Por Rodrigo Alejandro Sanz – Martillero y Corredor Público, Sanz & Ordoqui Propiedades
Reactivación del crédito e impulso a la demanda
El mercado inmobiliario marplatense está en plena ebullición, impulsado por un conjunto de factores que están reconfigurando la dinámica de la demanda y la oferta. El retorno del crédito hipotecario, los costos de construcción en ascenso y el creciente entusiasmo inversor marcan el inicio de un nuevo ciclo de oportunidades.
En el último año, la cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles se triplicó, reflejando un fuerte despertar del interés en el ladrillo. Según datos del Colegio de Escribanos local, las escrituras pasaron de 457 en enero de 2024 a un total anual de 1.893, lo que representa un crecimiento del 314 %.
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“Lo que estoy viendo en Mar del Plata es que empiezan a aparecer nuevamente los compradores de primera vivienda. El crédito, aunque limitado, está empujando las consultas y eso dinamiza el mercado”, explica Rodrigo Alejandro Sanz, martillero matriculado y titular de Sanz y Ordoqui Propiedades.
Precios en alza, pero aún más accesibles que en CABA
En Mar del Plata, el valor promedio del metro cuadrado de venta alcanza los u$s1.861, lo que representa una suba del 3,1 % en 2025. Este precio está aproximadamente un 23 % por debajo del promedio porteño, lo que potencia el atractivo de la ciudad.
Los barrios más buscados, como Alem, Los Troncos o Stella Maris, rondan entre u$s2.690 y u$s2.997 por m². En contrapartida, todavía es posible hallar opciones económicas en zonas como Roldán Bellisario, Las Lilas o Nueve de Julio, con valores que van de u$s560 a u$s879 por m².
“En mi experiencia, este diferencial de precios frente a CABA convierte a Mar del Plata en una plaza muy atractiva para quienes buscan invertir en ladrillos. Y dentro de la ciudad, el Centro, Plaza Colón y Güemes siguen marcando tendencia: son áreas de gran demanda, donde las propiedades mantienen liquidez y rápida rotación. Allí el comprador busca tanto unidades para uso personal como para renta temporaria, lo que sostiene los valores”, sostiene Sanz.
Construcción: costos altos y creatividad en las propuestas
El Colegio de Arquitectos de Mar del Plata difundió un índice que estima el costo en $1.480.446 por metro cuadrado para una vivienda tipo A1. En dólares, referentes del sector hablan de un piso de u$s1.500 por m² en obras sin incluir terreno ni cargas.
Esto genera una meseta en la actividad: se construye menos porque “los números no encajan”. Hoy en muchos casos resulta más barato comprar una propiedad usada o reciclada que encarar una obra nueva.
“Los costos de construcción son un gran condicionante. Veo que muchos desarrolladores están adaptando sus propuestas: anticipo en dólares, cuotas en pesos, reciclajes de edificios existentes. En zonas como Güemes o el microcentro, donde hay demanda sostenida, es común ver proyectos de reciclaje que permiten ofrecer unidades modernas a un valor más competitivo que una obra nueva desde cero”, señala Sanz.
Perspectivas: entre riesgo y oportunidad
El mercado inmobiliario marplatense combina oportunidades con desafíos:
Reactivación crediticia: la aparición de hipotecas reanima la demanda de unidades pequeñas y primeras viviendas.
Precios competitivos: el metro cuadrado sigue más accesible que en CABA, reforzando el interés inversor.
Construcción restringida: los costos elevados limitan nuevas obras, pero fortalecen el valor de las propiedades ya existentes.
Innovación en financiación: planes híbridos (dólares + cuotas en pesos) y el reciclaje de inmuebles aparecen como alternativas viables.
“Hoy Mar del Plata está en un punto de inflexión: la ciudad combina atractivo inversor, recuperación del crédito y necesidad real de vivienda. En el caso del corredor Plaza Colón – Güemes, muchos de mis clientes compran su segunda vivienda pensando en la rentabilidad de los alquileres temporarios. Es un público que combina disfrute personal con inversión, un perfil muy típico de Mar del Plata. Si logramos bajar los costos de construcción y ampliar las líneas de financiación, la reactivación puede sostenerse en el tiempo”, concluye Rodrigo Alejandro Sanz.
Sobre el autor
Rodrigo Alejandro Sanz es martillero y corredor público matriculado en Mar del Plata, titular de Sanz & Ordoqui Propiedades, inmobiliaria con más de 40 años de trayectoria en la ciudad. Actualmente integra el Consejo Directivo del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata, donde participa activamente en temas de mercado, comunicacion, tecnologia y desarrollo profesional.
Con amplia experiencia en ventas, alquileres temporarios y de 24 meses, tasaciones y gestión patrimonial, combina la práctica inmobiliaria con la innovación digital en redes sociales y plataformas online.
Espectáculos, actividades gratuitas, aventuras y paseos para disfrutar en familia. Descubrí cómo aprovechar al máximo estos días de descanso con planes accesibles y variados.
Cuando llegan las vacaciones de invierno, una pregunta resuena en cada casa: ¿dónde podemos ir para disfrutar en familia? La respuesta está cerca y ofrece opciones para todos los gustos y edades.
Mar del Plata se convierte, una vez más, en ese destino ideal donde las vacaciones se viven con el mar de fondo, entre paseos, espectáculos, aventuras y propuestas pensadas para todas las edades.
La ciudad no sólo invita a caminar por la costa o a saborear su clásica gastronomía, también despliega una agenda invernal repleta de actividades gratuitas, recitales, obras de teatro y espacios para la diversión al aire libre.
No importa si es tu primera visita o si ya la recorriste mil veces: Mar del Plata siempre encuentra la manera de volver a sorprender.
Teatro, música y ferias para todas las edades
Durante las vacaciones de invierno, Mar del Plata ofrece una amplia agenda cultural y de entretenimiento para todas las edades. Estas son algunas de las propuestas más destacadas para disfrutar en familia:
Actividades para los más chicos
En las plazas Mitre y España, los días 19 y 26 de julio, los más chicos podrán disfrutar de «Yequita», un espacio lleno de actividades recreativas, artísticas y culturales para compartir, disfrutar y crear recuerdos inolvidables en familia. Además, el evento contará con varios food trucks con propuestas riquísimas para acompañar la jornada.
Al igual que cada año, del 22 al 27 y del 29 de julio al 3 de agosto, vuelve el ciclo denominado «A desaburrir el invierno«, una serie de espectáculos infantiles que se llevarán a cabo en el Teatro Auditorium.
Y desde el 19 de julio, otras propuestas como Festitíteres y el Circo Hazmereir se suman a la cartelera pensada especialmente para el público infantil durante el receso invernal.
Obras de teatro
El funeral de los objetos: 23 y 24 de julio.
El Show de Nachito Saralegui: 25 de julio.
Universo +30: 25 de julio.
Pablo Angeli – Carmen y Osvaldo: 26 de julio.
Ferias y eventos culturales
Feria de las Colectividades: del 19 de julio al 3 de agosto. Un clásico marplatense para disfrutar de comidas típicas y espectáculos internacionales.
Feria del Libro Infantil y Juvenil: del 18 de julio al 2 de agosto. Actividades, talleres y lecturas para los más chicos.
Cafest: 3 de agosto. Segunda edición de este evento que combina café, charlas y degustaciones.
Shows musicales
Abel Pintos: 23 al 26 de julio.
Helter Skelter: 24 de julio.
Nonpalidece: 26 de julio.
Operación Rosa Rosa: 31 de julio.
Excursiones en barco: otra mirada desde el mar
Subirse a un barco es una de las experiencias más elegidas en Mar del Plata. Las excursiones marítimas permiten disfrutar de vistas únicas de la ciudad desde el agua y conectarse con la naturaleza de una forma diferente.
Entre los grandes atractivos de estas salidas está la posibilidad de observar ballenas francas australes, que entre abril y noviembre suelen acercarse a la costa en su recorrido migratorio. Pero no son las únicas protagonistas del paseo.
Durante el invierno, también es posible avistar lobos marinos, delfines, gaviotas cocineras, cormoranes y otras aves marinas que sobrevuelan la costa en busca de alimento.
Las salidas parten desde el puerto de la ciudad y, más allá de la fauna que se logre avistar, la travesía siempre regala paisajes inolvidables y postales perfectas para llevarse de recuerdo. Una propuesta ideal para disfrutar en familia, respirar aire puro y llenar la memoria del celular de fotos únicas.
Aventuras en el primer parque aéreo de la ciudad
Para quienes buscan una experiencia diferente durante las vacaciones, Mar del Plata ofrece su primer parque aéreo, una propuesta ideal para grandes y chicos.
El parque está ubicado en la zona sur de la ciudad, dentro de un bosque de pinos de más de 40 años, lo que le da un entorno natural único. El recorrido incluye 39 puentes colgantes, circuitos de tirolesas, muro de escalada, rapel y caída libre.
Es una actividad perfecta para disfrutar en familia, con niveles de dificultad adaptados a distintas edades y con equipos certificados que garantizan la máxima seguridad.
Parque de camas elásticas
Otra propuesta ideal para estas vacaciones de invierno es visitar el parque de camas elásticas de Mar del Plata, un espacio pensado para saltar, jugar y disfrutar en movimiento.
El lugar cuenta con más de 1.400 metros cuadrados cubiertos de camas elásticas interconectadas, donde se pueden practicar juegos como dodgeball, básquet, escalada, barra de batalla y muchas otras actividades que combinan deporte y diversión.
Está abierto para chicos a partir de los cinco años, pero también es una excelente opción para adultos que buscan una experiencia diferente y divertida.
Recorrer la ciudad en bicicleta
Mar del Plata es perfecta para conocerla sobre ruedas. Se pueden alquilar bicicletas en diferentes puntos de la ciudad y recorrer el clásico circuito costero, visitar barrios tradicionales o llegar hasta los museos.
Surf y Stand Up Paddle: deportes todo el año
Mar del Plata es la Capital Nacional del Surf. Las playas como Playa Grande y Varese son ideales para aprender o perfeccionar la técnica.
Las escuelas ofrecen clases, alquiler de equipos y también la posibilidad de practicar Stand Up Paddle (SUP), un deporte cada vez más popular que se puede disfrutar de pie sobre la tabla con ayuda de un remo.
Y mucho más para disfrutar en familia
La ciudad también ofrece pistas de patinaje sobre hielo, juegos electrónicos, talleres gratuitos y múltiples actividades recreativas para todas las edades.
Cuando se piensa en vender o comprar una propiedad, el foco suele estar en el precio de venta o de compra. Pero lo cierto es que hay una serie de gastos asociados que, si no se contemplan desde el inicio, pueden alterar seriamente las expectativas de ganancia o inversión.
Por eso es fundamental que, como profesionales inmobiliarios, brindemos claridad desde la primera reunión. Esto no solo evita sorpresas, sino que también construye confianza, permite tomar decisiones informadas y demuestra el valor real del asesoramiento.
En esta nota vas a encontrar un repaso actualizado de todos los gastos involucrados en una operación inmobiliaria en Mar del Plata, tanto para el vendedor como para el comprador. También te damos algunas claves sobre cómo aprovechar la negociación para reducirlos, y dos aspectos fundamentales a tener en cuenta al momento de cerrar una operación.
🧾 En este artículo:
¿Qué gastos tengo al vender una propiedad?
¿Cuáles son mis gastos si quiero comprar un inmueble?
¿Se pueden negociar los gastos?
2 claves para una compraventa con éxito
🔻 ¿Qué gastos tengo al vender una propiedad?
Muchos propietarios creen que el total recibido por la venta estará 100 % disponible para reinvertir o usar. Pero hay costos inevitables que reducen ese monto final. Estos son los principales:
Honorarios inmobiliarios Corresponden al 3 % del valor de venta, y se abonan al corredor o inmobiliaria que lleva adelante la operación.
Impuesto de Sellos El 2 % del valor de la operación se divide por costumbre entre ambas partes: 1 % para el vendedor.
Impuesto a las Ganancias Solo aplica si la propiedad fue adquirida después del 01/01/2018 y no se trata de vivienda única. En ese caso, la alícuota es del 15 % sobre la ganancia neta. Si es tu única vivienda y la vendés para comprar otra, estás exento.
Aportes Notariales 0,4 % del valor, abonado al Colegio de Escribanos.
Gastos pre-escriturarios Incluyen informes, certificados, timbrado, etc. Suelen rondar el 1 % y están a cargo del vendedor.
📌 Tip práctico: siempre calculá con anticipación estos importes para tener claro cuál será tu ganancia neta real.
🔺 ¿Qué gastos tengo al comprar una propiedad?
Para quien compra, también hay gastos más allá del valor publicado de la propiedad. Anticiparlos es clave para elegir una propiedad que realmente esté dentro del presupuesto total.
Impuesto de Sellos Como en el caso del vendedor, abona el 1 % del total.
Honorarios de la inmobiliaria Si la operación se gestiona a través de una inmobiliaria, el comprador puede abonar hasta un 4 % por los servicios de intermediación, según el acuerdo.
Honorarios del escribano Como comprador, vos elegís el escribano, y sus honorarios están entre el 1 % y 2 % del precio. Asegurate de que te informe todos los gastos asociados antes de firmar.
Gastos post-escriturarios Como la inscripción en el Registro de la Propiedad y otros costos registrales. Estimá otro 1 %.
Escritura de hipoteca (si aplica) Si vas a comprar con crédito hipotecario, estos gastos suelen ser afrontados por el comprador o el banco.
📌 Tip práctico: asesorar a tus clientes sobre estos montos les permite buscar inmuebles realmente accesibles para su situación.
🤝 ¿Se pueden negociar estos gastos?
Sí. Aunque hay usos y costumbres en la distribución de los gastos, todo es negociable. El rol del corredor inmobiliario es clave para conseguir acuerdos que beneficien a su cliente.
Algunos ejemplos comunes:
El comprador necesita mudarse antes: se puede negociar que asuma los informes o una parte de los sellos.
El vendedor acepta esperar una escritura en plazos largos: puede pedir que ciertos gastos los cubra el comprador.
La creatividad, la escucha activa y el conocimiento de ambas partes son herramientas poderosas para lograr un cierre exitoso y justo.
🔑 2 claves para acompañar mejor a tus clientes
¿Es un buen momento para comprar o vender? En Mar del Plata, el segundo semestre suele tener mayor actividad. Si tu cliente quiere vender, es ideal hacerlo con la demanda en alza. Si busca comprar, puede aprovechar precios más accesibles y tiempo de negociación en los primeros meses del año.
¿El precio de cierre es real? Muchos se guían por lo que ven en portales, pero el valor de publicación no siempre refleja el valor real de cierre. Es clave que puedas mostrarle comparables reales, tasaciones objetivas y datos de mercado actualizados para que no pierdan tiempo ni dinero.
💬 En Sanz y Ordoqui Propiedades trabajamos con esta filosofía: claridad, asesoramiento y estrategia. Si estás por vender o comprar en Mar del Plata, escribinos. Nos va a encantar ayudarte a tomar decisiones con tranquilidad y confianza.
El mercado inmobiliario marplatense vive uno de sus mejores momentos en años. Las operaciones se multiplicaron y muchos ven en el “ladrillo” una oportunidad para proteger y hacer crecer su capital. ¿Qué está impulsando esta tendencia?
Según datos oficiales del Colegio de Escribanos de Mar del Plata, en enero de 2024 se firmaron 457 escrituras, y el año cerró con 1.893 operaciones, lo que representa un crecimiento del 314%. Esta cifra no solo refleja un repunte, sino una verdadera reactivación del mercado.
En el último año, la compra y venta de casas y departamentos en Mar del Plata se triplicaron, generando un nuevo entusiasmo en el sector inmobiliario local. Esta recuperación no solo es significativa, sino que marca una tendencia sostenida hacia la revalorización de la inversión en ladrillo, un clásico que sigue siendo preferido por quienes buscan estabilidad, protección y crecimiento de capital.
Guillermo Rossi, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata, explicó que este fenómeno responde a varios factores. “Venimos atravesando un buen momento. La venta de departamentos de uno y dos ambientes crece, tanto para uso personal en temporada como para renta”, comentó.
Además, destacó el impacto positivo de las medidas de blanqueo implementadas por el gobierno nacional y el regreso del crédito hipotecario como herramientas clave. “Con la inflación bajando y tasas más competitivas, muchas familias empiezan a recuperar su poder adquisitivo y eso dinamiza el mercado”, agregó.
Desde el Colegio de Escribanos, su titular Martín Pagni explicó que el crecimiento también responde a un mercado hipotecario que había estado completamente paralizado. “A mediados del año comenzó a activarse el otorgamiento de préstamos tanto desde la banca pública como privada. Ese movimiento fue determinante para cerrar un año excepcional”, sostuvo.
Más allá de los números: ¿por qué sigue vigente el ladrillo?
La inversión inmobiliaria sigue siendo una de las preferidas entre quienes tienen capacidad de ahorro o desean construir un patrimonio. Frente a la volatilidad financiera, muchas personas prefieren apostar por bienes tangibles. Una propiedad es vista como un activo concreto, transmisible y con potencial de renta, que además preserva el valor en el tiempo.
En Mar del Plata, esta lógica cobra aún más sentido por su carácter mixto: ciudad con vida todo el año, polo turístico y con barrios consolidados que siguen atrayendo demanda. “Hay zonas donde la ubicación hace que una propiedad preserve su valor, y otras donde puede multiplicarse en pocos años”, afirman desde Sanz y Ordoqui Propiedades.
Las claves para que este buen momento continúe
Para que esta tendencia se sostenga en el tiempo, los especialistas coinciden en algunos factores clave:
La continuidad del crédito hipotecario, especialmente para propiedades más amplias, como casas o unidades de tres y cuatro ambientes.
La estabilidad de precios en propiedades usadas, que permite a más personas acceder sin saltos bruscos en los valores.
La ubicación: sigue siendo el principal motor de valorización. Factores como cercanía a zonas turísticas o comerciales, infraestructura, accesos y seguridad, inciden directamente en el rendimiento de la inversión.
A diferencia de otras ciudades, en Mar del Plata todavía hay margen de crecimiento. Y si bien no contamos con proyecciones específicas de rentabilidad a 10 años como en CABA, el comportamiento reciente del mercado demuestra que hay razones para apostar al desarrollo local.
Conclusión
Invertir en una propiedad en Mar del Plata hoy es más que adquirir un bien: es construir futuro, estabilidad y legado. En un contexto de reactivación, con condiciones que empiezan a alinearse, el ladrillo vuelve a mostrar por qué sigue siendo una opción segura y rentable.
Mar del Plata se consolida año tras año como uno de los destinos turísticos más importantes de Argentina, atrayendo entre 8 y 9 millones de visitantes anuales. Este flujo masivo de turistas refleja no solo la amplia oferta de servicios que brinda la ciudad, sino también la fidelidad de quienes la eligen repetidamente. Según datos del Observatorio de Fasta, el 95% de las personas que visitan Mar del Plata ya han estado antes, lo que denota un vínculo sólido entre el destino y su público.
Características principales del turista
El perfil del turista típico que elige Mar del Plata incluye las siguientes características:
1. Edad y procedencia:
El visitante promedio tiene alrededor de 40 años.
Un 60% proviene de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires. La cercanía y facilidad de acceso en vehículo particular hacen de la ciudad un destino recurrente para estas zonas.
2. Medios de transporte y alojamiento:
La mayoría de los turistas llega en su propio automóvil, lo que les permite desplazarse cómodamente por la ciudad y sus alrededores.
Prefieren alojarse en casas o departamentos, lo que refleja una tendencia hacia el turismo más independiente y personalizado.
3. Duración de la estadía:
En promedio, las visitas duran 4,7 noches, aunque este tiempo varía según la temporada. Durante el verano, la estadía promedio alcanza las 6,5 noches, mientras que los fines de semana largos suelen ser más breves.
4. Ocupación y nivel socioeconómico:
Un tercio de los visitantes trabaja como empleado, seguido por independientes, profesionales, estudiantes, jubilados y docentes.
Este perfil corresponde a personas de clase media y media-alta, en su mayoría con estudios terciarios o universitarios, lo que denota un nivel educativo elevado.
5. Segmentación del público: La diversidad de los visitantes permite identificar múltiples segmentos con potencial para desarrollos turísticos específicos:
Familias con niños que buscan actividades recreativas.
Jóvenes que priorizan la vida nocturna y eventos culturales.
Adultos mayores que valoran la tranquilidad y los paseos.
Parejas que buscan experiencias gastronómicas y románticas.
Lo que hace que el turista regrese
Uno de los puntos más destacados es la fidelidad de los visitantes: el 95% ya conocía Mar del Plata antes de su última visita. Esto se explica por varios factores:
Oferta diversificada: Desde playas, balnearios certificados con «Bandera Azul», hasta una amplia gama de hoteles y departamentos para todos los presupuestos.
Opciones culturales y recreativas: La ciudad cuenta con una agenda teatral única en el país, además de espectáculos, gastronomía variada y actividades deportivas.
Calidad ambiental: Las mejoras en infraestructura, como el Emisario Submarino y la EDAR, garantizan aguas limpias y seguras, alejando viejos problemas de contaminación.
Conexión emocional: Muchos turistas encuentran en Mar del Plata un lugar asociado a recuerdos familiares y tradiciones, lo que fortalece el vínculo emocional con la ciudad.
Conclusión
El turista que elige Mar del Plata busca más que unas simples vacaciones: busca una experiencia integral en una ciudad que combina tradición, modernidad y hospitalidad. La fidelidad de quienes regresan año tras año es el mejor indicador del éxito del destino. Con una oferta que se adapta a públicos diversos y con una infraestructura sólida, Mar del Plata sigue siendo un ícono del turismo en Argentina, preparado para recibir a millones de visitantes y brindarles experiencias memorables.
“INCONSULTA E ILEGAL”; DURA ACUSACIÓN DE MARTILLEROS DE LA PROVINCIA A LA DECISIÓN DEL MUNICIPIO DE ENTREGAR LAS SUBASTAS AL BANCO CIUDAD
En conferencia de prensa previa al inicio del Congreso Inmobiliario 2024 que se está llevado a cabo en el Centro Cultural Estación Sur, en Paseo Aldrey, los titulares de los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires (Martilleros BA), Luis Eusebio Colao, y departamental local Guillermo Oscar Rossi, adelantaron que iniciarán acciones legales contra la Municipalidad del Partido de General Pueyrredon por las subastas de los terrenos de la ex Villa de Paso otorgadas al Banco Ciudad. “en una decisión inconsulta e ilegal”.
En primer lugar Colao comentó que en este Congreso “vamos a reunir a 600 profesionales de toda la provincia, lo vamos a transmitir por streaming, o sea que va a haber miles también de martilleros y corredores públicos que vamos a estar capacitándonos, ya que el tema central nuestro hoy es la capacitación, las nuevas tecnologías, y actualizarnos los profesionales en lo que es nuestra actividad.
Luego subrayó que “ahora, estando en Mar del Plata hay temas que no podemos soslayar que hacen a la cotidianeidad de nuestros colegas, que nos afecta a todos, y son las subastas ilegales que está llevando por delante el Municipio, Para nosotros es claramente ilegal, porque hay una ordenanza que no se cumple y fue revocada por un decreto del Intendente que modifica una ordenanza que tiene 60 años por el supuesto de una mejora que iba a venir a través de hacer en una plataforma la subasta, Esto ha quedado desvirtuado porque fue un fracaso. No vendieron lo que tenían que vender, no obtuvieron los precios que tenían que sacar, y sacaron del ámbito de la provincia de Buenos Aires y del ámbito de los profesionales martilleros de esta ciudad, la subasta
Y cuando decimos los martilleros de Mar del Plata, estamos hablando de más mil profesionales que dan trabajo en forma directa e indirecta a más de 20.000 familias de Mar del Plata. O sea, el Intendente Montenegro está afectando a más de 20.000 familias de Mar del Plata y menospreciando y menoscabando nuestra actividad.
Ya pedimos una reunión y Montenegro no nos atendió; hemos hecho la presentación en ámbito municipal, que es el administrativo y es el primer paso que hay que dar y ahora vamos a la justicia”, apuntó.
Por su parte, Rossi señaló: “por las franquicias venimos trabajando hace mucho tiempo, hay 114 causas disciplinarias, están en los Juzgados en lo contencioso administrativo y en la Suprema Corte de Justicia; tenemos 30 sentencias firmes y hay una clara competencia desleal. Acá una vez más pedimos el cumplimiento de las ordenanzas que se han dictado en 2020 en todo este departamento judicial sobre la publicidad ilegal que hay en la vía pública. Nosotros en nuestras oficinas tenemos que tener empleados en regla, con normas que establece el Ministerio y mientras tanto las franquicias tienen hoy entre 140 y 150 agentes que realizan las ventas, Es un tema muy grave pero venimos trabajando hace tiempo y le venimos pidiendo a la Municipalidad en cada evento, en cada situación que se genera, la prohibición de esta propaganda que la comuna lo está permitiendo
Por último agradeció “la presencia de todos los presidentes de los Colegios colegas que nos acompañan y el aporte y toda la fuerza que nos da el Colegio de la provincia apoyándonos en esta lucha”.
Asimismo ambos presidentes coincidieron en que si la costa quiere tener una buena temporada, tiene que tener buenos precios para poder competir con los que hoy desde el exterior parecen que resultan atractivos y finalmente advirtieron, como siempre, que “aparece la temporada de los vivos que hacen negocio a través de supuestas plataformas o demás, donde se quedan con la reserva de la gente y no se sabe quién está atrás. Nuevamente sostenemos que un profesional inmobiliario es el que le va a dar la seguridad”.
Durante las dos jornadas, los asistentes participarán de diversas conferencias en las que destacados especialistas abordarán temas de actualidad e interés para el sector. Este Congreso ha sido declarado de Interés Legislativo por la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires
Organizada por el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires Distrito 9, se llevó a cabo este miércoles en el Espacio Cova, Funes 2146, la jornada sobre “Patrimonio y Planificación”, con el objetivo de escuchar todas las voces, intentar acercar posiciones, miradas y llegar a conclusiones y propuestas programáticas que contribuyan a la preservación de nuestro patrimonio, en el marco de una Mar del Plata pensada y planificada con participación ciudadana,
La bienvenida estuvo a cargo del presidente del Colegio, Arq. Diego Domingorena, quien comentó los ejes centrales del trabajo que están llevando a cabo desde la perspectiva institucional:, la propuesta de la Ordenanza para la creación del Consejo Local de Hábitat junto con los Colegios de Ingenieros y de Técnicos que hasta el día de la fecha no obtuvo respuesta y la participación en el Consejo Económico, Social y Productivo de la región Mar del Plata (CESyP) de General Pueyrredon liderando la Comisión Técnica de Desarrollo Urbano con dos proyectos de aprovechamiento del espacio público en línea con los feriantes y el otro de compensaciones urbanas. Además contó las actividades desarrolladas en el marco del 150° Aniversario de Mar del Plata, los encuentros del Instituto de Hábitat y Territorio sobre Perspectivas Urbanas; la desvinculación en la Comisión de Tasación del Concejo Deliberante y anunció la inauguración del Museo Arquitecto Roberto Cova MARC para antes de fin de año en su casa de 14 de julio y la implementación del Premio anual Roberto Cova.
Luego el secretario y moderador, Arq. Leandro Zapata describió la modalidad del encuentro y dio paso a las exposiciones.
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El panel estuvo conformado por: la Arq. Graciela Di Iorio, por el Centro Internacional para la Conservación del Patrimonio (CICOP); el Arq. Guillermo de Diego, docente investigador extensionista, profesor diseño arquitectónico 5 trabajo final de la carrera de arquitectura en la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño de la UNMDP; la Arq. Silvia Borrili, coordinadora de Hábitat y Vivienda del Instituto de Hábitat y Territorio del Capba D9 (IHaT); el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Departamento Judicial Mar del Plata, Guillermo Oscar Rossi y el Arq. Eduardo Agüero, Arquitecto en Estudio Agüero – Marcenaro, quien desde hace 25 años interviene en obras que involucran bienes patrimoniales.
Después disertaron los referentes nacionales de vasta trayectoria: la Arq. Mariana Quiroga, especialista en Conservación y Restauración de Patrimonio Edilicio; el Arq. Eduardo Reese, urbanista y docente y el Arq. Fredy Garay, master en Urbanismo y Ordenamiento Territorial
Cabe señalar que fueron invitados a disertar la presidencia del Honorable Concejo Deliberante e integrantes de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios, pero se excusaron de hacerlo por diferentes motivos
El encuentro convocó además de los profesionales ya citados, a numerosas personas de distintos ámbitos de la ciudad en forma presencial y muchas otras que lo pudieron seguir a través del canal de youtube de la entidad.
Cabe destacar que en los próximos días se darán a conocer las conclusiones finales y se elaborará un documento que será presentado ante el Departamento Ejecutivo y el Honorable Concejo Deliberante del Municipio de General Pueyrredon
Quienes deseen acceder a todo lo desarrollado en este valioso conversatorio podrán ingresar a través del siguiente link: https://youtu.be/VIo6s_yG5l0
La Comisión de Obras del cuerpo legislativo decidió frenar el tratamiento de los expedientes que establecen excepciones para la industria de la construcción.
La Comisión de Obras del Concejo Deliberante decidió frenar el tratamiento de los expedientes que establecen excepciones al Código de Ordenamiento Territorial para la industria de la construcción en el distrito de General Pueyrredon.
En ese contexto, la comisión que preside Angélica González este martes no tiene en el orden del día ninguna iniciativa para avanzar en la construcción de edificios en la ciudad por la vía de la herramienta de la excepción. «Hay dos o tres expedientes importantes dando vueltas, pero es imposible avanzar en este contexto«, coincidieron los concejales de distintas bancas que fueron consultados.
La decisión de los ediles se da en el marco de un generalizado repudio a la torre de 35 pisos que se planea construir en una manzana histórica de Mar del Plata y que gana cada vez más adeptos entre intelectuales y reconocidas figuras argentinas.
A las duras críticas del filosofo y ensayista Santiago Kovadloff y del constitucionalista Daniel Sabsay, que tildó al proyecto de “monstruoso”, se sumaron los reparos del historiador Ricardo Pigna, del psicoanalista y escritor Gabriel Rolón y de una lista de agrupaciones y de reconocidos nombres del urbanismo y patrimonialismo argentino, como los arquitectos Eduardo Reese, Mariana Quiroga y Alfredo Garay.
“Que no se permita esta aberración”, pidió Rolón, que afirmó, a la vez, estar convencido de que “el poder del dinero no puede avasallar la calidad de vida de los habitantes de una ciudad”. “El negocio de unos pocos no debe llevarse por delante el patrimonio paisajístico y ambiental que hace de esta una ciudad única por ese espacio urbano a escala humana que la constituye”, escribió el psicólogo, que, a pesar de no haber nacido ni residido en Mar del Plata, señaló sentirse marplatense, al igual que “los millones de argentinos que también la sienten suya”.
Pigna también expresó su rechazo de la construcción de esta torre de 120 metros de altura que, de llevarse adelante, sería erigida en una zona donde la altura máxima permitida por el Código Urbanístico es de siete metros.
El historiador habló sobre los ánimos enardecidos de los marplatenses en torno a la construcción de esta torre, y enfatizó que el repudio vecinal trasciende las ideologías políticas. “No es para menos si consideramos que, en un distrito en el que solo se permiten siete metros de altura, proyectan construir 125. Está a metros del litoral costero en la zona de Varese y su impacto ambiental, con conos de sombra y saturación de servicios, no haría otra cosa que concretar la destrucción del paisaje de una ciudad instalada en el corazón de todos los argentinos”, enfatizó el director de la revista Caras y Caretas, según se reflejó en el diario La Nación.
De concretarse, la torre de 35 pisos se emplazaría en las cercanías de Playa Chica, en la residencial bahía Varese, más precisamente en la manzana delimitada por las calles Alem, Falucho, Aristóbulo del Valle y Gascón, a menos de una cuadra de distancia del Boulevard Marítimo.
La mayoría de las personalidades que criticaron la construcción de esta torre aclararon no estar en contra del desarrollo edilicio de la ciudad balnearia, a la vez que destacaron que esta no debe hacerse a expensas del valor patrimonial del lugar. Y es que la manzana donde se planea construir el edificio hoy alberga ocho propiedades, entre las cuales hay por lo menos tres que rondan los cien años de antigüedad. La mayoría serían demolidas. El proyecto, en total, ocuparía el 80% de la manzana.
“El desarrollo y crecimiento de una ciudad no puede hacerse a expensas de lo que debemos cuidar como un derecho del conjunto social y aún de quienes todavía no nacieron. En un territorio generoso en espacio, hay muchas maneras de planificar estratégicamente un desarrollo. Espero que prime la sensatez y no se permita erigir esa aberración”, sumó Rolón.
El proyecto es de la firma Fiduciaria Paisajes Urbanos, liderada por la actual presidenta del Centro de Constructores y Anexos de Mar del Plata, Florencia Miconi. El diseño es del estudio Mariani-Pérez Maraviglia-Cañadas, y la ejecución, en tanto, está a cargo de la empresa Imasa.
Dentro del terreno donde se construiría la torre, en Gascón 101, se encuentra el chalet María Frers de Mahn, de estilo pintoresquista español. La casa, una de las construcciones pioneras de la zona, fue construida a comienzos del siglo XX y hoy es bien de interés patrimonial de la ciudad marplatense. También se encuentran en el predio un conjunto de casonas de un estilo similar, diseñadas por el ingeniero Alula Baldassarini en 1938. Son consideradas “con valor patrimonial” pero “sin declaratoria”.
“Nos oponemos no al progreso sino a la barbarie”, escribió Kovadloff, luego de sumar su firma a la campaña de Change.org en repudio a la construcción de la torre. “No es este un proyecto de construcción sino de destrucción –enfatizó el filósofo en su descargo–. Llegar tan alto para caer tan bajo solo puede interesar a quienes ven en el contexto un pretexto para lucrar a cualquier precio”.
Sabsay también dio su opinión sobre el proyecto. “No se trata de impedir el desarrollo. Se trata simplemente de defender lo que es el valor patrimonial que, además, hace a un muy buen desarrollo del turismo, que es la principal fuente de ingresos para la ciudad”, enfatizó el profesor titular y director del posgrado en Derecho Constitucional en la Universidad Nacional de Buenos Aires. “Realmente nos cuesta entender cuál es el sentido de destruir absolutamente el patrimonio edilicio de la ciudad”, siguió el abogado.
También se sumaron al reclamo el Colegio de Arquitectos, el Colegio de Martilleros, la Universidad Nacional de Mar del Plata y el Centro Internacional para la Conservación del Patrimonio.
¿El polémico aval al megaproyecto inmobiliario marcará un antes y un después en la ciudad? Un recorrido por el proyecto. Lo que podría valer solo uno de los 235 departamentos. La falta de claridad del cálculo de la compensación. El intendente y la mayoría del Concejo Deliberante, otra vez, de espaldas a los vecinos.
Florencia Miconi es una mujer de alrededor de 40 años, abogada y Ceo de IMASA (Ingeniero Miconi y Asociados S.A.) una empresa constructora que nació en Mar del Plata en 1990. También es dueña, junto a su marido, Manuel Campomar de Fiduciaria Paisajes Urbanos MDP, la firma que el último 26 de septiembre consiguió, con el impulso del gobierno de Guillermo Montenegro, que el Concejo Deliberante aprobara una torre de 35 pisos en la manzana delimitada por las calles Alem, Aristóbulo del Valle, Falucho y Gascón.
Serán 122 metros de altura a solo una cuadra y media de la costa por más que los vecinos se organizaron, se opusieron y lo manifestaron en las redes sociales, el Concejo y en cuanto micrófono encontraron. Por más que el Colegio de Martilleros, el de Arquitectos y la facultad de Arquitectura de la UNMDP advirtieron sobre el impacto negativo. Por más que los bloques de concejales de Acción Marplatense, el Frente Renovador y el kirchnerismo lo rechazaron.
Contra todo eso, la mayoría automática y un tratamiento veloz: en un mes, el expediente pasó por tres comisiones. Además, los trece concejales de la Unión Cívica Radical, el PRO y la Coalición Cívica, que responden a Montenegro y los dos de La Libertad Avanza adelantaron un día la reunión de la comisión de Hacienda para que el expediente cumpliera con los plazos administrativos y pudiera aprobarse en la sesión.
Quizás el intendente creyó que si el tema pasaba menos tiempo en la opinión pública el costo político sería menor. Quizás tenga razón.
¿Cuánto costará un departamento en la torre?
De acuerdo a los planos elaborados por el estudio Mariani-Pérez-Maraviglia-Cañadas que Miconi presentó en el expediente, el complejo contará con la torre de 35 pisos y otro edificio de 3 plantas que estarán unidos por un puente. Tendrá 223 cocheras y 73 bauleras, jacuzzi y sauna para hombres y para mujeres, 6 quinchos, toilettes, amenities y una piscina de 195 metros cuadrados. En total, sumarán 235 departamentos de dos, tres, cuatro y hasta seis dormitorios.
El alquiler por 24 meses de un departamento de dos dormitorios con dos cocheras en el Maral Explanada (que diseñó César Pelli y se ubica a tres cuadras de la torre) cuesta 1800 dólares por mes más 390 mil pesos de expensas. El que quiera comprarlo lo puede conseguir desde 533 mil dólares aunque por ese precio no tendrá acceso a una cochera.
El argumento legal y la preservación patrimonial
Hay dos informes que constituyen la columna vertebral de los argumentos que presentó Miconi y figuran en el expediente de 384 páginas que avaló el Concejo Deliberante. Uno lleva la firma del doctor Juan Martín Colombo, quien fue Procurador Municipal y es especialista en Derecho Administrativo y del arquitecto Ricardo Rodríguez, ex subsecretario de Planeamiento Urbano de la comuna y actual asesor y consultor de empresas. El otro es autoría del doctor en arquitectura Pablo Mastropasqua y del arquitecto Héctor A. Gumiero.
Colombo y Rodríguez explican la cuestión legal con estas palabras: “En los casos en que las parcelas superen los 3750 metros cuadrados (N de la R: como ocurre en este proyecto que ocupa más de 6500 o el 88% de la manzana) el Código de Ordenamiento Territorial permite que los propietarios pidan a la Municipalidad el dictado de normas urbanísticas particulares”. Miconi pidió, Montenegro concedió.
En la manzana donde se construirá la torre, se ubica el chalet de María Frers de Mahn, “La Robla”, que está declarado de interés patrimonial. Y hay otros dos chalets “Belvedere” y “Top Capu” o “El Tovar”, que son parte de la obra de Alula Baldassarini. Aunque guardan las características para ser considerados patrimonio, ninguno está declarado como tal.
Paisajes Urbanos hará un trabajo de restauración y puesta en valor de los tres inmuebles. Colombo y Rodríguez escribieron que en esos casos “el Código de Preservación Patrimonial autoriza a que le otorguen estímulos y promociones en materia de normas de tejido, uso y ocupación del suelo, favoreciendo incluso la celebración de convenios urbanísticos y también de compensación urbanística”.
Mastropasqua y Gumiero también valoraron la obra de preservación. Sostuvieron que integrará “lo contemporáneo con lo patrimonial” y que en los últimos tiempos es “una de las herramientas más efectivas y exitosas” para evitar la desafectación de propiedades declaradas patrimonio, las demoliciones clandestinas o “el derrumbe por el abandono de los bienes con intenciones de su pérdida total de valores, a los que lamentablemente estamos habituados”. Los empresarios preservan y se benefician, el municipio cede.
¿Cuándo fue que Mar del Plata empezó a ceder?
Ambos informes coinciden en que el perfil de la zona donde se edificarán los 35 pisos, cercana a Playa Varese, empezó a cambiar con la construcción de Torres de Manantiales que se inauguró en 1988. También mencionan al Maral Explanada, más conocido como las torres de Pelli, al edificio Unkanny y al Unkany Residences que aún no se construyó.
Las torres de Pelli de 19, 21 y 23 pisos se aprobaron por excepción a fines de 2011 cuando comenzaba el segundo gobierno de Gustavo Pulti. Lo mismo ocurrió con el edificio Unkanny de 19 plantas aunque durante el gobierno de Carlos Arroyo. IMASA fue la empresa que desarrolló las dos construcciones.
El edificio Unkanny Residences de H Ledesma Desarrollos Inmobiliarios se aprobó en agosto de 2023, a poco de concluir la primera gestión de Montenegro. Fue el mismo día que los concejales dieron aval al Distrito de Arte y Diseño (DAD).
El DAD es otra idea de Miconi y Campomar con diseño de Mariani-Pérez Maraviglia-Cañadas que también construirá IMASA. Un conjunto de seis edificios en Edison y Juan B. Justo, el predio donde funcionó el Superdomo, que tendrá un parque de siete mil metros con comercios. En el centro habrá dos torres de 30 pisos y, en los extremos, hoteles y oficinas con roofstops.
No está claro el valor de la compensación
Cada vez que se aprueban obras de este tipo, la empresa que resulta beneficiada otorga compensaciones urbanísticas a la municipalidad. Una retribución económica por los metros de más que le permitieron construir.
En el caso de la torre de 35 pisos, el artículo 6 de la ordenanza sostiene que “el monto de la compensación resultará de la valorización del 10% de los m2 excedentes a lo reglamentario por distrito”.
Región Mar del Plata consultó con Francisco Paco Olivo, el decano de la facultad de Arquitectura de la UNMDP qué significa ese porcentaje. Y Olivo respondió que la ordenanza no deja claro cómo se calculará: si será el 10% de lo que cuesta el metro cuadrado de construcción o de la construcción de esa torre en particular cuyos costos seguramente superarán al promedio. O si se calculará de acuerdo al costo de venta del metro cuadrado en ese lugar que, huelga decir, es más caro que en otras zonas de la ciudad.
“Y tampoco se sabe si solo se considera el costo industrial del metro cuadrado o el costo final incluido el valor de la tierra sobre la cual se construye”. Así, el valor de la compensación puede variar de forma sustancial más allá de “la modalidad, el tipo de obras y la localización de las mismas a que dé lugar la compensación”, detalló.
La compensación tiene como prioridad el abono de una pelea política
A su vez, la ordenanza establece que la empresa deberá acordar con el gobierno de Montenegro un plan que detalle las etapas del proyecto y “el porcentaje de compensación que corresponda a cada una de ellas”.
A partir de una idea del concejal de la Unión Cívica Radical, Daniel Núñez, la ordenanza también dispone que la Rambla de Mar del Plata sea el destino prioritario de la compensación. Y aclara que en caso de que sea imposible, porque el municipio debería acordar la intervención con el gobierno de la provincia de quien depende ese espacio, será el intendente quien disponga cómo se utiliza.
Si bien Montenegro no se expresó, que la compensación sea para la puesta en valor de la rambla, una obra que el gobierno de Axel Kicillof viene postergando, alimenta las suspicacias de que el tema se esté utilizando como abono de la pelea del intendente con la administración provincial.
Todas esas suspicacias se evitarían si General Pueyrredon contara con un sistema de compensaciones urbanísticas. Hay una comisión en el Concejo Deliberante que debería redactar una ordenanza que las regule pero el gobierno municipal todavía no elevó ningún proyecto.
Además, si las compensaciones se destinan a espacios centrales, aumenta el desequilibrio y la desigualdad en relación al resto de la ciudad que atraviesa una realidad que los concejales deberían contemplar. Los bloques oficialistas avalaron el destino de esta compensación al mismo tiempo que el INDEC revelaba que 306.221 marplatenses viven en la pobreza y 85.825 en la indigencia.
La ausencia de un plan de desarrollo
Región Mar del Plata también consultó con Francisco “Paco” Olivo cómo debería funcionar el sistema de compensaciones. El arquitecto las consideró una buena herramienta y aclaró que funcionan “en la medida que la ciudad tenga una estrategia de crecimiento”.
También detalló que deberían destinarse al desarrollo de pavimentos, redes de servicios, conectividad, agua corriente y cloacas: “La infraestructura sobre la cual se asienta el desarrollo urbano. Porque hay zonas que no la tienen y están completamente desarticuladas de la ciudad”.
En definitiva, la aprobación de estos megaproyectos inmobiliarios pone de manifiesto la ausencia de un plan de desarrollo. “No hay un mecanismo de planificación acordado con todos los sectores que le dé sentido al crecimiento de la ciudad en toda su magnitud y con todas sus complejidades. En su reemplazo, hay un modelo de negocios que viene a sustituir esa falta de planificación de manera intencionada. Entonces hay edificios y emprendimientos puntuales que requieren de la excepción porque de otra manera no se pueden desarrollar”, dijo.
“Si está claro en términos de planificación estratégica cómo tengo que desarrollar la ciudad, es muy simple ordenar las compensaciones porque sé dónde tengo que poner los recursos”, explicó.
Para equilibrar esas tensiones existe el estado. “Aún en este contexto nacional en el que parece que hay que combatirlo, incluso desde adentro, que es la forma más perversa: conquistar una estructura para romperla, el sentido del estado es garantizar lo público, los espacios comunes. Todo aquello que ocurre, se desarrolla y atañe a la comunidad”.
Puede haber operaciones discrecionales
Al ser consultado sobre si la falta de regulación puede deberse a que así es más fácil tener un manejo caprichoso o relacionado con intereses particulares, Olivo citó el ejemplo de lo que podría ocurrir con la pizzería Kentucky que, de acuerdo a la información que se conoce hasta el momento, se instalaría en la esquina de Catamarca y Libertad sobre la plaza España.
Olivo describió a la plaza como “el espacio público de la ciudad por excelencia. El lugar donde se dan todo tipo de intercambios sociales”, y agregó que “como viene una pizzería, la municipalidad cede un espacio central, ideal para un negocio, con la demanda garantizada cuando cualquier persona que quiere instalar un comercio debe buscar un lugar y pagarlo”.
“Por qué tengo que ceder un espacio nuestro a una firma para garantizarle el negocio”, se preguntó y respondió: “Se trata de un mecanismo que puede interpretarse como una operación discrecional”.
El decano también aclaró que los desarrolladores tienen derecho a solicitar una excepción. El problema es que la municipalidad lo promueva o lo permita. “No tengo nada contra los desarrolladores aunque no aprecio la voracidad económica y tengo una concepción bastante más amable en términos de convivencia social”.
Tal como ocurrió con vecinos de la zona donde se construirá la torre, hay otros grupos que se han opuesto a este tipo de proyectos. Sin embargo, tanto los gobiernos como los concejales han avanzado con las excepciones. “Si actúo por simple mayoría, levanto la mano y no escucho a los sectores de la comunidad y los vecinos, la injusticia es muchísima”, concluyó Olivo.
