Necesitamos un “Dólar Financiero Inmobiliario” que le dé previsibilidad al mercado


por Anibal Fortuna (*)
 

 

Hace unos años el cepo cambiario impedía a la clase media la adquisición de vivienda propia, debido a la imposibilidad de acceder a la compra de dólares. Sólo podían llegar aquellos que tenían la posibilidad de conseguir un crédito “ProCrear”.

Luego la devaluación de finales de 2015 y con la salida del cepo se organizaron nuevas líneas de crédito UVI, modalidad para el ahorro y el préstamo que equivalen a la milésimo parte del costo promedio de construcción que se actualiza diariamente por el CER, basado en el índice de precios al consumidor.

Finalmente unos meses después aparecieron los créditos UVA, que se actualiza mensualmente aplicando el índice del costo de la construcción y entre ambas modalidades le dieron un fuerte impulso a la compra, refacción y construcción de viviendas.

En ambos casos, y según lo otorgara un banco privado uno público, el tomador recibía el 70 o el 80 por ciento del valor total de la operación, debiendo hacerse cargo del resto, lo que permitía un funcionamiento fluido del sistema, que sin embargo encontró rápidamente un nuevo obstáculo.

Es que la suba del dólar torna incompetentes a estas modalidades para continuar impulsando del mercado, fundamentalmente porque los créditos se otorgan en moneda nacional, pero las operaciones de compra venta de inmuebles se pactan –desde hace décadas- en dólares.

 

Por la suba del dólar caen las expectativas del crédito UVA

En la segunda mitad de 2017 se quebraron las expectativas que los UVA habían generado, porque la cotización del billete verde pasó de 17 a 20 pesos, provocando un brusco freno en las operaciones inmobiliarias, fundamentalmente porque con el mismo monto otorgado en el crédito original ya no se podían obtener los dólares necesarios para la compra.

En las compra ventas inmobiliarias lo habitual es que entre la fecha de firma de boleto y la escritura pasen aproximadamente 90 días. Ese lapso hizo que los créditos otorgados se licuaran impidiendo cumplir con el precio pactado en moneda extranjera y generando temor entre futuro tomadores de créditos UVA.

Ahora, menos de un año después de esa devaluación, una nueva corrida cambiaria, que llevo el dólar de 20 a 23 pesos, vuelve a impactar sobre los créditos, alejando cada vez más a las familias del acceso a su casa propia, y complicando la actividad de los martilleros por el parate del sector inmobiliario.

Para que se entienda claramente tomemos el siguiente ejemplo: si al comprador se le otorgada un créditos por el 70 por ciento de los pactado en el boleto, con base a un precio de U$S 100.000, el banco se comprometía a entregarle $1.400.000, para adquirir U$S70.000, pero devaluación mediante, cuando llega el momento de escriturar alrededor de 90 días después, el dinero del crédito solo le alcanza para U$S60.870, por lo que deberá contar con U$S10.000 extra para completar la transacción.

Ahora las preguntas: ¿La diferencia falta porque el comprador es incumplidor?, no, ¿La diferencia falta porque el bando otorgante es incumplidor?, no. ¿La diferencia falta porque el vendedor pretende un precio mayor?, no. La diferencia falta porque el Estado no ha sido capaz de brindar seguridad jurídica a las transacciones. Y el efecto inmediato es que el comprador pierde la seña, el vendedor pierde la venta, el banco pierde un cliente de su cartera y el mercado inmobiliario se contrae, porque la construcción y contra de vivienda deja de ser una inversión segura, tentadora y rentable.

 

Dólar Financiero Inmobiliario

Para resolver el problema es necesaria la creación de un “Dólar Financiero Inmobiliario”, que permita el cumplimiento de los contratos, a través de una garantía del Estado de entregar la cantidad de dólares pactada durante la firma del boleto de compra venta, más allá de los vaivenes del mercado cambiario durante el proceso.

La diferencia será absorbida por el Estado, lo que tendrá un costo fiscal insignificante si se lo compara con los beneficios de la reactivación del mercado inmobiliario, creador de empleo directo en la construcción y de fuentes de trabajo permanentes en el mantenimiento de edificios y administración de consorcios.

(*) Presidente del Colegio de Martilleros de La Plata

Fuente: http://www.codigobaires.com.ar/dolar-financiero-inmobiliario/

Las operaciones hipotecarias, paralizadas por la suba del dólar


Martilleros advierten que cerca del 50% de los tenedores de créditos decidieron suspender o dar de baja el proceso de compra hasta que la moneda se estabilice. Incertidumbre y pedido de claridad al Gobierno nacional.

El sector inmobiliario, de los más afectados por la subida del dólar.

La abrupta suba del dólar que se vivió en las últimas dos semanas -pasó de cotizar a $20.55 el 25 de abril a cerrar este viernes a $23.72- comienza a mostrar sus consecuencias en unos de los mercados que más atado está al valor de la divisa: el inmobiliario.

Según señaló el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Angel Donsini, cerca del 50% de las operaciones hipotecarias se encuentran “suspendidas” hasta tanto la situación cambiaria muestre signos de estabilidad.

“Algunas operaciones se pararon porque se corrieron los plazos de los bancos para las escrituras, mientras que al mismo tiempo algunos colegas están buscando negociar. Pero el problema es que tenemos un vaivén del dólar, sube y baja”, señaló a LA CAPITAL.

El inconveniente que genera la volatilidad de la moneda extranjera, señala Donsini, reside en que “los créditos son en pesos y las compras de los inmuebles, sobre todo en las ciudades grandes, son en dólares. Esto ha sido grave para los compradores”.

Ante este panorama, el profesional aseguró que “los más perjudicados” por la devaluación del peso fueron aquellos que ya tenían una propiedad reservada y aún no firmaron el boleto de compra”.

“Si la diferencia hubiera sido pequeña, se puede llegar a conversar con el propietario, pero ahora es más difícil porque la gente llegaba justa”, señaló y agregó: “Hasta que esto se estabilice, se paralizó lo que es la adquisición y la gente que estaba buscando, dejó de hacerlo para ver qué es lo que va a pasar” .

Esta “estabilidad” Donsini espera que llegue el próximo martes con el vencimiento de cerca del 60% de las Lebac, instrumentos financieros emitidos por la entidad bancaria central que implican un monto alrededor de U$S 28.000 millones. El porcentaje de renovación será clave para los valores de cotización.

“Si la renovación es alta, se terminó el problema y bajará un poco el dólar ese día. Y si no, habrá que esperar a que entren los créditos”, señaló.

Caída de las operaciones

En la misma línea se pronunció Diego del Valle, de la inmobiliaria que lleva su apellido. El operador señaló que el cimbronazo de la moneda norteamericana generó un “momento crítico” para aquellos que contaban con el crédito aprobado. “El problema del crédito hipotecario es que todo el circuito, desde que recibe el crédito al momento que la persona adquiere la propiedad, estaba llevando alrededor de 120 días. Y en estos últimos 120 días, el cambio del valor del dólar afectó a estas personas que están con el crédito aprobado y sin terminar la operación”, señaló y agregó que esta situación cambiaria afecta en gran medida a la persona que escrituraba el inmueble esta semana.

En este sentido, advirtió que, en este escenario marcado por la incertidumbre, ya se comenzó a registrar “una cierta caída de algunas operaciones porque, hasta el día de hoy, la moneda dólar todavía no tiene precio final, y eso es un problema grave para el mercado inmobiliario, que está dolarizado”.

Un movimiento que se percibía

Si bien Del Valle aseguró que el panorama actual “sorprendió a todos”, reconoce que desde principio de año, “y con más fuerza en abril”, se habían comenzado a percibir algunos cambios.

En este sentido, el profesional destacó la importancia de contar con un escenario previsible y apuntó a la comunicación del gobierno.

“En estos dos últimos años se recuperaron muchos números porque hubo reglas de juego claras y previsibilidad, pero ahora estamos en un momento crítico. Sin lugar a dudas creo que es el peor momento de este gobierno, espero que entre todos los actores puedan colaborar para tener de vuelta un mensaje claro”, exigió. Es que para el martillero, una muestra de “confianza” y “previsibilidad” podría llegar a revertir una actitud conservadora por parte de los ciudadanos que temen el estallido de una nueva crisis.

“Tenemos por delante todavía un tiempo difícil porque este tipo de situaciones genera miedo y la palabra miedo genera parálisis en todos los argentinos, que ya hemos vivido muchísimas crisis”, agregó, comparando lo vivido por estos días con otras situaciones del pasado, en las que el rubro inmobiliario también se vio afectado.

“La vivimos en los ’90, en el 2001, y también en el 2008, que con el cepo y los famosos créditos del Banco Provincia de 50.000 dólares estábamos con una situación muy similar a esta: mucha gente con créditos, pero ya no se daba la moneda dólar, cayéndose muchas operaciones. Hoy el panorama es triste, en el sentido que uno sabe cuál es el final”.

La construcción, también afectada

Quienes también miran de reojo las pizarras de los bancos y las casas de cambio, son los tenedores de créditos UVA para la construcción de viviendas, ya que el aumento de la cotización del dólar comenzó a impactar en el costo de los materiales.

La devaluación del peso de las últimas semanas llevó a que los rubros como las pinturas, hierro, derivados del petróleo y aquellos que contienen cobre se vean obligados a aumentar los precios de lista, disminuyendo la posibilidad de compra de los que se encontraban en pleno proceso de construcción.

De esta manera, crece la preocupación de que las obras empiecen a mostrar signos de parálisis, teniendo en cuenta, la suba de la moneda extranjera, el aumento de la inflación y, sobre todo, el hecho de que los bancos liberan el crédito en partes, a medida que el beneficiario muestra avances en la construcción.

LaCapitalMDP

Subir ↑

A %d blogueros les gusta esto: