La recuperación del mercado inmobiliario resulta más que evidente. En el primer trimestre la actividad de compraventa registró un incremento del 30% y, para el segundo, se espera un resultado similar.

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En particular, de aquellos que no están muy familiarizados con el mercado de acciones y bonos, en donde sí han existido algunas alternativas –de corto plazo– que sirvieron para ganarle a la inflación real.

“Comparativamente, el primer semestre del 2010 estuvo mucho más movido que en 2009. El segundo semestre será muy similar al del año pasado, no porque vaya a caer, sino porque la verdadera reactivación comenzó a partir de la segunda parte del año anterior”, explicó Mariano Oppel, titular de Inmobiliaria Oppel.

A pesar de este mejor clima que se vive para el ladrillo, los desarrolladores encuentran un limitante para poder crecer: la escasez de terrenos en los barrios de alta demanda y la suba en los costos de la construcción.

Esto los obliga a direccionar sus nuevos emprendimientos a zonas alternativas, muchas de ellas linderas a las Premium, generándose así algo que en el sector se conoce como “efecto derrame”.

De este modo, comienzan a crecer los desarrollos en barrios contiguos, aumentan las cotizaciones fruto del “rebote” y se presentan como muy buenas alternativas de inversión lugares que, en el presente, muestran valores más reducidos en los precios del metro cuadrado.

De esta manera, los expertos consultados por iProfesional.com hacen referencia a que algunas zonas estrellas son las que “toman la posta”.

Efecto “derrame”
Los últimos vaivenes del mercado inmobiliario impactaron en zonas tradicionalmente conocidas por su buena ubicación, como Palermo, Barrio Norte y Belgrano, donde la rentabilidad ya no es la misma que antes.

“Aunque en estos lugares los precios ya están muy consolidados y resultan excelentes para vivir, el margen de negocio se ha achicado bastante. Para el inversor, es importante pensar no sólo en lo que pasa ahora sino en lo que vendrá, es decir, deben poner la mira en aquellos barrios con mayor potencial de desarrollo”, comentó Oppel.

De esta manera, y ante la saturación que se da en los barrios Premium, entre las zonas que empiezan a ganar protagonismo figuran: 

• Por un lado Nuñez, Colegiales, Coghlan y Saavedra.
• Por otro, Almagro, Villa Crespo y Chacarita.
• Y, finalmente, Barracas, San Telmo, y Montserrat.

Los desarrolladores destacan estos barrios por tres aspectos:

• Por tener precios más bajos en comparación con las zonas top.
• Por la comodidad en cuanto al acceso a transporte público.
• Por el impulso que ofrece el Distrito Tecnológico.

Arturo Grieben Sauvidet, director de la división de Tasaciones de LJ Ramos destacó, especialmente, que para la clase media es una buena opción elegir aquellos barrios que queden en las cercanías de las nuevas bocas de subterráneo ya que, entrando antes de finalizada la obra, luego se ve beneficiada con la revalorización de la zona, que puede ser de hasta un 30 por ciento.

Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades también hizo referencia a este punto: según su experiencia, los barrios sobre línea de subte están siendo cada vez más requeridos.

“En los últimos años han aparecido alternativas de inversión interesantes. Y tras la reciente reactivación vuelven a resurgir muchos de esos barrios”, destacó.

Migiorisi apuntó a “Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario y Abasto, por su facilidad de acceso al centro (línea B de subte)” y destacó los precios más accesibles que presentan las unidades en esas zonas, como así también “la facilidad que ofrecen para alquilar y sacar una buena renta”.

Oppel agregó que, dependiendo del target, otros barrios con excelente potencial son Núñez y Saavedra, que están en pleno desarrollo y ofrecen muy buenas oportunidades a partir del crecimiento que se espera de ellos.

“Saavedra se destaca por su tranquilidad, cercanía y excelentes vías de acceso, fundamentalmente a la General Paz” sostuvo.

Para este último, el valor promedio del metro cuadrado es de u$s1.400. Es decir, un 14% más barato que Núñez y un 35% más económico que Belgrano.

Precios
La diferencia en los valores del metro cuadrado que ofrecen por el momento las zonas mencionadas es una de las ventajas más importantes que resaltan los expertos del sector.

Una de las explicaciones que dan los brokers es que los interesados en hacerse de una propiedad sacan cuentas y observan que con menos dinero pueden acceder a más metraje, sólo con alejarse algunas cuadras.

En efecto, mientras que para acceder a un departamento usado de dos ambientes en Belgrano (40m2), hay que pagar un promedio de u$76.000, con el mismo monto se puede ganar un ambiente más -y hasta una dependencia- en lugares como Colegiales o Saavedra, que además se revalorizarán a futuro.

Lo mismo sucede en el caso de Palermo, en donde el metro cuadrado promedia los u$s1.900 y una unidad de 50 metros puede cotizar a u$s96.000. En este caso, Colegiales o Villa Crespo se presentan como alternativas, en donde puede obtenerse una vivienda de hasta 80 metros por el mismo valor.

San Telmo, Montserrat, Parque Patricios
Otros barrios que toman protagonismo se dan como una “extensión” a la zona más “top” de Capital, como es Puerto Madero.

Rodrigo Fernández Prieto, desarrollador de Fernández Prieto & Asociados, considera que algunos barrios que prometen revalorizarse son los que están cerca de los actuales centros de atracción en materia de inversiones en Real Estate.

Un caso es el de Barracas, donde el valor de la tierra todavía es conveniente para sumarse a un nuevo proyecto. El metro cuadrado ronda los 1.400 dólares para unidades usadas.

También admitió un gran potencial en zonas como San Telmo y Montserrat.

“Éstos son barrios que poseen un patrimonio cultural único en Buenos Aires y reflejan la historia de la Ciudad como ningún otro, haciendo que la zona comprendida a lo largo del Casco Histórico se transforme en un lugar ideal para invertir”.

En este sentido, Fernández Prieto hizo referencia a lo sucedido en las principales ciudades del mundo, como Londres y New York, con los famosos barrios del “Soho”.

Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa, también augura un gran crecimiento para la zona de Montserrat, por encontrarse tan cerca del centro administrativo de la Ciudad como de Puerto Madero.

Parque Patricios, la estrella
Si hay un barrio que despierta la confianza de los desarrolladores inmobiliarios es Parque Patricios, a partir del Polo tecnológico impulsado por Mauricio Macri.

Tras su elección como “el lugar” para nuclear a las empresas tecnológicas del país, los expertos advierten del nuevo vuelo que cobrará la zona, fenómeno del que ya había dado cuenta iProfesional.com el año pasado (ver nota Real Estate: una zona de la Ciudad, candidata a ser la “estrella” inmobiliaria).

Es así como, a partir de la “Ley de Distrito Tecnológico”, se ha puesto manos a la obra para que la zona ingrese en una elite, cuya importancia crecerá exponencialmente.

Cabe destacar que ya existen más de 20 importantes empresas instaladas.

En cuanto al distrito que se está creando, son 40 hectáreas de espacios verdes, de las cuales un 80% corresponde a Parque Patricios y el 20% restante se divide entre Boedo y Nueva Pompeya.

Según datos que habían sido confiados a iProfesional.com por el Ministerio de Desarrollo Productivo de la Ciudad de Buenos Aires, hasta el momento, el distrito tecnológico acumula proyectos para la construcción de oficinas y viviendas por más de u$s30 millones.

La oportunidad de negocios inmobiliarios no se restringe a brindar la infraestructura edilicia para que funcionen las tecnológicas, sino que también potencia el interés por construir viviendas en la zona.

Compañías como Grupo Forcadell, Vizora (brazo inmobiliario del Banco Macro), Debaires y Arenas Building, entre otras, ya comenzaron a construir. El espacio que impulsa el macrismo se encuentra delimitado por las calles Colonia, Amancio Alcorta, Almafuerte y la avenida Caseros.

En materia de transporte, la zona cuenta con la Línea H de subterráneos que actualmente llega hasta la avenida Caseros, pero que en 2011 contará con cuatro estaciones más que arribarán a Nueva Pompeya. Este es otro factor que potenciará la zona.

En cuanto a los precios de la tierra, los mismos han registrado subas del orden del 30% desde la promulgación de la ley en 2008. Aun así, los expertos sostienen que crecerán bastante más con el pasar de los años. Actualmente cotiza en valores que se ubican en la franja que va desde los u$s130 a los u$s200 el metro.

En cuanto a los departamentos, los valores actuales para las unidades nuevas van desde los u$s1.100 a los u$s 1.500, dependiendo de la ubicación y categoría.

“Oficialmente se estima que en 10 años el desarrollo llevaría a equiparar a la zona con otras áreas funcionalmente comparables de la ciudad”, explicaron en LJ Ramos.

Pasando General Paz
En zona norte también aparecen algunas opciones que ganan terreno entre los inversores.

La preferencia que desde siempre han tenido lugares como San Isidro o Martínez permitió que, por efecto derrame, resurjan otros barrios cercanos, como es el caso de Beccar.

En este caso, hay una creciente demanda por los llamados condominios, que son edificios que tienen como premisa la de ocupar un 30% del total de la obra, dejando mucho espacio verde.

“Es la combinación ideal entre vivir en un lugar con mucho aire libre, más económico que una casa, con más seguridad, un consorcio que se haga cargo de los gastos de mantenimiento y con todos los amenities”, explicó Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa.

En este caso, el precio promedio ronda los u$s1.600 dólares por metro cuadrado.

Guillermina Fossati
(c) iProfesional.com