A esta altura de las circunstancias, parecería ser que fue hace mucho tiempo, pero no es así.
Hace «apenas» seis meses los argentinos podían comprar dólares libremente. Y hasta se beneficiaban del retraso que había tenido la divisa frente a la inflación y a las subas salariales.
Eran esas «viejas épocas» de dólar barato. En ese momento, la mayoría de los analistas remarcaban el hecho de que mantenerlo anclado -junto con las tarifas- constituía de por sí un gran riesgo.
Luego, tras las elecciones, el grifo comenzó a cerrarse. Primero para las empresas, luego para los particulares.
Así, reglamentación tras reglamentación, se fue llegando a la situación actual, que muestra a la gran mayoría de personas que se ven imposibilitadas de adquirir dólares, pese a tener los ingresos suficientes y en regla como para poder hacerlo.
Y este cambio repentino en las reglas de juego ha dejado a muchos particulares mal parados.
En particular, a aquellos que tomaron un compromiso en dólares hace un par de meses, pagaron una seña en esa moneda y ahora se encuentran con que no pueden hacerse del saldo restante para cancelar el bien.
Ya sea para la compra de un terreno, de una propiedad u otro tipo de obligación contraída con un tercero en divisa estadounidense.
Ante este escenario, iProfesional.com consultó a expertos para saber en qué situación se encuentran legalmente y cuál es el panorama que se les presenta a futuro.
Pago de la seña en dólares
Con el pago de un anticipo lo que hace el particular es plasmar el interés que tiene por adquirir un bien y tratar de asegurar su futura adquisición.
En principio, permite el arrepentimiento de cualquiera de las partes.
- Si el arrepentido es el vendedor, éste deberá restituir el doble del monto percibido.
- Si, en cambio, el eventual comprador es el que no entrega el resto del dinero, pierde lo que entregó.
Una costumbre muy usada en la compraventa de inmuebles es colocar una cláusula con la leyenda «el comprador entrega la suma como seña y a cuenta del precio».
«Si dicha suma de dinero fue entregada bajo ese concepto, aquél que desea adquirir el bien perdería lo dado y no estaría en condiciones de solicitar su restitución al vendedor», explica Malcom Leckie, abogado del estudio Grispo.
No obstante, el especialista destaca que hay circunstancias en las que la correlatividad se rompe por causas imprevisibles.
Una de ellas puede ser la imposibilidad de hacerse de dólares, o el excesivo encarecimiento de esta divisa, producto de cambios no previstos en las condiciones de mercado.
Si el eventual comprador tiene los pesos para cancelar el saldo, pero no logra convertirlos a divisas estadounidense -porque el banco no se las vende- puede proponerle al vendedor abonarle lo que falta en moneda local.
Actualmente, al no haber una ley o reglamentación superior, las deudas contraídas en dólares deben ser canceladas en dólares.
De modo tal que el vendedor, el dueño del bien, tiene libertad para aceptar o rechazar el ofrecimiento del pago del saldo en pesos.
En el caso de que éste sólo quiera billetes verdes y argumente que no está dispuesto a restituir la seña al eventual comprador, éste debería reclamar ante la Justicia la devolución del dinero por él aportado, sustentando su reclamo en la imprevisibilidad del hecho que generó el incumplimiento (es decir, por la imposibilidad de hacerse de aquellas divisas en las que pactó su compromiso).
En este caso, el reclamo podría hacerlo contra el Estado argumentando que -al no existir una normativa de carácter general- sufrió el perjuicio de no haber podido concretar la operación.
Si dice dólares, hay que pagar con dólares
Así las cosas, el actual escenario cambiario da lugar a una serie de controversias.
En particular, las derivadas de aquellos que quedaron «a mitad de camino» y que, habiendo abonado una parte, no logran hacerse del resto.
En este sentido, el titular del Colegio de Escribanos porteño, Carlos D’Alessio, recuerda que «hay particulares que tienen compromisos tomados y préstamos otorgados en moneda extranjera».
«Si el boleto de compraventa es en dólares, debe cumplirse en dólares. La legislación de fondo no ha cambiado en absoluto», remarca el notario.
Además, D’Alessio no descarta que «la persona pueda iniciar una acción judicial para que se le vendan esos billetes, según los pesos que pueda acreditar por sus ingresos», en el marco de una transacción inmobiliaria ya acordada.
«Antes de firmar un boleto en moneda extranjera el comprador debe pensarlo bien, porque puede encontrarse con tener que enfrentar un compromiso firmado y con la imposibilidad de conseguir físicamente la moneda», recomienda.
En este sentido, el abogado especialista Fabian Bergenfeld comenta que la situación más típica «se da cuando una persona pide una hipoteca por saldo de precio, en el boleto de compraventa que firma surge que tiene los dólares necesarios para cancelarla y, cuando le dan el crédito hipotecario, en pesos, no puede adquirirlos».
Esto significa que el afectado «puede quedar en la calle, porque se ve imposibilitado para cancelar el préstamo y la seña que entregó puede quedar en manos del vendedor», enfatiza.
En este aspecto, el abogado indica que «se genera una controversia entre las partes, porque anticipadamente el deudor dijo que contaba con los dólares. Esto funciona así en la práctica».
«También puede haber conflictos legales entre particulares. Esto lo está generando el Estado, con las actuales medidas», señala.
«La Justicia se va a hacer eco de los amparos», remarca Bergenfeld.
«Quien se considere damnificado por esta medida, dispuesta por el Estado -ya sea por haber perdido la suma dineraria entregada en concepto de seña o por la pérdida de una operación inmobiliaria- se encontraría legitimado para accionar contra la Nación por los daños y perjuicios ocasionados», indica Leckie, del Estudio Grispo.
Para ello, el reclamante deberá probar:
a) La existencia del contrato de compraventa y la entrega efectiva del dinero.
b) Que no le fue restituida la seña, o en su caso, que la operación inmobiliaria fracasó por causa de la imposibilidad de obtener la divisa extranjera.
c) El efectivo daño sufrido (ya sea por el daño emergente o el lucro cesante) y que el mismo se debió a la disposición estatal.
Qué hacer ante la imposibilidad de comprar
En cuanto a las alternativas procesales que tienen los afectados, el profesor Luis Dates puntualiza que los ahorristas pueden:
1) Impugnar las normas de la AFIP sin que ésta haya denegado aún una operación a través de una pretensión declarativa de inconstitucionalidad.
2) Plantear en sede administrativa un «reclamo impropio» para que se deroguen los actos administrativos de alcance general. Si es denegado, quedará abierta la posibilidad de acceder a la Justicia.
3) Interponer un amparo, argumentando que el fisco habría afectado derechos constitucionales de manera manifiestamente ilegítima, siempre que se hubiese denegado la autorización para adquirir las divisas.
4) Tomar la vía administrativa, con el consecuente agotamiento que implica tener que interponer recursos y esperar un resultado desfavorable para luego acudir a las instancias judiciales.
Tal como diera cuenta iProfesional.com, Laura Calogero, del Colegio de Abogados de la Capital Federal, explica que «no es ilegal que el Gobierno quiera controlar el mercado», y advierte que «no es que la gente no pueda ahorrar, sino que no puede elegir esta forma de ahorro».
No obstante, remarca que se puede pedir la ilegalidad de la medida cuando, por ejemplo, una persona pactó una operación en dólares y luego no puede hacerse de ellos para complementar la transacción.
Es decir, quien quiere hacerse de los billetes verdes señó una casa y, luego, no puede cancelar la deuda en esa moneda.
«Ahí sí podría pedir un amparo para comprar el dinero necesario para afrontar sus obligaciones», expresa Calogero.
Otras alternativas
«Las cláusulas de pago en dólares son válidas de acuerdo al artículo 619 del Código Civil», afirma a iProfesional.com Maria Agustina Vítolo, del estudio homónimo.
«Si la obligación del deudor fuese la de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento», reza la normativa.
¿Y qué sucede si la divisa elegida resulta difícil de conseguir?
Gabriel Martínez Niell, abogado del estudio Grispo & Asociados, indica que según el artículo 1198 del Código Civil, «la buena fe en los contratos debe ser observada a lo largo de la duración del mismo, de conformidad con lo que las partes contratantes pactaron».
En tanto, Vítolo destaca que uno de los grandes problemas es la falta de normas escritas (del Banco Central, de la AFIP o de otro organismo oficial) para que el particular sepa cómo debe moverse para poder actuar en el mercado.
«Eso causa desconfianza y afecta negativamente a la actividad comercial «, señala Vítolo.
Niell indica que «para facilitar la continuidad del contrato las partes pueden acordar el reajuste de las condiciones de cumplimiento cuando, a criterio de los contratantes, acontezcan circunstancias cuya gravedad e imprevisibilidad tornen indispensable la adopción de nuevos recaudos tendientes a restablecer el equilibrio».
«El desafío consiste en procurar la conservación del contrato ante circunstancias que influyen notoriamente en su normal desarrollo», concluye Niell.
Fuente: iprofesional.com
Inmobiliarias Mar del Plata 