El que invierte en ladrillo nunca se equivoca”

“El que invierte en ladrillo nunca se equivoca”

El martillero y corredor público Diego del Valle habló de la actualidad del mercado inmobiliario y los problemas de aquellos que tienen un crédito hipotecario pero no pueden conseguir dólares.

En cuanto a las posibilidades reales de una pesificación del mercado, el martillero aseguró que aún deben darse otras condiciones y llevará algún tiempo.

Citó como necesario el control de la inflación (“la prioridad”) y del dólar paralelo, la impresión de billetes de mayores valores, y darle al vendedor la posibilidad de resguardar su capital en otra divisa.

Del Valle fue consultado en el programa televisivo Mardel Directo, en medio de un futuro aún incierto para el mercado inmobiliario y nuevos requisitos de la AFIP para la compra de divisas por créditos hipotecarios.

Tal comentó, las operaciones por créditos alcanzaron en Abril un 22%, ratificando el alza que había comenzado meses atrás. “Hay mucha gente que pide créditos, los últimos 10 meses se concretaron 1.900 operaciones por esa vía. Eso da un promedio de 190 noventa por mes. Y todavía hay cerca de 1.000 con los préstamos aprobados y camino a escriturar”.

Del Valle afirmó que las medidas de AFIP “están trayendo un problema” y que aquellos que han obtenido un crédito hipotecario los últimos meses deberán pasar por un nuevo control para comprar dólares desde esta semana.

“Se empezó a dar la falta de dólares. Hay que tomar recaudo, han aparecido algunos recursos de amparo, yo creo que van a funcionar, porque una persona que hizo una determinada operación con determinadas condiciones de mercado. Aconsejaría que todos los que están en esta situación de crédito hipotecario tomen el resguardo para no llegar a la escritura con un martes 13”, explicó.

Consultado sobre la posible desdolarización del mercado, el martillero aseguró que aún deben darse otras condiciones: “estamos acostumbrados a 40 años, donde la gente canalizó su ahorro en el dólar. Se puede cambiar, como en algunos mercados tal el automotor, pero para que se de en el inmobiliario va a llevar tiempo”.

Al respecto, citó como necesario el control de la inflación (“la prioridad”) y del dólar paralelo, la impresión de billetes de mayores valores, y darle al vendedor la posibilidad de resguardar su capital en otra divisa.

“El que invierte en ladrillo nunca se equivoca. Lo que pasa es que cada vez podemos invertir menos en ladrillo, y desde 2009 nos vienen faltando compradores. Esto quizá haga que cueste más vender, pero el precio va a seguir en crecimiento”, concluyó

Con sus 3.810 metros de largo, será el más grande existente en América del Sur. Dicha obra brindará un innovador sistema de eliminación de efluentes cloacales, mejorando la calidad ambiental de la ciudad por los próximos 50 años.

Ya se trasladó la segunda parte de los caños del emisario submarino.

por Alejandro Aníbal García (*)

Los océanos del mundo son el lugar en donde históricamente, enormes cantidades de desechos cloacales, encuentran su destino final. El sistema de cloacas que todos conocemos está integrado por un conjunto de tuberías usadas para el transporte de las aguas residuales y pluviales desde domicilios e industrias, hacia el sitio en el que se tratan y/o vierten a un medio natural, usualmente la costa marina.

En la medida en que la zona de descarga no se concentra en regiones aledañas a asentamientos humanos, el proceso natural de degradación marina permite un adecuado tratamiento de las mismas sin un efecto perjudicial sobre el ser humano. Sin embargo; la expansión de los centros urbanos a lo largo de la línea costera, como sucede en Mar del Plata, ha hecho que el progreso disminuya esas distancias.

La combinación de sistemas de tratamientos convencionales con emisarios submarinos es la mejor solución encontrada para reducir el impacto ecológico de la realidad ineludible del progreso humano. En líneas generales el crecimiento poblacional, la industrialización, el uso irracional del agua, la generación de nuevos productos químicos junto a los elevados costos de los sistemas de tratamiento de aguas residuales, hacen que la capacidad existente en el mundo sea inadecuada.

La construcción de emisarios submarinos, y la normativa en cuanto a su regulación, es una tendencia que se está afianzando en muchos países. El sistema ha demostrado ser el más económico y eficaz para garantizar la depuración en el medio marino de los residuos cloacales. En América Latina existen emisarios submarinos distribuidos en Venezuela, Puerto Rico, Brasil, México, Chile y Uruguay. Se estiman en el mundo más de 140, siendo nuestro vecino Chile un referente al contar con más de 30 a lo largo de su litoral marítimo.

La obra del emisario

El proyecto contempla la construcción en el mar de un gran conducto de 3.810 metros de longitud y 2 metros de diámetro, por donde circularán y serán expulsados los efluentes cloacales de la ciudad, previo tratamiento. Con la instalación de este sistema, los efluentes serán expulsados a una distancia superior a los 3 kilómetros, posibilitando que el accionar de las corrientes marinas aleje el efecto perjudicial contaminante de nuestras costas y playas. La importante obra es financiada con aportes del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios a través del Ente Nacional de Obras Hídricas de Saneamiento (Enohsa). Su contraparte local es Obras Sanitarias de Mar del Plata (OSSE) quien aporta la asistencia técnica, supervisando su avance. La empresa responsable de la misma es Supercemento S.A.

Las obras comenzaron en 2009 y culminarían, en su etapa inicial, en el 2012. El retraso de la misma, se debió a la necesidad de modificar el proyecto original para brindar una solución técnica óptima; consecuencia de la imposibilidad de utilizar la draga responsable de la excavación de una zanja en la cual el emisario iba a ser enterrado en un principio. El nuevo proyecto contempla que sea apoyado sobre la superficie de la arena a través de un sistema que garantice su efectividad y seguridad futura.

Una vez ensambladas sus partes, el emisario tendrá una longitud de 3.810 metros de longitud, siendo el más importante de Sudamérica. Un segmento de 3.284 metros estará conformado por el caño emisario o alimentador, seguido por un caño difusor de 526 metros.

En este último tramo es en donde se va a producir la salida del efluente cloacal a través de un sistema de difusión, mediante 130 tubos de elevación con salidas de 150 mm de diámetro. Es decir, no se descarga todo el contenido al final del recorrido como una cañería normal, sino que se produce la descarga horizontal mediante diferentes válvulas ubicadas cada 4 metros a lo largo del caño difusor.

Para su construcción se unieron cerca de 315 tramos de caños de 12 metros de largo y 2 de diámetro cada uno, que fueron fabricados por la empresa chilena Tehmco S.A. Las tuberías de polietileno de alta densidad fueron soldadas a través de una máquina de termofusión de origen alemán instalada en el varadero de la Base Naval. Cada tramo mide 330 metros de largo y 2 metros de diámetro con un peso de 1.000 toneladas.

Los próximos pasos

Una vez finalizados los distintos tramos del emisario, los mismos fueron trasladados al sector de acopio, dentro de un espejo de aguas en el interior de la Base Naval. En las últimas semanas se inició el ensamble en pares, de a dos tramos de 300 metros, a través de la unión de casi 80 bulones entre los extremos de uno y otro.

En la actualidad ya se trasladó uno de los tramos ampliados de 600 metros hacia la zona de la Planta de Tratamientos Cloacales de Camet, en donde se procedió a su hundimiento entre la cota 1.000 a 1.600 de la zona especificada para su emplazamiento final. El tiempo de traslado de las cañerías hacia la zona, fue cercano a las 5 horas. Faltarían sumergir 5 tramos más de 600 metros cada uno para completar la primera etapa de la obra, estando sujeto el traslado de los mismos a condiciones hidrometeorológicas óptimas.

Esta obra se complementará con una nueva planta de efluentes que debiera licitarse en un predio que ya se adquirió, frente a la actual planta de Camet.

El emisario submarino no es sólo un sistema que garantiza la descarga lejos de la línea de costa, sino que también ha demostrado su eficiencia en términos ambientales. Las distintas actividades económicas que realiza el hombre para sobrevivir generan: metales, hidrocarburos, cianuro y floruros, detergentes, fosforo y nitrógeno, microorganismos patógenos, grasas y aceites, entre otros. El sistema de tratamiento y su eliminación a través del conducto del emisario, permitirá disminuir el tamaño del material a desechar, entre otros procesos químicos, que facilitarán el proceso natural de la degradación marina.

El emisario submarino se presenta como una solución eficiente y segura para la disposición final de aguas residuales, que minimizará los impactos adversos en el medio ambiente permitiendo el desarrollo sustentable de Mar del Plata a futuro.

(*): Licenciado en Economía.

Fuente: diario la capital

En el sector pronostican que el mercado se pesificará si se extienden los controles en el tiempo. «Pese a las trabas, apostar al ladrillo sigue siendo la mejor inversión», aseguran desde el Colegio de Martilleros. Sin embargo, los operadores más pesimistas temen que se paralice la venta de propiedades.

Se reportan atrasos en el caso de las compras de propiedades.

Las restricciones aplicadas por el gobierno nacional a la compra de dólares generan incertidumbre y preocupación en el mercado inmobiliario de Mar del Plata. Los operadores del sector pronostican que si el oficialismo decide extender en el tiempo los controles en los bancos y casas de cambio, el mercado se pesificará.

«Pese a las trabas, apostar al ladrillo sigue siendo la mejor inversión», asegura el presidente del Colegio de Martilleros, Miguel Angel Donsini. Y dice que el mercado entró en una meseta a raíz de las restricciones. Pero se muestra optimista: «La gente se va a adaptar sola a los cambios con el tiempo. De hecho, el mercado no está paralizado y se sigue moviendo. Quizá las operaciones se puedan llegar a pesificar, lo que no significa que los argentinos sigan ahorrando en dólares».

En cambio, los operadores más pesimistas temen que las trabas para adquirir divisas paralicen la compra y venta de propiedades. Es que las operaciones en el mercado inmobiliario son en dólares. Se tasa, se vende y se compra en la moneda norteamericana. «Si por cada operación hay que pasar todo a pesos, va a haber muchas complicaciones y retardos para concretar transacciones», dicen en las inmobiliarias. La preocupación más importante que reciben de parte de sus potenciales clientes gira en torno a las dudas sobre el impacto de una posible devaluación en el precio de las propiedades.

Las restricciones al dólar pueden generar un nuevo efecto no deseado: la paralización del mercado inmobiliario. «Ahora el panorama es muy confuso, pero si las restricciones se mantienen tal cual están, sin dudas van a complicar las operaciones», sostuvo Rodolfo, empleado de una inmobiliaria de la zona de Güemes. Y agregó: «La gente con operaciones a punto de concretarse está preocupada. Evidentemente la norma va a generar trabas».

Hasta ahora, entre los efectos concretos producidos por las restricciones a la compra de dólares, se reportan atrasos en el caso de las compras de propiedades en las cuales alguna de las partes tiene aún que adquirir dólares para saldar la vivienda. Algo que se produce por los trámites que deben hacer los compradores en casas de cambio y bancos. Y también, en las operaciones atadas a créditos hipotecarios en pesos.

«Si las regulaciones se mantienen, el mercado se puede paralizar -advirtió Silvina, empleada de una inmobiliaria de la zona del centro-. Yo creo que, pasados unos días, se va a buscar la forma de corregir la norma para que se pueda seguir trabajando en el negocio. Este rubro en general es un gran motor de la economía, así que seguramente se van a revisar las restricciones para no afectar tanto al sector».

Con la ampliación de la brecha entre el dólar paralelo y el oficial, el panorama inmobiliario se complicó más. En el sector cuentan que hay gente que se muestra interesada en adquirir propiedades, pero la operación se frena por las trabas para acceder a los dólares. «Y ahora el que sí tiene las divisas no las quiere largar por la simple razón de que el dólar sigue aumentando y no hay parámetro de cuánto va a valer en el futuro inmediato», sostienen.

Las restricciones

Por disposición del Gobierno, desde el 31 de octubre del año pasado todos los que quieran comprar divisas deben obtener antes una autorización de la AFIP. Al presentarse en un banco o casa de cambio, el cliente brinda sus datos personales y fiscales al cajero y el motivo de la compra, que puede ser con o sin fines específicos (un departamento, un viaje, ahorro personal). El cajero ingresa esos datos en una pantalla que está conectada en tiempo real con la AFIP, que devuelve una respuesta con la autorización o la denegación para seguir adelante con la operación.

Lo que el sistema de la AFIP coteja es si el comprador tiene respaldo patrimonial y de ingresos corrientes como para hacer la compra de dólares. Además, tiene cargadas todas las operaciones de compra de la persona en cuestión. Así, tiene una «película» en tiempo real de cuántos dólares lleva acumulados.

Hasta las restricciones, un cliente podía hacer una «recorrida» por varias casas de cambio o bancos porque no había una base de datos única donde se asentaban todas las compras. En los hechos, este control busca cercar o expulsar del mercado formal a los «coleros» o a quienes se manejan con dinero no declarado. Se trata, en definitiva, de una medida que apunta a detener la creciente demanda de dólares.

Con el nuevo sistema, además del formulario con la declaración jurada que hacen firmar bancos y casas de cambio, se deben ingresar los datos del solicitante en un formulario a través de internet y la AFIP se pronuncia de manera automática: si da luz verde a la operación, el cajero recibe la leyenda «Validada»; si no, dice «Con inconsistencias». En teoría, quien pueda demostrar que tiene patrimonio o ingresos declarados que justifiquen la compra no debería tener inconvenientes. Sin embargo, entre los clientes que se acercaron con su DNI a las casas de cambio, hubo muchos casos a los que la AFIP les rechazó la operación.

Pese a las restricciones, sigue la demanda de dólares y el paralelo alcanzó los 6 pesos en medio de una fuerte demanda de divisas en el mercado informal. Mientras que en el sector oficial la moneda estadounidense se cotiza a $4,50.

Rechazaron el 90% de las operaciones

A partir de noviembre del año pasado, para comprar dólares se debe pedir previa autorización a la AFIP. Si la operación se hace en una casa de cambio o un banco, el cajero lo hace de manera automática.

La autorización está, en teoría, ligada a los ingresos del contribuyente. Pero en los hechos se maneja con arbitrariedad, ya que la misma persona puede estar un día habilitada y al otro deshabilitada para la compra.

En el último mes, el cepo fue muy estricto y se rechazaron más del 90 por ciento de las operaciones. Ese cepo puso presión sobre el dólar paralelo, al que se dirige la demanda insatisfecha del mercado oficial. A la vez, la AFIP puso más controles al mercado del paralelo, que cerró la semana pasada a $ 5,93, luego de haber cruzado la barrera de los $ 6. La brecha con el dólar oficial supera ya el 30 por ciento.

Nuevos controles de la AFIP

A partir de hoy, se deberá contar con el aval de la AFIP para comprar dólares con los fondos obtenidos de un préstamo hipotecario. Hasta ahora, quien recibía un crédito hipotecario podía comprar la cantidad de moneda estadounidense equivalente a los pesos prestados por el banco, para luego adquirir un inmueble en dólares. La misma entidad que suscribía el crédito se encargaba de convertir los pesos a moneda extranjera amparado en una excepción que había impuesto para estos casos el Banco Central, dejándolos fuera del cepo cambiario. Ahora habrá que contar con la validación de la AFIP, que podrá autorizar o no la transacción.

Según las entidades líderes en este tipo de créditos, el 99% de quienes reciben un préstamo hipotecario, dolarizan el monto prestado porque, pese al cepo cambiario, las transacciones inmobiliarias aún se concretan en dólares . Por eso, temen que esta modificación termine siendo una traba más para la compra de divisas, buscando forzar la pesificación del mercado inmobiliario

Fuente: diario la capital