Mes: septiembre 2011

Volverán a licitar dos balnearios y la pileta solarium de Playa Grande


El Ejecutivo dispuso declarar desiertas las licitaciones de tres unidades del complejo Playa Grande e impulsó un nuevo llamado. El 6 de octubre se abrirán los sobres con las ofertas. En las próximas horas se resolverían de manera favorable otras tres adjudicaciones.

El Departamento Ejecutivo de la Municipalidad de General Pueyrredon decidió declarar desiertas las licitaciones de tres unidades turísticas fiscales de Playa Grande y realizar un nueva convocatoria para que las empresas interesadas hacerse cargo de su explotación comercial presenten ofertas en una segunda compulsa.

La medida involucra a los balnearios 4B y 6 y a la unidad conocida como Pileta Solarium.

En todos los casos, si bien hubo más de una empresa que efectuó propuestas, la comisión evaluadora que funcionó bajo la órbita del Ente Municipal de Turismo (Emtur) y estuvo conformada por funcionarios de carrera, sugirió que las ofertas fueran rechazadas, por no haber cumplido con algunos requisitos formales o por no reunir las condiciones necesarias para que fueran declaradas válidas.

En el caso del Balneario 4B las empresas que participaron de la licitación fueron Red Hotelera Interamericana y Salimar S.A.

Si bien de acuerdo a la evaluación realizada por la comisión la firma Red Hotelera Iberoamericana obtuvo una mejor puntuación que la empresa competidora, se dispuso que su propuesta fuera rechazada «por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 70 de las cláusulas particulares del pliego de bases y condiciones». No obstante esto no se tradujo en beneficio de Salimar S.A debido a que el Ejecutivo consideró que su propuesta tampoco reunía las condiciones para ser declarada de «interés público y conveniencia».

La misma situación se produjo en el caso de la Pileta Solarium, donde las dos empresas competidoras también era Red Hotelera Iberoamericana y Salimar S.A.

En tanto que en el caso del Balneario 6 el resultado fue idéntico, aunque con distintos protagonistas ya que la mejor oferta fue la de la Ya Publicidad, quedando en segundo lugar la del empresario Esteban Pascual Ramos.

La decisión de declarar desiertas estas licitaciones fue materializada en las últimas horas a través de sendos decretos firmados por el intendente Gustavo Pulti, en los que además se dispuso realizar un segundo llamado. Para ello el Ejecutivo estableció un calendario para el desarrollo de las licitaciones, precisando que el acto de apertura de las nuevas ofertas se llevará a cabo el próximo 6 de octubre en la sede del Emtur.

Al dar a conocer esta decisión, fuentes del Ejecutivo subrayaron ayer que el rechazo de las propuestas se resolvió siguiendo las recomendaciones de la comisión evaluadora, así como los informes jurídicos elaborados por la Procuración municipal.

Por otra parte se adelantó que en las próximas horas el jefe comunal podría firmar otros tres decretos mediante los cuales, adjudicaría de manera favorable la explotación de las tres unidades turísticas de Playa Grande que todavía resta concesionar. Hasta el momento, la Municipalidad ya designó a los adjudicatarios de 9 de las 15 unidades que forman parte del complejo, en el marco del proceso de licitación iniciado en noviembre del año pasado.

Entre los casos que concluyeron con éxito, figuran los del Balneario 0, que fue otorgado al Yatch Club; del Número 2, al Mar del Plata Golf Club; del número 3 a Playas del Sol SA; del número 5 a Carlos Pilapftsidis y del número 8 a Biología Surf SA. En tanto que la explotación del local comercial 5, fue otorgada a Arturo Ferrara.

Además la semana pasada el intendente, siguiendo los dictámenes de la comisión evaluadora, firmó los decretos de adjudicación del Balneario número 7 a la firma Alpavial y del número 4A a la firma Cubro S.A.

En tanto que también adjudicó la construcción y la explotación de la nueva unidad Escollera Norte a la empresa Purasal SRL

 

Fuente: diario la capital

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Coyuntura actual del Mercado Inmobiliario Argentino – Septiembre 2011


sábado 10 de septiembre de 2011

Autor: «soydeaqui»
Un artículo publicado en La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1404808-en-cierto-equilibrio  – 10/09/2011) que contiene un conjunto de frases que es interesante analizar  es lo que me decidió a enviar esta colaboración a este Blog Técnico Inmobiliario – UTN Regional Buenos Aires.  Entre sus frases advertí una que empieza señalando: «El sistema tiene sus reglas: mientras no haya créditos a tasas bajas y accesibles a la población de clase media, …»
En dicho artículo Néstor Walenten, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina también alude a «la falta de crédito o posibilidad de acceso en función de las altas tasas de interés» Es que con alta inflación es imposible otorgar créditos a tasas bajas por que ello, como no puede ser de otro modo, le significa descapitalizarse a las entidades que las otorguen aparte de los problemas de descalce bancarios conocidos debido al cortoplacismo de las imposiciones a plazo fijo.
No hace mucho indique textualmente en este blog que «En infinidad de eventos los jugadores más notorios y mediáticos del sector inmobiliario clamaron y reclamaron por créditos hipotecarios sin advertir que sus demandas debían apuntar a la raíz de los problemas de financiamiento.
El gran error que vinieron y continúan cometiendo es que «no reclaman una política antiinflacionaria seria»: ninguno de ellos destaca explícitamente que «para que realmente sean viables los créditos hipotecarios, hay que atacar la inflación».
Concretamente: no aparecen los jugadores referentes (si es que efectivamente se los pudiera considerar de ese modo) – desde las cámaras y asociaciones empresarias del sector de la construcción y del de compraventa de bienes raíces, incluyendo todas las instituciones que los aglutinan – que se animen a juntar cabezas para que se ponga en claro en forma explícita que «el problema es la inflación». (De esto mismo da cuenta La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1404884-inflacion-el-desafio-mas-inmediato )  y que lo importante y determinante es contar con un plan antiflacionario el que, instrumentado por el gobierno, permita a no muy largo plazo, operar a las entidades con tasas activas y pasivas reales de 1 dígito y que, mediante la instrumentación de políticas de estado serias, se cuente con capacidad prestable en forma permanente.».
Nestor Walenten además admite que «La mayoría de los inversores que financian construcciones se las quedan y las vuelcan al mercado locativo, lo que indica un crecimiento de la oferta… Pero la demanda está atada al salario y no siempre el salario acompaña la inflación».
Esto se suma lo indicado por el Arq. Damián Tabakman en el 3º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias (Expo Real Estate Argentina 2011 – Hotel Hilton Buenos Aires 1/ 2 -09 – 2011) (Ref.: «Afirman que inversores apuntan al mercado inmobiliario» – http://www.puntoedilicio.com/noticia_desplegada.php?id=6444&from=1  ) quien textualmente expresó: «se ha construído mucho de lo mismo, mucho monoambientes, todos productos iguales. La paradoja es que hay muchos inversores y poca posibilidad de ofrecerles productos diferenciales y rentables».
Con lo que antecede coincide el empresario Armando Pepe, presidente del SOM, cuando reconoce que «El mercado está ofrecido. ¿La razón? Son varias: primero, entre el 30 y 35% de la gente que invirtió en ladrillos lo hizo con la idea de alquilar, sobre todo departamentos chicos de uno, dos y tres ambientes.» A lo que agrega «Hay que aclarar que hoy existe una oferta importante en relación con enero del año último: un 47% más de oferta de unidades para alquilar que en esa fecha».
O sea, y por lo que les vengo destacando, ahora no se disimula que efectivamente la rentabilidad que podría obtener quien piensa en las propiedades como una inversión en este momento y de aquí en adelante – de no mediar un cambio macroeconómico sustancial – está sin lugar a dudas puesta en tela de juicio.
Es que el negocio de invertir en propiedades dejó de ser el que fue: este hecho fue tema de tapa de un matutino porteño archiconocido (Ref.:http://www.ieco.clarin.com/economia/valores-propiedades-subieron-inflacion_0_550145023.html) en el que se consigna que: «Los valores de las propiedades subieron menos que la inflación.
Es una tendencia que se inició en 2009 y se profundizó en el último año. Desde septiembre de 2010 hasta la fecha, los precios de los inmuebles aumentaron 15,6%. En cambio, la inflación anual que miden las provincias llegó a 24,2%.». O sea que la inversión inmobiliaria no es como algunos comunicadores interesados declaman un «refugio de valor», más aún si se toman en cuenta que de acuerdo a lo informado en La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1310455-los-costos-de-acceder-a-un-nuevo-hogar ) que «En la Capital, hay que abonar el impuesto de sellos (2,5 por ciento) sobre el mayor valor (el de la operación o el que determina el valor de inmueble de referencia, VIR), el comprador paga el 1,25% y el vendedor el otro 1,25%; el ITI (1,5%) sobre el valor de la operación (o impuesto a las ganancias, si se trata de una sociedad, 3%).
Además del COTI, que es el valor de venta, declarado por el vendedor a la AFIP, si supera los 600.000 pesos el vendedor paga el 1,5%. Se suman los honorarios del escribano (2%) y la firma interviniente (entre el 3 y 4 por ciento).» lo que se acentúa si se trata de adquirir propiedades como las que se construyen en la actualidad en que la calidad edilicia dista mucho que desear ya que, en este mismo blog (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/07/hay-clientes-reales-en-el-negocio.html se reconoce textualmente: «Hay edificios que todas la paredes interiores están hechos de placas de yeso, la gente compra desde una unidad de muestra en un showroom  o en base a folletos y se encuentra con estas sorpresas porque los empaquetan, no leen el pliego de especificaciones técnicas, un plano con las medidas exactas que deberían estar presentes en un boleto de preventa.».
Lo descripto y muchos otros aspectos de la misma índole determinaron que la preexistente y tomada como referencia depreciación anual histórica del 2% hoy se haya  incrementado en un 50% y algo más también, a punto que el grueso de las nuevas propiedades de tipología estandar (y la mayoría de las que se construyen hoy en día), al igual que los automotores, se lo considere ni más ni menos como «bienes de consumo durable» que requieren y requerirán reparaciones (refacciones) frecuentes y que en más de un caso en estos últimos años insumieron desenbolsos a sus propietarios para que sean habitables.
En cuanto al segmento  ABC1 (conocido como «premium») el gravísimo problema que existe es que la imposibilidad de acceso a la clase media determinó que en forma masiva los grandes developers pusieran casi todas sus fichas y en todas sus variantes en la erección de emprendimientos de esa tipología incluyendo barrios cerrados en áreas suburbanas.
Y hoy, pese a que hay cierta demanda, la que de ningún modo es sostenida, reconocen que no se vende todo. De ahí que como un efecto colateral visible en las principales ciudades del país – tomando como ejemplos Puerto Norte en Rosario, Puerto Madero en Buenos Aires (a quienes algunas personas del sector que prefieren no decir sus nombres denominan irónicamente «Puerto Fantasma») y al frente costero de la Av. Patricio Peralta Ramos en Mar del Plata (ciudad en la que acertadamente Armando Pepe – Ref http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/08/mar-del-plata-de-ayer-y-de-hoy.html   – destaca que «En estos momentos en construcción hay 245 construcciones de todo tipo.») – es que se observan, aparte de una mayoría de persianas bajas en forma permanente, muchas luces apagadas por la noche lo que permite corroborar que la vacancia existente es elevada e indiscutible. (Ni hablar de los costos de expensas, bienes personales y los citados previamente que a más de un propietario lo obliga a pensar en la conveniencia de mantenerlas).
Situaciones como las descriptas determinan que la rentabilidad en el segemento ABC1 diste de colmar las expectativas de sus propietarios, muchos quienes hoy son proclives a venderlas manifestando su tendencia a ganar en liquidez ya que le asignan importancia a la dolarización de sus portafolios de inversión.
Lo citado pude corroborarlo dado que luego de recabar muchas opiniones «off the record», no fueron pocos los brokers que se sinceraron y me admitieron claramente que de haber un sinceramiento de valores, sin duda alguna el ABC1 va a ser el más afectado, no así el de tipología estandar el que reconociendo claramente que existe una demanda insatisfecha el que, debido a la coyuntura macro actual, (Ref.:  http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2000/01/un-punto-de-partida-para-solucionar-el.html ) hoy está ofertado debido a la falta de convergencia entre las pretensiones de los oferentes y las posibilidades reales de los demandantes debido a problemas crediticios como los precitados.
Por otra parte, más de un operador también nota que, por desconocimiento de economía, muchos propietarios y ante la transición político económica actual, retiraron propiedades de la venta (les hablo específicamente del mercado de reposición) hecho de lo que da cuenta iProfesional.com (Ref.: http://economia.iprofesional.com/notas/122036-Mercado-inmobiliario-se-reduce-la-oferta-de-viviendas-y-suben-los-precios  ).
Pero, siendo sensato y considerando lo ridículo que es engañarse a uno mismo, me importa que se observe que no hace falta tener mucha lucidez para ver que todos los fines de semana en Clarín Clasificados y en el Suplemento Propiedades de La Nación aparecen estimativamente más de 10000 avisos de venta de propiedades, con más de 100 edificios completos a estrenar (a lo que se agregan las obras en actualmente en ejecución), en forma permanente y desde hace tiempo.
Esta es la coyuntura actual del mercado inmobiliario a Septiembre de 2011, la que además está fuertemente condicionada a medidas de política económica futuras las que lejos de que las podamos prever como se advierte con facilidad, por más que muy difícilmente haya sorpresas, hacen que no esté lo suficientemente definido el panorama como para que se pueda aceptar que hoy se cuenta con reglas de juego estables en un marco de seguridad jurídica que no le ofrezca dudas al inversor, ya no solo en este sector de actividad, sino en todos los que conforman la economía real.
Les saludo muy respetuosamente,

sdaqui («soydeaqui» – soydeaqui01@gmail.com)

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Avanzan a buen ritmo tres obras emblemáticas para Mar del Plata


9:00 | La construcción del Centro de Especialidades Médicas Ambulatorias (CEMA), el emisario submarino y el Museo de Arte Contemporáneo marcha dentro de los plazos previstos. Las obras serían inauguradas entre fines de este año y el 2012.

La construcción del Museo de Arte Contemporáneo estará finalizada en agosto de 2012.

La primera iniciativa apunta a fortalecer el sistema público de salud y descomprimir la atención en los hospitales. La segunda obra asoma como la solución definitiva al problema de los residuos cloacales. Y el tercer proyecto busca generar un espacio dedicado al arte en su máxima expresión.

La construcción del Centro de Especialidades Médicas Ambulatorias (CEMA), el emisario submarino y el Museo de Arte Contemporáneo -tres obras emblemáticas para Mar del Plata- avanza «a buen ritmo» según la Municipalidad.

De todos, el CEMA será el primer proyecto en concretarse. El subsecretario de Salud, Alejandro Cristaldi, anunció que las obras estarán terminadas antes de fin de año. «Venimos muy bien. Ya colocamos los pisos, los vidrios y el mobiliario. Además, los baños ya están casi listos», destacó el funcionario.

La iniciativa apunta a descongestionar la atención en el Hospital Interzonal General de Agudos (HIGA) y el Materno Infantil, que suelen verse desbordados por la cantidad de consultas. «Esta obra es la joya de la Municipalidad y va a permitir dar una respuesta completa a los centros de atención primaria», explicó Cristaldi.

El centro ambulatorio, que comenzó a ser construido el 18 de enero del año pasado en el predio del barrio Santa Mónica ubicado entre las calles Pehuajó, Gaboto y Elcano, actuará como un eslabón entre las salas de salud y los hospitales. Además, facilitará la detección de patologías precozmente y permitirá que las salas de atención puedan diagnosticar y derivar mejor a los pacientes.

En el CEMA se podrán realizar estudios como endoscopías, ecodopplers, ecografías, electroencefalogramas y electromiogramas, entre otros. La idea es que en el futuro se presten servicios de atenciones de corta distancia, hospital de día o atención abreviada.

El centro ambulatorio será un nexo entre el Hospital Interzonal y el Materno Infantil, que no dan abasto por el alto nivel de consultas. «La obra fue pensada para descongestionar la demanda en los dos hospitales de la ciudad», explicó Cristaldi.

El CEMA se convertirá en una institución de referencia dentro del ámbito municipal donde se atenderán consultas especializadas. Además contará con los servicios de atención ambulatoria programada, consultorios externos, laboratorio de análisis clínicos, anatomía patológica, diagnóstico por imágenes, servicio social y un área destinada a la docencia e investigación. A diferencia de las prestaciones que brinda un hospital, este centro no contará con el sector de internación pero podrá asistir las derivaciones de mediana complejidad provenientes de los Centros de Atención Primaria a la Salud (CAPS) y articular con los hospitales para descongestionar demandas y optimizar recursos.

La obra es un proyecto conjunto entre el Gobierno nacional, el provincial y el local para la atención del segundo nivel y fomentar la interconsulta de efectores del sistema de salud que incluye a los 30 CAPS de Mar del Plata y también a los hospitales interzonales de la región.

La construcción, a cargo de la empresa Saddemi, demandará una inversión cercana a los 28 millones de pesos por parte del Gobierno nacional, mientras que la provincia de Buenos Aires tendrá que afrontar los gastos del equipamiento del lugar.

La Municipalidad confeccionó el anteproyecto de la obra y la documentación técnica, los planos de arquitectura y de instalaciones, el cómputo y el presupuesto final. Por su parte, el Ministerio de Salud de la Nación elaboró, en conjunto con la Comuna, el perfil asistencial del CEMA y el programa médico-arquitectónico.

Una vez culminada la construcción, la cartera de Salud bonaerense se encargará de proveer e instalar el equipamiento médico y no médico necesario para la puesta en marcha y el pleno funcionamiento del centro ambulatorio.

El CEMA funcionará como eslabón de unión entre el primer y tercer nivel, principalmente aportando herramientas para el fortalecimiento de la atención primaria de la salud. Este centro se dedicará exclusivamente a la resolución de problemáticas que revisten cierto grado de especialización y tecnología, que pueden satisfacerse sin recurrir a la internación. Los pacientes serán derivados desde los diferentes centros de salud del partido de General Pueyrredon y los hospitales de la región. Desarrollará, además, modalidades de atención no centradas en la internación hospitalaria y nuevos modelos de gestión de salud, como la satisfacción de consultas y prácticas especializadas clínico-quirúrgicas ambulatorias en niños y adultos y prestaciones ambulatorias de diagnóstico.

Emisario submarino

Obras Sanitarias destacó el avance de la obra del emisario submarino, un sistema de tratamiento de efluentes que asoma como la solución definitiva al problema de los residuos cloacales. Así, la amenaza de contaminación de las playas de Mar del Plata promete quedar en el olvido.

La construcción, que comenzó a realizarse en 2009 y tendría que estar finalizada a fines de octubre, es considerada la más importante en su tipo en Sudamérica y requiere una cañería de casi 3.800 metros que quedará enterrada en el lecho marino. La obra -financiada por la Nación y cuyo presupuesto asciende a unos 180 millones de pesos- «avanza en los plazos previstos y ya está terminada en un 70 por ciento», dijo el presidente de Obras Sanitarias, Mario Dell’ Olio. «Va a ser difícil inaugurar el Emisario en octubre porque dependemos de las condiciones meteorológicas. En agosto el clima no ayudó y la draga sólo pudo trabajar un día de corrido», agregó.

Según Dell’ Olio, la construcción del emisario constituye la continuación de las acciones de saneamiento del efluente cloacal de la ciudad. «Los estudios realizados mostraron la excelente capacidad autodepuradora del medio marino receptor respecto a la carga orgánica vertida y no se detectaron problemas asociados ni desequilibrios que puedan afectar el ecosistema», explicó.

El emisario y la nueva estación depuradora de aguas residuales, dijo, «se presentan como la solución ajustada a la protección de los sectores de uso recreativo, con el consecuente impacto positivo» sobre la calidad sanitaria de la población y el desarrollo turístico de la ciudad. «Estas obras otorgarán a los vecinos un cambio rotundo e innovador en lo que respecta al tratamiento de sus aguas residuales y el resguardo de la calidad ambiental de su costa» .

Museo de Arte Contemporáneo

El titular del Ente Municipal de Obras y Servicios Urbanos (Enosur), Manuel Regidor, anunció que la construcción del Museo de Arte Contemporáneo Argentino (MACA) de Mar del Plata estará finalizada en agosto de 2012.

La obra, que «avanza a buen ritmo» según el funcionario, demandará una inversión de 62 millones de pesos y se levantará en un predio de cuatro hectáreas frente al mar.

De la licitación participaron ocho grupos empresarios y el proyecto ganador fue el presentado por los arquitectos Marcos Amadeo y Fernando Cynowiec del estudio Monoblock de Capital Federal.

«Estamos frente al museo más importante que se va a construir en la provincia de Buenos Aires en los últimos 50 años y, como dice el gobernador Daniel Scioli, es una propuesta que honra al Bicentenario con una mirada de presente y futuro para proyectarnos como sociedad», explicó la ministra de Infraestructura bonaerense, Cristina Alvarez Rodríguez.

El edificio, que será financiado por el Fondo Fiduciario Provincial, se levantará en un predio de cuatro hectáreas en las calles Rocha y Boulevard Marítimo. Para su construcción, el Gobierno impulsó un concurso internacional de proyectos en el que participaron 204 trabajos.

Alvarez Rodríguez sostuvo que «el Museo será un lugar de experiencias, que va a transmitir el arte a través de las nuevas tecnologías, donde se va a privilegiar el aporte digital».

Emisario submarino

– Presupuesto de la obra: 180 millones de pesos.

– Inauguración: el emisario submarino tendría que estar terminado a fines de octubre, pero quizás el plazo se demore más de la cuenta si no acompañan las condiciones climáticas.

– Objetivo: el emisario es un sistema de tratamiento de efluentes que asoma como la solución definitiva al problema de los residuos cloacales.

CEMA

– Presupuesto de la obra: 28 millones de pesos aportados por el gobierno nacional. La provincia de Buenos Aires tendrá que afrontar los gastos del equipamiento del lugar.

– Inauguración: el CEMA estará terminado antes de fin de año, según la Municipalidad.

– Objetivo: fortalecer el sistema público de salud y descomprimir la atención en los hospitales.

Museo de Arte

– Presupuesto de la obra: 62 millones de pesos aportados por el gobierno bonaerense.

– Inauguración: la construcción del Museo de Arte Contemporáneo estará terminada en agosto de 2012, según anunció el titular del Ente Municipal de Obras y Servicios Urbanos (Enosur), Manuel Regidor. La obra se levantará en un predio de cuatro hectáreas frente al mar.

– Objetivo: generar un espacio dedicado al arte en su máxima expresión

Fuente: diario la capital

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Evalúan endurecer las sanciones por infracciones en obras de construcción


La Municipalidad estudia la implementación de nuevas penas para quienes incumplan con las normas vigentes. En especial, se busca combatir aquellas faltas que se cometen intencionalmente. En el Ejecutivo ya se trabaja en un texto que contendrá penas más severas para los infractores.

Algunas obras, en ocasiones, terminan no coincidiendo con las autorizadas según los planos originales.

La Municipalidad de General Pueyrredon evalúa distintas alternativas para endurecer las sanciones por las irregularidades detectadas en obras en construcción, especialmente, en aquellos casos en los que las infracciones sean cometidas de manera deliberada. Según pudo saber LA CAPITAL, desde hace varias semanas el Departamento Ejecutivo trabaja en la confección de un texto para poner en vigencia nuevas penas mucho más severas que las que rigen actualmente y desalentar la realización de edificaciones clandestinas o que no respeten los límites establecidos por las normas que regulan la construcción.

De este modo se intentaría evitar que los particulares, así como algunos profesionales y empresas del rubro ejecuten obras no permitidas sin afrontar por ello sanciones de magnitud.

Uno de los principales problemas que se pretende atacar se vincula con el hecho de que si bien la mayoría de las edificaciones que se inician cuentan con proyectos aprobados por la comuna, en la práctica algunas de estas obras terminan no coincidiendo con las autorizadas según los planos originales.

Generalmente, cuando este tipo de irregularidades son detectadas, los responsables reciben actas de infracción por parte de los inspectores municipales, dándole intervención a la Justicia de Faltas.

«Lo cierto es que si bien los jueces pueden imponer una multa por una suma de dinero, la pena termina siendo menor al beneficio obtenido por el inversor que transgredió las normas», le explicó ayer a LA CAPITAL un funcionario que viene participando de la elaboración del proyecto.

Concretamente existen algunas faltas que suelen cometerse «con plena conciencia», como puede ser construir más pisos de los permitidos, ocupar más superficie de terreno o avanzar sobre la línea municipal. «Se trata de una práctica a través de la cual se realiza una edificación de más metros cuadrados que los que habían sido autorizados según las normas. El problema es que las multas aplicadas a veces tienen un monto menor a la ganancia económica que el propietario puede obtener en zonas donde el valor inmobiliario del metro cuadrado es muy elevado», se explicó.

De hecho, desde hace varios meses tanto en el Ejecutivo como en el Concejo Deliberante se viene hablando sobre la necesidad de elevar el valor de las multas, para evitar que a algunos constructores les siga resultando «conveniente» cometer una falta deliberada para mejorar su rentabilidad. Por eso, el municipio ya comenzó a definir un texto que, además de elevar el valor económico de las sanciones, incluiría otras disposiciones para cortar por lo sano este tipo de prácticas. Entre las medidas que serían aplicadas figura la de impedir que cualquier nueva edificación en la que se detecte alguna de estas infracciones pueda ser subdividida. De este modo, en el caso de un edificio, su propietario no podría comercializar ni escriturar los departamentos mientras no se subsane la irregularidad. Además, se está elaborando un procedimiento que permita agilizar el trámite de demoliciones de estas construcciones clandestinas que a veces terminan convirtiéndose en edificaciones permanentes.

Por otra parte también se está considerando la posibilidad de que los constructores que cometan infracciones en una obra vean condicionada la posibilidad de seguir ejerciendo la actividad, trabando la aprobación de nuevos proyectos mientras no hayan sido resueltas las sanciones pendientes.

Asimismo se establecería que el monto de las multas económicas aplicadas sufran un paulatino incremento en su valor en el caso de que los sancionados demoren en subsanar la falta, aplicando así un mecanismo similar al de las astreintes judiciales.

La elaboración de este texto está especialmente dirigida a profesionales y empresas constructoras cuyos nombres suelen aparecer de manera «recurrente en obras conflictivas». Se trata de «una minoría dentro de la actividad, pero aún así es importante tener una normativa más rigurosa y ejemplificadora», le indicó un funcionario a LA CAPITAL. Además de construir más pisos de los permitidos, ocupar ilegalmente más superficie de lote o de avanzar sobre la línea municipal, es sabido que existen muchas otras argucias mediante las cuales, las normas de construcción suelen ser burladas.

Por ejemplo, una de ellas consiste en presentar planos con una «sala de máquina» en la terraza de un edificio, junto a la cual, es construido uno o varios departamentos que no figuraban en el proyecto original. Otra picardía habitual consiste en proponer la construcción de un edificio con planta baja libre, para acceder así al beneficio de poder construir un piso adicional. Pero lo cierto es que en ocasiones y una vez finalizada la obra la planta baja libre termina siendo cerrada para, por lo general, convertirse en locales comerciales.

 

fuente: diario la capital

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Cámara Argentina de Turismo: Proyectan una temporada estival con aumentos de hasta un 15 por ciento


varese

En el transcurso de septiembre la Provincia mantendrá una reunión con las cámaras de turismo y los colegios de martilleros para establecer un precio sugerido en los valores locativos.

La Costa Atlántica, uno de los destinos preferidos a la hora de vacacionar, costará un 15% más con respecto a la temporada anterior, de acuerdo a las estimaciones de operadores turísticos, quienes aseguraron a un medio porteño que en algunas localidades esa cifra se incrementa.

En este sentido, el presidente de la Cámara Argentina de Turismo, Juan Mirenna explicó que “aún no está hablado, pero creemos que [las subas] serán de entre un 10% y un 15%: es lo que estimamos, pero todavía es muy incipiente para hablar de una cosa definitiva. Lo que sí se ve es que la tendencia no es que vaya a haber precios despampanantes, la suba no va a ser importante”.

La inflación y el cambio salarial son las principales razones para que los precios en los hoteles, alquileres y gastronomía se vean afectados con respecto a la temporada 2010/11.

Asimismo, el titular de esa entidad manifestó que el fin de semana largo de octubre será el termómetro que medirá la tendencia de las vacaciones 2011/2012.

Por su parte, el secretario de Turismo de la provincia de Buenos Aires, Ignacio Crotto, coincidió en que en todas las temporadas hay un aumento que en general ronda un 10% promedio con respecto al año anterior. “Estos índices varían de acuerdo al prestador turístico. En el transcurso de septiembre mantendremos una reunión con las cámaras de turismo y los colegios de martilleros para establecer un precio sugerido en los valores locativos”, explicó.

El funcionario contó, además, que desde algunos municipios ya se informó la existencia de reservas para la próxima temporada, pero las consultas que luego se convierten en un hecho concreto se dan en los meses de octubre, noviembre y diciembre.

En Mar del Plata, un departamento por la zona céntrica, durante la primera quincena de enero, para cuatro personas y buenas comodidades ronda los $3.800 y si es con vista al mar, parte de los $4.500, explicaron martilleros de esa ciudad.

En tanto en Pinamar, un departamento de una habitación localizado en la parte más vieja, en el centro, partirá de los $3.000 y para la segunda quincena se calcula que puede estar un 20% más. Si lo que se busca algo más moderno, la cifra puede alcanzar los $8.000.

Por último, el secretario de Turismo del partido de La Costa, Rodrigo Torre, manifestó que “el aumento no está definido. Queremos generar una especie de acuerdo de precios y que la suba sea de entre un 10% y un 15%, no más que eso: no queremos que se abuse con las tarifas”.

fuente: puntonoticias.com

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La oposicion impidió que se extienda la suspension de demoliciones


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construccion edificio. Puntonoticias

La intención del Ejecutivo es ampliarlo nuevamente por un plazo de 60 días. El expediente volvió a comisiones. Sectores de la construcción objetaban la iniciativa oficial.

En el marco de una nueva sesión ordinaria del Concejo Deliberante, el bloque de la UCR marcó sus objeciones al contenido del decreto que preveia suspender las demoliciones nuevamente por un plazo de 60 dias, siendo esta postura acompañada por la totalidad de la oposición.

De esta forma, el ofiialismo no logró convalidar el expediente por el cual se dispone extender por 60 días la suspensión para realizar demoliciones en distintos puntos de la ciudad.

La norma original había sido aprobada en el mes de abril, suspendiendo por un plazo de 90 días los trámites para autorizar demoliciones en las el área comprendida por las calles Alvear, Rodríguez Peña, Santiago del Estero, Larrea, Yrigoyen, Rawson, Olavarría, Brown y Alvear.

Entre los fundamentos de la ordenanza se destacó la necesidad de preservar “viviendas unifamiliares, de valor patrimonial, cultural, histórico o arquitectónico”.

Cabe destacar que sectores de la industria de la construcción se mostraron disconformes con esta prórroga, ya que sostuvieron que impacta negativamente dentro de la actividad.

En este sentido, el concejal Carlos Katz subrayó: …”hace 150 días el Concejo Deliberante le pidió informes a la Secretaría de Planeamiento respecto de la cantidad de expedientes involucrados y luego de 5 meses no se recibió ningun tipo de respuesta, sería muy poco serio seguir legislando sobre el tema sin el mencionado informe, por eso reclamamos una actitud seria por parte del Ejecutivo Municipal y sus funcionarios”…

“·Si a esto se le suma la cantidad de personas que dependen directa e indirectamente del sector a nivel empleo y servicios, no podemos seguir dilatando el tratamiento y definición sobre este y todos los temas concernientes a la construcción”, concluyó Katz.

El decreto municipal refrendado por el Concejo Deliberante prohibía el otorgamiento de autorizaciones para demoler inmuebles cuya antigüedad supere los 30 años y que, debido a sus características originales presenten indudable valor patrimonial, cultural, histórico y/o arquitectónico. La suspensión comprende el sector comprendido por las avenidas Independencia, Paso, Colón y la costa.

 

fuente: puntonoticias.com

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Los valores de las propiedades subieron menos que la inflación


Es una tendencia que se inició en 2009 y se profundizó en el último año. Desde septiembre de 2010 hasta la fecha, los precios de los inmuebles aumentaron 15,6%. En cambio, la inflación anual que miden las provincias llegó a 24,2%.

PorNatalia Muscatelli
nmuscatelli@clarin.com

En los últimos dos años, y con más intensidad en los últimos 12 meses, la inflación le ganó la carrera a los precios de las propiedades . Mientras la evolución de Indice de precios al consumidor (IPC) -hasta julio- aumentó 24,20%, el valor promedio de una vivienda usada de la Capital Federal, se apreció un 15,61% en pesos y 9,14% en dólares. Esa relación había sido al revés , hasta el año 2009, cuando los inmuebles en esa zona subían su cotización por encima de la inflación.

El dato surge de un informe elaborado por el sitio Reporte Inmobiliario que analizó la evolución del valor promedio por metro cuadrado de un departamento usado en Barrio Norte, respecto de la evolución del IPC que elabora la provincia de San Luis, que está en línea con las estimaciones que tienen las consultoras privadas sobre la inflación.

La brecha entre ambas variables resulta más chica en el caso de las propiedades a estrenar porque los valores se ajustaron más en este caso. Por ejemplo, en barrios como Flores, Villa Urquiza o Las Cañitas o Palermo Hollywood, el incremento promedio de los precios en departamentos nuevos fue del 18,66% en pesos.

En el caso de las unidades nuevas se tomó como valor actual U$S 2.150 en promedio, el metro cuadrado con una cotización del dólar a 4,20 pesos. Mientras que esa misma propiedad costaba U$S 1.971 en setiembre del año pasado, con una cotización de la divisa norteamericana a $3,965.

Según el último informe de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) el crecimiento anual, en dólares, de las unidades nuevas, en la zona norte de la ciudad de Buenos Aires, fue del 14,3% durante el primer semestre del año respecto del mismo lapso del año anterior. Mientras que para las unidades usadas fue del 11,4% comparando los mismos períodos.

Acerca de las razones por las cuales las propiedades subieron menos que la inflación, Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria explicó: “Por un lado creció la oferta porque se construyeron muchos edificios. Pero básicamente, los incrementos de los inmuebles no acompañaron el proceso inflacionario porque éste fue más vertiginoso . En cambio, las propiedades, como bienes transables, responden más a la lógica de la oferta y la demanda”, apuntó. De todas maneras, queda claro que “invertir en la compra de una propiedad fue -hasta ahora- más mucho conveniente que mantener los ahorros en dólares” , aclara José Rozados, analista de la consultora.

Por otra parte, una actualización de precios puede no implicar una mejora en términos de poder de compra real , agregó. “Por ejemplo, durante el último año, el salario medio tuvo un incremento nominal superior al de los valores de las viviendas . Obviamente debido a que los inmuebles son activos de un alto valor final esta mejora no se traduce directa o inmediatamente en la posibilidad de compra concreta de una propiedad . Pero si mejora su relación de endeudamiento para acceder a una hipoteca y la capacidad de pago de cuota si es acompañada por financiación”, explicó el analista.

Claro que, “precisamente y debido a las condiciones inflacionarias vigentes, resulta todavía muy complicado y poco rentable instrumentar líneas crediticias hipotecarias para la compra de una primera vivienda para las entidades que componen el sistema financiero privado en la Argentina”, consignó el informe.

Además, surge de la comparación de la evolución de los valores de venta de las viviendas y los costos que insume su construcción, una notoria ventaja de estos últimos con respecto a la actualización del precio de las viviendas nuevas. Así, con un escenario de valores de tierra sostenido e incluso en aumento es evidente que los desarrolladores tienen que amortiguar la diferencia resignando rentabilidad.

fuente: ieco.clarin.com

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Para los inversores, el dólar ya compite a la par de los ladrillos, La expectativa de devaluación emparejó las preferencias en un mercado cauteloso.


PorGustavo Bazzan
gbazzan@clarin.com

El ladrillo fue y es un imán para inversores poco amantes de los riesgos, para quienes les desconfían a los bancos y a los productos más o menos sofisticados que ofrece el mercado de capitales. Esta podría ser una frase de cabecera para este tipo de inversor: “Es un activo que puedo ver todos los días, la puedo tocar y por lo general el Gobierno no puede sacármelo, no hay corralito para los inmuebles ”. Además, difícilmente baje de precio. Hay excepciones, claro, como la crisis de 2001.

El boom inmobiliario que arrancó a los pocos meses de la megadevaluación del peso de 2002 se sostuvo por una buena relación entre los costos de construcción y el precio final. Cuando los costos subieron (primero materiales y luego mano de obra), el mercado se siguió moviendo por la expectativa de que el precio del metro cuadrado seguía subiendo .

Ese factor está dando algunas señales de desaceleración . Los fondos siguieron fluyendo hacia los ladrillos, hasta ahora, porque este tipo de inversor no encontraba una alternativa más o menos confiable. Las bajas tasas de interés ayudaron: ¿para qué dejar pesos en los bancos si la inflación les recorta su poder adquisitivo? Pero, como suele ocurrir cíclicamente en la Argentina, el dólar retorna al primer plano.

Hoy las expectativas cambiaron ligeramente. El potencial de suba del dólar empezó a competir con el potencial de aumento del metro cuadrado construido. En otras palabras: quien hasta hoy elegía ladrillos, ahora piensa si no es hora de “estacionar” en dólares . Incluso aquel que hacía depósitos a plazo fijo en pesos pensando en que al menos le ganaba al dólar, ahora lo piensa dos veces.

El “año electoral”, que hoy ciertamente ofrece muy poca “incertidumbre” política, aún mantiene interrogantes económicos .

De nada sirve que el ministro de Economía lo niegue: los ahorristas e inversores están esperando un precio del dólar bastante más alto que el que proyecta el Gobierno. Bajo esa premisa, el dólar hoy aparece como un activo “barato”, con chances de valorizarse más en el mediano plazo que un inmueble .

Esto explicaría entonces que los departamentos hayan quebrado la tendencia y ya empiecen a quedar retrasados respecto a la inflación.

Un dato interesante lo aporta el asesor en créditos hipotecarios Hugo Paz, titular de la firma Metropolitan Home: los préstamos para vivienda están tímidamente reapareciendo a partir de que la suba salarial también le ganó a la suba de los inmuebles. “Son créditos para financiar operaciones en las que el comprador pasa de un dos a un tres ambientes, por lo general, y los préstamos alcanzan para financiar solo el 40% de la operación”. remarca Paz. Caso raro en el mundo entero, Argentina debe ser el único país donde se asistió a un boom inmobiliario sin crédito que lo financiara .

A contramano del discurso de “mejora en la distribución del ingreso”, la construcción se movió aquí al ritmo del sector más rico de la sociedad.

Es el dato que les da pie a los especialistas para asegurar que aquí no hay burbuja, y por lo tanto no hay chance de que los precios vuelvan para atrás.

fuente: ieco.clarin.com

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Mercado inmobiliario: se reduce oferta de viviendas y suben los precios


Un informe de la UADE mostró una caída de 20% en la disponibilidad unidades en venta y un aumento de 14% en los valores, durante el primer semestre del año

Mercado inmobiliario: se reduce oferta de viviendas y suben los precios

El índice de oferta de viviendas en venta -en Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires- experimentó una reducción del 21% durante los primeros seis meses del año, respecto del mismo período del año pasado.

Según un informe de la Universidad Argentina De la Empresa (UADE), el mercado inmobliario siguió una trayectoria creciente a lo largo de los primeros meses de 2011, pero sin recuperar los niveles previos a la contracción observada en la segunda parte del año pasado.

En tanto, el comportamiento de la oferta de viviendas en alquiler durante 2011 también acentuó su tendencia decreciente respecto del desempeño observado en 2010. El nivel promedio del índice de disponibilidad de unidades en alquiler en 2011 fue 28,9% menor al del primer semestre de 2010.

«El signo negativo de la tendencia puede deberse a más de un factor explicativo: aspectos de fondo como la escasez de nuevos terrenos para construir y expectativas de precios en alza«, indicó el estudio.

En lo que respecta a precios de departamentos -medidos en dólares- ubicados en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, por la reticencia de la oferta y el dinamismo de la demanda, se observó un incremento anual promedio para la compra de departamentos nuevos de 14,3% al comparar el primer semestre de 2011 con el del año anterior, mientras que para los usados fue de 11,4% en igual comparación de períodos (Gráfico 2).

Dentro de la respectiva muestra, los departamentos ubicados en Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados fueron, los valores más elevados.

En el caso de las unidades a estrenar, los valores rondaron entre los u$s2973 (Recoleta) y los u$s2480 (Belgrano) el M2. Según las estimaciones del Instituto, el valor promedio simple de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados es de u$s2206 para los departamentos nuevos y de u$s2101 para los usados.

En líneas generales, se observó que, en Recoleta, el valor promedio del M2 a estrenar aumentó un 9% comparado con los niveles relevados en enero último, mientras que en Palermo, Belgrano y Núñez los valores promedios se incrementaron en 6,3%, 2,9% y 1,5%, respectivamente.

En materia de departamentos usados y para una medición similar, la mayoría de los barrios observados experimentaron aumentos en sus precios. Por ejemplo, en Recoleta los precios crecieron un 10,0% promedio y en Palermo un 7,3%.

En cuanto al mercado de la construcción, la UADE observó que a lo largo del primer trimestre de 2011 el crecimiento del PBI se desaceleró levemente respecto de igual período de 2010, cuando comenzaba a revertirse la caída de 2009.

Sin embargo, el gasto de Inversión Bruta Fija en Construcción del primer trimestre de 2011 ($ 47.448 millones en pesos de 1993) fue un 8,8% mayor al registrado en igual período de 2010

Perspectivas
El informe de la UADE advirtió sobre los efectos que podría tener la crisis económica que atraviesan las economías centrales en el mercado inmobiliario local.

«Si bien cabría esperar que en lo que resta del año el nivel de actividad en los sectores inmobiliario y de la construcción continúe en ascenso, el mismo podría verse condicionado por la inestabilidad que afecta a las principales economías del mundo», sostuvo el trabajo.

En este escenario, la UADE espera un «efecto riqueza negativo y una menor liquidez, derivada de las pérdidas bursátiles, en particular de aquellas relacionadas con inversiones apalancadas y mercados de futuros».

«Como consecuencia, caerían los precios de las principales commodities que exporta el país y, dependiendo de la duración de la crisis, ello podría recortar la elevada liquidez que muestra actualmente el mercado financiero argentino, la cual nutre al consumo doméstico y a la inversión inmobiliaria local», precisó el estudio.

Sin embargo, frente a la incertidumbre que presentan los mercados financieros, los bienes inmobiliarios continuarían significando un activo de reserva de valor para los inversores, concluyó la universidad.

 

fuente: infobae.com

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