La demora por una nueva ley hace subir un 70% el precio de los alquileres en Mar del Plata
Así lo informaron desde el Colegio de Martilleros y es debido a la falta de oferta de inmuebles y a la inflación. Vuelven a exigir celeridad al Congreso por la “delicada situación” que golpea a los inquilinos.
El fracaso de la ley generó una falta de oferta de inmuebles y se dispararon los precios hasta un 70% interanual. Foto ilustrativa:0223
La demora en la sanción de una nueva Ley de Alquileres por parte del Congreso, sigue generando incertidumbre en el mercado inmobiliario del país. En Mar del Plata, por la problemática hay una escasa oferta de inmuebles en alquiler, que por la dinámica del mercado y la inflación, hizo que los precios suban a las nubes y alcancen el 70% interanual.
“La realidad es que toda la discusión está en stand-by. Nosotros desde un comienzo les planteamos un proyecto único y superador, que eran 2 años y un ajuste semestral. Pero parece que no se entendió esos requerimientos, que seguramente la gente iba a aceptar. Si se tuvo en cuenta en el Congreso la posibilidad de incentivos fiscales para el propietario. Y pedimos celeridad, pero parece que los legisladores no entienden que el tema es muy delicado y afecta a miles de familias en todo el país”, expresó Guillermo Rossi, presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata.
En declaraciones a 0223, Rossi explicó que mientras los diputados y senadores retrasan la sanción de una nueva normativa, “hay muy pocos departamentos o casas en alquiler y cuando aparece una propiedad, tenemos entre 80 y 100 consultas diarias. La situación es grave porque también hizo que aumenten los precios y hoy se ajustan aproximadamente con un 70% de incremento”, aseguró.
En ese marco, el referente de los martilleros analizó: “En las prórrogas y las renovaciones, un monoambiente que antes pagabas unos $16.000 ahora son $25.000 y un dos ambientes que antes pagabas cerca de $22.000 por mes, hoy renovarlo cuesta entre $35.000 a $40.000”, evaluó.
“El problema grave es la inflación”, razonó Rossi, que explicó que esta coyuntura económica se manifiesta de gran manera cuando se habla de contratos a 3 años, como lo indica la actual normativa y lógicamente “genera temor” en inquilinos y propietarios.
“En los alquileres que no son nuevos, se opta por hacer una prórroga y renovaciones en un período menor, logrando tener la tranquilidad al inquilino de contar con la vivienda. Nosotros los martilleros somos mediadores naturales y logramos que no haya conflicto entre las partes”, concluyó Rossi.
El Colegio de Técnicos de Mar del Plata y la zona solicita al poder ejecutivo nacional y provincial la finalización del gasoducto, que afecta a unas 40 localidades.
20 de Junio de 2022 09:01
Por Redacción 0223
PARA 0223
El Distrito 5 del Colegio de Técnicos lanzó a través de una plataforma digital una petición dirigida al presidente de la Nación Alberto Fernández y al gobernador de la provincia de Buenos Aires, Axel Kicillof, a que se finalice el Gasoducto de la Costa, vital para proveer de nuevas conexiones a miles de usuarios de unas 40 localidades bonaerenses.
“Organizaciones del sudeste de la provincia de Buenos Aires distribuidas en más de 40 localidades solicitamos con carácter de URGENTE, concluyan con la obra Gasoducto de la Costa”, expresaron a través de la plataforma change.org.
Las obras que se iniciaron en 2017 son:
1. Un refuerzo en el “Gasoducto de la Costa” de 18 km de extensión sobre el Tramo“El Chourrón – Las Armas”, con cañería de acero de 20 pulgadas de diámetro.
2. Otro refuerzo sobre el ramal de alimentación a la localidad de Balcarce de 21 km de extensión y en cañería de acero de 8 pulgadas.
3. La interconexión de las Estaciones Reguladoras de Presión “La Invernada” y “El Tejado”, que alimentan a Mar del Plata, con cañería de acero de aproximadamente 12 km de longitud y en 16 pulgadas de diámetro.
4. La instalación de una Planta Compresora en Las Armas con una potencia de 2.400 HP otorgada por dos equipos moto compresores.
“Necesitamos que re activen rápidamente las obras paralizadas que ya tienen un alto porcentaje de ejecución, las consecuencias que tienen la falta de conclusión de las mismas en el presente y a futuro son inmensas. Esta situación de falta de gas deviene en sobrecarga de instalaciones eléctricas y la utilización de gas envasado, con los riesgos que aquello conlleva. Hemos llegado al grave punto de no otorgar conexiones a nuevos usuarios, en más de 20 localidades. Esto no sólo ha impactado en el sector de la construcción, que ha dejado desde hace años centenares de viviendas unifamiliares y multifamiliares terminadas y sin suministro, además de perjudicar la actividad industrial y comercial en la zona, sin permitir el avance o inicio de proyectos de inversión, condicionando el crecimiento y desarrollo”, señalaron en los argumentos de la petición.
Quienes quieran apoyar el pedido al poder ejecutivo, pueden ingresar al siguiente sitio digital: change.org
Con una ocupación hotelera estimada en 75%, los turistas disfrutan de las propuestas de la ciudad, que incluyen las compras de último momento por el Día del Padre
Mar del Plata tiene en estas horas una ocupación hotelera del 75%Mara Sosti – LA NACION
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MAR DEL PLATA.- Desde muy temprano el sol acaricia la vereda de Boulevard Peralta Ramos que enfrenta al mar. Ubicación preferencial para un desayuno que, a media mañana, ya tiene mesas completas a pesar de temperaturas que ni siquiera llegan a los dos dígitos a mediodía, cuando cambia la clientela y los pocillos con café, las bandejas con medialunas y tostadas y los cuencos con mermeladas y queso crema le dejan lugar a los platos en los que llegarán milanesas o algún filet de merluza con buena guarnición, ensaladas bien variadas, pastas enriquecidas con salsas varias y, por qué no, hamburguesas imponentes.
Turismo y gastronomía son la sociedad más destacada en este fin de semanalargo que ayer arrancó con una helada durante la madrugada y pasado por agua durante el resto de la jornada, con chaparrones a repetición, el frío como constante y sensación térmica casi bajo cero.
Ese arranque había obligado a diagramar paseos y salidas bajo techo, con los shoppings como principal elección y los restaurantes y bares como grandes ganadores de esta y otras fechas similares, favoritas por los visitantes para descubrir sabores o reincidir con los favoritos bien conocidos.
Recién hoy se pudo disfrutar un poco más de la costa. El sol acompañó de punta a punta, el viento se tomó una pausa y, con camperas bien abrigadas y a buen paso, se podía caminar por las playas y cercanías sin mayores sufrimientos.
Mar del Plata tiene por estas horas más del 75% de sus plazas hoteleras ocupadas, siempre con el segmento de mayor categoría con niveles superiores de demanda, otra de las historias repetidas cada vez que algún feriado habilita la oportunidad de pasar dos o tres noches por estas playas. Algo parecido e incluso algo mejor se vive en localidades balnearias de la zona.
Destinos con ocupación completa
Según datos relevados y difundidos por el Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación hay en esta ciudad un movimiento que duplica números de arribos logrados a misma fecha del año pasado. Destaca que desde ayer se mueven 2,5 millones de turistas por todo el país y máximos niveles de ocupación en destinos de Salta, Jujuy, Catamarca y Entre Ríos, casi con capacidad completa.
La celebración del Día del Padre de mañana le dio otro ritmo al comercio durante estas horas previas. Quedó expuesto por galerías y vía pública con turistas y locales que caminaban por estas horas tan abrigados como cargados con bolsas con regalos.
Aunque con frío, el sol ayudó a que los turistas pudieran disfrutar de la playaMara Sosti – LA NACION
Los referentes de la gastronomía reconocen que el sector, tras el durísimo cachetazo que sufrió durante la pandemia, vive días de resurgimiento y con primeros pasos sobre los escalones hacia el esperado crecimiento. Mientras algunos advierten que recién se empiezan a afirmar tras tanto tiempo resignados a sobrevivir a fuerza de delivery y take away, otros con mejor suerte y resultados admiten que la muy buena temporada de verano más la ráfaga récord de visitantes durante Semana Santa les permitieron poner números en orden y ahora sí retomar planes de ir más allá que tenían en tiempos de prepandemia.
“Antes veníamos para comer pescado y la merienda era sí o sí con churros, pero ahora hay mil propuestas y muy buenas”, cuentan David Manestar y su pareja, Diana, mientras disfruta de una bondiola braseada de cerdo con cerveza junto a una ventana que se llena del celeste del mar casi ausente de olas. Anoche, recién llegados desde Capital Federal, abrieron su agenda sibarita del fin de semana con lenguado al roquefort. “En general comer acá es más barato que en Buenos Aires”, destacaron.
Muchos turistas disfrutan de la gastronomía que amplía su carta en Mar del PlataMara Sosti – LA NACION
El presupuesto para desayunos y meriendas, según sean básicos o bien completos, va de casi $800 a $1700. El cubierto de un almuerzo o cena con bebida ronda los $2000 y puede llegar casi a $5000 en el segmento más selecto, que por cierto tiene un rendimiento parejo que se confirma con las dificultades a la hora de lograr una reserva.
En cervecerías, que si bien en algún caso también abren a mediodía, tienen su mejor momento a partir del atardecer, un par de pintas (desde $300 cada una) más algunas tapas –papas fritas, tortilla o tiras de pollo para compartir- llegan con un ticket de casi $1300 y casi el doble si la opción es por plato individual y de mayor elaboración.
Un dato a tener en cuenta al hacer la elección del barrio en el que te vas a comprar una casa o departamento, es el factor turístico.
Mar del Plata cuenta con la infraestructura y todos los servicios necesarios para vivir de manera confortable. Además, no hace falta aclarar que es un lugar bellísimo para establecerse, dado que permite a sus habitantes disfrutar de, entre otras cosas, hermosas caminatas junto al mar, noches de espectáculo y teatro, ¡y mucho más!
Aún con lo dicho, como siempre cuando se está por escoger barrios para asentarse, elegir la zona correcta es importante. Claro está que dicha elección va a depender de los gustos y necesidades de los interesados.
¿Cómo elegir dónde vivir en Mar del Plata?
Mar del Plata, la inversión que se disfruta.
Un dato a tener en cuenta al hacer la elección del barrio en el que te vas a comprar una casa o departamento, es el factor turístico. Sí, es claro que hay zonas que suelen estar algo más ruidosas y concurridas durante la temporada de verano, particularmente aquellas cercanas a bares o boliches que atienden especialmente en la nocturnidad.
También tenés que analizar la distancia de tu nueva residencia hasta el trabajo, así como los centros educativos si tenés hijos o vas a asistir durante algunos años a la universidad, por ejemplo.
Además, es importante indagar con los vecinos o gente de la zona respecto de si se trata de un barrio seguro, si tiene acceso al transporte y qué comercios se encuentran a sus alrededores.
Como recomendación, te invitamos a que realices una lista de posibles barrios a elegir y luego analices cada uno. Además, a la hora de buscar o comprar una propiedad, lo ideal es pedir un asesoramiento a una inmobiliaria para que te pueda ayudar a hacer una mejor elección.
La realidad es que hay muchas opciones para elegir, a continuación te contamos sobre 5 lugares donde se pueden comprar departamentos en Mar del Plata con la mejor ubicación y comodidad a nuestro criterio:
Chauvin
Es uno de los barrios más famosos de “La Feliz”: hermoso, antiguo y se destaca por su arquitectura clásica marplatense. Chauvin es un barrio muy tranquilo para vivir, tiene tráfico moderado gracias a que dispone de una buena accesibilidad, ya sea desde el centro, desde el puerto, así como también desde la zona más al norte de la ciudad. Es ideal para una vida en familia, ya que presenta muchos atractivos y cuenta con importantes centros de salud. Además, tiene todos los servicios que se necesitan para brindar comodidad a todos sus habitantes. Suele ser uno de los barrios más elegidos al momento de buscar una propiedad en Mar del Plata. Una zona cálida, familiar y con historia.
Los Troncos
La calle Güemes es uno de los lugares más codiciados de la ciudad, en gran medida por la excelente relación entre ubicación, calidad y precio. Los Troncos es un barrio muy visitado por los turistas durante el verano, tiene casas residenciales muy atractivas y zonas con una gran vida tanto diurna como nocturna.
Este barrio se encuentra muy cerca de la playa Alfonsina del Mar y de La Perla, uno de los primeros y más concurridos balnearios. Está solo a metros del centro y del casino, atravesado por las avenidas más importantes de la ciudad, por allí pasan muchos colectivos que conectan los lugares más importantes de Mar del Plata.
Playa Grande
El frente costero es su atracción principal. Limita con uno de los barrios más visitados de la ciudad: Leandro M. Alem. En la calle Alem hay una gran cantidad de comercios, pubs, restaurantes y lugares de entretenimiento para grandes y chicos. En esta zona de Mar del Plata se encuentran las propiedades y departamentos de mayor superficie. Playa Grande es un barrio en constante transformación y crecimiento.
Zona Centro
Aquí se concentran muchas atracciones de la ciudad. Los lugares más visitados son: La plaza San Martín, la Catedral, la Peatonal San Martín, la rambla, la vereda de las estrellas, el muelle del club de pescadores, el Casino, la feria de los artesanos de la Diagonal Pueyrredón y muchos más. La peatonal de Mar del Plata es una de las principales atracciones de Mar del Plata. A lo largo de la peatonal hay una gran variedad de negocios, shoppings, restaurantes, galerías y lugares comerciales, hoteles y bingos.
En Mar del Plata hay opciones para todos los gustos, solo es cuestión de buscar la zona más adecuada para vos.
Ahora que ya tenés una idea de qué hay en Mar del Plata, ¿qué zona de la ciudad te gusta más?
De acuerdo al informe preliminar emitido por el Ministerio de Turismo y Deporte de la Nación, la ciudad fue junto con Tandil, Costa del Este y Sierras de la ventana uno de los destinos más visitados por los turistas, con un 75% de ocupación hotelera..
De acuerdo al informe preliminar del Ministerio de Turismo de la Nación, la ocupación hotelera en Mar del Plata es del 75%. Imagen ilustrativa. Foto: Archivo 0223
18 de Junio de 2022 18:10
Por Redacción 0223
PARA 0223
El Fin de semana XXL está en marcha y desde el Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación emitieron un informe preliminar en el que dan cuenta que mar del Plata es, una vez más uno de los destinos más elegidos de la Provincia por los turistas con un 75% de ocupación hotelera.
Según las estimaciones provisorias del sector privado, 2.3 millones de turistas se están movilizando durante el fin de semana extralargo, la cifra más alta desde que se incorporó como feriado nacional el 17 de junio en 2016 y el doble de lo ocurrido en 2019 para la misma fecha.
Desde la cartera que dirige Matías Lammens indicaron que, de acuerdo al relevamiento, el Norte es la región con mayor ocupación, con más del 90% en sus principales destinos. Y la provincia de La Rioja, con números cercanos al 100%, está teniendo el mayor nivel de ocupación.
Además, hay un intenso movimiento turístico en grandes ciudades como Rosario (95%), Santa Fe (80%), Ciudad de Buenos Aires (76%), San Miguel de Tucumán (81%), San Salvador de Jujuy (93%), Salta (90%), Posadas (75%), Paraná (70%), Mendoza (95%) y Villa Carlos Paz (84%). En ese sentido, Mar del Plata, con 75% de ocupación, está viviendo un fin de semana con números cercanos a los de Carnaval y Semana Santa.
Por su parte, los destinos de nieve también cuentan con un intenso caudal turístico, lo que anticipa una temporada de invierno récord impulsada por la recuperación del turismo receptivo y los impactos de PreViaje: más de 300 mil personas que accedieron a la segunda edición del programa utilizarán el beneficio durante este invierno, lo que generará ingresos superiores a los $9000 millones para las economías regionales.
«Estamos teniendo un fin de semana extralargo muy por encima de lo que habíamos previsto, que ya de por sí eran cifras altas. Estos números anticipan una temporada de invierno absolutamente récord con el fuerte impulso que le va a dar la llegada de un millón de turistas del extranjero», aseguró el ministro de Turismo y Deportes de la Nación.
«Estamos viendo dos fenómenos muy auspiciosos: por un lado, la consolidación de destinos emergentes que están ampliando la oferta turística de nuestro país; y por otro, como sucedió en la temporada de verano que se extendió hasta marzo, hoy vemos que la temporada de invierno ya se adelantó a junio. Esta es una gran noticia para el sector turístico, que hoy es uno de los principales motores de la recuperación de la actividad económica y de la generación de empleo», agregó.
Dentro de la provincia de Buenos Aires, el destino más elegido fue Tandil, con una ocupación del 95%, le siguieron San Antonio de Arreco y Sierras de la Ventana con un 90%, Costa del Este (86%), San Pedro con el 80% y Mar del Plata, Tigre, Mar de las Pampas y Cariló con el 75%. Le siguen Vila Gesell (65%), San Clemente del Tuyú (59%) y Pinamar (55%)
Los operadores del sector pronosticaron una gran afluencia de turistas. Más allá de las confirmaciones, sostienen que muchos deciden viajar a último momento mientras que también destacan el movimiento de los últimos meses.
Con un 50% de reservas confirmadas, Mar del Plata se prepara con muy buenas expectativas para el próximo fin de semana largo.
Los operadores del sector turístico coincidieron en que las expectativas son muy buenas y en que, más allá del porcentaje de reservas de alojamiento confirmadas, muchos visitantes deciden viajar a último momento con la certeza de que hay disponibilidad de plazas hoteleras o departamentos.
Con dos feriados, el próximo será un fin de semana «extra largo». El viernes 17 se conmemorará el paso a la Inmortalidad del General Don Martín Miguel de Güemes mientras que el lunes 20, se recuerda la muerte del General Manuel Belgrano por lo que serán cuatro días a puro turismo. En tanto, el domingo se celebrará el Día del Padre, fecha que suele «frenar» las salidas turísticas. No obstante, tanto en la hotelería como en las inmobiliarias afirmaron que se espera un muy buen fin de semana.
Otro dato que alimenta las expectativas es la afluencia turísticas que hubo en los últimos dos meses, sobre todo en los fines de semana. El mes pasado, arribaron 455.082 turistas, lo que representa un 20% más de turistas que en el mismo período previo a la pandemia.
En la Cámara Hotelera de Mar del Plata, confirmaron que hay «muy buenas expectativas» para el feriado y señalaron que el nivel de las reservas está en un 50%. No obstante, aclararon que se espera un nivel de ocupación mucho más alto ya que todavía faltan varios días y muchos turistas deciden a último momento el viaje.
«Va a ser un buen fin de semana. Por ahora, las reservas están en promedio en un 50% y hay algunos hoteles que tienen un poco más», amplió el presidente de la Cámara, Eduardo Palena.
Asimismo, el empresario afirmó que, como es habitual, los hoteles de mayor categoría son los que tienen mayor cantidad de demanda.
En referencia, al movimiento turístico de los últimos meses, Palena sostuvo que los números «son los habituales» y señaló que en ese sentido se recuperó la actividad y está en niveles similares o superiores a la prepandemia.
Inquilinos que deben renovar su contrato se enfrentan a subas superiores al 50%. Jóvenes que se habían ido a vivir solos regresan a la casa de sus padres. Frente a este panorama, martilleros piden que se trate de manera “urgente” una nueva ley.
Pocas viviendas disponibles, renovaciones de contrato con aumentos que alcanzan el 70% y jóvenes que se habían ido a vivir solos y deben regresar a la casa de sus padres porque no pueden costear la renta son algunas de las angustiantes situaciones que se registran hoy en Mar del Plata en torno a los alquileres.
LA CAPITAL contactó al presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Guillermo Rossi, quien indicó que actualmente en la ciudad “se está negociando cada contrato en particular para tratar de que los incrementos no sean tan elevados”.
“Los valores de alquiler habían quedado mal por la inflación anual, que fue muy alta. Entonces, en líneas generales, en renovaciones o prórrogas de contrato estamos hablando de ajustes de entre un 50 y un 70%”, agregó.
Seguidamente, el referente de los martilleros sostuvo que el precio de los alquileres estaba “retrasado” porque, basándose en la normativa vigente, se vienen implementando ajustes anuales. “Al no ajustarse en un año, uno después se encuentra en un incremento muy alto”, dijo y señaló: “Hoy tenemos un alquiler que se hizo hace un año y los ajustes ahora son del 55%, lo que es gravoso para el inquilino, que de golpe el alquiler le aumenta más de la mitad”.
De esta forma, una persona que pagaba 30 mil pesos de alquiler, tras renovar su contrato, pasará a abonar entre 45 y 50 mil pesos.
“Por eso nosotros insistimos en que el ajuste sea semestral, para que no sea tan de golpe el aumento cómo está pasando ahora, que al inquilino le cuesta pagar eso”, manifestó Rossi.
A pesar de estos considerables aumentos, el presidente del Colegio de Martilleros aseguró que “en general” los contratos se están renovando.
“No es tanta la cantidad de contratos que no se renuevan, pero sí por ahí hay casos de chicos jóvenes que se van a vivir solos y no lo pueden pagar y tienen que volver a las casas de sus padres. Esos casos sí se están viendo”, afirmó.
En este marco, y ante la consulta de cuáles son los precios actuales de referencia para alquilar, Rossi señaló que un departamento de un ambiente está entre 25 y 30 mil pesos mensuales, mientras que los de dos ambientes están “alrededor de los 40 mil pesos” y los de tres ambientes se encuentra “a partir de los 50 mil”.
No obstante, también aclaró que el valor que debe afrontar un inquilino que renueva su contrato es menor al que comienza un contrato nuevo.
Demanda insatisfecha
Asimismo, el presidente del Colegio de Martilleros aseguró que la suba en los precios de los alquileres también se debe a que hay una menor cantidad de propiedades disponibles en el mercado.
“Este es un mercado como cualquiera y sin dudas que al haber menos oferta, los precios suben”, señaló.
Para Rossi esto se da en un marco de “necesidad de viviendas” por parte de la población, lo que ven reflejado cada vez que tienen una propiedad disponible para alquilar. “Hoy uno hace una publicación de una propiedad en alquiler y durante el día tenemos entre 80 y 100 consultas”, aseveró.
“No damos abasto a contestar -continuó-. No lo podemos manejar. Para nosotros es muy difícil trabajar así, por eso también le pedimos a la gente que entienda que a veces no podemos darle respuesta a todos”.
En este sentido, el referente de los martilleros analizó que la menor oferta se debe a que hay propietarios a los que no les reditúa alquilar porque “los costos de impuestos son altos”. “Entonces no les queda un renta en función de lo que vale la propiedad”, consideró.
No obstante, Rossi remarcó que “tener la propiedad vacía o con un cartel en venta durante años tampoco reditúa”.
“Los propietarios quieren alquilar, pero quieren reglas claras”, manifestó y sostuvo: “No hay una ley clara, hay una intervención excesiva del Estado en materia de alquileres y los propietarios no están tranquilos con el alquiler”.
Nueva ley
Frente a este panorama, el presidente del Colegio de Martilleros pidió “una pronta resolución” de la reforma de la Ley de Alquileres.
“Los legisladores tienen que sacar una ley rápida, dentro de un consenso, y tienen que tener en cuenta que del otro lado hay gente, hay familias, tienen que tener en cuenta eso”, enfatizó y deseó que la nueva normativa llegue “pronto y que sea beneficioso para ambas partes”.
En esta línea, Rossi precisó que “los tres puntos” que hay que tener en cuenta para una nueva ley son “un contrato de dos años, el ajuste semestral y el incentivo para poner viviendas en alquiler”.
“El tema de la vivienda es un tema grave, sensible, que necesita una resolución urgente”, recalcó.
A su vez, sostuvo que la solución de fondo para esta situación es el crédito para la vivienda. “Esa es la salida. Se necesitan créditos para la vivienda para que el inquilino pueda acceder a su vivienda propia. Hoy la gente no puede acceder a la vivienda propia”, indicó.
Por último, el referente de los martilleros definió a la situación de los alquileres en la ciudad como “angustiante”. “El problema central de todo esto es la inflación, porque sino un contrato de tres años no sería tema de discusión”, concluyó.
Se vende poco y se acumula stock. Falta crédito hipotecario y la normativa que ahora se modificará en el Congreso impactó para que aumente la cantidad de unidades en venta
En uno de los portales especializados sólo en Buenos Aires hay 120.000 departamentos en venta
El problema de la sobre oferta de departamentos en venta no sucede sólo en Buenos Aires, es de carácter federal: en la Argentina hay unas 345.000 unidades en venta.
Una situación sin precedentes en la historia del mercado inmobiliario nacional. Son varias las causas que justifican la acumulación del sobre stock de viviendas pero el principal motivo es porque cuesta que se vendan. Otro dato afirma cómo fue golpeado el sector en estos últimos 25 meses, desde abril de 2020 a la fecha, la cantidad de departamentos en venta aumentaron un 75,5%, en aquel momento y cuando la pandemia daba sus primeros pasos en el país se ofrecían cerca de 250.000 departamentos.
Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, dijo a Infobae que se llegó a esta situación debido al contexto económico actual, la incidencia del coronavirus y la falta de herramientas financieras para afrontar la compra de un inmueble. Actualmente seis de cada diez búsquedas de propiedades son para alquilar”. Zonaprop es la plataforma que concentra la mayor oferta de propiedades.
“Se llegó a la acumulación de sobre stock de departamentos en venta debido al contexto económico actual, la incidencia del coronavirus y la falta de herramientas financieras para comprar un inmueble” (Molina)
Se vende muy poco y eso que la vivienda en general bajó mucho. Se estima que desde 2019 a la fecha, descendieron entre un 32 y 40% en el mercado del usado y un 25% en el de las unidades por estrenar.
En el crecimiento de la oferta, también influyó Ley de Alquileres que por la poca previsibilidad acerca de la renta llevó a muchos propietarios a retirar su inmueble del mercado locativo residencial y volcarlo a la venta o al alquiler temporal informan desde el sector.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), destacó a Infobae que se atraviesa una situación compleja, hay gran preocupación y sino se generan propuestas crediticias acomodar la sobre oferta “demandará entre dos y tres años. Para que se regularice, es vital que la economía crezca y baje la inflación, que los que disponen de posibilidad de ahorros puedan calificar para acceder a un crédito y que este sea más ágil para que se active la venta de propiedades”.
Oportunidades
Expertos sostienen que ante la disminución de los precios de venta existen buena opciones destinar dinero en el segmento.
“Si bien el panorama del mercado inmobiliario no se ve atractivo, hoy con un stock récord de propiedades a la venta, no es una tarea muy compleja conseguir unidades a precios realmente accesibles, por debajo del promedio del mercado. Si se compra un departamento por esos precios, se hace una refacción mínima y se alquila, la renta puede ser atractiva”, amplió Molina.
Uno de los más de 18.000 departamentos que se venden en Mar del Plata. Esta unidad con balcón da hacia la Plaza Colón
Pero la Ley de Alquileres N° 27.551 trajo varios desacoples, muchos propietarios ante nuevas cartas en la manera de concretar acuerdos decidieron pasar a vender sus propiedades.
Bennazar calculó que de la actual sobre oferta que hay en el país un “30% son departamentos de dueños que los quitaron del mercado de los alquileres y publican sus inmuebles en venta. Sería vital corregir la normativa (hoy en revisión en el Congreso de la Nación) y volver a los contratos de tres años a dos año como era antes y que los ajustes sean semestrales y no anuales”.
A partir de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos en locación disminuyó un 30,4% desde junio de 2020 (antes de que comenzara a regir la ley), solo en Zonaprop.
“Hace 4 años una vivienda se alquilaba entre 15 o 30 días. No había tanto exceso de demanda, y había bastante oferta, ahora se complicó también este mercado y cuesta conseguir viviendas en Buenos Aires y en las principales ciudades del país”, acotó Bennazar.
Qué pasa en otras localidades
En Zonaprop hay 120.000 departamentos en venta en Buenos Aires, 44.000 en Rosario, 18.000 en Mar del Plata, 17.000 en Córdoba y una cifra similar en La Plata.
En Rosario hay 44.000 departamentos en venta, algo que nunca se vio en esa zona
En Rosario, desde que se sancionó la Ley de Alquileres la oferta de inmuebles no ha parado de aumentar. “La normativa generó desaliento en los inversores, sumado con la baja rentabilidad de la inversión en inmuebles, una combinación letal para el sector, y en consecuencia para el de la construcción”, explicó a Infobae Cesar M. Fernández Cívico integrante del directorio del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y de Fernández Cívico Servicios Inmobiliarios.
Los departamentos de 2 ambientes se pueden encontrar a partir de los USD 50.000 con una antigüedad de 10 a 20 años, y de 3 ambientes, siempre hablando de viviendas estándar, desde USD 65.000, de similar antigüedad.
Fernández Cívico, amplió: “Nos encontramos en un mercado donde el comprador mayoritario es el usuario final, haciendo que el inmueble con más rotación sea el departamento de 3 ambientes que tiene un abanico amplio de destino, podría ser ocupado desde un soltero, pasando por dos o tres estudiantes, hasta una familia de varias personas”.
En Mar del Plata, la inmobiliaria Sanz y Ordoqui Propiedades estimó 31.000 inmuebles en oferta y sostuvo a través de un informe propio que en La Feliz se vende el 10% de las unidades que releva el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (ver recuadro).
Fuente: Sanz y Ordoqui Propiedades
Rodrigo Alejandro Sanz, titular de la compañía, aseguró a Infobae que “hay que ver que una cuestión son los valores de publicación y otros son los que realmente se utilizan para cerrar las operaciones. El 90% de las propiedades están publicadas en un precio que no van a concretarse”.
Actualmente un 42% de la oferta son departamentos de dos ambientes, un 30% de tres ambientes, otro 17% son de un ambiente y un 10% restante de departamentos de cuatro ambientes o más.
De un ambiente se consiguen entre USD 28.000 y USD 30.000, en valores que hace años no había. Un dos ambientes interno oscila en USD 37.000 y a la calle entre USD 50.000 o USD 52.000, mientras que los de 3 ambientes parten desde USD 50.000 y a la calle desde USD 65.000 en adelante.
“También están los reciclados con todo listo para habitar, incluso muebles y decoración que eligen los turistas que parten en USD 70.000 de dos ambientes y USD 100.000 de tres ambientes”, concluyó Sanz.
En estos días, en la Cámara de Diputados se está tratando una modificación a la Ley de Alquileres N° 25.771. Hasta hoy, dos puntos traban la discusión: los operadores del mercado inmobiliario quieren volver a los contratos por dos años, como eran antes y quieren retomar el derecho a ajustar los precios cada tres meses.
La Ley 25.771 estableció un mínimo de tres años en la duración de los contratos y autorizó a una revisión anual de los precios de los contratos, con un índice basado en un promedio entre la inflación y los aumentos salariales.
La polémica entre los bloques es ríspida y las soluciones no están a la vista. El Frente de Todos busca que las modificaciones introducidas por la ley, que fue aprobada el once de junio de 2020, en tiempos de pandemia, sigan estando vigentes. El bloque de Juntos por el Cambio, en tanto, había planteado inicialmente una sesión especial para derogarla, en consonancia con el pedido de algunos corredores inmobiliarios, que mostraron su disconformidad con la norma desde un principio.
El diputado sanjuanino José Luis Gioja, autor de uno de los varios proyectos, destacó la complejidad de la discusión que se está llevando a cabo, para lo cual pidió que se espere a que estén listos los datos del Censo de Hogares que se realizará el 18 de mayo próximo. «El Censo nos va a aportar muchísimos datos que necesitamos para esto, cuántas son las familias que alquilan, cuántos los comercios, ahí vamos a ver la magnitud del problema», manifestó el exgobernador sanjuanino en declaraciones a Diputados TV y añadió que «los apuros en este tema no sirven».
Un panorama que exige cambios
Hasta hoy se sabe que en la Argentina hay 6.400.000 personas que alquilan su vivienda, distribuidos en 2.350.000 hogares. Todos ellos totalizan el 18,68 por ciento de los argentinos.
Las ocho ciudades en los que hay mayor porcentaje de inquilinos son: Usuahia-Río Grande 34% Río Cuarto 32% Ciudad de Buenos Aires 32% Gran Paraná 31% Gran Córdoba 28% Bahía Blanca-Cerri 26% Mar del Plata-Batán 26% Santa Rosa-Toay 25%
Los inquilinos son, mayoritariamente, personas menores de 49 años, dato que revela que existe una seria dificultad para los jóvenes de acceder a sus viviendas.
Otro problema adicional es que entre 2016 y 2019 los salarios cayeron desde el 50 por ciento del PBI a alrededor del 35 por ciento, una caída cercana a 20 puntos porcentuales.
De esta manera, los alquileres pasaron a ocupar entre el 22 y el 35 por ciento de los salarios, ubicando a los inquilinos en los confines de la pobreza.
En este contexto, al inicio de la pandemia, en marzo de 2020 se dictó el Decreto N° 320/20, por el que quedaron congelados los precios de los alquileres, se suspendieron los desalojos y se prorrogaron automáticamente los contratos de locación hasta nuevo aviso.
El decreto fue prorrogado en varias ocasiones, hasta que fue derogado en marzo de 2021, exactamente un año después de su entrada en vigencia.
Algunos operadores del mercado inmobiliario atribuyeron intencionadamente a la sanción de este decreto la reducción de la oferta de alquileres y los aumentos que se produjeron en los precios de entrada a los inmuebles. También argumentaron que el pase de algunas propiedades a la venta, en lugar de seguir alquilándolas, se debía a esta circunstancia.
Los datos de la ciudad de Buenos Aires muestran, en cambio, que la caída de la oferta provenía de fines de 2019 y, en especial, desde marzo de 2020, cuando comenzó el Aislamiento Social Preventivo Obligatorio (ASPO).
Pocos meses después de sancionado el decreto mencionado anteriormente, en junio de 2020 fue sancionada la Ley N°27.551, cuando estaba en sus inicios el ASPO.
Con la sanción, la oferta se estabilizó, aunque a valores menores al tiempo de la prepandemia. Posiblemente esta circunstancia haya desnudado algunas falencias que regían el mercado, como los precios desfasados de los salarios y la especulación inmobiliaria, que es una práctica habitual en algunos sectores.
Por de pronto, la ley estableció un Índice de Contratos de Locación (ICL) que propone un ajuste en los precios de los alquileres y su actualización anual mediante un incremento que promedia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Propuesta de CEPA
El Centro de Economía Política Argentina (CEPA) realizó un estudio, en el que recomendó que los contratos de alquiler, que guardan un plazo de tres años, continúen de esa manera, “porque plazos menores implican una mayor rotación de las viviendas en el mercado locativo, contribuyendo a una mayor volatilidad de precios”.
Lo mismo, el CEPA propuso que el ajuste de los contratos por inflación siga siendo anual, porque “hay que tener en cuenta que, en un contexto de elevada inflación, ajustes menores a un año implican un mayor impacto en términos de inercia inflacionaria”.
Si bien los precios de las ofertas no están regulados por la ley, para los técnicos de CEPA, “una opción es avanzar a un esquema de topes máximos actualizables para los nuevos contratos. Los topes pueden ser relativos (por ejemplo, un porcentaje de los ingresos de los hogares) o pueden ser normativos, vinculados a la zona y la tipología de vivienda”.
Hasta hoy, es obligatorio que los contratos se registren en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), lo cual proponen que siga igual. “De cumplirse con la registración, se generará información muy valiosa para los decisores de política pública, dada la escasez de datos estadísticos que caracteriza al mercado locativo de viviendas”, plantearon los autores del trabajo, Juan Pablo Costa y Sergio Rosanovich.
Otro ítem que se encuentra bajo la lupa de los investigadores es el de las viviendas ociosas, para el que proponen que se establezcan regulaciones para alentar el alquiler de viviendas y que se penalice la ociosidad.
“Un estudio realizado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) y el ENRE (Ente Nacional de Regulación Eléctrica) en 2017, mediante el análisis del consumo eléctrico, detectó que en la Ciudad de Buenos Aires hay casi 140 mil viviendas ociosas, lo que implica una tasa de vacancia de más del 9% del parque habitacional”, plantearon los investigadores.
Estas políticas podrían incorporar al mercado a muchas viviendas y ayudarían a estabilizar a la baja los precios.
Hay más ítems que cayeron bajo el análisis de los investigadores. El Índice de Contratos de Locación (ICL) es procíclico, “esto es, en escenarios de pérdida de poder adquisitivo, cuando los salarios se incrementan por debajo de la inflación, el peso del alquiler en relación a los ingresos de los hogares inquilinos tenderá a aumentar, y viceversa; en escenarios de incremento del salario real, el peso relativo del alquiler en relación a los ingresos de los hogares inquilinos, tenderá a disminuir. Esta realidad es sumamente inconveniente ya que empeora la situación de los inquilinos, justamente en contextos desfavorables, reforzando el signo negativo en términos de caída del salario real”.
Un recurso alternativo sería comenzar a utilizar el Coeficiente Casa Propia, que emplea el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, “que consiste en utilizar como mecanismo de ajuste el índice que resulte menor entre el promedio de la variación de la inflación de los doce (12) meses previos, mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER); y el promedio de la variación de los salarios, mediante el Coeficiente de Variación Salarial (CVS)”.
La discusión seguirá, posiblemente hasta mediados del año en curso, si es que se llega a un acuerdo. El problema es que tanto el oficialismo como la oposición se comprometieron a encontrar una solución que hoy está lejana. Para peor, ninguno de los bloques tiene la mayoría suficiente como para imponer su proyecto.
Sólo es posible una solución definitiva si se llega a un acuerdo, un punto de encuentro intermedio. La tirantez exacerbada que atraviesa a la política por estos días es la mayor dificultad a superar.
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En uno de los portales especializados sólo en Buenos Aires hay 120.000 departamentos en venta
Uno de los más de 18.000 departamentos que se venden en Mar del Plata. Esta unidad con balcón da hacia la Plaza Colón
En Rosario hay 44.000 departamentos en venta, algo que nunca se vio en esa zona
Fuente: Sanz y Ordoqui Propiedades
Inmobiliarias Mar del Plata 