ECONOMÍA
En un mínimo de hasta dos semanas se puede obtener la precalificación según el tipo de banco, pero el trámite total puede llegar a tardar casi un mes

Por Carlos Arbia | 13 de mayo de 2017

(IStock)

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La compra de un inmueble mediante un crédito hipotecario puede tener varios inconvenientes tanto desde el momento de iniciar el trámite -la etapa de precalificación- hasta el momento de su otorgamiento. El proceso, de acuerdo con los expertos inmobiliarios consultados por Infobae, demora hasta unos 90 días como máximo.
«Lo primero que hay que analizar a la hora de tomar un crédito hipotecario es el costo del crédito y la tasa inicial de la cuota», dice Armando Pepe, del Centro de Corredores Inmobiliarios. En la actualidad, el problema es la demora de los bancos entre que les llega la solicitud del crédito y su liquidación, una tarea que puede demorar entre 30 y 45 días. «Una compraventa de una propiedad es una operación compleja y lo primero que hay que saber es que la documentación de la vivienda esté en regla. Eso significa que la propiedad que se vende es apta para crédito, esto quiere decir que se pueda hipotecar, porque en caso contrario no se podrá utilizar el crédito otorgado», comentó a Infobae Guillermo Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario.
Al momento de decidir solicitar un crédito hipotecario UVA en un banco los expertos consultados aconsejan considerar varios aspectos como:
1. Entrar al simulador del banco elegido -mejor si se es cliente- para establecer el monto requerido, el valor de la cuota a pagar por el crédito, el total de ingresos requeridos para pagar esa cuota y el valor en efectivo. Por ejemplo, para $ 1.000.000 de pesos de monto de crédito solicitado se paga una cuota mensual de unos 6.500 pesos y se necesitan ingresos por unos 23.000 pesos.
2. Se deben cumplir los requisitos necesarios para acceder al crédito hipotecario. Tener entre 21 y 55 años, el DNI, últimos tres recibos de sueldo para las personas en relación de dependencia, el CUIL y los últimos tres resúmenes de todas las tarjetas de crédito vigentes a nombre del titular. Para el caso de los autónomos y monotributistas, el CUIT y los últimos tres comprobantes de pago de la AFIP y un recibo de un servicio pago. Si no cuenta con esos requisitos, no conviene presentarse a una precalificación. En el plazo mínimo de hasta dos semanas, se puede obtener el resultado de la precalificación del crédito según el tipo de banco pero el trámite puede llegar a tardar casi un mes.
3. Tener en cuenta que el banco sólo ofrece hasta un 75% de la propiedad a comprar por lo tanto habrá que tener el 25% para hacer frente a la operación cuando se apruebe el crédito. «En el caso de 1.000.000 de pesos habrá que conseguir 250.000 pesos cuando se concrete la operación de compra del inmueble», explica Gomez Picasso.
4. Se aconseja considerar los gastos de escribanía que cobra cada banco y los gastos de gestión del crédito que en total pueden llegar a representar un 5 % del total de la operación de compra de la vivienda.
5. Lo más aconsejable, de acuerdo con los expertos inmobiliarios, es apostar en varias direcciones para comenzar la búsqueda de la propiedad. «Se aconseja comenzar la gestión de la hipoteca intentando precalificar en dos o más bancos y luego de la precalificación salir a buscar la propiedad y hacer la reserva», sostuvo el experto inmobiliario.
6. Es recomendable estimar el tiempo que llevará obtener la precalificación del crédito ya que cuando esto ocurra se debe tener elegida la propiedad y los papeles en regla. En el plazo mínimo de hasta dos semanas se puede obtener el resultado de la precalificación del crédito según el tipo de banco. Pero el trámite puede llegar a demorar casi un mes.
7. Los expertos aconsejan salir a buscar inmuebles que sean aptos para créditos hipotecarios para no llevarse ninguna sorpresa. «En el caso de la compra de un departamento en propiedad horizontal, el comprador deberá pedir al vendedor fotocopias de la escritura de la vivienda, el reglamento de copropiedad y el plano de subdivisión, que por lo general lo tiene el administrador del edificio. Si se trata de una casa se debe pedir el título de propiedad y el plano de obra aprobado. En el caso de un departamento a estrenar debe tener el reglamento de copropiedad, que significa que el final de obra está aprobado; de lo contrario, es una propiedad que no puede ser sujeto de una hipoteca. También se debe presentar el comprobante del impuesto inmobiliario o municipal de la propiedad a tasar donde figure la nomenclatura catastral para que el banco envíe un tasador sin cargo», explica a Infobae un gerente de un banco privado nacional.
8. Luego de finalizada esa búsqueda, el consejo es juntar toda la documentación requerida por el banco para presentarla. Y, finalmente, con el crédito preacordado salir a señar la propiedad.
9. Recién al tener esa documentación, el banco envía al tasador para evaluar el precio de la propiedad y luego el siguiente paso es la asignación del escribano -por parte del banco- y hacer el trámite de la hipoteca para cerrar la compra de la propiedad.
10. El día que se efectúe la compra del departamento uno sabrá la cantidad de UVA a la que equivale el monto total y también en cada cuota. La cantidad de UVA que uno pagará por mes se mantendrá constante durante todo el préstamo y para calcular fácilmente el monto de la cuota el Banco Central publica el valor de la UVA.
«La gente tiene que tener tranquilidad porque hace más de 20 años que no había crédito hipotecario en la Argentina y la mayoría de los bancos desmantelaron sus departamentos de crédito hipotecario. Por lo tanto es lógica la demora que hay entre la precalificación y llegar a comprar la vivienda», explicó a Infobae el experto de Reporte Inmobiliario . «Hay que evaluar el tiempo de reacción del banco, el monto máximo, el plazo, los requisitos que se exigen, cómo se computa el ingreso familiar y los servicios adicionales que el deudor debe adquirir a cambio del crédito», aseguró el experto Armando Pepe.
En la búsqueda de agilizar esos trámites la semana pasada el Banco Central de la República Argentina (BCRA) modificó su manual de originación de créditos hipotecarios, que indica los estándares recomendables con los que debe otorgarse un préstamo de este tipo. A los fines de agilizar la colocación de dichos préstamos, el BCRA amplió el menú de opciones a las que pueden recurrir los bancos para valuar la propiedad que respalda el crédito. Estos podrán realizarse no sólo con tasadores matriculados sino también a través de empresas con experiencia en el rubro inmobiliario, o bien utilizando el precio de venta de la unidad tal como figura en la escritura.
«De esta manera, se busca agilizar uno de los cuellos de botella para el otorgamiento del crédito hipotecario en un momento de alta demanda, ya que la capacidad de procesamiento de las solicitudes se veía complicada por los requisitos formales que enfrentaba la operatoria», manifestó a Infobae una fuente de la institución.

Los bancos públicos ofrecen las tasas más bajas de la actualidad y el crédito hipotecario a 30 años pero las exigencias y los requisitos son mayores. El Banco Nación Argentina exige que los créditos se destinen para «vivienda única y de uso permanente» mientras que el Banco Provincia de Buenos Aires da créditos para una segunda vivienda. Hoy la mayoría de los bancos ofrecen en su página de Internet un simulador de créditos hipotecarios indexados por la Unidad de Vivienda Actualizada (UVA) que permite calcular las cuotas a pagar de acuerdo con el monto de préstamo que se quiere tomar y los ingresos que el solicitante o el grupo familiar puede demostrar. Entre los privados que lo ofrecen se destacan el Santander Río, el BBVA, el Galicia, el Superville, el Itau, el Banco Hipotecario y el Credicoop, que dan créditos hasta 20 años de plazo indexados por UVA. Los bancos públicos como el Nación (BNA), el de la Provincia de Buenos Aires y el Ciudad otorgan el crédito indexado por UVA a 30 años.
Fuente infobae.com

 

PROYECTO DE LEY
 
MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN DE LOCACIONES URBANAS
 
ARTÍCULO 1º. Modifícase el Artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 1.196. Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un (1) mes
b) Depósitos en garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler
El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma, proporcional o equivalente al precio del último mes de locación, en el momento de restitución del inmueble, el que debe ser actualizado conforme lo establece el procedimiento de actualización anual de la locación.
c) El pago del valor llave o equivalente
d) En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un corredor inmobiliario, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un (1) mes de alquiler.”
ARTÍCULO 2º.-   Modifícase el Artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 1.209.- Pago de cargas y contribuciones por la actividad.
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
El locador tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa y las expensas extraordinarias cuando:
a)       el destino de la locación sea habitacional y el monto del contrato de locación no supere la cantidad de ochocientos cuarenta (840)U.V.As mensuales, o
b)     cuando el destino de la locación sea comercial y el monto del contrato de locación no supere la cantidad de un mil cuatrocientas (1.400) UVAsmensuales.”
ARTÍCULO 3º. Modifícase el Artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 1.221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador:
a)      si la cosa locadaes un inmueble con destino habitacional y el contrato celebrado no supera el monto de ochocientos cuarenta (840) UVAsmensuales, o
b)     si la cosa locadaes un inmueble con destino comercial y el contrato celebrado no supera el monto de un mil cuatrocientas (1.400) UVAsmensuales.
 
En ambos supuestos, si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a uno y medio (1 ½) mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes de alquiler si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta (60) días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente.
Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Si llegasen a un acuerdo, la parte que no cumpla debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un (1) mes de alquiler a la finalización del contrato.
 
c)      En los casos del Artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.”
 
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS          
 
ARTÍCULO 4º.- El precio de la locación de inmuebles se podrá ajustar anualmente según sea el destino del mismo:
a)     habitacional: cuando el contrato haya sido celebrado por un monto de hasta ochocientos cuarenta (840)U.V.As mensuales en base al coeficiente de variación salarial (CVS),
b)   comercial: cuando el contrato haya sido celebrado por un monto de hasta un mil cuatrocientas (1.400) UVAsmensuales en base al promedio de la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y del coeficiente de variación salarial (CVS).
Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7 y 10 de la ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior.”
ARTÍCULO 5º.- Alquiler social. El Poder Ejecutivo Nacional a través de la Secretaríade Vivienda y Hábitat, dispondrá un subsidio a fin de aportar la garantía del contrato de locación, un subsidio y/o financiamiento parcial del costo mensual del alquiler y los gastos de ingreso a nuevas locaciones, siempre que el destino de las mismas sean viviendas sociales conforme así lo reglamente»
 
 
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
ARTÍCULO 6º.-Institúyese el Régimen de Fomento a la Construcción de Inmuebles para la Locación de Viviendas, destinado a la construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
ARTÍCULO 7º.- Gozarán de los beneficios impositivos que por la presente se establecen quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen inversiones para la construcción de inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destinen a locación de vivienda familiar permanente.
ARTÍCULO 8º.- Beneficios. Los beneficiarios podrán deducir en la liquidación del Impuesto a las Ganancias, los porcentuales que establezca el Poder Ejecutivo Nacional de las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno. Los porcentuales a deducirse de las sumas efectivamente invertidas serán establecidos por la Autoridad de Aplicación y los mismos no podrán superar el sesenta por ciento (60 %) de lo establecido en cada caso.
Asimismo, el locador goza de la exención total o parcial en el Impuesto a las ganancias de la renta neta originada en la locación de las unidades de vivienda, conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional.
ARTÍCULO 9°.- Requisitos. Para gozar de los beneficios establecidos en el artículo 8º precedente deberán acreditarse los siguientes requisitos:
a) las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a título de locación efectiva por un período mínimo de sesenta (60) meses consecutivos o alternados, en lapsos no inferiores a los plazos legales mínimos exigibles para locación de viviendas, dentro del término de ocho (8) años, contados a partir de la formalización del primer contrato de locación de cada unidad. Para los supuestos que se rescindieran los respectivos contratos por causas imputables al locatario, se contemplará el período efectivamente ocupado.
b) el primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los ciento veinte (120) días posteriores a aquél en que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad.
c) las construcciones desgravables deberán estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de treinta (30) meses posteriores al acogimiento de los beneficios del presente régimen de promoción.
ARTÍCULO 10°.- Invítase a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a las Provincias para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente régimen de promoción.
ARTÍCULO 11°.- Sanciones por Incumplimiento. De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo 10, el contribuyente deberá reintegrar al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera el monto desgravado o exento con más los intereses que correspondieran, sin perjuicio de la aplicación de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley Nº 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios deberán efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder, las normas de la ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.
ARTÍCULO 12°.- El Poder Ejecutivo Nacional reglamentará los supuestos de transferencia de inmuebles afectados al Régimen de Fomento a la Construcción de Inmuebles para la Locación de Viviendas, antes de cumplidos los plazos de afectación previstos en el mismo.
ARTÍCULO 13°.- Reglamentación. El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación de la presente ley dentro de los sesenta (60) días de su promulgación.
ARTÍCULO 14°.- Autoridad de Aplicación. El Poder Ejecutivo Nacional determinará el organismo que será la Autoridad de Aplicación del presente régimen, quien dictará las disposiciones reglamentarias, complementarias y aclaratorias pertinentes.
ARTÍCULO 15°.- Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.
ARTÍCULO 16°.- Vigencia. Los sujetos interesados, cuyas obras se inicien antes del 30 de diciembre de 2020, deberán solicitar ante la Autoridad de Aplicación el acogimiento al régimen hasta el día 30 de diciembre de 2019.
ARTICULO 17°.-Comuníquese al Poder Ejecutivo.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FUNDAMENTOS
 
Señor Presidente:
                                      El acceso de los ciudadanos a las locaciones urbanas, sean estas para viviendas, como para instalar un emprendimiento comercial, generan para el locatario una larga de lista de imposibilidades, sea por falta de regulación adecuada, o por una legislación deficiente, que no establece la tutela indispensable que permita un mejor y más justo acceso a la vivienda por medio del contrato de alquiler,
Es así que los altos costos para iniciar una relación locativa, impiden sistemáticamente el acceso de los ciudadanos a la misma, especialmente porque requerimientos del pago de dos meses de alquiler por adelantado, más el depósito de garantía y la comisión de los intermediarios, encuentran regulaciones inadecuadas o la simple liberación a las costumbres del mercado.
Es en esa lógica que el artículo primero del presente proyecto limita las eventuales pretensiones del locador en el caso del adelanto, a un solo mes del canon locativo, al igual que las comisiones de los intermediarios y da una regulación adecuada al manejo del depósito de garantía en cuanto a su devolución oportuna y actualización adecuada; así como también prohíbe que el locador exija el cobro de “llave” para los locaciones civiles para vivienda.
Por otro lado, la resolución anticipada del contrato también merecía una regulación adecuada, especialmente en cuanto a los montos resarcitorios que esta genera, 3en que etapa de la relación deben solventarse y la diferencia entre una locación civil y una comercial, también debe ser adecuadamente regulado, para ofrecer certeza a locadores y locatarios sobre el carácter del vínculo y las consecuencias de sus acciones.
Asimismo, una de las motivaciones por lo que muchos inmuebles potencialmente locables han salido de la oferta, es la falta de posibilidades por parte del locador, para ajustar el precio del canon, dado que la imposibilidad de indexar lo dejaba a merced de incrementos desmesurados del proceso inflacionario que no tenía forma de compensar. El presente proyecto, apunta también a regular tal cuestión.
 
Por su parte, el artículo 5° del presente proyecto aporta un instrumento fundamental para fomentar el acceso a la locación: la garantía, un esquema por el cual al Estado formará parte de la garantía ofrecida al locador, de modo que los propietarios devuelvan  inmuebles al mercado, con la certeza de que sus acreencias serán respaldadas por el Estado Nacional, en los casos en que se otorgue el beneficio mencionado ut supra.
Complementariamente el artículo siguiente contempla la creación del régimen de fomento a la construcción de viviendas para la locación, lo cual es un instrumento extraordinario para impulsar el acceso a la vivienda, y muy especialmente, si se lo combina con las otras características de esta iniciativa.
En síntesis, el presente proyecto viene a buscar equilibrar una necesidad social en crecimiento, que se encontraba deficientemente regulada y no contaba con el respaldo estatal necesario para su impulso, todo por lo cual, solicito a los colegas diputados, que me acompañen con el presente proyecto.