Las entidades suman más propuestas para ganar el interés de los argentinos. Mantienen sus planes a tasa fija y a 20 años y esperan que en el 2011 se reactive la demanda. ¿Cuál es el pago mensual que debe afrontarse por cada $100.000 solicitados? Radiografía del sector
Por Guillermina Fossati 
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El recorrido de los argentinos por los diferentes bancos en busca de un préstamo para la vivienda se transformó en una constante entre todos aquellos que comparten el sueño de mejorar el inmueble en el que viven.
Sus expectativas no cambian con el paso del tiempo, aun en un mercado que presenta grandes dificultades para el acceso a este tipo de créditos y con propiedades cuyos precios continúan en ascenso, en particular en el segmento Premium.
Y hasta resulta curioso el hecho de que tales obstáculos no hagan bajar los brazos a ninguna de las partes. Los particulares siguen efectuando infinidad de consultas, pese a que no puedan avanzar en su concreción. Los bancos multiplican su oferta, lanzando al mercado líneas de financiamiento que -si se considera la inflación actual- resultan más que tentadoras.
Viviendas subsidiadas para trabajadores sindicalizados
En este contexto, la CGT apunta a motorizar el acceso a la vivienda para los trabajadores que estén dentro de convenio.
Y busca hacerlo a partir del mecanismo de fideicomisos, mediante el cual los gremios irán cediendo terrenos de su propiedad y el Banco Nación se ocupará de financiar no sólo a los beneficiarios sino, además, a la empresa constructora (hasta un 65%).
El plan es impulsado en forma conjunta por la Secretaría de Vivienda de la Nación, el Banco Nación y los Sindicatos.
La iniciativa se articula en:
• Un subsidio no reintegrable por parte del Estado del 35% del valor total de la unidad a construir.
• Más un crédito del Nación para financiar el 65% restante, cuyo plazo de cancelación será de 20 años.
Una de las características es que se fija un precio máximo para el metro cuadrado de construcción de 4.000 pesos.
Así, a modo de ejemplo, para el caso de una vivienda de 62 metros -cuyo costo trepa a unos $250.000- por el subsidio del 35% se reduce a unos 162.000 pesos.
El interesado aporta el 10% del valor total ($25.000) y puede cancelar los $137.000 restantes a 20 años. De este modo, la cuota mensual rondará los 1.600 pesos.
La misma será fija durante los tres primeros años y ajustable a partir del cuarto, pero con un tope vinculado a la evolución del salario.
En efecto, para el pago mensual al trabajador no podrá afectársele más de un 30% de su ingreso. Y es ahí donde se activa el tope salarial, es decir, en el caso de que la tasa se incremente más que la evolución de su ingreso.
Para dicho ajuste se considerará la tasa Badlar (la que pagan los bancos por plazos fijos superiores al millón de pesos) más tres puntos. Actualmente la misma se ubica en un 11% anual.
Asimismo, el ingreso para calificar debe promediar los 5.000 pesos.
A través de este programa habitacional se espera construir más de 170 mil casas en todo el país, según afirmó semanas atrás el director del Banco Nación, Fabián Ríos.
Líneas vigentes para la clase media
De acuerdo a un relevamiento realizado por iProfesional.com, el Banco Nación y el Ciudad son las dos entidades que mayor énfasis ponen en estas líneas de préstamos.
El Hipotecario es otro de los que se destaca y que cuenta con dos opciones, una de las cuales reemplaza a la tan exitosa y promocionada oferta lanzada en 2009 de la mano de la ANSES.
A estos bancos, que son los líderes, se suman las opciones que plantean algunos privados, como el BBVA Francés y el Santander, junto a otras entidades también privadas o provinciales que financian a largo plazo, pero con condiciones más duras.
El siguiente cuadro resume las líneas que propone cada entidad:
Tal como puede apreciarse, por cada $100.000 solicitados:
- A 20 años (Banco Ciudad): el pago mensual asciende a los $1600 (tasa fija).
- A 20 años (Banco Nación): el valor de cancelación es de unos $1.300 mensuales (tasa combinada).
- A 10 años (Hipotecario): el pago mensual ronda los $1.800 (tasa fija).
- A 12 años (Santander): a fin de cada mes deberá cancelarse $1.700 (tasa fija y vivienda permanente).
Banco Ciudad
Cuenta con tres líneas de Hipotecarios destinadas a viviendas.
- Ciudad Vivienda: está dirigida a la adquisición, refacción, ampliación y financiación, tanto para vivienda permanente y no permanente, en la Ciudad y provincia de Buenos Aires. Esta opción ofrece tres alternativas de tasas (fija, variable o combinada) y un monto de préstamo elevado, en comparación a los que se ofrecen en el mercado ($750.000 o algo más de u$s180.000).
- Ciudad Vivienda Ahorro: esta línea es exclusiva para la adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Como requisito, para acceder el solicitante deberá hacer depósitos mensuales en forma previa, con el fin de acumular un monto de dinero, sobre el que obtendrá una tasa de interés similar a la de un plazo fijo. El plazo mínimo es de 15 meses para todos los planes. Hay ocho opciones con período de ahorro, en tanto que el máximo prestable es de unos 200.000 pesos (casi u$s50.000).
- Ciudad Social: es la línea más recientemente lanzada por la entidad y está destinada a la adquisición de viviendas o a la compra de terrenos de bajo costo. El objetivo de este plan es llegar a los sectores de menores recursos. Para acceder, el interesado deberá ir acumulando en una cuenta, por el término de seis meses, un valor similar a la cuota futura a pagar y luego conformar un «refuerzo de anticipo». Estas sumas representan el 20% del valor de la unidad o lote que se desea adquirir. Cumplido estos pasos y aprobados los requisitos, el Banco otorga el 80% restante a un plazo de 12 o 15 años, bonificando los últimos 18 meses, si el particular registra buen cumplimiento. El máximo a prestar es de $100.000 (cais u$s25.000).
Banco Nación
La entidad cuenta con dos líneas activas: «Casa Propia» y «Mi casa».
- Casa Propia: es una línea destinada a la adquisición de vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente, o bien para cambiar la propiedad que ya posee el interesado. El monto máximo a otorgar es de $480.000 (u$s120.000) para adquisición y hasta $325.000 (u$s80.000) para el cambio de su unidad actual. En cualquier caso la asistencia crediticia estará limitada a propiedades que no superen los $600.000 (u$s150.000) para la compra. Este monto fue incrementado recientemente debido al alza en los precios de mercado. En este caso, «para un préstamo de $100.000 o u$s25.000, el interesado deberá justificar ingresos por unos 4.500 pesos», explicaron desde la entidad.
- Mi casa: esta línea está destinada a financiar únicamente la adquisición, ampliación, refacción y terminación de vivienda propia, única, familiar y de ocupación permanente. Este préstamo cuenta con un plazo mayor (30 años) y ofrece hasta $360.000 (u$s90.000) para adquisición y $150.000 (u$s37.500) para ampliaciones o refacciones.
Banco Hipotecario
La entidad cuenta con dos líneas: una para aquellos empleados de organizaciones públicas o privadas que acrediten su sueldo en el banco, llamada Plan Sueldo, y otra que es la Línea Tradicional.
- Plan Sueldo: apunta a un plazo más corto, ya que sólo se extiende a 10 años. Por cada $100.000 el pago mensual ronda los 2.100 pesos (tasa fija). «Para un crédito destinado a la adquisición de vivienda, a 10 años, el monto prestado va desde los $69.000 -para lo cual el ingreso a demostrar debe ser de $3.000- hasta el monto máximo de $323.000 (u$s80.000), en cuyo caso se debe ganar unos 14.000 pesos aproximadamente», explicaron desde el Hipotecario.
- Línea Tradicional: ofrece la cancelación a 20 años. En este caso, por cada $100.000 la cuota mensual es de uno $1.800. «Para obtener $256.000 para la adquisición, ampliación o refacción de la casa se debe pagar mensualmente poco más de $4.500. El ingreso también deberá ascender a los 14.000 pesos», agregaron en la entidad.
Otras propuestas
BBVA Francés y Santander son, dentro de las entidades privadas, dos de las más activas.
El perfil del cliente al que apuntan es diferente al tradicional. Es decir, quienes tienen capacidad de ahorro y buen poder adquisitivo.
En promedio, para acceder a un préstamo de $250.000 (u$s62.500), se debe justificar un sueldo de $16.000 a 18.000 por mes.
Tal como explicaron fuentes de la entidad, el nivel de consultas y solicitudes para préstamos orientados a una segunda vivienda es bajo, ya que quienes cuentan con una primera suelen apuntar a la segunda con ahorros propios.
«La línea que recibe más consultas es la destinada a una primera unidad», explicaron fuentes del Banco Francés.
«Con la tasación en mano de una propiedad valuada en $250.000 (u$s62.500) otorgamos préstamos del orden de los $100.000«, ejemplificaron desde el banco.
En el caso del Santander también cuenta con dos líneas, para la compra de vivienda permanente y no permanente, a 12 años, y con un monto máximo de $750.000 (única propiedad) y de $1.000.000 (segunda unidad).
La visión de directivos y desarrolladores
La falta de financiación hipotecaria accesible se convierte en una traba no sólo para las familias, sino también para los desarrolladores.
Según Jorge González, presidente de la desarrolladora Baressa, «sin crédito es difícil iniciar nuevos proyectos, especialmente cuando son desde pozo».
Por otro lado, se exigen condiciones que, en la mayoría de los casos, son para edificios terminados y no para obras en desarrollo.
Gustavo Ortolá, miembro del comité ejecutivo de la Asociación Empresarios de la Vivienda, destacó el crecimiento en la compraventa pero, a la vez, hizo referencia a la baja participación de las operaciones apalancadas con préstamos, que en 2010 cayó a sólo el 6 por ciento.
El directivo se refirió puntualmente al grupo conformado por jóvenes profesionales, con o sin hijos, que quieren acceder al financiamiento bancario pero, o bien no califican o deben afrontar un pago mensual demasiado elevado.
«Si este segmento llegara a su primera casa permitiría que se genere un circuito mediante el cual otros propietarios le venderían su unidad y pasarían a una superior. Esa interacción sería clave para darle mayor dinamismo al mercado», destacó Ortolá.
Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) resaltaron, una vez más, que para abrir la puerta de la clase media se necesitan tasas más bajas, que no superen el 6 % (es decir, un tercio del nivel actual).
De este modo, destacan que por cada $100.000 solicitados el monto de devolución rondaría los $600 mensuales. Y señalan que los ingresos no deberían superar los $6.000 por mes.
Tiempo atrás, esta asociación presentó su propuesta a bancos y al Gobierno, con el objeto de hacer accesible los hipotecarios al sector de ingresos medios.
La iniciativa apunta a que la cuota resulte similar al costo de un alquiler.
La propuesta, elaborada por el experto Daniel Marcú, supone un mecanismo de ajuste de cuotas, de tal forma que las mismas suban por debajo de la variación del índice salarial.
Vale decir que si dicho indicador se incrementara un 20%, el pago mensual lo haría apenas un 15%.
De este modo, se generaría un efecto «licuación» en términos reales ya que, si bien las cancelaciones mensuales resultan más elevadas en términos nominales (y en pesos), disminuyen en proporción al incremento de los ingresos.
El otro pilar de la propuesta es la forma en cómo se fondea este mecanismo.
En este sentido, apunta a la «securitización» o conversión de estas acreencias en títulos comercializables en el mercado de capitales.
La iniciativa, que ya tuvo un guiño de los principales bancos privados, sigue bajo análisis del Banco Central y de la Comisión Nacional de Valores.
El mercado hoy
La realidad de la Argentina hace que muchas entidades prefieran ser cautas en el crédito a largo plazo y opten por canalizar sus esfuerzos en los préstamos al consumo, que actualmente cautivan a la mayoría de los argentinos.
Según Rosendo Fraga, director de Nueva Mayoría, la situación de los interesados es también la que pone límites a la oferta.
«La baja participación del sector bancario en la solución del problema de la vivienda quizás se explique por el hecho de que aproximadamente cuatro de cada cinco personas que sufren déficit habitacional, no cuentan con las condiciones mínimas para acceder a un crédito. Respecto a los dos millones de personas que sí pueden hacerlo, quizás los bancos tengan hoy destinos más rentables para invertir los fondos», explicó Fraga.
En el banco Hipotecario resaltaron otro aspecto. «Para que el crédito destinado a la vivienda crezca en forma sostenida, es imprescindible el incremento del ahorro a largo plazo en moneda local», señalaron desde la entidad
fuente: iprofesional.com
Inmobiliarias Mar del Plata 