El certificado de deuda de inmuebles se podrá tramitar de manera digital


Por Redacción 0223Mayo 24,2018 09:01 El municipio y el Colegio de Escribanos avanzan en la modernización de trámites. Estiman que más del 80% de los trámites que ingresen podrán resolverse de manera automática.

El secretario de Gobierno, Alejandro Vicente, y el administrador general de ARM (Agencia de Recaudación Municipal), Mariano Correa, llevaron adelante una reunión en el Colegio de Escribanos de Mar del Plata con el objeto de avanzar en la digitalización de los Certificados de Deuda de Inmuebles a través de un nuevo circuito administrativo que se suma a la Ventanilla Única de Trámites.

“Se trata de implementar una solución de gran importancia a un servicio que debe dar la Municipalidad a los Notarios en cumplimiento de la ley provincial 14351, agilizando el tráfico inmobiliario y brindando seguridad y certeza jurídica a las partes de los actos escriturarios”, explicó Vicente, que agregó que “el valor agregado del programa lo otorga la íntegra creación de profesionales y personal municipal del área informática”.

 

Más del 80% de los trámites que ingresen podrán resolverse de manera automática

Desde el Municipio informaron que debido a la recuperación del mercado inmobiliario, impulsada por los créditos hipotecarios lanzados por el gobierno nacional “se ha incrementado enormemente la demanda de los Certificados de Deuda de Inmuebles exigida por parte de los contribuyentes, escribanos, gestores y profesionales intervinientes”.

Fue por ello que desde la Dirección de Informática se trabajó, en conjunto con la División Certificados, el Departamento de Catastro y la Dirección de Obras Privadas de la Municipalidad, en la digitalización de este circuito administrativo automatizando en algunos casos la totalidad de las tareas que antes se realizaban en forma manual, teniendo en cuenta las pautas fijadas por los responsables de las dependencias intervinientes.

Como resultado de este trabajo, se estima que más del 80% de los trámites que ingresen podrán resolverse de manera automática – sin la intervención de personal municipal – a través de la Ventanilla Única de Trámites de la municipalidad.

La digitalización de este circuito permitirá, por otra parte, que las personas que realizan estas tareas puedan capacitarse para cumplir otras funciones que también son necesarias para cada área.

En ese contexto, el secretario de Tecnología e Innovación de la Municipalidad, Sergio Andueza, valoró los trabajos de digitalización ya que indicó que “es una herramienta que fue desarrollada netamente por personal municipal y sobre la cual se van a ir incorporando en distintas etapas los distintos procesos que hoy se desarrollan en papel, se va a pasar a digitalizar. Esto viene de la mano de la política de modernización y la mejora de los tiempos en cuanto a la resolución de trámites” y detalló que “con este trámite digital nos vamos a ahorrar dos resmas de papel por mes”.

Por su parte, Mariano Correa, administrador general de ARM, explicó: “Además de mejorar los tiempos, nos permitirá una mejor asignación de los recursos tecnológicos como humanos, sobre todo en el ámbito que me compete”.

En tanto, Martín Baulo (jefe de Departamento de Sistemas – dependiente de la Dirección de Informática de la Municipalidad-) afirmó que “esta herramienta significa interpretar circuitos administrativos de manera más eficiente. Así se mejorará la calidad de la información que hay en algunos sectores”.

Ventanilla única de trámites

La Ventanilla Única de Trámites, permite simplificar y agilizar los procesos de gestión. La plataforma, desarrollada por la Dirección de Informática de la Municipalidad, permite digitalizar los circuitos administrativos del municipio, aportando mayor transparencia y eficiencia en la resolución de los trámites.

Gracias a su implementación, el ciudadano cuenta con la posibilidad de ingresar a su escritorio virtual a través de un único punto de acceso, desde el cual podrá iniciar sus trámites, hacer el seguimiento de los mismos, subir, descargar y consultar la documentación generada, recibir notificaciones e intervenir en sus trámites de manera remota cuando sea necesario.

Esta herramienta, capaz de digitalizar e interpretar flujos de trabajo, permite además mejorar la comunicación con el ciudadano, facilitando el acceso a la información, agilizando los tiempos de proceso y minimizando la cantidad de presencias del ciudadano en el mostrador.

Previo a la digitalización de un procedimiento administrativo, se realiza un relevamiento del mismo, se introducen mejoras en cuanto al diseño y finalmente se informatiza sobre la plataforma.

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Proponen desde Mar del Plata beneficios para las personas que alquilen


Proponen desde Mar del Plata beneficios para las personas que alquilen

Se trata de una iniciativa que propone el tratamiento y posterior aprobación de Diputados del proyecto de ley que modificaría el código civil y comercial respecto de la ley de alquileres.

Desde el bloque de Concejales de Unidad Ciudadana se presentó una resolución que busca ayudar a las personas que alquilan viviendas y que encuentran trabas constantes en el mercado inmobiliario.

Por iniciativa de la edil Marina Santoro, se propone analizar el expediente 317-S-2016 de “Modificación de Código Civil y Comercial de la Nación, respecto de la Ley de Alquileres”.

“Entendemos que en 2017 la inflación difundida por el INDEC fue del 24,8% y según un informe del portal de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica OikosBsAs, el precio de los alquileres aumentó un 30%, lo que significa una suba considerable para el bolsillo de nuestros vecinos/as“, destacó Santoro, mientras que remarcó que los nuevos aumentos de luz y gas se suman a estas variaciones.

“El proyecto de ley estipula que el precio de la locación sólo podrá ser reajustado anualmente según la variación del índice de actualización que al efecto elaborará el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y coeficiente de variación salarial (CVS) -o los que en el futuro los reemplacen-, promediados en partes iguales”, describió.

A su vez, enfatizó que “el alquiler para vivienda no puede quedar en manos exclusivas del mercado y es el Estado quien debe encontrar herramientas para regular el precio del mercado”, por lo que el bloque decidió presentar esta resolución.

El proyecto modifica: los artículos 1.196, 1.198, 1209, y 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación, los que quedarán redactados de la siguiente forma:

Artículo 1.196. Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un (1) mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler;

El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma, proporcional o equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble, el que debe ser actualizado conforme lo establece el procedimiento de actualización anual de la locación.

c) El pago de valor llave o equivalentes;

Artículo 1.198. Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Artículo 1.209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias.

Artículo 1.221. Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a uno y medio (1 ½) mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes de alquiler si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

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Cómo son los cambios que preparan para los créditos hipotecarios


Luego de la crisis cambiaria

Se duplicará el subsidio del PROCREAR y se dará impulso a los créditos UVA. Frigerio se reunió con representantes del sector inmobiliario.

La crisis cambiaria generó cambios para impulsar los créditos Hipotecarios. (Foto German Garcia Adrasti)

La crisis cambiaria generó cambios para impulsar los créditos Hipotecarios. (Foto German Garcia Adrasti)

El Gobierno prepara cambios en los créditos hipotecarios, luego de la fuerte suba del dólar que generó una crisis cambiaria en la economía y que afectó directamente a las operaciones inmobiliarias que estaban a punto de firmarse.

Rogelio Frigerio, junto al secretario de Vivienda Iván Kerr, mantuvieron un encuentro con representantes del sector inmobiliario para avanzar en medidas que hagan más accesible la toma de créditos hipotecarios y dar respuesta a quienes ya obtuvieron el préstamo y todavía no concretaron la compra, tras la turbulencia cambiaria.

En tanto, el Gobierno informó que duplicará el subsidio para la gente que ingrese al programa PROCREAR, que pasará de 1 a 1,9 millones de pesos.

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La idea del Ejecutivo, según consigna el diario La Nación, es que aquellos créditos no acordados y que estén próximos a escriturar tengan una modificación en el monto, siempre que el tomador del crédito así lo elija, se le entregaría un 10% más del monto al habilitado originalmente. Y además se modificará se modificarán el monto del subsidio, que actualmente está $ 200.000 y $ 400.000 pesos, junto al monto máximo de compra.

El porcentaje es apenas un alivio, si se tiene en cuenta que en las últimas semanas el dólar subió en promedio un 24%.

En ese marco, el ministro del Interior, Obras Públicas y Vivienda destacó que «tuvimos un crecimiento exponencial de los créditos hipotecarios» y pese a «la turbulencia cambiaria de estos días trajo incertidumbre, todos estamos de acuerdo con que el impulso a los créditos UVA fue una excelente decisión«.

Macri cuando realizó un anuncio de créditos hipotecarios.

Macri cuando realizó un anuncio de créditos hipotecarios.

Los próximos llamados a los planes Procrear serán nominados dentro del UVA. Así, el Gobierno se sacará el problema de la fluctuación de la moneda, debido a que los créditos sean en una moneda que se indexa, los actores de los distintos sectores esperan que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en la divisa norteamericana.

El ministro Frigerio agradeció a los representantes de los sectores que se acercaron «para poder poner sobre la mesa diferentes alternativas», al considerar que «tienen la información de primera mano y son bienvenidas las soluciones o sugerencias».

Kerr, por su parte, se refirió a la situación creada por la fuerte suba del dólar y dijo que ?sabemos lo que la gente está viviendo, por eso, junto con el sector inmobiliario y los bancos públicos y privados, vamos a trabajar en conjunto y buscar alternativas para superar esta problemática?.

Kerr convocó a generar una agenda de trabajo para «poder construir y sostener esta gran herramienta, que nos ha dado la vuelta al crédito hipotecario y permitió que más familias accedan a la casa propia».

Por el sector inmobiliario, Armando Pepe, en diálogo con la agencia de noticias Télam, afirmó que «es positivo que el gobierno convoque a los distintos sectores» ante la fuerte suba del dólar.

Pepe detalló que «alguien que iba a comprar un departamento de u$s 150 mil, y tenía u$s 50 mil ahorrados y en octubre o noviembre fue a los bancos para obtener un crédito con UVA y para llegar a los U$S 100 mil le daban 1,7 millones de pesos, hoy con un dólar a casi 25 necesita 700 mil pesos más».

Según datos que manejan los referentes del mercado inmobiliario, en los últimos 15 días se cancelaron el 30% de las operaciones que estaban por ser firmadas en la Ciudad de Buenos Aires.

En ese contexto, Pepe informó que los representantes del sector «pedimos que los bancos actualicen ese monto que se le daba a la gente para que no se caiga la escritura».

El presidente de CUCICBA dijo que hubo «consenso» en pedir a los bancos que agilicen el trámite de otorgamiento de créditos, que actualmente demoran entre 120 y 150 días.

Respecto a la construcción, Pepe dijo que el sector «quiere impulsar que los bancos activen la circular 6250 del Banco Central, que autoriza a las entidades bancarias a dar créditos a los desarrolladores desde el pozo» para promover la inversión.

Por último, Pepe descartó que el aumento del dólar afecte las cuotas de los créditos UVA como lo hizo la Ley 1050 en épocas de la hiperinflación: «Los créditos UVA tienen una cláusula gatillo que es fundamental: si por la inflación la cuota superara el 25% del ingreso del grupo familiar, ese aumento puede pasarse al final del crédito, y el que pidió un crédito a 20 años pagará 21, 22, 23, pagará más tiempo pero nunca le va a explotar la cuota en las manos», concluyó.

Fuente: Clarin.com

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Hipotecarios: ya se debe ganar más de $25 mil para acceder a créditos UVA de $1 millón


20-05-2018 El endurecimiento de los requisitos se debe al avance de la inflación y al incremento de tasas, dos factores que afectan directamente al valor de las cuotas

Para acceder a un crédito hipotecario de $1 millón en UVA a 30 años se debe ganar al menos $25.284, lo que representa un incremento de $6.000 respecto a las condiciones que existían hace exactamente doce meses, señala el diario Los Andes.

El endurecimiento de los requisitos se debe al avance de la inflación y al incremento de tasas, dos factores que afectan directamente al valor de las cuotas.
Por ejemplo, una persona que el año pasado sacó un crédito hipotecario de $1 millón en UVA, comenzó pagando una cuota inicial aproximada de $5.500. Hoy, en cambio, un nuevo beneficiario tiene que empezar pagando $6.606, lo que representa un aumento del 20 por ciento.

Para entender mejor cuánto cambiaron los préstamos hipotecarios en un año, se debe repasar la evolución de dos variables claves: las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y las tasas de interés.

Las UVA representan la milésima parte del costo de un metro cuadrado de construcción y su valor se actualiza día a día de acuerdo al incremento de la inflación.

Hoy una UVA cotiza a $23,34 y si la inflación aumenta 2% en el próximo mes, su valor pasará a ser de 23,80 pesos.

Un crédito de $1.000.000, por ejemplo, equivale hoy a 42.844,9 Unidades de Valor Adquisitivo. Una persona que accede a ese préstamo deberá devolverle al banco 42.844,9 UVA, pero el año que viene éstas no valdrán $23,34 como hoy, sino que posiblemente costarán $28 o más, dependiendo del avance de la inflación. Eso llevaría el valor de la deuda a cerca de 1.200.000 pesos.
En mayo de 2017 las UVA cotizaban a $18,67. Es decir que entre mayo de 2017 e igual mes de 2018, su precio subió 25%. Ese es uno de los motivos por los cuales las cuotas y los requisitos de ingreso hoy son mayores.

El otro factor determinante es la tasa de interés. Es que los bancos que otorgan los préstamos hipotecarios les cobran a los beneficiarios la cuota en UVA, más una tasa de interés, que básicamente sería su ganancia real.

En mayo de 2017 los bancos ofrecían los créditos hipotecarios a tasas que iban de 3,5% a 6,9% anual, de acuerdo a la entidad, el plazo del préstamo y la relación del endeudado con el banco. Hoy, como consecuencia de la inestabilidad económica de los últimos meses, las tasas de interés subieron y la tasa de los bancos va de 6,5% a 9 por ciento.
Las condiciones de los créditos hipotecarios en UVA varían bastante en función del banco y la capacidad de pago de quien solicita el préstamo, pero los simuladores de crédito que ponen a disposición las propias entidades bancarias permiten hacer una comparación, para que cada usuario evalúe la opción más conveniente.

Uno de los más baratos es el Banco Nación. Por un préstamo de $1.000.000 para adquisición de vivienda a 30 años se pide un ingreso familiar mínimo de $25.284,59, siempre y cuando tenga el paquete de servicios «Cuenta Nación Simple» en alguna de sus sucursales.

La cuota inicial es de $6.606,65 y con una proyección de inflaciónmoderada podría llegar a $10.500 luego de tres años.

Si el solicitante no es cliente del Nación, por el mismo préstamo se exige un ingreso mensual de $27.353 y se debe pagar una cuota de $7.338,26 en el primer mes. La diferencia en los montos se debe a que a los clientes se les ofrece una tasa de 6,5% y a los «no clientes» una del 8 por ciento.

Es similar el sistema que pone a disposición Santander Río. Esa entidad bancaria ofrece para quienes tengan una cuenta sueldo en alguna de sus sucursales una tasa de interés de 6,9%. Por $1 millón a 30 años se paga una cuota inicial de $6.691 y se exige un ingreso mensual de 27.500 pesos.

Para los no clientes, Santander Río aplica una tasa de interés de 8%, exige un ingreso mínimo de $30.500 y cobra una cuota inicial de 7.440 pesos.

También el Banco Hipotecario ofrece un simulador que permite calcular las condiciones del préstamo. Siendo cliente del banco, se deben demostrar ingresos de $27.218 para solicitar un préstamo de $1 millón a 30 años. El crédito se paga con una tasa nominal anual de 9,9% y la cuota inicial es de 8.165 pesos.

En caso de no ser cliente, el Hipotecario exige un ingreso mínimo de $32.408 para acceder al mismo préstamo. La tasa de interés es la misma (9,90%), pero la cuota inicial asciende a 9.723 pesos.

El Banco Galicia también ofrece préstamos más accesibles a quienes tienen una cuenta en alguna de sus sucursales. Los clientes de esa entidad que quieran acceder a un crédito hipotecario de $1.000.000 a30 años deben ganar al menos $32.184 y tendrán que abonar una cuota de $8.046 (tasa de 9%), mientras que los «no clientes» tienen que demostrar ingresos mensuales de $35.102 y pagan una cuota inicial de $8.775 (tasa del 10%).

Es similar el producto que pone a disposición el Banco Supervielle. Para un préstamo de $ 1millón en UVA a 30 años se les exige a los clientes un salariomínimo mensual de $32.540. La primera cuota es de $8.200 y la tasa nominal anual es de 9%. A quienes no tienen cuenta en ese banco se les exige un ingreso de $35.455 y se les aplica una tasa de interés de 10%. En ese caso, la primera cuota alcanza los 8.864 pesos.

El Banco Francés otorga créditos hipotecarios en UVA de $1.000.000 a 30 años para quienes tengan un ingreso mensual de $32.200. La tasa de interés ofrecida es de 8,5% y el valor de la primera cuota es de 7.766 pesos.

El economista Carlos Rodríguez explicó que «los nuevos préstamos hipotecarios en UVA fueron pensados para una inflación con tasa descendente, que es todo lo contrario a lo que está pasando ahora».

En consecuencia, el experto opinó que este no es el mejor momento para tomar los créditos en UVA. «Es imposible que ocurra lo mismo que con lacircular 1.050, porque los créditos tienen la limitante de que las cuotas a pagar no pueden ser superiores al 30% del ingreso del solicitante. Sin embargo, cuando las cuotas suben más que los sueldos, se resuelve el desfase ampliando el tiempo en el que se devuelve el crédito y no es bueno para una familia estar pagando un préstamo toda su vida», indicó.

Pablo Salvador, doctor en economía, señaló al Diario Los Andes que para evaluar el impacto de la inflación en los créditos UVA hay que hacer una distinción entre quienes ya están pagando un préstamo y quienes tienen los trámites aprobados pero aún no reciben el dinero.

Estos últimos, para Salvador, son los más afectados por el avance de la inflación, debido a que algunas propiedades subieron de precio muy rápido en las últimas semanas. «A muchos se les aprobó un millón de pesos de crédito y ahora ya no les alcanza para comprar la casa que tenían en mente. Algunos bancos otorgan un monto adicional para cubrir esa diferencia, pero no es el escenario ideal», comentó.

«Los que ya están pagando un préstamo han sufrido aumentos en las cuotas, pero están protegidos por la relación cuota/ingreso del 30%. Eso les permite mantener un pago mensual similar o un poco mayor al de un alquiler, aunque con la desventaja de que el crédito se alarga en el tiempo», agregó Salvador.

«De todas formas, lo que hay tener en cuenta para medir el impacto de la inflación en los créditos ya aprobados es la diferencia entre la variación de las UVA y el incremento de los salarios. Cuando los primeros suben más que los segundos es un problema», apuntó el economista.

«Por el momento los beneficiarios de los créditos no han tenido dificultades en ese sentido. En 2016 las Unidades de Valor Adquisitivo aumentaron lo mismo que los sueldos, alrededor de un 20%, y en 2017 los salarios le ganaron por algunos puntos a la inflación. Claro que estamos hablando de préstamos a 30 años y es posible que se den situaciones distintas a futuro», concluyó.

El economista Andrés Koleda señaló al matutino: «Para que los créditos funcionen, el Gobierno Nacional va a tener que revisar los instrumentos de política fiscal y monetaria. Con un dólar a $21 los préstamos eran sustentables, pero con los últimos acontecimientos los créditos ajustados por inflación van a tener un fuerte impacto», indicó el experto.

«La mayoría de las paritarias se cerraron con parámetros ya desactualizados, como un dólar más bajo y una previsión inflacionaria menor. Si no se revisan los resultados de los acuerdos salariales se va a comprometer la aplicabilidad y la solvencia para los acreedores», aseguró Koleda.

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Afirman que por la suba del dólar caen las ventas de inmuebles


«Si hace 20 días teníamos 40 llamadas por día preguntando por operaciones, hoy tenemos 20», dijo Marcelo Babenco, presidente de la Cámara Inmobiliaria provincial.

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En la provincia de Buenos Aires la suba brusca del precio del dólar -que esta semana superó los 25 pesos- impactó directamente en la venta de propiedades.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria bonaerense (CIBA), Marcelo Babenco, confirmó a LA CAPITAL que “se cayeron muchas operaciones; el teléfono no está sonando como hace un mes”.

“No caben dudas de que este cimbronazo del dólar afecta directamente a los inmuebles”, dijo Babenco, martillero y corredor público recibido en la Universidad Nacional de La Plata.

Y agregó que “si hace 20 días teníamos 40 llamadas por día preguntando por operaciones inmobiliarias, hoy tenemos 20. Las consultas vienen más lentas, la gente tarda más en decidirse”.

– ¿Afecta tan directamente la suba del dólar?

– No nos olvidemos de que un 80% de los inmuebles están dolarizados, entonces cualquier movimiento brusco del dólar repercute inmediatamente y genera un pequeño cataclismo. Las operaciones se frenan por tiempo indeterminado: el que va a comprar espera invertir mejor sus dólares y el que vende espera lo contrario, sacar más dólares por su inmueble o por lo menos sacar lo mismo. Esto a veces no se logra porque cuando el dólar sube mucho en muy poco tiempo no hay un motivo aparente para que la propiedad acompañe el derrotero del precio. Si el dólar aumenta el 20% en una semana, el inmueble no tiene por qué aumentar un 20% en ese período porque no todos sus componentes están dolarizados: el terreno, la mano de obra y varios insumos no lo están. Sin embargo, se usa siempre esa moneda como resguardo.

– ¿Cómo estaba el mercado inmobiliario bonaerense antes de esta ‘escalada’ de la divisa norteamericana?

– Durante un año y medio estuvimos bárbaro, vendiendo gracias a los créditos bancarios, pero hace aproximadamente 4 meses, cuando el dólar saltó de 17 a 20 pesos, se produjo un pequeño cimbronazo. En ese momento, los compradores con créditos bancarios actualizados por UVA -Unidad de Valor Adquisitivo- pudieron en su mayoría asumir el costo. Pero ya con la suba de 20 a 25 pesos se les complicó y se cayeron muchas operaciones. No sé el porcentaje exacto porque es algo muy reciente. Ocurre que los compradores no pueden conseguir esos 500, 600 mil pesos que ahora tienen que poner de diferencia. Y como es un crédito dirigido a la clase media -el asalariado que en su grupo familiar gana 30, 40 ó 50 mil pesos-, un aumento de 600 mil pesos se siente mucho. Así y todo, hay algunas operaciones que se cerraron por la buena predisposición del vendedor: el comprador hizo un esfuerzo supremo y consiguió todo lo que pudo y el vendedor por su parte le bajó en algo el precio inicial, o se lo refinanció en cuotas.

– ¿Cómo se sale de esta caída?

– El mercado se acomoda solo, nosotros siempre decimos una frase trillada pero real: ‘pongan en marcha el camión que los melones se acomodan solos’. Si tenés una propiedad en venta de 100 mil dólares y ves que no la podés vender porque en el mercado hay otras similares que valen menos, te tenés que acomodar: o la sacás de venta y esperás que valga de vuelta 100 mil dólares, o te adecuás al nuevo valor de mercado. Pero eso lo vamos a saber recién de acá a 30 ó 60 días, cuando el mercado se acomode nuevamente con un dólar más estable.

fuente: diariolacapitalmdp.com

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Necesitamos un “Dólar Financiero Inmobiliario” que le dé previsibilidad al mercado


por Anibal Fortuna (*)
  • Opinión
domingo, 13 mayo 2018
 

 

Hace unos años el cepo cambiario impedía a la clase media la adquisición de vivienda propia, debido a la imposibilidad de acceder a la compra de dólares. Sólo podían llegar aquellos que tenían la posibilidad de conseguir un crédito “ProCrear”.

Luego la devaluación de finales de 2015 y con la salida del cepo se organizaron nuevas líneas de crédito UVI, modalidad para el ahorro y el préstamo que equivalen a la milésimo parte del costo promedio de construcción que se actualiza diariamente por el CER, basado en el índice de precios al consumidor.

Finalmente unos meses después aparecieron los créditos UVA, que se actualiza mensualmente aplicando el índice del costo de la construcción y entre ambas modalidades le dieron un fuerte impulso a la compra, refacción y construcción de viviendas.

En ambos casos, y según lo otorgara un banco privado uno público, el tomador recibía el 70 o el 80 por ciento del valor total de la operación, debiendo hacerse cargo del resto, lo que permitía un funcionamiento fluido del sistema, que sin embargo encontró rápidamente un nuevo obstáculo.

Es que la suba del dólar torna incompetentes a estas modalidades para continuar impulsando del mercado, fundamentalmente porque los créditos se otorgan en moneda nacional, pero las operaciones de compra venta de inmuebles se pactan –desde hace décadas- en dólares.

 

Por la suba del dólar caen las expectativas del crédito UVA

En la segunda mitad de 2017 se quebraron las expectativas que los UVA habían generado, porque la cotización del billete verde pasó de 17 a 20 pesos, provocando un brusco freno en las operaciones inmobiliarias, fundamentalmente porque con el mismo monto otorgado en el crédito original ya no se podían obtener los dólares necesarios para la compra.

En las compra ventas inmobiliarias lo habitual es que entre la fecha de firma de boleto y la escritura pasen aproximadamente 90 días. Ese lapso hizo que los créditos otorgados se licuaran impidiendo cumplir con el precio pactado en moneda extranjera y generando temor entre futuro tomadores de créditos UVA.

Ahora, menos de un año después de esa devaluación, una nueva corrida cambiaria, que llevo el dólar de 20 a 23 pesos, vuelve a impactar sobre los créditos, alejando cada vez más a las familias del acceso a su casa propia, y complicando la actividad de los martilleros por el parate del sector inmobiliario.

Para que se entienda claramente tomemos el siguiente ejemplo: si al comprador se le otorgada un créditos por el 70 por ciento de los pactado en el boleto, con base a un precio de U$S 100.000, el banco se comprometía a entregarle $1.400.000, para adquirir U$S70.000, pero devaluación mediante, cuando llega el momento de escriturar alrededor de 90 días después, el dinero del crédito solo le alcanza para U$S60.870, por lo que deberá contar con U$S10.000 extra para completar la transacción.

Ahora las preguntas: ¿La diferencia falta porque el comprador es incumplidor?, no, ¿La diferencia falta porque el bando otorgante es incumplidor?, no. ¿La diferencia falta porque el vendedor pretende un precio mayor?, no. La diferencia falta porque el Estado no ha sido capaz de brindar seguridad jurídica a las transacciones. Y el efecto inmediato es que el comprador pierde la seña, el vendedor pierde la venta, el banco pierde un cliente de su cartera y el mercado inmobiliario se contrae, porque la construcción y contra de vivienda deja de ser una inversión segura, tentadora y rentable.

 

Dólar Financiero Inmobiliario

Para resolver el problema es necesaria la creación de un “Dólar Financiero Inmobiliario”, que permita el cumplimiento de los contratos, a través de una garantía del Estado de entregar la cantidad de dólares pactada durante la firma del boleto de compra venta, más allá de los vaivenes del mercado cambiario durante el proceso.

La diferencia será absorbida por el Estado, lo que tendrá un costo fiscal insignificante si se lo compara con los beneficios de la reactivación del mercado inmobiliario, creador de empleo directo en la construcción y de fuentes de trabajo permanentes en el mantenimiento de edificios y administración de consorcios.

(*) Presidente del Colegio de Martilleros de La Plata

Fuente: http://www.codigobaires.com.ar/dolar-financiero-inmobiliario/

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Las operaciones hipotecarias, paralizadas por la suba del dólar


Martilleros advierten que cerca del 50% de los tenedores de créditos decidieron suspender o dar de baja el proceso de compra hasta que la moneda se estabilice. Incertidumbre y pedido de claridad al Gobierno nacional.

El sector inmobiliario, de los más afectados por la subida del dólar.

La abrupta suba del dólar que se vivió en las últimas dos semanas -pasó de cotizar a $20.55 el 25 de abril a cerrar este viernes a $23.72- comienza a mostrar sus consecuencias en unos de los mercados que más atado está al valor de la divisa: el inmobiliario.

Según señaló el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Angel Donsini, cerca del 50% de las operaciones hipotecarias se encuentran “suspendidas” hasta tanto la situación cambiaria muestre signos de estabilidad.

“Algunas operaciones se pararon porque se corrieron los plazos de los bancos para las escrituras, mientras que al mismo tiempo algunos colegas están buscando negociar. Pero el problema es que tenemos un vaivén del dólar, sube y baja”, señaló a LA CAPITAL.

El inconveniente que genera la volatilidad de la moneda extranjera, señala Donsini, reside en que “los créditos son en pesos y las compras de los inmuebles, sobre todo en las ciudades grandes, son en dólares. Esto ha sido grave para los compradores”.

Ante este panorama, el profesional aseguró que “los más perjudicados” por la devaluación del peso fueron aquellos que ya tenían una propiedad reservada y aún no firmaron el boleto de compra”.

“Si la diferencia hubiera sido pequeña, se puede llegar a conversar con el propietario, pero ahora es más difícil porque la gente llegaba justa”, señaló y agregó: “Hasta que esto se estabilice, se paralizó lo que es la adquisición y la gente que estaba buscando, dejó de hacerlo para ver qué es lo que va a pasar” .

Esta “estabilidad” Donsini espera que llegue el próximo martes con el vencimiento de cerca del 60% de las Lebac, instrumentos financieros emitidos por la entidad bancaria central que implican un monto alrededor de U$S 28.000 millones. El porcentaje de renovación será clave para los valores de cotización.

“Si la renovación es alta, se terminó el problema y bajará un poco el dólar ese día. Y si no, habrá que esperar a que entren los créditos”, señaló.

Caída de las operaciones

En la misma línea se pronunció Diego del Valle, de la inmobiliaria que lleva su apellido. El operador señaló que el cimbronazo de la moneda norteamericana generó un “momento crítico” para aquellos que contaban con el crédito aprobado. “El problema del crédito hipotecario es que todo el circuito, desde que recibe el crédito al momento que la persona adquiere la propiedad, estaba llevando alrededor de 120 días. Y en estos últimos 120 días, el cambio del valor del dólar afectó a estas personas que están con el crédito aprobado y sin terminar la operación”, señaló y agregó que esta situación cambiaria afecta en gran medida a la persona que escrituraba el inmueble esta semana.

En este sentido, advirtió que, en este escenario marcado por la incertidumbre, ya se comenzó a registrar “una cierta caída de algunas operaciones porque, hasta el día de hoy, la moneda dólar todavía no tiene precio final, y eso es un problema grave para el mercado inmobiliario, que está dolarizado”.

Un movimiento que se percibía

Si bien Del Valle aseguró que el panorama actual “sorprendió a todos”, reconoce que desde principio de año, “y con más fuerza en abril”, se habían comenzado a percibir algunos cambios.

En este sentido, el profesional destacó la importancia de contar con un escenario previsible y apuntó a la comunicación del gobierno.

“En estos dos últimos años se recuperaron muchos números porque hubo reglas de juego claras y previsibilidad, pero ahora estamos en un momento crítico. Sin lugar a dudas creo que es el peor momento de este gobierno, espero que entre todos los actores puedan colaborar para tener de vuelta un mensaje claro”, exigió. Es que para el martillero, una muestra de “confianza” y “previsibilidad” podría llegar a revertir una actitud conservadora por parte de los ciudadanos que temen el estallido de una nueva crisis.

“Tenemos por delante todavía un tiempo difícil porque este tipo de situaciones genera miedo y la palabra miedo genera parálisis en todos los argentinos, que ya hemos vivido muchísimas crisis”, agregó, comparando lo vivido por estos días con otras situaciones del pasado, en las que el rubro inmobiliario también se vio afectado.

“La vivimos en los ’90, en el 2001, y también en el 2008, que con el cepo y los famosos créditos del Banco Provincia de 50.000 dólares estábamos con una situación muy similar a esta: mucha gente con créditos, pero ya no se daba la moneda dólar, cayéndose muchas operaciones. Hoy el panorama es triste, en el sentido que uno sabe cuál es el final”.

La construcción, también afectada

Quienes también miran de reojo las pizarras de los bancos y las casas de cambio, son los tenedores de créditos UVA para la construcción de viviendas, ya que el aumento de la cotización del dólar comenzó a impactar en el costo de los materiales.

La devaluación del peso de las últimas semanas llevó a que los rubros como las pinturas, hierro, derivados del petróleo y aquellos que contienen cobre se vean obligados a aumentar los precios de lista, disminuyendo la posibilidad de compra de los que se encontraban en pleno proceso de construcción.

De esta manera, crece la preocupación de que las obras empiecen a mostrar signos de parálisis, teniendo en cuenta, la suba de la moneda extranjera, el aumento de la inflación y, sobre todo, el hecho de que los bancos liberan el crédito en partes, a medida que el beneficiario muestra avances en la construcción.

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Por la disparada del dólar, se paralizó el pedido de créditos hipotecarios


Por Redacción 0223 Mayo 11,2018 19:47 Lo afirmó el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Ángel Donsini. Dijo que «las propiedades siguen vendiéndose en dólares y la gente no llega a pagarlas».

Aunque siempre con una actitud positiva frente a la realidad, esta vez el presidente del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial de Mar del Plata, Miguel Ángel Donsini, se manifestó preocupado por el incremento del dólar y su influencia en el mercado inmobiliario del país y la ciudad.

«El aumento del dólar hizo que se paralizara el pedido de créditos», explicó Donsini en diálogo con 0223, pero aclaró que «el mercado común sigue existiendo».

Las propiedades siguen vendiéndose en dólares, y es por eso que, según sostuvo el referente de los martilleros, «la gente no llega o llega muy justa«.

«Desde los primeros aumentos, las viviendas aumentaron entre un 14 y 15 por ciento de su valor en pesos, lo que significa en promedio unos $200 mil si se tiene en cuenta que las propiedades más buscadas para créditos son las que van ce los 120 a los 150 mil dólares», indicó.

El próximo martes será clave para el mercado inmobiliario, ese día vencen $670 millones de Lebacs y se definirán  muchas operaciones a partir de ello.

«Porque el que no puede pagar el crédito se tiene que dar de baja», sentenció Donsini aunque se mostró esperanzado en el futuro próximo: «Esperemos que se estabilice todo a la brevedad porque la gente hace mucho esfuerzo para no renunciar al sueño de la casa propia«. «Esto no es el 2001, es una situación solucionable en el corto plazo», finalizó.

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Sorpresas, renegociaciones y suspensiones en la compra de inmuebles con crédito hipotecario


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La suba del dólar la semana pasada causó un cimbronazo importante en el mundo inmobiliario y, según el Colegio de Escribanos, se cancelaron unas 40 escrituraciones con crédito hipotecario. Eso representa aproximadamente un 7% de las casi 540 operaciones semanales con esa herramienta que se hicieron en marzo, según los últimos datos disponibles.

El presidente del organismo, Claudio Caputo, sostuvo que están al tanto del dato «por las consultas que llegaron de escribanos in situ en los bancos que no podían cerrar la operación y nos preguntaban ¿Qué hago? ¿De quién es la culpa o la responsabilidad?», contó en diálogo con LA NACION.

En tanto, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) sostiene que aproximadamente un 25% de los actos fueron postergados a la espera de una eventual mejora en la situación cambiaria.

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«Ese 25% no está consiguiendo el dinero que necesita o no precalifica para una extensión del banco. Seguramente tendrá que reiniciar la búsqueda de un inmueble porque no logra comprar el que tenía previsto», afirmó Alejandro Bennazar, presidente de la CIA.

Las últimas semanas fueron un dolor de cabeza para todos los tomadores de crédito que estaban listos para escriturar porque los bancos entregan los préstamos en pesos, que permitan comprar cada vez menos dólares, la moneda en la que se maneja el mercado inmobiliario en la Argentina.

Esto hace que muchos tengan que sacar dinero de otras partes, como de futuras refacciones que tenían pensadas, de familiares, de conocidos o vender algún bien menor.

Bennazar, por su parte, estima que el 25% de las operaciones tienen dificultades. «Medimos el impacto con nuestros asociados (martilleros y corredores públicos) y el 50% logró concretar las operaciones con crédito mientras que el otro 50% se divide en dos. Un 25% que está negociando hacerlo mediante un acuerdo entre partes o con un codeudor u otro tipo de integración en la operación. Y otro 25% que relegó o puso un paréntesis de 10-15 días hasta que se estabilice el dólar», explicó.

El primer grupo de afectados tiene nombre para el presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), Armando Pepe, que habla de los «créditos fama», es decir, con familiares y amigos que ayudan.

«Al que ya estaba con un crédito precalificado, que había encontrado el departamento y tenía escribanía se le complicó porque si compraba por US$150.000 y le daban $1,7 millones, ahora necesita $500.000 más. Ahí aparecen los familiares y amigos. Si no, están complicados», afirmó.

¿Cómo se podría solucionar el problema?
Según Caputo, quienes tengan créditos tomados, sobre todo con bancos públicos, tienen la posibilidad de alargar los plazos del préstamo para obtener más pesos. Eso, por un lado, mientras que Bennazar habla de tomar el modelo chileno en el que las propiedades se cotizan en unidades de fomento (UF).

«Nosotros lo que propusimos es tasar, vender y ofertar las unidades en UVAs (Unidad de Valor Adquisitivo), pero para esto el sistema bancario también debería trabajar con UVAs. De esta forma, si empezabas con un préstamo en octubre con UVAs, hoy tendrías la misma cantidad de UVAs y no lo que pasa habitualmente que es que en el lapso de los 90 a 120 días que tarda el trámite tenés tres cambios del dólar», apuntó.

En cuanto a las expectativas, dijo que este año tenían previsto superar todos los récords de venta de inmuebles, pero ahora se conformarían con seguir con el ritmo de ventas que están teniendo.

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