Creció un 30% la oferta de viviendas que se ofrecen en alquiler por 24 meses


La Capital Movil

Mar del Plata | 22:11 | T. 14°C

Es consecuencia del escaso rendimiento de los alquileres temporarios, la incorporación de unidades nuevas al mercado de las locaciones por dos años y la falta de ventas que provoca el mantenimiento del cepo cambiario.

 

 

Teniendo en cuenta que a esta altura del año la cantidad de departamentos y chalets que se ofrecen en locación por 24 meses es significativa, quienes buscan alquilar una propiedad y están en condiciones de cumplir con los requisitos que se exigen -mes de depósito, mes adelantado, garantía propietaria y pago de un mes de comisión en caso de intervenir una inmobiliaria- encuentran un amplio abanico de posibilidades que les permite elegir con tranquilidad el ámbito en el que vivirán los próximos dos años.

Si bien el incremento de este tipo de oferta es habitual en Mar del Plata al concluir cada verano, el cepo cambiario, que a lo largo del último año hizo disminuir notoriamente las operaciones de compra-venta de inmuebles, sumado al menor rendimiento económico que arrojaron los alquileres durante la última temporada estival, influyeron notoriamente para que, numerosos propietarios hayan decidido alquilar por 24 meses unidades que generan gastos de mantenimiento en concepto de tasas municipales, facturas de agua corriente, gas y energía eléctrica y expensas comunes, cuando se trata de departamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Cambió el mercado

Al referirse al tema, Miguel Angel Donsini, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Mar del Plata, afirmó que “hay muchos propietarios, sobre todo inversores, que decidieron retirar sus unidades de la venta para alquilarlas por 24 meses; el aumento de la oferta hizo que los precios sean bastante razonables y se adecuen a los ingresos de los eventuales locatarios; por otro lado, como la última temporada no fue buena, numerosas personas que antes alquilaban sus departamentos en verano se decidieron a ofrecerlos en locación por 24 meses”. Dijo luego que “como la terminación de nuevos edificios incorporó más unidades al mercado de los alquileres tengo la impresión de que en estos momentos la oferta es levemente superior a la demanda; el que busca alquilar se encuentra con una oferta interesante y puede pelear los precios en mejores condiciones que antes; considerando la inflación que está sufriendo el país, para el 2º año se están pactando reajustes de entre un 20% y un 25%” afirmó.

Opinan otros martilleros

Diego del Valle, uno de los martilleros especializados en locaciones por 24 meses, manifestó a este medio que “desde mi punto de vista la oferta que tenemos en estos momentos es superior a la que se dio en los últimos veinte años; el cepo al dólar provocó un doble efecto; por un lado hizo que, como no tenemos una unidad económica para tasar, muchos propietarios retiraran sus propiedades de la venta y decidieran alquilarlas; por otro, como las operaciones de compra-venta cayeron abruptamente, se incrementó el número de inmuebles ociosos, muchos de los cuales se están ofreciendo en alquiler; a esto hay que sumar la cantidad de edificios nuevos que se terminaron y que agregaron al mercado de las locaciones unidades a estrenar”.

Según del Valle, el hecho de que la oferta sea mayor que otras veces beneficia a los eventuales inquilinos ya que, dijo, “los precios que se piden son razonables y fijos por dos años; es cierto que para el 2º año se contemplan reajustes que oscilan entre un 25% y un 30% pero como el monto total se pacta en el momento de la firma del contrato, los locatarios saben de antemano cuánto van a tener que pagar por los 24 meses de alquiler”, afirmó. Finalmente sostuvo que “por departamentos de 1 ambiente inicialmente se están pidiendo entre $ 1.700 y $ 2.000 mensuales, de acuerdo al lugar y a la categoría del edificio; los de 2 ambientes se consiguen pagando entre $ 2.000 y $ 2.500; por los de 3 ambientes hay que pagar entre 2.500 y $ 3.000 por mes; por una casa o un chalet, que son muy buscados en los barrios no muy alejados, se están pidiendo valores que arrancan en los $ 3.500 mensuales”, señaló.

Oportunidad para locatarios

Miguel Angel Valencia, titular de otra inmobiliaria que se ocupa de alquileres de viviendas por 24 meses, dijo por su parte que “a raíz que se están vendiendo muy pocas propiedades, desde que terminó el verano la cantidad de inmuebles que se ofrecen en alquiler creció más de un 30%, lo cual es un buen dato para los eventuales locatarios. Es consecuencia de que los propietarios pretenden lograr una renta que les permita cubrir los gastos de mantenimiento que generan las propiedades; personalmente creo que la demanda va a seguir siendo sostenida. Teniendo en cuenta que hay muy pocas posibilidades de acceder a un crédito para la vivienda, hay mucha gente que no tiene otra alternativa más que alquilar; a efectos de acompañar la inflación que se prevé para los próximos meses, los valores de las locaciones, para el 2º año de alquiler, se están pactando con reajustes de hasta un 25%”, señaló.

 

 


El mercado inmobiliario suma 12 meses de caída consecutiva en la Provincia


En marzo, se firmaron 25% menos escrituras que el año pasado. En el primer trimestra la caída es de 27%.

 

La venta de propiedades en la provincia de Buenos Aires sufrió una nueva retracción en marzo: cayó 25,6% en comparación con el mismo mes del año anterior. En cambio, el crecimiento en la relación intermensual trepó al 68,2%. Las cifras acumuladas durante el primer trimestre de 2013 arrojan una caída del 27 por ciento, según el informe elaborado por el Colegio de Escribanos bonaerense. En marzo se registraron 7.860 operaciones inmobiliarias, contra las 10.558 relevadas de 2012.

Los montos operados en este período siguieron la misma tendencia: la contracción fue del 22,6%, lo que representa un descenso de más de $ 580 millones. Durante marzo se registraron operaciones por $ 1.985 millones, muy por debajo de los $ 2.565 millones de marzo de 2012. Respecto de febrero, el monto de operaciones subió 57,5%.

Durante el primer trimestre de 2013 se relevaron 15.625 operaciones, contra las 21.355 registradas durante el mismo período de 2012. Los montos operados en los tres primeros meses de 2013 arrojan una caída del%, lo que marca un descenso de más de 1.364 millones de pesos.

“El mercado inmobiliario acumula 12 meses de caída ininterrumpida“, señaló el notario Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense. “Las cifras de marzo son elocuentes: en términos estadísticos, se ha resignado un cuarto del mercado. Pero en las escribanías se vive una realidad todavía más cruda, ya que las estadísticas incluyen escrituraciones tramitadas con años de anterioridad. Si restamos estas operaciones, la caída rondaría el 40 por ciento. Desde abril del año pasado, en relación al período abril 2011 – marzo 2012, el mercado inmobiliario se retrotrajo más de 4 mil millones de pesos, y se registraron 24 mil operaciones menos”, agregó Mateo.

“Los datos de la relación intermensual deben ser tomados con pinzas. Aunque se haya registrado un crecimiento substancial, superior al 68 por ciento, esta cifra no da cuenta de la realidad del sector. Marzo es un mes en el que se cierran las operaciones inmobiliarias postergadas durante enero y febrero. La suba en términos porcentuales es importante, pero lo cierto es que estamos un 25% por debajo de los números del año pasado”, subrayó el titular del Colegio notarial bonaerense.

“El primer trimestre de 2013 arrojó cifras preocupantes, que apuntalan la tendencia decreciente del sector. En este período, la cantidad de escrituras disminuyó un 27% y los montos operados cayeron un 25%. Todo indicaría que las pautas cambiarias vinieron para quedarse, y para que el mercado asimile las nuevas condiciones aún falta mucho tiempo. Un cambio cultural de esa naturaleza no se consigue rápidamente”, concluyó Mateo.

 

fUENTE ieco clarin

Por excepcion, autorizan construir una torre en Punta Mogotes


Los vecinos de la zona quieren que la fisonomía del barrio no cambie.-

Se rechazó un proyecto para “levantar” grandes edificios en la zona, pero se habilitó la instalación de un complejo de más de 10 pisos. Aseguran que los “conos se sombra” afectarán la actividad turística.

En el Concejo Deliberante, un proyecto del edil de la UCR Fernando Rizzi plantea volver a construir torres de departamentos en Punta Mogotes. Mientras tanto, trascendió que por vía de excepción se autorizó la instalación de un edificio de diez pisos o más en Martínez de Hoz y Sicilia. Los vecinos se oponen rotundamente a esta inversión inmobiliaria y reclaman que se resguarde a la zona de este tipo de emprendimientos.

Punta Mogotes es conocida en todo el país por sus vistosos e históricos balnearios y sus edificios y hoteles de baja altura, que le dan un toque de distinción a la costa sur de Mar del Plata. La zona es elegida por miles de turistas que año tras año eligen este sector de “La Feliz” para veranear y alquilar algún inmueble que les permita descansar a metros del mar.

Los vecinos de este punto de la ciudad se han mantenido firmes, a través del paso de los años, en evitar que grandes edificaciones lleguen a la zona y rompan con el común de las estructuras que hoy allí se encuentran.

El efecto que estas altas construcciones provocan sobre espacios como el del Punta Mogotes, es lo que tradicionalmente se conoce como “cono de sombra”. Es decir, grandes puntos de oscuridad que impactan de lleno sobre las playas, afectado a los balnearios y a los turistas y marplatenses que regularmente veranean en ellos.

El proyecto del edil Fernando Rizzi que reaviva la construcción de torres en Punta Mogotes, se encuentra siendo tratado en comisiones del Concejo Deliberante, pero el mismo tendría fuertes chances de ser rechazado. Vecinos de la zona definieron como “una provocación” el hecho de que la iniciativa pueda ser descartada y que paralelamente se habilite la edificación de una gran estructura de diez o más pisos en el terreno triangular de la avenida Martínez de Hoz y Sicilia.

La autorización para avanzar en este sentido habría sido dispuesta por vía de excepción. Incluso, según informaron, este tipo de construcciones (que puede llegar a tener hasta un máximo de 20 pisos), “afectará los balnearios producto del impacto de lo que se denomina cono se sombra”, de acuerdo con un vecino de Punta Mogotes.

No obstante, el temor de los residentes de la zona yace en que a partir de la instalación de esta torre, otras inversiones inmobiliarias de similar envergadura puedan desembarcar en este punto de la ciudad, poblándolo de altas edificaciones.

“Tomamos conocimiento de que en el pequeño terreno triangular de la Av. Martínez de Hoz esquina Sicilia, va a edificarse una torre de diez pisos más alguno más, de acuerdo a una ordenanza de excepción que le permite ocupar espacios no previstos dada la pequeñez del terreno”, explicó indignado el mismo vecino.

En ese mismo sentido dejó en claro que la gran parte de los residentes del barrio se oponen fervientemente a la construcción de torres y subrayó que Punta Mogotes “es un capital turístico con construcciones añosas que deberían tener algún tipo de protección patrimonial, en lugar de pensarse en su destrucción, cuya costa acaso esté descuidada por la escasa -y tal vez deliberada- intervención municipal que se resuelve comenzando esta intervención, en lugar de mostrarse siempre tan esquiva al momento de asistirnos o pensar en planes para edificar viviendas a las miles de familias marplatenses que no las poseen”.

Por último, vale destacar que durante gran parte del 2009, vecinos de Playa Grande se mostraron fuertemente preocupados por la llegada de nuevas construcciones a este punto de la ciudad, advirtiendo los efectos de los “conos de sombra” y las dificultades que se generan en cuanto al normal abastecimiento de agua.

Frente a la noticia de que una gran torre podría desembarcar en Punta Mogotes, las preocupaciones que surgen son precisamente las mismas, sólo que en la costa de la zona sur no existen edificaciones de semejantes dimensiones, y por lo tanto los vecinos temen sufrir las consecuencias que atraviesan cada verano los residentes de Playa Grande.

Redacción El Atlántico

Nota de opinion: No despega el mercado inmobiliario, por Julio Valente


Usando una metáfora aeronáutica podemos decir que la actividad comercial en el mercado inmobiliario no despega.
Siguen presentándose 2 situaciones en el mercado, como decía en el Balance del Mercado Inmobiliario 2012, una son los inmuebles usados que se muestran con pocas operaciones y otra es el mercado de edificios desde el pozo donde hay mas movimiento comercial.
Mercado del Usado
Hay un símbolo que preanuncia que este año será peor que el año pasado (si seguimos haciendo lo mismo que hasta ahora), estamos a 7 de abril de 2013 y el Colegio de  Escribamos de la Capital Federal aun no muestra las estadísticas de enero 2013, pueden comprobarlo en su página WEB:
¿por qué será?
Esta situación tiene una explicación: la demanda no convalida los precios de la oferta y la oferta no baja los precios, conclusión el mercado esta paralizado hace un año.
Esto se puede decir y probar. Hay un programa que se utiliza en las inmobiliarias llamado SIPC, este programa permite ver la oferta actual y su evolución en el tiempo. Vean Uds. el primer departamento de la lista,  se oferta por primera vez al mercado el 06/12/2011 a un valor de U$S 80.000 y el 12/01/2013 continuaba en el mismo valor y muchas cosas pasaron en ese período de tiempo.
Este caso llega a mis manos  por intermedio de un alumno que después de haber realizado una tasación de U$S 67.000 fue rechazada por el propietario quien eligió una tasación mayor. ¿Estuvo mal realizada esta tasación?
Normalmente se estima el Valor del Mercado en base al Método de Comparables. Se buscan unidades similares a la que se debe tasar, se elabora una planilla con todas las unidades elegidas, se homogenizan las superficies (para llevar a una cantidad común de metros cubiertos) y se calcula un valor promedio del metro cuadrado cubierto, luego este valor puede ser ajustado en mas o en menos según características que tenga este departamento respecto de los comparables.
Pero en este caso en el mismo edificio hay mas de 10 comparables (muestro algunos nada mas) son todas unidades a estrenar, así que el valor daba U$S 80.000. Valor al que no se venden las unidades, por lo tanto el alumno aplicó como ajuste al precio el resultado que generalmente aparece en la contraoferta de los compradores: casi un 20% menos.

A los precios de diciembre de 2011 las unidades no se venden y muchas se han alquilado. No se trata de la habilidad que pueda demostrar el vendedor para ofrecer el producto en el mercado, se trata de un producto fuera de precio que no lo puede vender ningún vendedor.

Esto se originó más atrás en el tiempo y las causas de este desajuste se produjeron por la inflación y el estancamiento del tipo de cambio. Veamos este gráfico:
Conclusiones que se obtienen a simple vista del gráfico:
El valor del m2 Nuevo en Almagro (barrio tomado como ejemplo) vino creciendo desde el año 2002. El valor de las unidades usadas en ese barrio crecieron a la misma velocidad.
¿Se debió esto a una fortaleza de la demanda que ante la ausencia de unidades hiciera crecer los precios? No, porque el pico de venta de unidades en la Ciudad de Buenos Aires se dio en el año 2007 y a partir de allí la venta en unidades comenzó a decaer. Esta estadística del Colegio de Escribanos de la Capital Federal así lo demuestra:
Siguiendo con el Gráfico de la Variables que afectan al precio de los inmuebles, analicemos ahora el comportamiento del Tipo de Cambio oficial y del Incremento del Costo de Construcción medido por la Cámara Argentina de Construcción.
El Estado de Resultados de un proyecto inmobiliario tiene básicamente este formato:

A los ingresos provenientes de las ventas (que fueron en dólares hasta que comenzó el cepo y ahora se pactan en pesos) se resta el costo del terreno que se paga en dólares y el costo de construcción que se paga en pesos.

Por lo tanto aquí cobran importancia dos variables: el valor del Tipo de Cambio y la Inflación. El gráfico muestra la evolución de las mismas:
  • El tipo de cambio se mantuvo estable entre los 3 y 4 pesos durante  6 años (2005 al 2010) lo que significo un ajuste de 33%.
  • El costo de la construcción en el mismo período se incremento un 148%
Esto trae la siguiente consecuencia: hay que vender mas dólares de las ventas para pagar mas pesos gastados en la construcción, por lo tanto al disminuir los ingresos por ventas disminuye la rentabilidad del negocio, para poder mantenerla se aumentan los precios de venta. Este mecanismo fue el que justificó el aumento de precios.
Si quieren hacer las cuentas aquí tienen los números:

En mayo de 2012, cuando escribí Corredores Inmobiliarios al borde de un ataque de nervios mostré el siguiente cuadro:

Muchos podrán decir: esto no hubiera ocurrido si los precios de los inmuebles no se nominaran en dólares y se comercializaran en pesos como el resto de los bienes del mercado. Es cierto. Pero recordemos la historia: desde 1975 hasta 1991 nuestra moneda perdió 13 ceros producto de la inflación, en tamaña inestabilidad a los inmobiliarios de aquel momento se les ocurrió nominar el valor de las propiedades en dólares para ofrecer un precio estable y no uno que debería cambiar todos los días (a los de mi edad que trabajaban en ventas en la época de Alfonsín, cuando nos preguntaban los precios que decíamos: “el precio es de ahora, a la tarde puede cambiar” y cambiaba. Trabajaba en una empresa que emitíamos lista de precios todos los días.)

Entiendo a los propietarios que quieren vender cuando dicen “no voy a regalar mi propiedad” y el consejo es no la venda y póngala en alquiler. Igualmente hay que aclarar que nadie regala nada, están complicados los propietarios que compraron después del 2009 (y quieren obtener una diferencia entre el precio pagado y el de venta) los que compraron antes de ese año harán una diferencia entre ambos precios.
No entiendo a los inmobiliarios que prometen utopías: si siguen tasando con los precios del 2011 no van a vender nada y el mercado seguirá paralizado. Si hoy con dólares en la mano las ofertas se manejan entre un 15% y un 20% menos que el valor de publicación, porque no pasamos esa rebaja a la oferta original y probamos si el mercado comienza a despegar.
Pequeño Manual para Corredores Inmobiliarios
Objeción “no voy a regalar lo que tengo”
Base de argumentos de respuesta
  1. Depende de cuando compró el inmueble obtendrá o no diferencia entre precio de compra y el precio de venta
  2. Hoy con dólares en la mano las ofertas se negocian entre un 15% y 20% menos que el valor de publicación
  3. Hacia adelante probablemente la tendencia del dólar será a la suba, el crecimiento de la economía tenderá a cero, por lo tanto es probable que se generalice una baja en el precio de los inmuebles
  4. El gasto de mantenimiento de las unidades desocupadas irá en ascenso, aumento de impuestos, aumento de expensas, comienzan a aparecer pequeños gastos de mantenimiento.
  5. ¿Hay motivación para vender? ¿Quiere vender o poner la unidad a la venta?
Argumentos de respuesta
  1. Si el propietario adquirió un inmueble como inversión, no querrá vender por un valor menor al que compro. En general podemos afirmar que todos aquellos que han comprado inmuebles desde el 2010 a la fecha es poco probable que recuperen el valor de compra. ¿Qué hacer entonces?: Retirarlo de la venta y esperar que el Ciclo Inmobiliario comience una recuperación de precios o alquilarlo.
  2. Si con dólares en mano se obtienen descuentos del 15% al 20%, ¿Por qué no efectuar ese descuento yá en el precio de publicación y poner como condición excluyente el pago con dólares billetes? Con un precio atractivo se acercan posibles compradores y con un comprador enfrente es posible negociar, llegar a un acuerdo y vender. Con los precios de diciembre de 2011 el bien se mantiene en oferta por años sin vender. El propietario se molesta con las inmobiliarias que los tienen y van buscando inmobiliarias a la espera que se produzca la venta, que en estas condiciones tiene más elementos de azar que de lógica.
  3. Es probable que en el futuro con un panorama económico incierto, los inmuebles bajen de valor. En España los propietarios tardaron 3 años en aceptar la baja de precios. El argumento de la “reserva de valor” ya no funciona. Hoy la reserva de valor volvió al dólar que es un bien escaso, frente a un bien abundante que son los inmuebles.
  4. Mantener inmuebles desocupados tiene un costo: por impuesto inmobiliario y ABL, por gastos de expensas, por gastos de mantenimiento. Estos gastos se pueden cubrir si el inmueble se alquila, a la espera de un mejor momento del mercado para venderlo.
  5. Tener un inmueble en oferta con un precio que no es competitivo es perder el tiempo. Aunque el propietario diga que no tiene apuro, ese “no tengo apuro” se transforma en “Ud. no hizo nada para venderlo” 6 meses mas tarde. ¿Entonces para que ensuciar su prestigio como vendedor?, si el inmueble no tiene un precio competitivo ni Ud. ni nadie podrá venderlo, no es un problema de habilidad sino un problema de mercado, un inmueble caro no tiene mercado. ¿Que es hoy un precio vendible?: de un 15% a un 20% menos del valor de diciembre de 2011.  Esto luego hay que corroborarlo con las visitas que los interesados realicen al inmueble y ajustarlo nuevamente si es necesario.
Como conseguir propiedades vendibles
  • Buscar contactos (prospectar) todos los días. Dedicar mínimamente 4 horas por día a prospectar, utilizando todos los métodos que Ud. conoce. Mayor cantidad de contactos aumenta su probabilidad de ubicar a personas que tengan la necesidad de mudarse.
  • Su meta debe ser obtener 10 tasaciones mensuales que deberían darle no menos de 2 autorizaciones por mes.
  • Detectar propietarios que tengan necesidad y urgencia para vender. Habiendo motivación para vender será más fácil poder captar la propiedad en un precio competitivo. A medida que pasen los meses mas propietarios estarán en estas condiciones, dado que después de tener su oferta un año en el mercado, con precarias explicaciones de las inmobiliarias (“lo que pasa es que no se vende nada”), pondrá su oído para escuchar argumentos realistas de la situación del mercado y estará mejor predispuesto a aceptar un Plan de Comercialización que termine en la venta de su propiedad.
  • Realizar una buena calificación del cliente vendedor o comprador. Esto permitirá conocer las reales necesidades que tiene para orientarlo apropiadamente. Si un propietario bajo ningún aspecto quiere vender a un precio competitivo hay que recomendar alquiler o no tomar el inmueble. Si no conocemos las intensiones del propietario corremos el riesgo de estar dando vueltas sin tomar la decisión adecuada. ¿Ud. sabe que preguntas realizar para calificar a un vendedor o a un comprador?
  •  Explicar la situación en la que esta inmerso el Mercado Inmobiliario. Venimos de un mercado de vendedores, donde la situación económica permitía un alza de precios constante y hemos pasado a un mercado de compradores, donde la demanda poseedora de los dólares es la que tiene fuerza en las negociaciones: inmuebles abundan dólares escasean. Preparar gráficos, estadísticas, artículos periodísticos y armarlos en una carpeta para entregarle al cliente.
  • Captar propietarios que estén dispuestos a aceptar fijar un precio 15% ó 20% inferior a los precios de mercado. Si no acepta esto y propone un precio a diciembre del 2011, su propiedad será ofertada en el mercado, pero difícil que sea vendida. No aplicar el sobreprecio para regateo, porque lo que se necesita es que vengan clientes para negociar. Un precio No competitivo alejara posibles compradores.
  • Realizar un seguimiento semanal de la oferta en el mercado e informarle al propietario. Aunque no haya novedades,  hay que informar, porque si nadie se interesa esa es una novedad que esta diciendo algo: el precio es alto. Hay que medir:
    • Cantidad de visitas en la Web
    • Cantidad de consultas via e-mail o telefonicas
    • Cantidad de visitas a la propiedad
    • Opiniones de los interesados
  • Preparar al propietario para negociar ofertas de posibles compradores por un precio inferior. Para poder lograrlo es importante como se ha presentado la situación del mercado inmobiliario y como ha sido el seguimiento de la oferta. El corredor debe desarrollar el papel de experto en el mercado inmobiliario para generar confianza en los clientes (vendedor y comprador) y de esa manera poder dar opiniones que sean respetadas.
Inmuebles Nuevos
La situación de los inmuebles nuevos es diferente, ya que no se conoce cual es el valor final que tendrá la propiedad y es más,  mucho no le interesa al comprador. Lo que mas interesa es el valor de la cuota, si hay o no anticipo y la forma de actualización.
Este sistema de venta utiliza el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (que es similar a la inflación real) para actualizar la cuota. Para que este sistema no sea gravoso para el comprador sus ingresos deberían aumentar al ritmo de la inflación o levemente superior. Pero si sus ingresos se ajustan a un ritmo inferior cada mes le resultará más difícil pagar su cuota.
El éxito de la venta desde el pozo en cuotas, con o sin fideicomiso, deviene de muchas familias con ingresos excedentes en pesos que ahora no pueden dedicarlos a la compra de dólares y los derivan a la compra de autos 0 KM o de emprendimientos desde el pozo. En este último caso con la expectativa de poder vender en dólares la unidad cuando este terminada.
Aquí el cuidado que hay que tener es la seguridad de la entrega del inmueble terminado, porque el abandono de compradores en la mitad de la obra puede ser letal para el desarrollador y comprometer la finalización del proyecto.

La seguridad estará dada por la estructura legal del emprendimiento y por la fortaleza y seriedad de los desarrolladores.

 

Fuente: Tecnicoinmobiliario.blogspot.com

Crisis color “ladrillo”: se extingue el dólar celeste y el Gobierno va por otro termómetro para disimular la caída inmobiliaria


09/04/2013

Desde el sector anticipan cambios en la medición del Colegio de Escribanos porteño que se suman a lo sucedido con el Registro de la Propiedad del Inmueble. Además, señalan que la suba del blue modificó la vara de referencia utilizada para cotizar viviendas. La situación hoy, según empresarios
Por Patricio Eleisegui
Última actualización:

09/04/2013 11:04:25 am

La crisis que afecta al mercado inmobiliario desde hace ya 18 meses no se toma respiro y renueva sus fuerzas.

Es que en marzo la actividad sumó otro período marcado por un derrumbe de la actividad que, según señalan fuentes del sector, ya forma parte de la peor caída de toda la década.

Este nuevo desplome, según detallaron a iProfesional.com desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), responde en buena medida a la reciente disparada del dólar paralelo que, además, no hizo otra cosa que elevar el valor de las propiedades en pesos y acrecentar la incertidumbre (ver nota: El blue se escapa y aleja de los argentinos la posibilidad de una nueva vivienda).

Pero hay más. Desde la cámara -como así también diversos profesionales del sector- anticiparon a este medio que la “letra chica” de la crisis ya no será difundida como en otros tiempos.

¿El motivo? una ofensiva oficial orientada a dilatar la divulgación de los datos que dan cuenta de las caídas mensuales.

Este avance tuvo su puntapié inicial en julio del año pasado, cuando el Registro de la Propiedad del Inmueble de Capital Federal quedó a cargo del Ministerio del Interior. A partir de entonces, se dejaron de emitir las estadísticas de escrituraciones desde ese ámbito.

A ello se suma ahora una nueva restricción. En efecto, empresarios vinculados con la actividad revelaron a iProfesional.com que el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires no publicará su índice de forma mensual, tal como era habitual. Y que, en breve, comenzará a hacerlo de forma trimestral.

“Ya no estamos recibiendo esas estadísticas. El inconveniente es que se trata de la única medición con la que todavía contábamos para saber cómo evoluciona el mercado. Sobre todo, tras lo sucedido con el Registro de la Propiedad del Inmueble”, afirmó Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

El directivo agregó que “estamos en pleno mes de abril y no están disponibles ni los datos de enero“.

En dialogo con este medio añadió que “todo hace suponer que recién a partir de este mes enviarán el acumulado del año. El punto es que, mientras tanto, el sector navega en un mar de incertidumbres sin saber ciencia cierta qué sucede en la actividad”.

Arévalo completó: “Al avanzar con este nuevo régimen trimestral se romperá el último ‘termómetro’ del que disponíamos”.

Otras voces, que prefirieron referirse al tema off the record por temor a represalias, señalaron que lo que se busca hacer es “acallar la cadena de malas noticias”.

“El sector está muy mal. Como no se piensa aflojar con el cepo cambiario entonces se opta por interrumpir el flujo de información. Ya son 18 meses de caída sin atenuantes. En vez de asumir el problema, el Gobierno nos ha dejado solos“, señaló el directivo de una reconocida inmobiliaria.

Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y fundador de la CIA, se pronunció en un tono similar.

“Hay presión sobre el Colegio de Escribanos porteño. La Provincia de Buenos Aires dio detalles de la actividad y confirmó que cayó fuerte en enero y febrero. Lo cierto es que el sector está parado y que la disparada del blue elevó los precios“, sostuvo a iProfesional.com.

“Igualmente -aclaró- hay que señalar que los datos del Colegio de Escribanos, si bien son ciertos no son muy precisos. Esto es así porque muestran el detalle de edificios que se escrituraron este año aunque hayan sido construidos hace más de dos”.

El último termómetro
Ya habiendo sido desarticulados los datos que en su momento provenían del Registro de la Propiedad del Inmueble -y ahora colocado “contra las cuerdas” los correspondientes al Colegio de Escribanos porteño- el único indicador que goza de cierta salud es el del Colegio Bonaerense.

Precisamente ese “termómetro” no hace más que dejar en evidencia el momento crítico por el que atraviesa el sector del ladrillo.

Al respecto, el último informe del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires detalló que las operaciones cayeron casi 30% durante el primer bimestre del año.

Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos, señaló que los indicadores interanuales marcan una “tendencia real y concreta” e indican que el sector inmobiliario “ha ido cayendo abruptamente desde principios de 2012″.

“La caída se está profundizado durante este año, lo que confirma que la incertidumbre generada por los cambios en la operatoria inmobiliaria aún no se disiparon“, evaluó.

En este sentido, señaló que en 2013 se registró en la provincia de Buenos Aires el peor bimestre desde 2005 a la fecha.

La muerte del “celeste”
El golpe que hace tambalear a la actividad inmobiliaria no sólo queda reflejado en este avance por cambiar la metodología del Colegio de Escribanos porteño.

También en la profundización del mal humor que se evidencia en el rubro, tras la disparada del blue.

Es que su mayor distanciamiento del oficial terminó por congelar buena parte de las pocas operaciones de compraventa que se trataban de cerrar.

Más aun, volvió a cambiar la referencia del sector. En ese sentido, varios directivos, al igual que Pepe, dan por extinta la presencia de un actor que cobrara protagonismo tras la implementación del cepo oficial: el dólar “celeste”. Es decir, el uso de una cotización intermedia entre el precio del BCRA y el paralelo.

“Con la suba reciente, todo lo que se ofrece está en dólares y a valores blue. No se observa otra cosa. Fijar una cotización celeste, una intermedia, resulta imposible. Ahora sucedió lo mismo que había pasado en enero, cuando el billete informal se escapó y quedara todo parado”, indicó Pepe.

El fundador del SOM señaló además que “muchos de los que se habían animado a ofrecer parte de sus propiedades en pesos, automáticamente volvieron a ponerlas en dólares“.

Este contexto adverso que atraviesa el sector afecta de modo diferente la venta de propiedades a estrenar respecto a las que no lo son.

En relación con estas últimas, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, directamente habló de una “estocada” a la compra de inmuebles usados.

No hay llamados ni interés por parte de la gente. A eso hay que sumarle que los precios no bajaron, pese al parate de tantos meses. Y como no hay posibilidades de invertir el dinero de una venta en otro bien, los dueños tampoco se esfuerzan en cerrar operaciones”, remarcó el director de Reporte.

Picasso agregó que “si la brecha entre el dólar oficial y el paralelo sigue creciendo, entonces hay que prepararse para meses todavía peores. De no ser por los alquileres, veríamos muchas más inmobiliarias con el cartel de cerradas”.

Valores reticentes a bajar
La escalada del dólar informal tornó todavía más lejana la posibilidad de la casa propia para quienes ya venían sufriendo los efectos del cerrojo oficial.

En zonas de alta demanda los precios de las viviendas subieron entre un 15% y un 20% en dólares en los últimos dos años, situación que podría sobrellevarse (porque los salarios en dólares también se elevaron) de no ser por la mayor brecha cambiaria y por la instauración del blue como referencia.

En la práctica, la moneda nacional -pese a los intentos oficiales de establecerla como parámetro para todo el sector- sólo es considerada para el mercado de unidades nuevas.

En el caso de las usadas, los dueños quieren dólares arriba la mesa y así se complica la situación para los compradores.

Según un trabajo elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario, hoy se precisa casi un 80% más de pesos que hace dos años, si se toma como referencia el alejamiento del dólar “blue”.

Si la comparación se hace con marzo de 2012 -es decir, cuando el billete informal rondaba los $4,88-, el incremento en la cantidad de moneda nacional es del 45 por ciento.

Este encarecimiento también le dio una estocada final a los créditos hipotecarios, ya que ahora el préstamo a solicitar (en pesos) es sustancialmente mayor.

Y para los que aún persisten en su intento de apalancar parte de una compra con financiamiento bancario, las cuotas mensuales resultan ser bastante más elevadas respecto a las de épocas pre-cepo.

 

Fuente: iprofesional.com

Trabajan para reducir la vulnerabilidad ante catástrofes climáticas


¿Qué sucedería con los habitantes y con la infraestructura si sobre la ciudad cayeran 300 milímetros de lluvia en pocas horas como sucedió esta semana en La Plata y otros lugares?

“Ha llegado la hora de empezar a tomar medidas”, advirtió el intendente

Si en estos días Mar del Plata recibiera una lluvia de más de 300 milímetros en pocas horas, tanto habitantes como instalaciones e infraestructura estarían en problemas. Esa es una de las numerosas conclusiones que se encuentran plasmadas en el Plan de Acción Mar del Plata Sostenible, que se presentó el 20 de marzo último en la Casa Rosada y al día siguiente en nuestra ciudad. En ese contexto, ya se están delineando acciones tendientes a reducir la vulnerabilidad de la ciudad ante situaciones similares. Despejar la permeabilidad del suelo, para ofrecer mayor ayuda al sistema de desagües y dotar las viviendas de cisternas y reservorios que puedan acumular agua de lluvia, son dos de las medidas que ya están tomando forma de proyectos de ordenanza.

Al haber solicitado su incorporación y haber sido elegida en la Plataforma de Ciudades Emergentes del Banco Interamericano de Desarrollo, Mar del Plata es la única ciudad del país cuenta con un estudio exhaustivo de datos, análisis comparativo y proyecciones en base a numerosos indicadores. Entre ellos, distintos aspectos relacionados con el cambio climático, como situación territorial, capacidad de adaptación al cambio climático, medición y mitigación de las emisiones de gases de efecto invernadero, cambios en el uso de suelo, riesgo de inundación (por lluvias o por marejada), en suma, un sistema de evaluación de amenazas, vulnerabilidades, riesgos, exposición y daños que pueden producirse desde un punto de vista económico y humano.

“Ha llegado la hora de empezar a tomar medidas y en eso estamos” destacó el intendente Gustavo Pulti, quién indicó que “mientras los indicadores señalan que las lluvias medias anuales en la zona pasarán de 650 milímetros a 680, es decir, que no lloverá mucho más en cantidad, pero si mucho en cortos períodos de tiempo, los suelos de Mar del plata pueden absorber hasta 18 milímetros de agua por hora y los pluviales hasta 25 milímetros de agua por hora”.

“Estamos en un punto de inflexión. Empezamos a cambiar la tendencia” aseguró. El proyecto de realización de nuevos espacios verdes en zonas que estaban pensadas para urbanización, el plan de forestación que ya se dieron a conocer son algunas de las medidas en ese sentido.

“Entre los temas principales o más urgentes y accesibles en el corto plazo está el proceso de desimpermeabilización de suelos y achicamiento de niveles de agua que se vuelca a las calles o que escurre mal por influencia de pavimentos y veredas” aseguró el intendente. Por eso están trabajando en una norma a través de la cual sea obligatoria la “existencia de reservorios y cisternas en las casas, que puedan acopiar miles de litros de agua durante las lluvias intensas y evitar que vayan a las calles”.

Asimismo indicó que “otro proyecto tiene que ver con que no haya baldosa donde puede haber pasto, tanto en las veredas como en los patios. Son superficies que pueden contribuir a absorber agua y los hemos impermeabilizado” aseguró.

“Está claro que no impermeabilizar no es no construir. Se puede construir sin impermeabilizar, aplicando otras técnicas, artes, estrategias que tengan en cuenta estas necesidades. Porque una ciudad sometida a un gran temporal de lluvia no tendría un mismo comportamiento con mayor cantidad de suelo desimpermeabilizado y gran cantidad de reservorios donde el agua se acumula por horas que volcado a calles que no absorben porque tienen pavimento” advirtió.

Pulti aseguró que “estas ordenanzas tienen que ver con estas nuevas condiciones en las que tenemos que afrontar el presente en Mar del Plata, tras recordar que “todos los datos están fundamentados con herramientas satelitales, con participación de consultores internacionales, con gran rigor científico y técnico”. Además de ser información que se obtuvo sin que la Municipalidad tuviera que incurrir en gastos, dado que los estudios fueron financiados integralmente por el BID.

“Contamos con documentación anticipatoria que permite prever y organizar mejores condiciones para el futuro” aseveró.

Tras señalar que el trabajo de recolección de datos en base a los 150 indicadores continúa y que se creó el sistema de monitoreo social Mar del Plata entre todos, Pulti recordó que la documentación no sólo señaló la vulnerabilidad de la ciudad en cuanto a las precipitaciones, sino también ante el crecimiento del nivel del mar.

En ese sentido adelantó que “hay otros tipos de intervenciones que realizar, como nueva adaptación de sistemas de desagües, aumentar las cotas de la laguna de los padres, entre otras”.

Fuente: diario la capital mdp

Mar del Plata Solidaria Cómo colaborar desde Mar del Plata con los afectados por el temporal


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Se necesitan alimentos no perecederos, colchones, frazadas, toallones, ropa, zapatillas, leche en polvo, pañales, velas.

A raíz de los numerosos daños que produjo en las últimas horas un temporal que pasó por Capital Federal y La Plata, Mar del Plata se suma a la red solidaria para colaborar con los damnificados por las inundaciones.

Algunos de los elementos más necesitados son alimentos no perecederos, colchones, frazadas, sábanas, toallones, ropa, zapatillas, leche en polvo, pañales, velas, y productos de limpieza e higiene.

Para recolectar la ayuda se dispondrá a partir de las 17 de un camión que estará ubicado en Plaza Colón y que partirá este mismo miércoles a la capital provincial.

También habrá otro transporte frente a la Catedral y en el Comité de la UCR, ubicado en San Martín y Dorrego.

En tanto, de 10 a 18, estarán habilitadas las sedes de los distintos partidos que integran el Frente Amplio Progresista: Partido Socialista (14 de Julio 1485), Libres del Sur (Neuquén 2635), Unidad Popular (Roca 4067) y Partido Gen (Rivadavia 3292).

Por último, desde las 17 en el local 60 de la rambla, también se recibirán colaboraciones.

 

Fuente: 0223.com.ar