Los operadores del sector pronosticaron una gran afluencia de turistas. Más allá de las confirmaciones, sostienen que muchos deciden viajar a último momento mientras que también destacan el movimiento de los últimos meses.
Con un 50% de reservas confirmadas, Mar del Plata se prepara con muy buenas expectativas para el próximo fin de semana largo.
Los operadores del sector turístico coincidieron en que las expectativas son muy buenas y en que, más allá del porcentaje de reservas de alojamiento confirmadas, muchos visitantes deciden viajar a último momento con la certeza de que hay disponibilidad de plazas hoteleras o departamentos.
Con dos feriados, el próximo será un fin de semana «extra largo». El viernes 17 se conmemorará el paso a la Inmortalidad del General Don Martín Miguel de Güemes mientras que el lunes 20, se recuerda la muerte del General Manuel Belgrano por lo que serán cuatro días a puro turismo. En tanto, el domingo se celebrará el Día del Padre, fecha que suele «frenar» las salidas turísticas. No obstante, tanto en la hotelería como en las inmobiliarias afirmaron que se espera un muy buen fin de semana.
Otro dato que alimenta las expectativas es la afluencia turísticas que hubo en los últimos dos meses, sobre todo en los fines de semana. El mes pasado, arribaron 455.082 turistas, lo que representa un 20% más de turistas que en el mismo período previo a la pandemia.
En la Cámara Hotelera de Mar del Plata, confirmaron que hay «muy buenas expectativas» para el feriado y señalaron que el nivel de las reservas está en un 50%. No obstante, aclararon que se espera un nivel de ocupación mucho más alto ya que todavía faltan varios días y muchos turistas deciden a último momento el viaje.
«Va a ser un buen fin de semana. Por ahora, las reservas están en promedio en un 50% y hay algunos hoteles que tienen un poco más», amplió el presidente de la Cámara, Eduardo Palena.
Asimismo, el empresario afirmó que, como es habitual, los hoteles de mayor categoría son los que tienen mayor cantidad de demanda.
En referencia, al movimiento turístico de los últimos meses, Palena sostuvo que los números «son los habituales» y señaló que en ese sentido se recuperó la actividad y está en niveles similares o superiores a la prepandemia.
Inquilinos que deben renovar su contrato se enfrentan a subas superiores al 50%. Jóvenes que se habían ido a vivir solos regresan a la casa de sus padres. Frente a este panorama, martilleros piden que se trate de manera “urgente” una nueva ley.
Pocas viviendas disponibles, renovaciones de contrato con aumentos que alcanzan el 70% y jóvenes que se habían ido a vivir solos y deben regresar a la casa de sus padres porque no pueden costear la renta son algunas de las angustiantes situaciones que se registran hoy en Mar del Plata en torno a los alquileres.
LA CAPITAL contactó al presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Guillermo Rossi, quien indicó que actualmente en la ciudad “se está negociando cada contrato en particular para tratar de que los incrementos no sean tan elevados”.
“Los valores de alquiler habían quedado mal por la inflación anual, que fue muy alta. Entonces, en líneas generales, en renovaciones o prórrogas de contrato estamos hablando de ajustes de entre un 50 y un 70%”, agregó.
Seguidamente, el referente de los martilleros sostuvo que el precio de los alquileres estaba “retrasado” porque, basándose en la normativa vigente, se vienen implementando ajustes anuales. “Al no ajustarse en un año, uno después se encuentra en un incremento muy alto”, dijo y señaló: “Hoy tenemos un alquiler que se hizo hace un año y los ajustes ahora son del 55%, lo que es gravoso para el inquilino, que de golpe el alquiler le aumenta más de la mitad”.
De esta forma, una persona que pagaba 30 mil pesos de alquiler, tras renovar su contrato, pasará a abonar entre 45 y 50 mil pesos.
“Por eso nosotros insistimos en que el ajuste sea semestral, para que no sea tan de golpe el aumento cómo está pasando ahora, que al inquilino le cuesta pagar eso”, manifestó Rossi.
A pesar de estos considerables aumentos, el presidente del Colegio de Martilleros aseguró que “en general” los contratos se están renovando.
“No es tanta la cantidad de contratos que no se renuevan, pero sí por ahí hay casos de chicos jóvenes que se van a vivir solos y no lo pueden pagar y tienen que volver a las casas de sus padres. Esos casos sí se están viendo”, afirmó.
En este marco, y ante la consulta de cuáles son los precios actuales de referencia para alquilar, Rossi señaló que un departamento de un ambiente está entre 25 y 30 mil pesos mensuales, mientras que los de dos ambientes están “alrededor de los 40 mil pesos” y los de tres ambientes se encuentra “a partir de los 50 mil”.
No obstante, también aclaró que el valor que debe afrontar un inquilino que renueva su contrato es menor al que comienza un contrato nuevo.
Demanda insatisfecha
Asimismo, el presidente del Colegio de Martilleros aseguró que la suba en los precios de los alquileres también se debe a que hay una menor cantidad de propiedades disponibles en el mercado.
“Este es un mercado como cualquiera y sin dudas que al haber menos oferta, los precios suben”, señaló.
Para Rossi esto se da en un marco de “necesidad de viviendas” por parte de la población, lo que ven reflejado cada vez que tienen una propiedad disponible para alquilar. “Hoy uno hace una publicación de una propiedad en alquiler y durante el día tenemos entre 80 y 100 consultas”, aseveró.
“No damos abasto a contestar -continuó-. No lo podemos manejar. Para nosotros es muy difícil trabajar así, por eso también le pedimos a la gente que entienda que a veces no podemos darle respuesta a todos”.
En este sentido, el referente de los martilleros analizó que la menor oferta se debe a que hay propietarios a los que no les reditúa alquilar porque “los costos de impuestos son altos”. “Entonces no les queda un renta en función de lo que vale la propiedad”, consideró.
No obstante, Rossi remarcó que “tener la propiedad vacía o con un cartel en venta durante años tampoco reditúa”.
“Los propietarios quieren alquilar, pero quieren reglas claras”, manifestó y sostuvo: “No hay una ley clara, hay una intervención excesiva del Estado en materia de alquileres y los propietarios no están tranquilos con el alquiler”.
Nueva ley
Frente a este panorama, el presidente del Colegio de Martilleros pidió “una pronta resolución” de la reforma de la Ley de Alquileres.
“Los legisladores tienen que sacar una ley rápida, dentro de un consenso, y tienen que tener en cuenta que del otro lado hay gente, hay familias, tienen que tener en cuenta eso”, enfatizó y deseó que la nueva normativa llegue “pronto y que sea beneficioso para ambas partes”.
En esta línea, Rossi precisó que “los tres puntos” que hay que tener en cuenta para una nueva ley son “un contrato de dos años, el ajuste semestral y el incentivo para poner viviendas en alquiler”.
“El tema de la vivienda es un tema grave, sensible, que necesita una resolución urgente”, recalcó.
A su vez, sostuvo que la solución de fondo para esta situación es el crédito para la vivienda. “Esa es la salida. Se necesitan créditos para la vivienda para que el inquilino pueda acceder a su vivienda propia. Hoy la gente no puede acceder a la vivienda propia”, indicó.
Por último, el referente de los martilleros definió a la situación de los alquileres en la ciudad como “angustiante”. “El problema central de todo esto es la inflación, porque sino un contrato de tres años no sería tema de discusión”, concluyó.
Se vende poco y se acumula stock. Falta crédito hipotecario y la normativa que ahora se modificará en el Congreso impactó para que aumente la cantidad de unidades en venta
En uno de los portales especializados sólo en Buenos Aires hay 120.000 departamentos en venta
El problema de la sobre oferta de departamentos en venta no sucede sólo en Buenos Aires, es de carácter federal: en la Argentina hay unas 345.000 unidades en venta.
Una situación sin precedentes en la historia del mercado inmobiliario nacional. Son varias las causas que justifican la acumulación del sobre stock de viviendas pero el principal motivo es porque cuesta que se vendan. Otro dato afirma cómo fue golpeado el sector en estos últimos 25 meses, desde abril de 2020 a la fecha, la cantidad de departamentos en venta aumentaron un 75,5%, en aquel momento y cuando la pandemia daba sus primeros pasos en el país se ofrecían cerca de 250.000 departamentos.
Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, dijo a Infobae que se llegó a esta situación debido al contexto económico actual, la incidencia del coronavirus y la falta de herramientas financieras para afrontar la compra de un inmueble. Actualmente seis de cada diez búsquedas de propiedades son para alquilar”. Zonaprop es la plataforma que concentra la mayor oferta de propiedades.
“Se llegó a la acumulación de sobre stock de departamentos en venta debido al contexto económico actual, la incidencia del coronavirus y la falta de herramientas financieras para comprar un inmueble” (Molina)
Se vende muy poco y eso que la vivienda en general bajó mucho. Se estima que desde 2019 a la fecha, descendieron entre un 32 y 40% en el mercado del usado y un 25% en el de las unidades por estrenar.
En el crecimiento de la oferta, también influyó Ley de Alquileres que por la poca previsibilidad acerca de la renta llevó a muchos propietarios a retirar su inmueble del mercado locativo residencial y volcarlo a la venta o al alquiler temporal informan desde el sector.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), destacó a Infobae que se atraviesa una situación compleja, hay gran preocupación y sino se generan propuestas crediticias acomodar la sobre oferta “demandará entre dos y tres años. Para que se regularice, es vital que la economía crezca y baje la inflación, que los que disponen de posibilidad de ahorros puedan calificar para acceder a un crédito y que este sea más ágil para que se active la venta de propiedades”.
Oportunidades
Expertos sostienen que ante la disminución de los precios de venta existen buena opciones destinar dinero en el segmento.
“Si bien el panorama del mercado inmobiliario no se ve atractivo, hoy con un stock récord de propiedades a la venta, no es una tarea muy compleja conseguir unidades a precios realmente accesibles, por debajo del promedio del mercado. Si se compra un departamento por esos precios, se hace una refacción mínima y se alquila, la renta puede ser atractiva”, amplió Molina.
Uno de los más de 18.000 departamentos que se venden en Mar del Plata. Esta unidad con balcón da hacia la Plaza Colón
Pero la Ley de Alquileres N° 27.551 trajo varios desacoples, muchos propietarios ante nuevas cartas en la manera de concretar acuerdos decidieron pasar a vender sus propiedades.
Bennazar calculó que de la actual sobre oferta que hay en el país un “30% son departamentos de dueños que los quitaron del mercado de los alquileres y publican sus inmuebles en venta. Sería vital corregir la normativa (hoy en revisión en el Congreso de la Nación) y volver a los contratos de tres años a dos año como era antes y que los ajustes sean semestrales y no anuales”.
A partir de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos en locación disminuyó un 30,4% desde junio de 2020 (antes de que comenzara a regir la ley), solo en Zonaprop.
“Hace 4 años una vivienda se alquilaba entre 15 o 30 días. No había tanto exceso de demanda, y había bastante oferta, ahora se complicó también este mercado y cuesta conseguir viviendas en Buenos Aires y en las principales ciudades del país”, acotó Bennazar.
Qué pasa en otras localidades
En Zonaprop hay 120.000 departamentos en venta en Buenos Aires, 44.000 en Rosario, 18.000 en Mar del Plata, 17.000 en Córdoba y una cifra similar en La Plata.
En Rosario hay 44.000 departamentos en venta, algo que nunca se vio en esa zona
En Rosario, desde que se sancionó la Ley de Alquileres la oferta de inmuebles no ha parado de aumentar. “La normativa generó desaliento en los inversores, sumado con la baja rentabilidad de la inversión en inmuebles, una combinación letal para el sector, y en consecuencia para el de la construcción”, explicó a Infobae Cesar M. Fernández Cívico integrante del directorio del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y de Fernández Cívico Servicios Inmobiliarios.
Los departamentos de 2 ambientes se pueden encontrar a partir de los USD 50.000 con una antigüedad de 10 a 20 años, y de 3 ambientes, siempre hablando de viviendas estándar, desde USD 65.000, de similar antigüedad.
Fernández Cívico, amplió: “Nos encontramos en un mercado donde el comprador mayoritario es el usuario final, haciendo que el inmueble con más rotación sea el departamento de 3 ambientes que tiene un abanico amplio de destino, podría ser ocupado desde un soltero, pasando por dos o tres estudiantes, hasta una familia de varias personas”.
En Mar del Plata, la inmobiliaria Sanz y Ordoqui Propiedades estimó 31.000 inmuebles en oferta y sostuvo a través de un informe propio que en La Feliz se vende el 10% de las unidades que releva el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (ver recuadro).
Fuente: Sanz y Ordoqui Propiedades
Rodrigo Alejandro Sanz, titular de la compañía, aseguró a Infobae que “hay que ver que una cuestión son los valores de publicación y otros son los que realmente se utilizan para cerrar las operaciones. El 90% de las propiedades están publicadas en un precio que no van a concretarse”.
Actualmente un 42% de la oferta son departamentos de dos ambientes, un 30% de tres ambientes, otro 17% son de un ambiente y un 10% restante de departamentos de cuatro ambientes o más.
De un ambiente se consiguen entre USD 28.000 y USD 30.000, en valores que hace años no había. Un dos ambientes interno oscila en USD 37.000 y a la calle entre USD 50.000 o USD 52.000, mientras que los de 3 ambientes parten desde USD 50.000 y a la calle desde USD 65.000 en adelante.
“También están los reciclados con todo listo para habitar, incluso muebles y decoración que eligen los turistas que parten en USD 70.000 de dos ambientes y USD 100.000 de tres ambientes”, concluyó Sanz.
En estos días, en la Cámara de Diputados se está tratando una modificación a la Ley de Alquileres N° 25.771. Hasta hoy, dos puntos traban la discusión: los operadores del mercado inmobiliario quieren volver a los contratos por dos años, como eran antes y quieren retomar el derecho a ajustar los precios cada tres meses.
La Ley 25.771 estableció un mínimo de tres años en la duración de los contratos y autorizó a una revisión anual de los precios de los contratos, con un índice basado en un promedio entre la inflación y los aumentos salariales.
La polémica entre los bloques es ríspida y las soluciones no están a la vista. El Frente de Todos busca que las modificaciones introducidas por la ley, que fue aprobada el once de junio de 2020, en tiempos de pandemia, sigan estando vigentes. El bloque de Juntos por el Cambio, en tanto, había planteado inicialmente una sesión especial para derogarla, en consonancia con el pedido de algunos corredores inmobiliarios, que mostraron su disconformidad con la norma desde un principio.
El diputado sanjuanino José Luis Gioja, autor de uno de los varios proyectos, destacó la complejidad de la discusión que se está llevando a cabo, para lo cual pidió que se espere a que estén listos los datos del Censo de Hogares que se realizará el 18 de mayo próximo. «El Censo nos va a aportar muchísimos datos que necesitamos para esto, cuántas son las familias que alquilan, cuántos los comercios, ahí vamos a ver la magnitud del problema», manifestó el exgobernador sanjuanino en declaraciones a Diputados TV y añadió que «los apuros en este tema no sirven».
Un panorama que exige cambios
Hasta hoy se sabe que en la Argentina hay 6.400.000 personas que alquilan su vivienda, distribuidos en 2.350.000 hogares. Todos ellos totalizan el 18,68 por ciento de los argentinos.
Las ocho ciudades en los que hay mayor porcentaje de inquilinos son: Usuahia-Río Grande 34% Río Cuarto 32% Ciudad de Buenos Aires 32% Gran Paraná 31% Gran Córdoba 28% Bahía Blanca-Cerri 26% Mar del Plata-Batán 26% Santa Rosa-Toay 25%
Los inquilinos son, mayoritariamente, personas menores de 49 años, dato que revela que existe una seria dificultad para los jóvenes de acceder a sus viviendas.
Otro problema adicional es que entre 2016 y 2019 los salarios cayeron desde el 50 por ciento del PBI a alrededor del 35 por ciento, una caída cercana a 20 puntos porcentuales.
De esta manera, los alquileres pasaron a ocupar entre el 22 y el 35 por ciento de los salarios, ubicando a los inquilinos en los confines de la pobreza.
En este contexto, al inicio de la pandemia, en marzo de 2020 se dictó el Decreto N° 320/20, por el que quedaron congelados los precios de los alquileres, se suspendieron los desalojos y se prorrogaron automáticamente los contratos de locación hasta nuevo aviso.
El decreto fue prorrogado en varias ocasiones, hasta que fue derogado en marzo de 2021, exactamente un año después de su entrada en vigencia.
Algunos operadores del mercado inmobiliario atribuyeron intencionadamente a la sanción de este decreto la reducción de la oferta de alquileres y los aumentos que se produjeron en los precios de entrada a los inmuebles. También argumentaron que el pase de algunas propiedades a la venta, en lugar de seguir alquilándolas, se debía a esta circunstancia.
Los datos de la ciudad de Buenos Aires muestran, en cambio, que la caída de la oferta provenía de fines de 2019 y, en especial, desde marzo de 2020, cuando comenzó el Aislamiento Social Preventivo Obligatorio (ASPO).
Pocos meses después de sancionado el decreto mencionado anteriormente, en junio de 2020 fue sancionada la Ley N°27.551, cuando estaba en sus inicios el ASPO.
Con la sanción, la oferta se estabilizó, aunque a valores menores al tiempo de la prepandemia. Posiblemente esta circunstancia haya desnudado algunas falencias que regían el mercado, como los precios desfasados de los salarios y la especulación inmobiliaria, que es una práctica habitual en algunos sectores.
Por de pronto, la ley estableció un Índice de Contratos de Locación (ICL) que propone un ajuste en los precios de los alquileres y su actualización anual mediante un incremento que promedia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Propuesta de CEPA
El Centro de Economía Política Argentina (CEPA) realizó un estudio, en el que recomendó que los contratos de alquiler, que guardan un plazo de tres años, continúen de esa manera, “porque plazos menores implican una mayor rotación de las viviendas en el mercado locativo, contribuyendo a una mayor volatilidad de precios”.
Lo mismo, el CEPA propuso que el ajuste de los contratos por inflación siga siendo anual, porque “hay que tener en cuenta que, en un contexto de elevada inflación, ajustes menores a un año implican un mayor impacto en términos de inercia inflacionaria”.
Si bien los precios de las ofertas no están regulados por la ley, para los técnicos de CEPA, “una opción es avanzar a un esquema de topes máximos actualizables para los nuevos contratos. Los topes pueden ser relativos (por ejemplo, un porcentaje de los ingresos de los hogares) o pueden ser normativos, vinculados a la zona y la tipología de vivienda”.
Hasta hoy, es obligatorio que los contratos se registren en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), lo cual proponen que siga igual. “De cumplirse con la registración, se generará información muy valiosa para los decisores de política pública, dada la escasez de datos estadísticos que caracteriza al mercado locativo de viviendas”, plantearon los autores del trabajo, Juan Pablo Costa y Sergio Rosanovich.
Otro ítem que se encuentra bajo la lupa de los investigadores es el de las viviendas ociosas, para el que proponen que se establezcan regulaciones para alentar el alquiler de viviendas y que se penalice la ociosidad.
“Un estudio realizado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) y el ENRE (Ente Nacional de Regulación Eléctrica) en 2017, mediante el análisis del consumo eléctrico, detectó que en la Ciudad de Buenos Aires hay casi 140 mil viviendas ociosas, lo que implica una tasa de vacancia de más del 9% del parque habitacional”, plantearon los investigadores.
Estas políticas podrían incorporar al mercado a muchas viviendas y ayudarían a estabilizar a la baja los precios.
Hay más ítems que cayeron bajo el análisis de los investigadores. El Índice de Contratos de Locación (ICL) es procíclico, “esto es, en escenarios de pérdida de poder adquisitivo, cuando los salarios se incrementan por debajo de la inflación, el peso del alquiler en relación a los ingresos de los hogares inquilinos tenderá a aumentar, y viceversa; en escenarios de incremento del salario real, el peso relativo del alquiler en relación a los ingresos de los hogares inquilinos, tenderá a disminuir. Esta realidad es sumamente inconveniente ya que empeora la situación de los inquilinos, justamente en contextos desfavorables, reforzando el signo negativo en términos de caída del salario real”.
Un recurso alternativo sería comenzar a utilizar el Coeficiente Casa Propia, que emplea el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, “que consiste en utilizar como mecanismo de ajuste el índice que resulte menor entre el promedio de la variación de la inflación de los doce (12) meses previos, mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER); y el promedio de la variación de los salarios, mediante el Coeficiente de Variación Salarial (CVS)”.
La discusión seguirá, posiblemente hasta mediados del año en curso, si es que se llega a un acuerdo. El problema es que tanto el oficialismo como la oposición se comprometieron a encontrar una solución que hoy está lejana. Para peor, ninguno de los bloques tiene la mayoría suficiente como para imponer su proyecto.
Sólo es posible una solución definitiva si se llega a un acuerdo, un punto de encuentro intermedio. La tirantez exacerbada que atraviesa a la política por estos días es la mayor dificultad a superar.
Al buscar propiedades en venta residenciales, cada generación tiene objetivos diferente. En el mercado inmobiliario hay premisas instaladas sobre el comportamiento de los compradores de vivienda de acuerdo a su edad que conforman 4 mitos. Qué errores generan
Comprar una casa en Argentina es un objetivo de muchos y también una meta rodeada de mitos y errores comunes. Dependiendo de la edad del potencial propietario, las demandas son distintas, los presupuestos diferentes y el resultado cambia.
Según un informe realizado por Properati, hay algunas premisas instaladas sobre el comportamiento de los compradores de vivienda de acuerdo a su generación que conforman 4 mitos, uno por cada grupo de edad con acceso al mercado de bienes raíces.
MITOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA SEGÚN LA EDAD DEL COMPRADOR
«Los menores de 25 años no se interesan por comprar vivienda»
Ya sea por sus ingresos, baja capacidad adquisitiva o prioridades, en el imaginario colectivo existe la creencia de que la Generación Z y los menores a los 25 años de edad no están interesados en comprar vivienda.
Según los responsables de Properati, esta afirmación es verdadera. Las cifras que recolectó la empresa con el análisis de más de 2,5 millones de búsquedas en su portal durante los últimos seis meses, indican que en las principales ciudades entre el 3% y 19% de los jóvenes menores de 25 años están buscando viviendas en venta, mientras que el resto busca alquilar. La cifra cambia dependiendo de la ciudad.
Buenos Aires (CABA), Rosario, Córdoba, La Plata y Mar del Plata son las ciudades preferidas para buscar vivienda para las generaciones más jóvenes.
En Mar del Plata y CABA, se concentran los mayores porcentajes de demanda de viviendas en venta, mientras que La Plata y Rosario registraron los más bajos.
¿En dónde están invirtiendo el dinero las personas de estas generaciones? De acuerdo con un informe de la BBC, muchos jóvenes están optando por invertir su dinero en acciones a través de aplicaciones móviles, un uso del dinero que para generaciones previas era impensado.
Mito: «Los jóvenes adultos compran vivienda sin pensar a futuro»
El segmento de adultos entre los 25 y 34 años de edad (Millennials) tiene un mayor interés por comprar vivienda. Sin embargo, existe la percepción de que las personas en este rango de edad compran vivienda sin planear en las contingencias que pueden traer los siguientes años.
Es decir, se inclinan por comprar monoambientes o sacrifican el espacio por vivir en un lugar bien ubicado; antes que buscar una vivienda con más espacio. Probablemente muchos empezarán a vivir con su pareja o crearán una familia y requerirán un espacio, de trabajo o descanso, más grande.
Esta afirmación resulta parcialmente cierta. En la gran mayoría de barrios porteños la principal oferta son departamentos de un solo ambiente. Sin embargo, si se suma la disponibilidad de los que tienen 2 y 3 habitaciones, el estudio concluye que está generación podría estar tomando buenas decisiones considerando que 3 de los 5 barrios más buscados para comprar tienen un precio del metro cuadrado apenas superior a la media de la ciudad (u$s 2337).
Por otro lado, la cantidad de búsquedas en Palermo y Belgrano, dos de los barrios, con precios de venta más elevados sugiere que efectivamente, los Millennials prefieren lugares con alta plusvalía y mejor ubicados respecto a zonas comerciales de la ciudad.
Mito: «Las personas sobreestiman su capacidad de deuda entre los 40 y 50 años»
Este es un mito difícil de comprobar en Argentina, especialmente por la hiperinflación que registra el país. La teoría del comportamiento económico, sugiere que al llegar a los cuarenta y cincuenta años de vida, una persona promedio encuentra un momento de estabilidad económica.
Por esta razón, buscan comprar viviendas que rozan el tope de su capacidad de pago; pero que a mediano plazo pueden ahogar las finanzas debido a imprevistos como la pérdida de un trabajo, la pérdida de una fuente de ingresos o una devaluación furtiva de la moneda.
Esta afirmación es falsa con tonos grises en el caso porteño. Si se agrupa la cantidad de búsquedas que hay en barrios con un nivel del precio del metro cuadrado elevado (más de u$s 3000), solo el 23% busca comprar viviendas en sectores como Palermo, Belgrano y Núñez. El resto (77%) busca en lugares donde el nivel de precios está cerca de la media de la ciudad.
Mito: «Los mayores de 60 años buscan, principalmente, viviendas de descanso»
Con la llegada de la tercera edad, llega la idea de mudarse a un lugar tranquilo y alejado del ruido urbano. El último mito que comprobamos es sobre la idea de que los mayores de 60 años están principalmente interesados por comprar viviendas lejos de la ciudad.
Properati analizó las búsquedas de vivienda de esta generación y determinó que esta creencia es engañosa.
El 47% de los adultos mayores de 60 años busca viviendas en CABA, el 21% en Mar del Plata y el 7% en Bahía Blanca. El top 5 lo completan Rosario y Córdoba.
Depende de donde lo miremos, 3 de 4 de quienes buscan en CABA (y tienen más de 60 años) son de la misma ciudad, pero consideran mudarse a un barrio más tranquilo. Por otro lado, la presencia de Mar del Plata y Bahía Blanca da pie a la verdad del mito con más fuerza.
Desde las modificaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación, la tendencia va en ascenso en toda la provincia de Buenos Aires. «Es una opción cada vez más elegida por quienes desean organizar la distribución de sus bienes», afirmaron los escribanos.
El 7,4% de las donaciones se realizó en General Pueyrredon.
Durante el primer trimestre de 2022 en territorio bonaerense se realizaron “3.526 donaciones” de inmuebles, ratificando así una tendencia observada desde el año pasado al relevar las estadísticas del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires: cada vez más familias recurren a la donación de inmuebles para planificar el patrimonio familiar.
Los números que mes a mes recopila el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires reflejaron que “entre enero y marzo de este año se realizaron en todo el territorio bonaerense un total de 3.526 donaciones”.
Dicho valor evidenció “un incremento del 6,65 por ciento” en el número de actos con respecto al mismo período de 2021, en el que se contabilizaron “3.306 donaciones”.
En cuanto al dato específico de marzo, último relevado hasta la fecha, arrojó que “en ese mes se registraron 1.513 donaciones, de las cuales 113 (7,4%) se hicieron en el ámbito de la delegación Mar del Plata del Colegio de Escribanos y, particularmente, 100 de ellas en el partido de General Pueyrredon”. En este distrito durante “enero y febrero se concretaron 83 y 87 donaciones”, respectivamente.
Desde el Colegio de Escribanos bonaerense, se explicó que el crecimiento de las cifras, que continúa la tendencia ya observada el año pasado, está ligado “principalmente a las modificaciones realizadas al Código Civil y Comercial de la Nación por la ley 27.587, aprobada el 11 de noviembre de 2020”.
Detalles
El presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, Diego Leandro Molina, explicó que “con esos cambios, la donación de inmuebles, que se realiza de manera segura ante un notario, logró consolidarse y convertirse en una opción cada vez más elegida por quienes desean organizar la distribución de sus bienes y la planificación familiar de su patrimonio”.
Por su parte, el secretario de Comunicaciones del Colegio de Escribanos bonaerense, Juan Manuel Area, aclaró que “con las modificaciones introducidas se dejó de lado la observabilidad de los títulos provenientes de donaciones, que estaba vigente hasta ese momento, por lo que ya no existen los obstáculos que dificultaban la venta de un bien donado y que hacían prácticamente imposible el otorgamiento de créditos hipotecarios”.
Asimismo, el presidente de la delegación Mar del Plata de la institución, Juan Pablo González Fortini, se refirió a las características y a la practicidad de este tipo de operaciones.
“La donación -dijo- es el contrato más común para transferir una propiedad de padres a hijos, se hace por escritura pública, de manera simple, sencilla y a bajo costo”.
Finalmente, se recordó a la ciudadanía que cualquier persona puede acercarse a las escribanías y realizar todas las consultas sobre esta figura jurídica, cada vez más utilizada, que permite organizar de manera planificada la distribución de los bienes, o sobre cualquier otra temática en la que pueda ser de utilidad el consejo profesional del escribano.
Un informe privado confirmó que el valor de las unidades por metro cuadrado es de USD 1.746 en el corredor Oeste-Sur. En alquileres, los precios aumentaron menos que la inflación
Una zona de Monte Grande, de las más cotizadas del eje oeste-sur del GBA. Las viviendas se venden con casi un 10% menos de su precio de publicación
Según el informe mensual de Zonaprop, los precios medios de departamentos en venta ubicados en el Gran Buenos Aires (GBA) aceleraron su caída en el mes último. En zona norte la depreciación mensual es de 0,4% y acumula un 0,8% de descenso en lo que va del año. Por otro lado, en zona oeste y sur los precios bajan un 0,3% en abril y acumulan una baja de 1,6% en 2022.
Esta disminución que sigue registrándose en el sector produjo que los valores de las viviendas en el corredor oeste-sur actualmente se ubiquen en el nivel de precios similar con junio de 2016, lo que marcan cómo fue golpeado el Real Estate desde hace tiempo.
En la zona oeste-sur el valor del metro cuadrado se ubica en 1.746 dólares. El costo de un departamento de dos ambientes y 50 m2 es de USD 87.226, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 126.670 dólares.
Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, destacó a Infobae que “los precios de venta en GBA norte descienden y llegan a USD 2.225 por metro cuadrado, similar al valor de abril 2017 (USD 2.270). De esta forma se incrementó el stock de inmuebles en venta, pero la demanda no convalidó los valores que se presentaban y los costos del metro cuadrado continúan en baja. Se agudiza la problemática”.
Fuente: Zonaprop
Los barrios más caros en este eje son los siguientes: Tristán Suárez (USD 2.690 por m2), Villa La Florida (USD 2.318) y Adrogué (USD 2.202). El menor valor se encuentra en Don Orione (USD 583 por m2), Parque San Martín (USD 666) y Francisco Álvarez (USD 703 por m2).
Fuente: Zonaprop
Carlos Gotelli, titular de Gotelli Propiedades & Asociados, dijo a Infobae que en el eje Canning, Esteban Echeverría y Ezeiza, “a excepción de los barrios privados que siguen con buena demanda y comercialización de lotes, el mercado urbano de ventas sigue en baja. De hecho las operaciones de casas o departamentos usados se concretan por debajo de su precio de publicación entre un 5 y 10% menos en la mayoría de los casos”.
“El mercado urbano de ventas sigue en baja. De hecho las operaciones de casas o departamentos usados se concretan por debajo de su precio de publicación entre un 5 y 10% menos en la mayoría de los casos” (Gotelli)
Mientras que en la zona norte del GBA, un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de USD 111.526 y uno de tres ambientes y 70 m2, 168.733 dólares.
Fuente: Zonaprop
En el municipio de Vicente López se encuentran los valores más elevados de venta, específicamente en los barrios de La Lucila (USD 3.426 por m2), Vicente López (USD 3.255) y Olivos (USD 3.079). Los más económicos son Barrio Infico en San Fernando (USD 993 por m2), José C. Paz Centro (USD 1.082) y Tortuguitas (USD 1.094 por m2).
Qué sucede con los alquileres
Los precios de alquiler en GBA aumentan por debajo de la inflación en 2022. En GBA Norte los precios incrementan hasta un 15,9% y en GBA Oeste-Sur el aumento llega al 15,8%. Los valores en zona norte suben un 4,2% en abril. Allí, un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $59.041 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $81.438 por mes.
En el GBA hubo fuertes aumentos de alquileres en el año, más que en Buenos Aires
“Los incrementos en alquileres en el GBA fueron muy fuertes hasta fin de año. Desde nuestro punto de vista, se está viendo una desaceleración luego de un 2021 donde se incrementaron muy por encima de la inflación, incluso en comparación con Buenos Aires”, argumentó Molina sobre porqué las cotizaciones de alquileres subieron en 2022 menos que la inflación acumulada.
En 2021 los incrementos fueron los siguientes: GBA Norte, 72,1%; GBA Oeste-Sur, 57,5%, y Buenos Aires, 52,8 por ciento.
En cuanto a la oferta de inmuebles, en GBA aumentó un 1,1% desde 2021, sin embargo continúa acotada con respecto a la demanda del mercado. Lo que está a buen precio se alquila en menos de 24 horas indican desde el segmento.
Fuente: Zonaprop
En zona oeste-sur este valor se incrementa un 4,5% en el mes y alcanza los $39.839 en un dos ambientes. Un departamento de tres ambientes y 70 m2 tiene un valor de $52.275 por mes.
En GBA Oeste-Sur, Canning es el barrio con la oferta más cara ($72.302 por mes) le sigue Ezeiza con un valor mensual de alquiler de $56.509 y Don Bosco por 53.935 pesos. Por el contrario, los más económicos están en Merlo ($29.138 mensuales), Valentín Alsina ($33.352 mensuales) y La Tablada con un valor de 33.455 pesos.
“Hay poca oferta y la demanda crece. En el ámbito urbano, en Monte Grande, Ezeiza e inmediaciones no se consigue nada en 3 ambientes por menos de $80.000 y los 4 ambientes que son muy escasos oscilan en $120.000, es muy complicado todo”, añadió Gotelli.
En zona norte, los barrios de La Lucila y Nordelta tienen los alquileres más caros con valores de $89.238 y $82.058 por mes, respectivamente. Por otro lado, aquellos con los precios más bajos son José León Suárez ($37.660 por mes) y José C. Paz Oeste ($37.978 por mes).
Lo reveló el municipio en el pedido de prórroga de las ordenanzas de incentivo para el sector. Habló de un «avance consistente en el camino de la reactivación».
El municipio confirmó la reactivación de la industria de la construcción.
La superficie de obra nueva presentada durante 2021 en el municipio creció 88% respecto del año anterior, signado por las mayores restricciones de la pandemia, reveló el gobierno local.
Según el relevamiento que realizó la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano, la superficie de obra nueva presentada el año pasado alcanzó los 282.677,02 metros cuadrados.
“Las presentaciones realizadas y proyectos significativos en estado de consulta sobre las ordenanzas 25113 y 25114 (de incentivo) conforman un total de metros cuadrados de obra nueva de alrededor de 100.000 metros cuadrados, lo que implica un avance consistente en el camino de la reactivación de la industria de la construcción y del objetivo principal, que es la incorporación de empleo genuino al mercado productivo marplatense”, señaló el municipio.
“Estas obras son en distritos de media y alta densidad; es decir, áreas que cuentan con servicios de infraestructura, equipamiento y accesibilidad“, puntualizó.
Destacó que “muchos de estos emprendimientos superan el año en el desarrollo de las sucesivas etapas de formulación, proyecto y gestión”, y subrayó que, fruto de la ordenanza 25113, “muchos emprendimientos paralizados en la pandemia pudieron ponerse en marcha”.
El Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción, en su Encuesta de Indicadores Laborales por Trimestre y rama correspondiente, marcó un crecimiento de mas de 5% entre los años 2020 y 2021.
“Esto refleja la recuperación del sector y su capacidad de generar empleo, a pesar de las condiciones macroeconómicas por las que atraviesa el país”, apuntó el gobierno local.
La intención del Ejecutivo es prorrogar por dos años la ordenanza 25113 para darle continuidad al régimen excepcional y transitorio de promoción, junto con diversas adecuaciones al Código de Ordenamiento Territorial (COT).
La prórroga incluye la promoción de los proyectos presentados en el período prepandemia (desde el 1 de abril del 2019 hasta la misma fecha del 2020). “Estas promociones pretenden incentivar en capacidad edilicia y altura a los emprendimientos ya presentados, cuya inversión se vio alterada por el contexto socio económico generado en nuestro país con motivo de la pandemia de Covid-19. Se agrega a los distritos de alta y media densidad, aplicables de esta proporción, el distrito de media densidad R4″, detalló el municipio.
Además solicita, con modificaciones, la continuidad de los incrementos promocionales, de carácter transitorio, para los distritos de residenciales y centrales de alta y media densidad. “Se considera que son los que hoy se encuentran abastecidos por infraestructura de servicios, con inmejorables situaciones respecto a la accesibilidad, que presentan un grado de vacancia que necesita consolidarse”, aseguró.
Las modificaciones permitirán “condiciones de habitabilidad más favorables y no generar medianeras expuestas que afecten el paisaje urbano de las áreas centrales”, añadió.
Propone también la permanencia del incentivo a la creación de espacio público sobre suelo privado. “Luego del imprevisto aislamiento social, preventivo y obligatorio (ASPO), se advirtió la falta de espacio público de calidad, sobre todo en las zonas de densidad media y alta y en las áreas de centralidad comercial que permitan un distanciamiento social acorde con el desarrollo de actividades comerciales, de movilidad u otras relacionadas con el esparcimiento y la recreación”.
Por otra parte, “se incorpora la obligación de presentación de informes técnicos, planos de detalles constructivos y toda otra documentación que acredite el adecuado resultado de su ejecución y funcionamiento de las medidas para la mitigación del impacto ambiental, como así también a la aplicación de buenas prácticas orientadas en el mismo sentido”, informó el Ejecutivo.
La renovación del emblemático edificio demanda una inversión de más de un millón de dólares. Tendrá piscina olímpica y debajo de la pedana histórica funcionará un local gastronómico
jcieri@infobae.com
Se hicieron trabajos de impermeabilización en el hormigón para proteger la estructura de la intemperie y el daño marino. Abajo habrá un importante gimnasio, piscina semi olímpica y local gastronómico
Una de las principales joyas edilicias de la Costa Atlántica argentina poco a poco vuelve a recuperar el brillo de antaño. Se trata de un edificio icónico donde supieron convivir al principio familias aristocráticas que iban a pasar sus vacaciones y tuvo un esplendor posterior, entre los ‘70 y los ‘90, cuando atrajo a personajes de la farándula, turistas y amantes de la noche que se encontraban para compartir charlas, algún plato o trago hasta amanecer cerca de la arena y el agua.
Se trata de la del Torreón del Monje, construcción ubicada sobre el Paseo Jesús de Galindez, Punta Piedras, a pasos de la playa Las Toscas y de la Avenida Patricio Peralta Ramos. Una vez que se concluya el plan de obras que se inició en 2016, cuyos trabajos van por sus últimos pasos, totalizarán una inversión estimada en 1.200.000 dólares.
El Torreón del Monje, una joya edilicia icónica de Mar del Plata
Jerónimo Mariani, arquitecto del estudio marplatense Mariani Pérez Maraviglia Cañadas a cargo del proyecto y la dirección de las obras, destacó a Infobae que “las obras de renovación del Torreón del Monje involucraron tareas de obras nuevas como de restauración estructural, impermeabilizaciones, refuncionalización y puesta en valor de una joya arquitectónica de la ciudad y del país. Quien no lo visitó o no pasó por aquí al venir a Mar del Plata”.
“La renovación incluye tareas de obras nuevas como de recuperación estructural, impermeabilizaciones y puesta en valor de una joya arquitectónica de la ciudad y del país” (Mariani)
Entre las modificaciones más importantes se encuentra la creación del llamado Módulo Sur, la recuperación del casco histórico, la incorporación de un gimnasio de primer nivel (ya funciona con piscina exterior incluida), el balneario con spa y pileta descubierta y se calcula que en breve se inaugurará la pileta cubierta y semi olímpica de 25 metros de largo.
Render en donde se aprecia lo que estará debajo de la pedana en el inmueble que se recupera actualmente
“También en la pedana histórica (el lugar abierto en el antiguamente se practicaba tiro al pichón) se está recuperando e impermeabilizando, allí se va a inaugurar en los próximos meses un espacio gastronómico, sobre el mar de 18 x 18 metros con una gran espacialidad, calidad constructiva y arquitectónica”, detalló a Infobae Rodolfo Parato, que junto con su madre María del Carmen Sarlo y sus hermanos Nicolás y Florencia, actualmente continúan con la recuperación del edificio en forma privada.
El Torreón del Monje está ligado con la familia Parato, siendo Domingo -quien falleció en 2014- uno de los dueños que más popularizó al lugar. El empresario marplatense se había hecho cargo del inmueble en 1979, y en ese entonces había iniciado la puesta en valor de la unidad convirtiéndola en una de las postales indiscutidas de Mar del Plata y recuperando los enormes valores patrimoniales del conjunto que, de otra manera, podrían haberse perdido.
Altri tempi. Susana Giménez junto con Domingo Parato, entonces propietario del Torreón del Monje, en los ’80. Era un lugar frecuentado por actores y vedettes que actuaban en las salas de teatro marplatenses
Paso a paso para su recuperación
Desde que se iniciaron las obras tendientes a relanzar el edificio y su propuesta de contenidos en 2016, algunos de los cambios más relevantes son haber convertido una playa tradicional de Mar del Plata, en un parador y balneario 5 estrellas con piscinas y amenities jerarquizados.
“Sumado a ello, el trabajo realizado en la construcción de nuevas superficies y remodelación de lo existente permitió desarrollar nuevos locales comerciales para usar todo el año. Es decir que, en rasgos generales, donde antes encontrábamos locales gastronómicos de verano y propuestas de temporada, hoy los visitantes podrán disfrutarlas siempre, eso incluye exposiciones o encuentros con la cultura como eje”, describió Mariani.
Desde mediados de 2021, comenzó a ejecutarse la etapa de obra más importante del masterplan, el cual se encuentra avanzado en un 90 por ciento. Esta intervención permitió desarrollar y transformar lo que antes eran salones de usos múltiples y depósitos operativos en gimnasio y fitness center de aproximadamente 1.300 m2 con piscina semi-olimpica cubierta, guardería, escuela de actividades y deportes náuticos. Además de un salón comercial gastronómico de 350 m2 cubiertos y 850 m2 descubiertos, en la terraza principal del edificio.
La piedra, arcos, ladrillo visto, estilo normando lo hacen asemejar con un castillo
En cuanto a los materiales utilizados para su renovación, Mariani, explicó que “lo principal de esta etapa es el hormigón armado con condiciones especiales de composición y recubrimientos para la exposición marina, también el acero inoxidable, las carpinterías de aluminio con ruptura de puente térmico y los vidrios de seguridad y con cámara de aire. Así como la realización de cubiertas verdes y áreas de encuentro social y relación de la ciudad y el mar”.
La intención de los propietarios es que el emblemático inmuebles se transforme en el Distrito Cultural-Gastronómico, de usos múltiples, el cual podrá ser vivido y disfrutado los 365 días del año.
Parato, puntualizó que “es uno de los más importantes referentes edilicios de la ciudad. Sus 118 años de historia lo posicionaron como un testigo extraordinario del tiempo social, turístico y cultural de Mar del Plata. Cuenta además con una ubicación estratégica dentro de la bahía fundacional de la ciudad, lo que permite apreciar el paisaje oceánico y la costa desde una forma privilegiada y única”.
Emblemáticos como pocos
El Torreón del Monje se asienta sobre una punta de piedras, siendo el único edificio construido sobre la costa con una enorme plataforma de hormigón que se prolonga sobre el mar.
Imagen de cuando se estaba construyendo uno de los íconos arquitectónicos de Mar del Plata
El acceso principal esta jerarquizado por un porche semicubierto a 45º respecto de los ejes principales, con tres arcos y columnas de piedras. El material más destacado es la torre de planta octogonal con chapitel curvilinio de tejas normandas. Luego se levantan dos torres menores como contrapunto que se combinan con arcos, columnas, pilastras, contrafuertes y remates alineados que se asemejan a un castillo.
La piedra es del lugar, donde se asienta, en las ampliaciones a través de los tiempos se usaron diversos materiales como piedra, revoque rústico y ladrillo visto.
Ernesto Tornquist, un miembro de la elite europea y benefactor de la ciudad, fue quien encargó la construcción de una torre al arquitecto alemán Karl Nordmann en 1904. Se llamó Torre Belvedere, y fue donada por Tornquist para Mar del Plata.
Vista aérea en donde se aprecia la pedana en donde se practicaba tiro a la paloma y en una Mar del Plata que empezaba a ganar altura por los edificios próximos
Este icónico mirador fue ampliado en 1927 siendo aterrazado sobre el mar, el cual fue inaugurado en 1929 con los diseños de los prestigiosos arquitectos Eduardo Lanús y Federico Woodgate. Allí se alojó el Pigeon Club, dónde se practicaba el “tiro a la paloma”, deporte aristocrático hace más de 70 años.
Después de distintos usos, a finales de la década del ‘60 el edificio cierra sus puertas para luego permanecer abandonado durante más de 10 años. Fue tal eldeterioro en su estructura durante esos años que se llegó a proponer su demolición. Pero gracias a la visión e inversión privada pudo mantenerse en pie y ahora en una nueva etapa volverá a lucir como nuevo.
En uno de los portales especializados sólo en Buenos Aires hay 120.000 departamentos en venta
Uno de los más de 18.000 departamentos que se venden en Mar del Plata. Esta unidad con balcón da hacia la Plaza Colón
En Rosario hay 44.000 departamentos en venta, algo que nunca se vio en esa zona
Fuente: Sanz y Ordoqui Propiedades
Una zona de Monte Grande, de las más cotizadas del eje oeste-sur del GBA. Las viviendas se venden con casi un 10% menos de su precio de publicación
Fuente: Zonaprop
Fuente: Zonaprop
Fuente: Zonaprop
En el GBA hubo fuertes aumentos de alquileres en el año, más que en Buenos Aires
Fuente: Zonaprop
Se hicieron trabajos de impermeabilización en el hormigón para proteger la estructura de la intemperie y el daño marino. Abajo habrá un importante gimnasio, piscina semi olímpica y local gastronómico
El Torreón del Monje, una joya edilicia icónica de Mar del Plata
Render en donde se aprecia lo que estará debajo de la pedana en el inmueble que se recupera actualmente
Altri tempi. Susana Giménez junto con Domingo Parato, entonces propietario del Torreón del Monje, en los ’80. Era un lugar frecuentado por actores y vedettes que actuaban en las salas de teatro marplatenses
La piedra, arcos, ladrillo visto, estilo normando lo hacen asemejar con un castillo
Imagen de cuando se estaba construyendo uno de los íconos arquitectónicos de Mar del Plata
Vista aérea en donde se aprecia la pedana en donde se practicaba tiro a la paloma y en una Mar del Plata que empezaba a ganar altura por los edificios próximos