Comprar un inmueble no es una tarea fácil.
Y, hasta el argentino más paciente, puede terminar confundido y estresado al momento de elegir entre casa o departamento, el barrio donde vivir o la cantidad de ambientes, por citar sólo algunos aspectos.
Esto, sin contar los trámites que debe hacer en los bancos si, para obtener los fondos, debe recurrir a un préstamo hipotecario o tiene que enfrentar el «traumático» sistema de la AFIP, que valida o no la obtención de dólares para pagar la transacción.
Lo que no todos conocen, es que el organismo de recaudación no sólo se encarga de aprobar la venta de billetes verdes, sino que, además, se ocupa de recolectar todo tipo de datos a medida que se avanza en una operación inmobiliaria.
De manera sigilosa, el fisco nacional, a través de un amplio número de regímenes de información, se nutre de aquello que le proporcionan, por ejemplo, los escribanos, bancos e inmobiliarias.
Así, a través de un simple cruce de datos, la AFIP puede detectar inconsistencias que pueden derivar en notificaciones o en las «temidas» inspecciones.
Al respecto, Valeria Cardinale, directora de Tax & Legal de KPMG, destacó que «la implementación de estos regímenes, además de la fiscalización y control de las operaciones inmobiliarias, permite al fisco -a través de controles cruzados- medir el nivel de ingreso y resolver recategorizaciones de oficio«.
Del mismo modo, advirtió que le facilita la tarea para «verificar ‘prima facie’ la procedencia o no de las declaraciones presentadas por los sujetos involucrados en las operaciones aludidas».
Como consecuencia de estos controles, fueron conocidas numerosas notificaciones que el organismo fiscal envió a los contribuyentes «en las cuales se les ‘informaba’ que, de acuerdo al cruce de datos que realizó con distintos organismos, relacionados con la posesión de bienes inmuebles, entre otros, podrían ser posibles contribuyentes del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales«, ejemplificó Cardinale.
Cuáles son los regímenes de información
Los especialistas de KPMG consultados por iProfesional.com destacaron que existen dos importantes regímenes de información de la AFIP, al que debe adicionarse uno de la Unidad de Información Financiera (UIF).
En efecto, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray impone los siguientes obligaciones para quienes intervienen en operaciones inmobiliarias:
1.COTI: el Código de Oferta de Transferencia de Inmueble fue creado por la RG 2371, y establece la obligación de obtener este código en forma previa a la negociación, oferta o transferencia a título oneroso de bienes inmuebles o derechos sobre ellos, cuando el precio consignado sea igual o superior a $600.000 (o u$s134.000).
A través de él, el fisco se hace de todos los datos de la operación, como ser tipo del bien, ubicación del mismo, superficie y el destino, así como el nombre y apellido, el CUIT, CUIL o CDI de quien adquiere y la valuación del inmueble.
¿Quiénes deben informar los distintos datos?. La norma establece la obligación de las inmobiliarias que actúen en las operaciones descriptas (negociación, oferta o transferencia) para que detallen su participación en la operación, la existencia e identificación de inmobiliarias asociadas, su desvinculación de la operación y la confirmación de la transferencia, entre otros.
De igual forma, se establece la obligación de los Escribanos Públicos que intervengan en la celebración de escrituras traslativas de domino o de derechos sobre bienes inmuebles a verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI.
Por último, impone la tarea a los responsables por deuda propia y ajena en los impuestos y a los sujetos que actúen como representantes legales de sujetos residentes en el exterior.
2. ROI: este régimen, que nació a través de la RG 2820, creó el Registro de Operaciones Inmobiliarias.
En él deben inscribirse, de manera obligatoria, aquellos que actúan en forma habitual en operaciones de intermediación y/o compraventa y/o locación de bienes inmuebles.
Además, extendió la aplicación para los sujetos que asumen carácter de locadores, arrendadores o cedentes de bienes inmuebles.
Esta norma incluyó también a los inmuebles urbanos, rurales, desarrollos de emprendimientos inmobiliarios (loteos, urbanizaciones, subdivisiones, o similares), espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles (como locales comerciales y stands, entre otros).
La importancia de cumplir con la entrega de esta información, radica principalmente en que es un requisito obligatorio para obtener certificados de créditos fiscales, constancias de situación impositiva, previsional y/o aduanera, entre otros.
Al respecto, Cardinale precisó que «ante el incumplimiento al régimen de información de la RG 2820, la AFIP denegará cualquier solicitud que, a tales efectos, presenten los sujetos involucrados».
Otro de los aspecto que hace importante al régimen es que obliga a los agentes de retención de la RG 830 a verificar la autenticidad de las constancias de cumplimiento al régimen de información y, en caso de que no se hubiere cumplido con el mismo, o que de dicha constancia entregada surgieran defectos o inconsistencias (en relación a la consulta efectuada por el agente de retención), se deberá aplicar la mayor de las alícuotas que corresponda en función del tipo de operación, sin considerar el monto no sujeto a retención.
De esta manera, la AFIP se nutre de datos que les proporcionan todos los actores intervinientes en una operación de compraventa y los cruza con los que posee en su base para detectar evasores.
Pero, además, existe la posibilidad de que requiera información a otros organismos, tales como la UIF.
Cardinale explicó que, en efecto, el organismo a cargo de José Sbattella, a través de las resoluciones 21 y 41, obligó tanto a los escribanos como al Registro de la Propiedad Inmueble a reportar operaciones que consideren sospechosas de lavado de dinero o financiación del terrorismo.
Gustavo Consoli, senior manager de la División de Impuestos de Ernst & Young, explicó que el escribano interviniente deberá identificar a las partes intervinientes teniendo en cuenta:
• Nombre y apellido.
• Fecha y lugar de nacimiento.
• Nacionalidad.
• Sexo.
• Estado civil.
• Nombre del cónyuge.
• Ocupación.
• Número y tipo de documento de identidad.
• CUIL, CUIT o CDI.
• Domicilio real y laboral o comercial (calle, número, localidad, provincia y código postal).
• Número de teléfono particular y laboral o comercial.
• Actividad principal realizada y dirección de correo electrónico.
El especialista indicó que «cuando las transacciones superen la suma de $200.000 deberá requerir una declaración jurada sobre la licitud y el origen de los fondos«.
Asimismo, aclaró que «si la misma supera los $500.000, deberá requerir documentación respaldatoria«, tal como copia autenticada de escritura, certificación de origen de fondos extendida por Contador Público o documentación que acredite la venta de bienes muebles, inmuebles, valores o semovientes.
Qué impuestos se pagan en la compra de inmuebles
Otro de los factores que pesan a la hora de potenciar una notificación, intimación o inspección, es el pago de impuestos, que proporcionan información directa de quienes realizan las operaciones.
En efecto, el fisco se vale de todos estos informes para detectar con qué tributos cumple el contribuyente y en cuáles esta en falta.
El número de gravámenes que pesan sobre estas operaciones variará de acuerdo con el tipo de comprador que intervenga, sea que se trate de una persona o de una sociedad.
Al respecto, Ileana Nicastro, gerente de Impuestos del estudio San Martín, Suárez & Asociados, explicó que si la persona destina el inmueble para su habitabilidad, la venta «estará gravada con el Impuestos al Valor Agregado (IVA) a la tasa del 10,5% sobre el valor de la construcción, ya que la porción del terreno no está alcanzada».
Por el contrario, la alícuota será del 21% en caso de que el destino del bien sea el uso comercial.
«A su vez, la tenencia del inmueble, deberá ser informada por el titular como parte de su patrimonio al 31 de diciembre de cada año, quedando el mismo gravado en Bienes Personales en la medida en que éste posea bienes que excedan los $305.000 (o unos u$s68.000). Si ese fuera el caso la tasa variará dependiendo el valor del patrimonio, la cual oscila entre 0,5% y 1,25%», destacó Nicastro.
Y aclaró que «en el caso en que el titular del inmueble sea una empresa deberá tributar Ganancia Mínima Presunta» en lugar del mencionado gravamen.
Asimismo, señaló la experta, «si abordamos este tema desde la óptica de la venta de inmuebles, se debe considerar que correspondería tributar el Impuesto a las Ganancias si el titular del inmueble objeto de la venta es una sociedad, en cuyo caso la tasa de imposición sería del 35%«.
«En cambio si se trata de una persona física, la operación de venta queda alcanzada por el Impuesto a la Transferencia Inmueble (ITI) -en tanto ese bien no tenga como destino final el de vivienda única- a la tasa del 15 por mil», sostuvo.
La especialista hizo mención que «no corresponde tributar el Impuesto sobre los Ingresos Brutos en la medida en que la operación no constituya el objeto principal de la actividad, dado que si ese fuera el caso corresponderá gravarlo a la tasa de la jurisdicción respectiva».
Por último, Nicastro indicó que «no hay que dejar de considerar la incidencia del Impuesto sobre los débitos y créditos bancarios, ya que el banco interviniente efectúa la percepción a la tasa del 6 por mil en los distintos movimientos de fondos».
«Este impuesto constituye un costo, salvo por el importe que se permite computar contra el Impuesto a las Ganancias o Mínima Presunta que representa el 34% de los Créditos», concluyó la especialista.
La «odisea» de obtener dólares
De esta manera, con todos los datos recolectados de todos los regímenes de información como los que provienen de los obligados a pagar los distintos impuestos, el organismo de recaudación alimenta sus bases.
Así, con ese gran potencial, realiza los cruces y, además, se vale de ellos para denegar o convalidar la compra de dólares.
En este escenario, el especialista de Ernst & Young explicó cuáles son los pasos que deben cumplir aquellos que están interesados en adquirir billetes verdes.
Al respecto, Consoli señaló que «el adquirente deberá concurrir a las entidades autorizadas a operar en cambios por el Banco Central (casas de cambio y bancos) y estas últimas consultarán y registrarán la operación en el sistema informático provisto por la AFIP en su página web».
A tal efecto, los mencionados obligados deberán informar en el sistema:
• CUIT, CUIL, CDI o tipo y número de documento del adquirente.
• El tipo de moneda a adquirir y el destino a otorgar a la misma.
• El importe de la operación en pesos argentinos y el tipo de cambio aplicado.
Con ellos, el organismo de recaudación efectuará controles en tiempo real, utilizando los datos que posee, y dará una respuesta.
«En este sentido, comunicará si los datos se han ‘validado’ y asignará un número a la transacción o informará que hay ‘inconsistencias’, detallando los motivos del impedimento. En este último caso, el adquirente deberá dirigirse a la agencia del fisco en la cual se encuentra inscripto o bien, si no lo está, a la dependencia que le corresponda según su domicilio», explicó Consoli.
Además, puntualizó que «si el motivo de la inconsistencia que emana del sistema fuese ‘insuficiente capacidad económica financiera’, el adquirente del inmueble podrá regularizar su situación presentando un Multinota -conforme lo previsto en la Resolución General 1128-, acompañando la impresión de la respuesta emitida por el sistema y la documentación fehaciente que acredite el origen y cuantía de los fondos a utilizar para el pago de la compra de la moneda extranjera».
«Con esa información, la AFIP le informará al comprador si procede o no lo que está solicitando», sostuvo el experto y aclaró que «los demás motivos de inconsistencia también podrán igualmente subsanarse, aportando la documentación que, según sea el caso, corresponda».
Y concluyó: «El potencial adquirente del inmueble podrá consultar de antemano si está habilitado a comprar moneda extranjera. Para ello, deberá acceder previamente al servicio denominado ‘Consulta de Operaciones Cambiarias’ en el sitio web del organismo de recaudación para lo que deberá contar con ‘Clave Fiscal'».
fuente: iprofesional.com
Inmobiliarias Mar del Plata 