El desafío de lograr la desdolarización del precio de las propiedades


Cómo funciona el modelo chileno que vende los inmuebles en UF; la fórmula que aplicó Uruguay y las claves para que el mercado ?local deje de estar atado a la moneda estadounidense
Cómo funciona el modelo chileno que vende los inmuebles en UF; la fórmula que aplicó Uruguay y las claves para que el mercado ?local deje de estar atado a la moneda estadounidense Crédito: Shutterstock
Silvina Vitale 

26 de mayo de 2018  

El hecho de que en la Argentina el mercado inmobiliario esté dolarizado es una rareza. Los inmuebles son bienes no transables internacionalmente, es decir no son exportables y son locales por definición, razón por la que en la mayoría de los países con economías estables se venden en moneda local. “La Argentina hace 70 años que no tiene una moneda estable lo que explica por qué los inmuebles se han dolarizado”, analiza el desarrollador Gustavo Llambías, socio de RED/Real Estate Developers.

Por otra parte que los argentinos tengan una cultura de ahorro en dólares se debe a que, desde hace años, el peso no es una reserva de valor. La razón tiene un nombre: la inflación. “En el país, salvo en las épocas de estabilidad de precios -que suman menos de 20 años en los últimos 70-, la tasa de interés pasiva -la que las instituciones le abonan a los ahorristas- estuvo muy por debajo de la tasa de inflación”, explica el economista Juan Carlos de Pablo en el artículo “El eterno romance de los argentinos con el dólar” publicado el 29 de abril en LA NACION. En el mismo artículo, el especialista pone como ejemplo el caso de Brasil también acostumbrado a las crisis económicas y políticas, pero que de todas formas vende sus inmuebles en reales. La explicación a ese fenómeno es que en ese país, el ahorro de la gente en la moneda local tuvo tasas positivas respecto a la inflación. “En la Argentina, en cambio, hace 70 años que si vos pones pesos en el banco te devuelven menos que la inflación”, analiza Llambías. Sin embargo, el sistema de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) implementado en la compra y venta de propiedades en el país desde marzo de 2017 representa una alternativa a la dolarización, Ese modelo tiene como referente al sistema chileno creado en 1967 que utiliza a la unidad de fomento (UF) -que ajusta con la inflación- para adquirir toda clase de bienes durables con crédito a largo plazo. Es decir, no solo las propiedades sino también los autos, las heladeras y los televisores. Cuando se crearon las UF, Chile tenía una inflación del 30 por ciento con un crecimiento de la economía que rondaba el 4 por ciento. Fue el presidente de turno, Eduardo Frei Montalva, quien estableció esta unidad de cuenta indexada para revalorizar los recursos invertidos y ganarle a la inflación. Es que para mantener el circuito financiero es fundamental que quien presta pueda recuperar el capital sin que la inflación devore parte del dinero invertido. Si esto sucede, el prestamista no vuelve a prestar entonces se dilapida el sistema de crédito. Otra condición para cualquier país que quiera tener una unidad de valor confiable es tener tasas bajas de inflación. De todas formas, Chile también tuvo sus tiempos de alta inflación como por ejemplo la crisis del cobre que la elevó al 27 por ciento anual pero rápidamente aplicó medidas correctivas: instauró mecanismos de estabilización antiíclicos como la creación de un fondo de estabilización fiscal, además de ahorrar en tiempos de coyunturas favorables. “Apoyó las UF bajo dictadura militar, gobierno de derecha y de izquierda, las mantuvo porque no se trata de una cuestión ideológica sino de darle posibilidad de ahorro a la gente y de que compre con crédito”, enfatiza Llambías.

Un modelo que se extendió

Uruguay es otro de los países que tomó al modelo de las UF chilenas. Esa geografía tiene una inflación anual que oscila entre 5,7 y el 8,5 por ciento, sin bruscas variaciones lo que le permitió crear una variable de ajuste única: la “unidad indexada” -conocida como la UI– en la que se plantean la compra y venta de los inmuebles, los créditos hipotecarios y los contratos de obra. Además en 2011, el Gobierno puso en marcha el Programa de Vivienda Promovida que otorga una serie de beneficios al desarrollador y al comprador para impulsar la construcción de proyectos para la clase media-baja y media-media -, inmuebles en un rango amplio de valores que van desde los US$60.000 hasta los US$200.000-. El programa establece zonas determinadas de Montevideo para construir y en el resto del país y le otorga al desarrollador ciertos beneficios: está exento de IVA, del Impuesto a las Ganancias, del Impuesto al Patrimonio durante todo el desarrollo del proyecto y del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Mientras que el comprador no paga en la primera venta el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, Ganancias, ni el tributo al patrimonio por diez años. Los contratos de obra se rigen por UI y el valor de las unidades del Programa de Vivienda Promovida también están en esa unidad. Además, cuando el desarrollador aplica para recibir los beneficios del programa, el Gobierno pide a cambio el 10 por ciento de las unidades, para vender a un precio fijado en UI pero si a los 180 días de concluida la obra no las pudo vender, las devuelve.

“El programa fue tan exitoso que en Montevideo en los últimos siete años desde que existe esta ley que se han desarrollado más de 700 proyectos inmobiliarios”, asegura Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital. El proyecto tiene el apoyo del Banco de Uruguay que financia hasta el 90 por ciento del valor de la unidad a 25 años con una tasa que es UI + 6 por ciento, con una relación cuota ingreso del 30 por ciento. Y el éxito de esta ley se explica también porque los bancos uruguayos dan préstamos a desarrolladores con tasas del 5,25 por ciento anual en dólares y el banco presta hasta el 60 por ciento del valor total de la obra.

La Argentina y la UVA

Esta semana se conoció un dato desalentador: el 92 por ciento de las publicaciones para la venta de inmuebles están expresadas en dólares. Si bien la dolarización de las viviendas es común en la venta de inmuebles, esta tendencia empieza a replicarse en los precios de los alquileres que ahora representan el 9 por ciento del total -el doble si se lo compara con lo que sucedía hace dos años atrás cuando sólo representaban el 4,6 por ciento de la muestra-, según un relevamiento realizado por MercadoLibre Inmuebles. En la ciudad de Buenos Aires, la tendencia es mayor: los departamentos en dólares representan un 11,6 por ciento de la oferta en 2018. Según este análisis, se detectó también que durante la primera quincena de mayo de 2018 se generó un aumento en el precio de venta en pesos de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires en un 7,7 por ciento.

La noticia no alienta al sector ilusionado con lograr que los valores del mercado dejen de expresarse en dólares. Pero para que el sistema de UVA prospere en la Argentina es condición una economía previsible. Y el primer paso es bajar la inflación para lograr previsibilidad y que el sistema de referencia se vuelva fuerte. “Para que un inversor confíe en la moneda del país a largo plazo se necesita una inflación baja, cercana al 3,4 o 5 por ciento como tienen la mayoría de las economías de Latinoamérica y que se mantenga sin sobresaltos”, dice Gagliardo. “Si el año pasado la inflación fue de 24 por ciento y este año se planeaba de 15 por ciento pero terminará siendo del 25 por ciento y la proyectada para el año que viene pasó del 10 a por encima del 18 por ciento es muy difícil poder planificar. La previsibilidad es el punto de partida, porque una vez que se baja la inflación a valores normales se pueden establecer distintos mecanismos de referencia como el UVA y que el mercado las adopte”, agrega.

Federico Barni, director ejecutivo de Navent Argentina, el grupo propietario de ZonaProp, coincide en que el sistema de las UVA funcionará en la medida en que estas situaciones de devaluación o de inflación se aquieten: “el UVA está atado a la inflación y si aumenta el dólar, se incrementan los costos, se genera inflación y consecuentemente aumenta el UVA. En un país en el que la proyección de la inflación sube 5 o 6 puntos, y aún no sabemos que sucederá con las paritarias, el UVA no se puede tomar como valor de referencia. Cuando la gente percibe fluctuaciones, no arriesga”, explica.

Para Fernando Ezquerro, presidente de la desarrolladora y gerenciadora Dirikon, y expresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, lo que va a ayudar a que el sistema de UVA se establezca en el país es la constancia del sistema bancario en estimular las UVA. ¿Cómo? Promoviendo el ahorro de la gente y otorgando créditos a constructores en esa unidad. “La ventaja para el desarrollador es que si toma crédito en UVA y vende en UVA no tiene oscilación como antes que tomaba créditos en pesos y vendía en dólares y tenía un desajuste”, analiza. El problema para el desarrollador se origina en el costo de la construcción que todavía no se mide en UVA, aunque el empresario advierte que en el mediano plazo las empresas constructoras van a terminar aceptándolo. Indirectamente, todos los referentes coinciden en la necesidad de lograr plazos lógicos de estabilización y de construcción de una moneda que sea reserva de valor. “Por lo menos, necesitamos diez años”, aclara Llambías que construye un proyecto para la clase media que vende en UVA y que incluso cerró el contrato con la constructora en esa unidad. Está claro que no es un tema que se arreglará de un día para el otro. “La Argentina tiene todavía una inflación muy alta incompatible con el sistema de crédito, lo sabe el Gobierno y la tiene que bajar”, analiza. Un dato alentador que plantea es que si uno analiza “series largas bien medidas el índice de variación de sueldos ha estado siempre por encima de la inflación”. Alguna vez estuvo uno o dos puntos abajo y la mayoría dos o tres puntos arriba, datos que corroboran su análisis de que quien se endeuda en UVA y tiene un sueldo promedio que se ajusta con el coeficiente de variación salarial -que es el promedio de todos los gremios– no tendrá problemas en pagar la cuota, analiza. La buena noticia es que en el Gobierno trabajan para que los próximos llamados a tomar Procrear sean nominados en UVA. Si los créditos están en una moneda que se indexa, los actores del sector aspiran a que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en dólares .De esta manera, se quitará, aunque sea en parte, la fluctuación de la moneda. ” Tuvimos un crecimiento exponencial de los créditos; la turbulencia cambiaria trajo incertidumbre, pero todos estamos de acuerdo con que el impulso a los créditos UVA fue una excelente decisión”, destacó el ministro Rogelio Frigerio que junto al titular de la Secretario de la Vivienda, Iván Kerr, se reunieron con referentes del sector, y trabajan en modificaciones para que la turbulencia macro no afecte la demanda. El plan está en acción, veremos los resultados.

El estigma del dólar

Los inmuebles en la Argentina

92% de la oferta

Es el porcentaje de los avisos publicados en MercadoLibre Inmuebles que expresa el valor de las propiedades en dólares. El relevamiento fue realizado en la Argentina durante la primera quincena de mayo.

9% alquileres verdes

Es el porcentaje de los avisos de alquileres publicados por MercadoLibre Inmuebles que expresan los valores en dólares. La tendencia se profundizó. Hace dos años sólo el 4,6 por ciento de los propietarios que rentaban sus inmuebles publicaba los valores en la moneda estadounidense.

  • Gustavo Llambías, socio de RED, Real Estate Developers: “Los inmuebles se venden en dólares porque el país no tiene una moneda estable”
  • Federico Gagliardo, Presidente de Vitrium Capital: “En Uruguay se han desarrollado más de 700 proyectos inmobiliarios en siete años”
  • Federico Barni, Director Ejecutivo de Navent: “En la Argentina, el sistema de las UVA va a funcionar en la medida que se aquiete la inflación”
  • Fernando Ezquerro, Presidente de Dirikon: “La constancia de los bancos para estimular las UVA será clave para que funcionen”
  • Iván Kerr, titular de la Secretaria para la Vivienda: “Los montos del Procrear se actualizarán para responder al mercado”

Tras la fuerte devaluación, preparan cambios en los créditos hipotecarios


El Gobierno dispuso un aumento del 10% en los montos del sistema Procrear; analizan con bancos e inmobiliarias acortar los plazos de gestión de escribanos y tasadores
El Gobierno dispuso un aumento del 10% en los montos del sistema Procrear; analizan con bancos e inmobiliarias acortar los plazos de gestión de escribanos y tasadores Crédito: Ministerio de Interior
23 de mayo de 2018  

Unos quedaron descalzados con la intención de comprar un bien en dólares al tener pesos en el bolsillo. A otros directamente se les esfumó el sueño de la casa propia. Como cada vez que la cotización del dólar sube, los precios de los inmuebles que se venden en esa moneda se disparan en pesos. Mejor no hacer la cuenta.

Los problemas que causó la suba del dólar en las operaciones inmobiliarias que estaban a punto de firmarse generaron ya algunas medidas concretas. Ayer hubo una reunión en la Casa Rosada. El ministro del Interior, Obras Públicas y Vivienda, Rogelio Frigerio , encabezó el encuentro, secundado por el secretario de Vivienda, Iván Kerr.

Por qué está preocupado el Gobierno y en qué se asemeja al kirchnerismo

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Lo primero que se resolvió es llevar al comité ejecutivo de los créditos Procrear una propuesta. La idea del Gobierno es que los que están acordados y próximos a escriturar tengan una modificación en el monto. Es decir, siempre que el tomador del crédito así lo prefiera, se le entregaría un 10% más del monto que ya se le había habilitado originalmente.

Este aumento de la porción Procrear tiene un sentido: que haya más propiedades para elegir a la hora de comprar, ya que los precios dolarizados se escapan cuando la moneda estadounidense sube.

Claro que se trata de un paliativo. La suba del dólar en las últimas semanas fue de alrededor de 24%. Es decir, en pesos, los precios se encarecieron en ese porcentaje. El 10% que subiría cuando se apruebe parece, a priori, insuficiente como para dejar las cosas en el estado en que estaban antes de la corrida.

Pero el tema no quedó solo en la actualización del monto ya otorgado. También se modificarán el monto del subsidio -que en este momento está entre 200.000 y 400.000 pesos- y el monto máximo de compra. “Esto se actualiza siempre como para dar respuesta a los movimientos del mercado”, dijo Kerr a LA NACION.

Lo que sigue es trabajar en otras deficiencias que todos, funcionarios, empresarios de la construcción, bancos, inmobiliarias, desarrolladores y escribanos, le encuentran al sistema de créditos hipotecarios actual. “Acortar los plazos de todos los trámites. Esa es la consigna”, resumió el secretario de Vivienda.

Ayer quedaron planteados varios temas. Uno de ellos es la elección de escribanos y de tasadores. Actualmente, el banco que otorga el crédito para comprar es el que decide quién va a ser el profesional que haga la escritura y el que verifique el precio del inmueble. “La idea es que las entidades abran la nómina, que se pueda elegir, así no hay tanto cuello de botella. Se tarda mucho con este trámite. Hay que acortar esos tiempos”, agregó Kerr.

Todas estas medidas tienden a dar respuesta, aunque sea parcial, a lo que sucedió tras la escapada del dólar, cuando cualquier demora en concretar la operación puede ser crucial. Pero para el mediano plazo quedaron planteados varios aspectos. Los próximos llamados a tomar Procrear ya serán nominados en UVA. De esta manera, creen en el Gobierno, se quitará, aunque sea en parte, la fluctuación de la moneda. Si los créditos están en una moneda que se indexa, los actores del sector aspiran a que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en dólares. Será un largo camino lograrlo.

Para las construcciones que se hagan bajo el sistema de fideicomisos, el Gobierno trabaja en quitar el impuesto a los créditos y débitos de este tipo de operaciones. Se trata de generar algún incentivo fiscal.

Otro de los puntos a trabajar es la posibilidad de darles más valor a los boletos de compra en pozo. Cerca de Frigerio saben que los desarrolladores quieren tener certezas con los compradores. “La idea es ver si los boletos, por ejemplo, de ingreso a una construcción en pozo se pueden registrar, para de esta manera darle certidumbre al constructor de que esa persona que ingresó sea sujeto de crédito y se comprometa con la compra”, dijo Kerr. Faltan remover algunas cuestiones regulatorias para que esto funcione, y en eso se trabaja.

“Ustedes tienen la información de primera mano y son bienvenidas las soluciones o sugerencias. Tuvimos un crecimiento exponencial de los créditos; la turbulencia cambiaria de estos días trajo incertidumbre, pero todos estamos de acuerdo con que el impulso a los créditos UVA fue una excelente decisión”, destacó Frigerio. Lo escuchaban empresarios, constructores, inmobiliarias, asociaciones de bancos y de martilleros y representantes de colegios de escribanos.

Hay otro tema que pusieron sobre la mesa los desarrolladores: reglamentar la ley del mercado de capitales, herramienta clave para calzar las operaciones futuras.

Finalmente, esa mesa de trabajo tiene un objetivo: mantener vivo el crédito hipotecario, un sistema que representa un negocio para muchos, y para otros, el único camino a la casa propia.

El objetivo de salvar el crédito

El impacto del dólar

El mercado inmobiliario está fuertemente dolarizado. La suba del dólar generó que quienes tenían acordado un préstamo Procrear tengan que desembolsar un monto superior en pesos para poder hacer frente al pago del inmueble

Suba de los montos

Ayer se acordó que se elevará al Comité Ejecutivo del Procrear el pedido de actualización de los montos. Los créditos ya otorgados tendrán un aumento del 10 por ciento de lo que se había acordado

Actualización

También se actualizarán los montos del subsidio que se entrega a las operaciones, que actualmente tiene un tope de 400.000 pesos

Ganar tiempo

Habrá cambios en la manera de elegir escribanos y tasadores. Actualmente esos trámites demoran demasiado

El certificado de deuda de inmuebles se podrá tramitar de manera digital


Por Redacción 0223Mayo 24,2018 09:01 El municipio y el Colegio de Escribanos avanzan en la modernización de trámites. Estiman que más del 80% de los trámites que ingresen podrán resolverse de manera automática.

El secretario de Gobierno, Alejandro Vicente, y el administrador general de ARM (Agencia de Recaudación Municipal), Mariano Correa, llevaron adelante una reunión en el Colegio de Escribanos de Mar del Plata con el objeto de avanzar en la digitalización de los Certificados de Deuda de Inmuebles a través de un nuevo circuito administrativo que se suma a la Ventanilla Única de Trámites.

“Se trata de implementar una solución de gran importancia a un servicio que debe dar la Municipalidad a los Notarios en cumplimiento de la ley provincial 14351, agilizando el tráfico inmobiliario y brindando seguridad y certeza jurídica a las partes de los actos escriturarios”, explicó Vicente, que agregó que “el valor agregado del programa lo otorga la íntegra creación de profesionales y personal municipal del área informática”.

 

Más del 80% de los trámites que ingresen podrán resolverse de manera automática

Desde el Municipio informaron que debido a la recuperación del mercado inmobiliario, impulsada por los créditos hipotecarios lanzados por el gobierno nacional “se ha incrementado enormemente la demanda de los Certificados de Deuda de Inmuebles exigida por parte de los contribuyentes, escribanos, gestores y profesionales intervinientes”.

Fue por ello que desde la Dirección de Informática se trabajó, en conjunto con la División Certificados, el Departamento de Catastro y la Dirección de Obras Privadas de la Municipalidad, en la digitalización de este circuito administrativo automatizando en algunos casos la totalidad de las tareas que antes se realizaban en forma manual, teniendo en cuenta las pautas fijadas por los responsables de las dependencias intervinientes.

Como resultado de este trabajo, se estima que más del 80% de los trámites que ingresen podrán resolverse de manera automática – sin la intervención de personal municipal – a través de la Ventanilla Única de Trámites de la municipalidad.

La digitalización de este circuito permitirá, por otra parte, que las personas que realizan estas tareas puedan capacitarse para cumplir otras funciones que también son necesarias para cada área.

En ese contexto, el secretario de Tecnología e Innovación de la Municipalidad, Sergio Andueza, valoró los trabajos de digitalización ya que indicó que “es una herramienta que fue desarrollada netamente por personal municipal y sobre la cual se van a ir incorporando en distintas etapas los distintos procesos que hoy se desarrollan en papel, se va a pasar a digitalizar. Esto viene de la mano de la política de modernización y la mejora de los tiempos en cuanto a la resolución de trámites” y detalló que “con este trámite digital nos vamos a ahorrar dos resmas de papel por mes”.

Por su parte, Mariano Correa, administrador general de ARM, explicó: “Además de mejorar los tiempos, nos permitirá una mejor asignación de los recursos tecnológicos como humanos, sobre todo en el ámbito que me compete”.

En tanto, Martín Baulo (jefe de Departamento de Sistemas – dependiente de la Dirección de Informática de la Municipalidad-) afirmó que “esta herramienta significa interpretar circuitos administrativos de manera más eficiente. Así se mejorará la calidad de la información que hay en algunos sectores”.

Ventanilla única de trámites

La Ventanilla Única de Trámites, permite simplificar y agilizar los procesos de gestión. La plataforma, desarrollada por la Dirección de Informática de la Municipalidad, permite digitalizar los circuitos administrativos del municipio, aportando mayor transparencia y eficiencia en la resolución de los trámites.

Gracias a su implementación, el ciudadano cuenta con la posibilidad de ingresar a su escritorio virtual a través de un único punto de acceso, desde el cual podrá iniciar sus trámites, hacer el seguimiento de los mismos, subir, descargar y consultar la documentación generada, recibir notificaciones e intervenir en sus trámites de manera remota cuando sea necesario.

Esta herramienta, capaz de digitalizar e interpretar flujos de trabajo, permite además mejorar la comunicación con el ciudadano, facilitando el acceso a la información, agilizando los tiempos de proceso y minimizando la cantidad de presencias del ciudadano en el mostrador.

Previo a la digitalización de un procedimiento administrativo, se realiza un relevamiento del mismo, se introducen mejoras en cuanto al diseño y finalmente se informatiza sobre la plataforma.

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