro y a algunos barrios bien ubicados, como La Perla, las inmediaciones del Hospital Materno o Chauvín. Otra zona muy activa en este aspecto es la que se ubica entre la vieja terminal de micros y la calle Güemes, donde en estos momentos existen unos 15 edificios residenciales en plena etapa de obra.
Se trata de sectores de mediana densidad en los que está autorizada la construcción en altura, pero donde durante décadas predominaron los chalets y las casas bajas. Hoy ese paisaje está cambiando bruscamente con la aparición de edificios de entre 5 y 6 pisos, que también tienen ciertas diferencias respecto de los que se construían hasta hacía pocos años.
Las nuevas obras de propiedad horizontal que se ejecutan en estos barrios ya no privilegian tanto la incorporación de amenities -como piletas de natación, gimnasios o play rooms- como sí sucedía y aún ocurre en el caso de los edificios más próximos a la costa. Para Castorina esto sucede porque la mayoría de estos emprendimientos está dirigida a marplatenses que buscan una vivienda permanente y se sabe que en la ciudad «no existe un mercado lo suficientemente amplio como para aceptar el incremento de las expensas» por la existencia de esta clase de servicios extras.

Perfil de inversores

Tanto en el sector público como en el privado hay coincidencia en que quienes motorizan hoy el negocio de la construcción son personas que poseen un excedente de dinero y que no recurren a los bancos para tomar crédito ni para depositar sus ahorros. Se trata muchas veces de grupos de profesionales -en ocasiones hasta de amigos- con buenos ingresos que se asocian para invertir en la construcción o que le aportan su capital a empresas constructoras para que lleven adelante algún proyecto.
Esto les permite obtener una ganancia o convertirse en usuarios finales de propiedades a estrenar al costo.
Según Castorina, desde el punto de vista legal, en la ciudad existen algunas condiciones que son aprovechadas por los inversores, como la posibilidad de construir un piso más cumpliendo con el requisito de estilizar el edificio dejando libres las medianeras y la planta baja. Así, desde el punto de vista urbanístico se trata de lograr un conjunto edilicio más armónico y se le da la chance al constructor de sumar más unidades de departamentos para mejorar su rentabilidad. Además existen zonas especialmente promocionadas, como la calle Alem entre O’Higgins y Paso, donde hoy existen varios proyectos en marcha.
Para el martillero Miguel Angel Valencia es evidente que por estos días en Mar del Plata existe «una gran cantidad de obras en ejecución» y aseguró que «hay un buen nivel de comercialización» pese a que los niveles de venta «no son todo lo fluido que desearíamos».
En su opinión el mercado suele mostrarse sensible a los vaivenes del país, al punto que cada vez que existen conflictos políticos de alta resonancia la demanda «se retrae de manera muy clara».
Por caso, en los días en los que las disputas entre la dirigencia política parecen aquietarse, es cuando se concreta el mayor caudal de ventas. Valencia coincidió en que a diferencia de lo que sucedía hasta hacía poco tiempo, en la actualidad la inversión inmobiliaria para vivienda «está más esparcida por toda la ciudad». Y explicó que de acuerdo a la zona, se perciben diferencias respecto del público. «En el caso de los edificios cercanos al centro, la mayor demanda la ejercen los marplatenses. Pero cuando nos acercamos a la costa la tendencia cambia radicalmente y nos encontramos con que el 60% ó 70% de los clientes son personas de otras ciudades», explicó.

Proyectos controvertidos

El negocio inmobiliario genera en algunos sectores de Mar del Plata tensiones que en la actualidad, están en pleno proceso de resolución. Un caso emblemático se relaciona con el proyecto para construir un edificio de 18 pisos en Güemes y la costa, rechazado por los vecinos de la zona que iniciaron una demanda judicial oponiéndose al avance de la obra.
La actual gestión municipal tuvo claras opiniones en contra de este emprendimiento, autorizado durante la intendencia de Daniel Katz. Pero en concreto no adoptó ninguna decisión a la espera de que haya un fallo firme de la Justicia.
Otro proyecto controvertido es el que está previsto para la esquina de Garay y la costa, donde está planeada la construcción de otro edificio Maral. La iniciativa fue planteada en el Concejo Deliberante donde no prosperó, por lo que los inversores iniciaron un nuevo trámite por otra vía, recurriendo al Consejo de Inversiones que integran funcionarios del Ejecutivo. Ese organismo deberá dar una opinión sobre la propuesta y eventualmente sugerir de qué manera podría ser autorizada la obra. Por estos días el Concejo Deliberante fue escenario de algunas discusiones respecto de un proyecto de ordenanza del concejal radical Fernando Rizzi, destinado a fomentar la construcción de edificios de altura en la bahía de Punta Mogotes. Para el edil, con esta medida se orientaría a los inversores hacia una zona que requiere un desarrollo urbanístico que no afectaría a las playas. Pero algunos vecinos de la zona se mostraron disconformes con la idea.

fuente: diario la capital

3 abril 2010 0

Con pocos ahorros, en qué invertir en inmobiliaria, Mar del Plata

Momento actual

Con pocos ahorros, en qué invertir

Existen hoy en el mercado algunas opciones para los que cuentan con 20.000 hasta 70.000 dólares, y están decididos a apostar al ladrillo. Entre las más sencillas, colocar dinero en algún fideicomiso o adquirir una unidad chica, que además se puede ofrecer en alquiler

Sábado 20 de febrero de 2010 | Publicado en edición impresa

Los ladrillos se ofrecen siempre como un destino seguro para el resguardo de los ahorros. Los plazos fijos parecen poco rentables y con los bonos inestables, las unidades chicas, las cocheras y otras opciones interesan a pequeños inversores.

En estos días ahorrar es un privilegio que pocos pueden acceder. Si alguien cuenta con 20.000 y hasta 70. 000 dólares, ¿en qué puede invertir si sólo está decidido a colocar dinero en ladrillos? En este rango se advierten algunas opciones de inversión interesantes dentro del mercado inmobiliario que generan buena rentabilidad entre los 18 y 24 meses.

Pese a la inestabilidad política y económica que existe en la Argentina, el clima del negocio del Real Estate se mantiene auspicioso. Y se reafirma el concepto recurrente de que el ladrillo es una inversión segura, que no se volatiliza.

Con 20.000 dólares

«Tenemos 53 edificios en venta; el 40% son monoambientes y unidades de un dormitorio. El promedio de las unidades ronda los 40.000 dólares. Recientemente comercializamos en Vera al 1000 un proyecto con monoambientes de 30 a 37 m2 y se vendieron todos; son unidades estándar. Los compra gente que tiene entre 15 y 20.000 dólares para el boleto, luego abona cuotas de 1000 dólares en 24 meses y el resto, lo paga en el momento de la posesión. Hay muchas opciones en barrios como Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario, principalmente en edificios entre las avenidas Corrientes y Córdoba. Muchas veces el inversor compra dos o tres unidades para alquilar en 1500 pesos», apunta Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades.

El broker explica: «La competencia entre el nuevo y el usado es cada vez mayor dado que hay muy poca diferencia de precio entre uno y otro». Y a la vez destaca que muchos compradores son del interior y porteños que tienen un ahorro y que si la inversión se realiza desde el pozo pueden alcanzar un 15% de rentabilidad.

Por su parte, Carlos Puente, titular de la inmobiliaria homónima, explica: «La tendencia concreta que ratificaron las crisis económicas de 2001 y 2008 es que a la hora de resguardar sus ahorros, la constante del inversor sigue demostrando que en el ladrillo encuentra la seguridad y la tranquilidad buscadas. Cuando el cliente pregunta qué puede adquirir con una base de 20 a 60.000 dólares normalmente la sugerencia es la adquisición de una o dos cocheras, o bien un departamento o tipo casa PH sin expensas, de uno o dos ambientes, aunque en este último caso se trate de una unidad antigua o para reciclar. «No obstante -confirma-, en este segmento de precios la ausencia de oferta es cada mes más notoria y hay que destacar que frente a la compra de una unidad chica, la renta locativa anual varía entre el 5% y el 6% mensual. Siempre bajo esa vieja definición de que el mercado inmobiliario no es una línea recta encontramos, entre los más jóvenes, la tendencia de ingresar en un fideicomiso con una capacidad de ahorro para afrontar el pago de cuotas mensuales y así acceder a una unidad nueva a estrenar.»

Según Francisco Balsano, a cargo de Balsano Propiedades y especialista en fideicomisos destinados a estudiantes de la Facultad, informa: El que tiene 20.000 dólares ingresa en un fideicomiso al costo que recién empieza y debe tener capacidad de ahorro. El m2 se vende a 1600 dólares y se revende en 24 a 30 meses a 2000.»

Con 40.000 dólares o más

Migliorisi agrega: «En el caso de los departamentos que tienen algunos amenities alcanzan los 60.000 dólares. Por otra parte, existen unidades de un dormitorio en proyectos que recién comienzan a valores promocionales de entre 40 y 42 m2 donde hay que abonar el 60% en el boleto.»

Entre el target de público que puede reunir estos valores están aquellos inversores que por una cuestión de diversificación de los riesgos tratan de dividir las inversiones y prefieren hacer cuatro de 50.000 dólares y no una de 200.000. Por otro lado están los que reunieron sus primeros ahorros y quieren canalizarlos hacia la inversión inmobiliaria. Y finalmente están los usuarios, que compran para tener su propia vivienda.

Mario Gómez, director de Toribio Achával, comenta: «En los últimos años, casi todos los proyectos inmobiliarios estuvieron dirigidos al segmento ABC1, que es el que suele recuperarse más rápido de las turbulencias recurrentes a que nos tienen acostumbrados los ciclos económicos. No obstante, apuntamos a otro tipo de segmento, aquellos que quieren acceder a su primer inmueble».

«Por otro lado -apunta Gómez-, a los clientes que poseen un ahorro de hasta 60.000 dólares podemos ofrecerles departamentos a estrenar localizados en zonas de la ciudad que están en franco crecimiento, como Boedo, San Cristóbal o Parque Patricios, a menos de 55.000 dólares. Son unidades aptas tanto para inversores como para usuarios finales.

«Se advierte que más de dos tercios del mercado está activamente buscando alternativas de inversión y se orienta hacia inmuebles pequeños, con un precio menor a 60.000 dólares. Esto no ha resultado indiferente a la oferta. Por lo tanto, los desarrolladores inmobiliarios que observan este fenómeno se han volcado a generar unidades orientadas a satisfacer esta demanda.»

Las rentabilidades dependen de si se trata de un proyecto urbano o suburbano, y de si la inversión es al costo o a precio fijo. En definitiva, la lógica que se sigue es el principio de que a mayor riesgo asumido, mayor rentabilidad esperada. En un proyecto suburbano al costo, la rentabilidad punta a punta esperada se ubica en torno del 100%. Es decir, la expectativa es que luego de tres años se duplique la inversión. En un proyecto a precio fijo, urbano, se espera entre un 10 y 15% anual», finaliza Gómez.

El titular de RE/MAX Best Seller, Ariel Champanier, explica que con 60.000 dólares de ahorro se pueden realizar inversiones en unidades nuevas en Palermo, Almagro o Villa Crespo. También apunta que en enero vendió un 100% más que en el mismo mes de 2009.

«Hablamos de monoambientes con amenities, como pileta, gym o solárium, de alrededor de 45 m2 divisibles que obtienen rentabilidades del 25 al 30%. Es el caso de una obra en la calle Pringles al 1000, con unidades de 46 m2 a 58.000 dólares y un probable alquiler de 1600 pesos. Otra en Lavalleja al 100, monoambientes de 39 m2 a 55.000 dólares. En general, los busca gente que tiene un dinero extra. Sucede que estas propuestas de unidades chicas son las que más rápido se venden y en dos años pueden alcanzar los 73.000 dólares», dice Champanier.

En tanto, Balsano, agrega: «Hoy, en buenas ubicaciones no se consiguen unidades chicas por menos de 60.000 dólares. Ofrecemos a la venta unidades en el Edificio Facultad VI en Roca al 700; son monoambientes para vivienda u oficinas de 40 m2 que se cotizan a 64 .000 dólares con todos los servicios. Es para un público de inversión que en su mayoría los alquila».

Facultad VI cuenta con 153 unidades con gimnasio, pileta, servicio de mucama opcional, laundry y parrilla, que se calcula estarán en marzo a la venta. Está a pasos de universidades como la UADE, la UAI, cerca del subte y de la avenida Belgrano.

Juan Fernández Mugica

Según los barrios

Leandro Soldati, titular de Soldati Propiedades, sostiene que hay algunos emprendimientos que buscan satisfacer a un público con perfil inversor y otros que intentan cubrir las necesidades de la primera vivienda.

«Es el caso del edificio Inside en Balbín al 2500, Belgrano, cerca de la General Paz, del tren y otros medios de transporte. Son unidades monoambientes desde 33 metros cuadrados a 47.000 dólares, con parrillas, solárium, hidromasaje y SUM. Es una oportunidad de inversión a precio fijo en dólares. Otro ejemplo es el de Nicaragua 6062 en pleno Palermo, también monoambientes de 37 a 44 m2 con pileta, SUM, parrillas y solárium, entre 62.000 y 70.000 dólares, es decir 1500 dólares el metro cuadrado y cerca de la avenida Santa Fe, del subte D y de la estación Carranza».

En tanto, Martha Esplugas, gerente de la División Residencial de Baigún, destaca que no son muchos los edificios con unidades inferiores a 60.000 dólares. «Comercializamos uno en Pueyrredón al 600 con amenities como la plaza seca de 90 metros cuadrados y plaza verde de 370 metros cuadrados, con espejos de agua y sectores de descanso desde 47.900 dólares. Otro llamado Solar de Abasto en Corrientes al 3300. Son dos torres con amenities, como piscina y juegos para niños, a partir de 59.000 dólares. En todos los casos son unidades monoambientes. En los fideicomisos al costo, por ejemplo, Urquiza Chico en Donado y Rosetti, con unidades desde 54.000 dólares, a 1441 dólares el m2, se ingresa con 35.000 y luego se abonan 11 cuotas ajustables de 6516 pesos.»

Fuente: Diario la nacion.com

22 febrero 2010 1

Se necesitan 11 mil pesos de sueldo para obtener una vivienda 10 de Febrero de 2010

Se necesitan 11 mil pesos de sueldo para obtener una vivienda 10 de Febrero de 2010

Según la Cámara Inmobiliaria Argentina, se necesita ganar esa suma para obtener una vivienda de 80 mil dólares en la Capital Federal.

El titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, aseguró que se necesita ganar 11 mil pesos para poder obtener una vivienda usada de 80 mil dólares en un barrio promedio de la Capital Federal. Dijo que durante el 2009 solamente el 3 por ciento de las operaciones de compra-venta se realizaron a través de créditos hipotecarios en la Capital Federal, medición que sirve como barómetro para el resto del país. Entre el 2002 y 2008, los créditos hipotecarios influyeron en un 7 por ciento del total de las operaciones de compra venta, mientras que durante la década de la convertibilidad, un 35 por ciento de las operaciones de compra venta se realizaba vía crédito. “Esto está significando que cada día es menor la gente que puede acceder a un crédito, y la poca gente que puede accederlo, lo hace por una pequeña diferencia cuando está renovando vivienda”, expresó.

En diálogo con una radio de alcance provincial, manifestó que la caída al sólo 3 por ciento “estuvo influido por la crisis financiera, la escasez de créditos y el considerable incremento de las tasas de intereses que en el 2009 fue sustancial”. En ese sentido, afirmó que “si esas tasas bajaran y estuviéramos en niveles razonables del 8 ó 9 por ciento, indiscutiblemente la demanda de créditos sería mayor”, al tiempo que agregó que “con tasas del 15 ó 20 por ciento anual se hace imposible poder acceder a la primera vivienda”.

Walenten consignó que durante el primer semestre del año pasado “hubo un amesetamiento de la actividad a la luz de la crisis financiera internacional”, pero durante l segundo semestre del año, “el incremento fue constante y en el último trimestre el nivel de actividad fue muy bueno”, lo que “nos da un efecto inercial para el 2010 muy alentador”.

Publicado por el Diario Hoy de la Plata el día Martes 9 de Febrero del 2010

22 febrero 2010 0

Proponen orientar hacia Punta Mogotes las nuevas inversiones inmobiliarias

El Concejo Deliberante evalúa un proyecto que alienta la construcción de edificios en la bahía de Punta Mogotes.

» Una vista de la zona de Punta Mogotes.

El concejal Fernando Rizzi presentó un proyecto de ordenanza con el propósito de fomentar las inversiones inmobiliarias de jerarquía en el frente costero de Punta Mogotes. La medida principal de esta iniciativa consiste en modificar los actuales indicadores urbanísticos de la Avenida De los Trabajadores (ex Martínez de Hoz), entre las calles Vértiz y Castro Barros, para permitir que se construyan nuevos edificios de hasta 12 pisos de altura que preferentemente, no compartan medianeras.
Según le explicó Rizzi a LA CAPITAL, en este sector de la ciudad abundan las «propiedades obsoletas, los lotes vacíos y edificaciones de escaso valor» que podrían ser sustituidas por edificios de alta gama con vista al mar. Según Rizzi, si se facilitaran las condiciones para invertir en Punta Mogotes «se aliviaría la fuerte presión inmobiliaria que existe en otros sectores de Mar del Plata como Playa Grande o La Perla» donde -en su opinión- existe una «saturación» de edificios de altura que provocan un efecto nocivo en el paisaje, lo que podría empeorar si no se generan alternativas atractivas para orientar las inversiones hacia otro sector.
Además destacó que en la bahía de Mogotes no existe el riesgo de que las nuevas edificaciones proyecten sombras sobre las playas, ya que el frente de urbanización se encuentra lo suficientemente alejado de la costa. «Desde este punto de vista no se advierten desventajas», comentó. Actualmente en la zona se admiten construcciones de hasta 7 u 8 pisos de altura, por lo que para el concejal, ampliar ese límite elevándolo a 12 sería una decisión apropiada para atraer nuevos desarrollos. Según explicó, en su proyecto se establece que podrían obtener esa altura sólo las torres que no compartan medianeras con las propiedades lindantes, con lo que se generaría un conjunto de construcciones más armónico y estilizado.
Además se podría conceder permiso para agregar un piso más siempre y cuando se reserve uno con la finalidad de cocheras. En su opinión, con la implementación de esta medida, el resultado final sería muy similar al obtenido en la urbanización que ya existe sobre la calle Alem, entre las avenidas Paso y Juan B. Justo, frente al Mar del Plata Golf Club. «La bahía de Punta Mogotes es un punto estratégico de la ciudad que reúne condiciones muy atractivas desde el punto de vista paisajístico que no están bien explotadas. Existe un gran consenso de parte de distintos sectores de nuestra comunidad respecto de las aptitudes que tiene la zona para fomentar la construcción de nuevos edificios de jerarquía», señaló Rizzi.
El concejal aclaró que la modificación de los indicadores urbanísticos fue propuesta solamente para el frente costero y no para el resto del barrio ya que, en su opinión, Punta Mogotes tiene una configuración edilicia con casas bajas que debe ser preservada tal y como está. Asimismo destacó que ante el eventual crecimiento de la población en la zona, se planteó la posibilidad de crear un fondo especial para ejecutar en la zona obras de infraestructura de agua y cloacas.

Avanzan proyectos de Ejecutivo en el Concejo

La comisión de Obras del Concejo Deliberante convalidó ayer el acuerdo del Departamento Ejecutivo con un grupo de empresas pesqueras de Mar del Plata que se comprometieron a aportar unos 8 millones de pesos para financiar tareas de reparación de calles e iluminación en la zona fabril del puerto local. En este caso, el bloque de la UCR se abstuvo, debido a que no comparte el criterio de la actual gestión municipal de aceptar por parte de los contribuyentes el pago adelantado de obras.
Por otra parte durante la misma reunión se aprobó un proyecto para modificar los indicadores urbanísticos del predio conocido como Canchita de los Bomberos, donde está prevista la construcción del Museo de Arte Contemporáneo. Mediante esta medida se busca autorizar en ese predio la construcción de edificaciones de altura, lo que permitirá el emplazamiento del nuevo edificio. No obstante el cambio de indicadores alcanza también a otras dos manzanas linderas. Por esa razón ayer el radicalismo votó en contra de la iniciativa.
«No es que estuviéramos en desacuerdo con el museo; lo que sucedió es que no podíamos apoyar la existencia de edificaciones de mayor altura en un predio donde no sabemos qué se va a hacer», puntualizó al respecto el concejal Carlos Katz. Ahora ambas iniciativas deberán pasar por la comisión de Hacienda para obtener despacho definitivo.

18 febrero 2010 1

La temporada en Mar del Plata fue buena, aunque no como esperaban

La temporada de vacaciones 2010 arrancó con todo en Mar del Plata, superando las expectativas dado que se batieron récords históricos, pero en lo que va de febrero el turismo declinó bastante

El saldo, no obstante, sigue siendo positivo para los comerciantes,aunque esperaban un verano mucho más prominente, luego de un 2009 letal a causa de la crisis financiera y la gripe A.

Según un relevamiento de Clarín, los consultados coincidieron en afirmar que este año “los balances mostraron cierta mejoría, pero el margen de ganancia no fue el esperado».

Algunos operadores turísticos entrevistados dan cuenta de una recuperación del 15% respecto del año pasado, mientras que otros señalaron que en 2010 trabajaron «menos que otros años porque la gente cuidó más su dinero».

La gente salió más a recorrer las calles ne busca de precios bajos y promociones. El titular de la Asociación Hotelera Gastronómica de Mar del Plata, Daniel Suffredini, sostuvo que«es una buena temporada, pero tampoco es como se dice por ahí”.

El verano pasado, además de la eclosión financiera el cambio horario fue una de las mayores quejas de los comerciantes porque los turistas se quedaban hasta altas horas de la noche en la playa. Recién emprendían el retorno a los hogares a las 21.00, recuerda Clarín.

Este año, en tanto, el Gobierno desestimó esa medida en un intento por alentar el turismo y el comercio. Sin embargo, parece que no fue suficiente.

“El año pasado, a las 21.00, no había ni una mesa ocupada, porque la gente recién salía de la playa. Entonces llegaba a las diez, y cuando venía la gente que está habituada a cenar en el segundo turno, de las 23, el restaurante estaba lleno», comentó Jorge Richillo, integrante de la Cámara De Balnearios, Restaurantes y Afines de la ciudad (CEBRA).

Según el comerciante, este verano, en cambio, “mejoró, nosotros trabajamos un 15% más que el año anterior. Pero hay que tener en cuenta que la gente que vino miró precios, comparó servicios y gastó lo que pudo».

fuente: Infobae.com

14 febrero 2010 0

Se vaticina un movimiento inmobiliario similar al de 2009

El presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia analizó el comportamiento del año pasado en comparación con el 2008, que había mostrado un récord de compra-venta. 2009 tuvo un 28% menos de operatoria.

El panorama inmobiliario se presentaba negativo a principios de 2009, como consecuencia de la crisis internacional y su repercusión nacional, pero a mediados de año la actividad comenzó a repuntar hasta llegar a cifras que, en noviembre y diciembre fueron superiores a las de 2008. A nivel global, entonces, el movimiento de compra venta de inmuebles del año pasado estuvo sólo un 28% por debajo del que se había registrado el año anterior. Para 2010 se espera un comportamiento del mercado similar al del año pasado. Esto indican los datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, según indicó ayer su presidente, el escribano marplatense Jorge Mateo.
«Si nos retrotraemos a esta misma fecha del año 2009 el panorama era bastante negro» señaló el escribano, en diálogo por LU6, durante la mañana de ayer.
«La crisis existió en lo internacional, existió en lo nacional, pero sin embargo las estadísticas a fin del año 2009 nos arrojan números no tan negativos, con relación al 2008 una disminución del 28% en la operatoria mobiliaria», indicó.
Sin embargo, detalló que «el primer semestre arrojaba guarismos del 48% menos».
La actividad repuntó a partir de julio. «Recordemos que el Estado nacional en ese momento había resuelto un blanqueo de capitales y como consecuencia de ello había muy buenas facilidades para quienes adquirían inmuebles, de blanquear el dinero con un interés o multa muy pequeña. Eso comenzó reactivar el mercado y fue aumentando en julio, agosto, septiembre, octubre hasta llegar a noviembre y diciembre con guarismos superiores a los del 2008», explicó.
El escribano remarcó la comparación con 2008 porque ése fue «el mejor de los últimos 10 años» en la materia. Por eso, «hablar de un 28% menos del 2008 no habla de una crisis, habla sí de una disminución importante, pero son números similares a los del 2004, 2005 y 2006. Por suerte no estuvo ni cerca de lo que fue el 2002, cuando la crisis fue de todo orden, no solamente del mercado inmobiliario».

Perspectivas

Para este año, el referente de los escribanos espera que «la operatoria mobiliaria se va a seguir moviendo probablemente en los mismos guarismos del año 2009. No vamos a volver a los del 2008».
En este punto aclaró que «no hay nuevos emprendimientos inmobiliarios, no los hubo a lo largo de 2009, no hay gran inversión privada, que es lo que moviliza la construcción, genera trabajo y como consecuencia también la posibilidad de acceso a determinados bienes, no solamente a los inmuebles».
A diferencia de la época del boom de la construcción, en la actualidad el movimiento inmobiliario se sostiene sólo con la compra venta de vivienda única. «El que tenía una vivienda y puede vivir mejor o mejorar el lugar de residencia, o el caso inverso, aquéllos que porque se fueron los hijos deciden achicarse de una vivienda muy grande a una más pequeña. Esa es la operatoria normal, que ha sido siempre la operatoria normal en Mar del Plata», señaló.

«Reaparición de créditos»

Más adelante, Mateo se refirió a la «deuda pendiente» en materia de acceso a la vivienda de los sectores medios y bajos de la sociedad. «Eso depende exclusivamente de una sola cosa: la reaparición del crédito hipotecario. El asalariado, que tiene que comenzar de cero, tiene distintos inconvenientes. Arrancar de cero depende necesariamente del crédito, depende también de un ingreso razonable y depende de una modificación en el sistema de los ingresos porque cuando la gente concurre -recordemos que en el segundo semestre el único banco que otorgó créditos hipotecarios fue el Banco Hipotecario con los fondos que la Anses transfirió directamente al banco- para calificar se requieren ingresos en blanco y evidentemente este tema de ingresos en blanco hace que descalifiquen un montón de personas que podrían perfectamente pagar la cuota, pero no pueden acreditar sus ingresos porque el trabajo no se blanquea en su totalidad. Entonces es muy pero muy importante la reaparición de los créditos hipotecarios. Los bancos privados a lo largo del 2007 prácticamente no han otorgado, en 2008 tampoco y 2009, nada» consideró.
En ese marco, entendió que «al país lo moviliza el asalariado, la gran mayoría de los ciudadanos, de manera tal que lo que hay que revertir es esto: la cultura de trabajo» y señaló que «esas torres con valor de 1000 y pico dólares el metro en adelante -que uno advierte que hay 10, 12, 15 torres, que cada una puede tener 60 departamentos, es decir un total de 1000 departamentos- no mueve la operatoria inmobiliaria, no mueve la clase media. Lo real, la deuda real es ésa: la deuda con la clase asalariada».

FUENTE: dIARIO LA CAPITAL

27 enero 2010 0