Desde el lunes se podrán tomar créditos hipotecarios indexados


El BCRA reglamentó las Unidades de Vivienda (UVI), un método de indexación que mantiene el valor constante de la cuota pero facilita el acceso. De hecho, la cuota inicial es 60% inferior a la que se paga en los pocos planes a tasa fija vigentes. Seis bancos los ofrecen. Enojo de Cobos

 En Chile el crédito hipotecario equivale al 18% del PBI, en la Argentina no llega al 1%

En Chile el crédito hipotecario equivale al 18% del PBI, en la Argentina no llega al 1%

A partir del lunes media docena de bancos empezará a ofrecer créditos hipotecarios “a la chilena”, a una cuota inicial 60% menor a la que se paga en los pocos planes a tasa fija vigentes en el mercado. Las entidades acordaron con el Banco Central (BCRA) adoptar una unidad indexada bautizada como “Unidad de Vivienda” (UVI) que ajusta mes a mes el valor de la cuota de acuerdo a la evolución de la inflación y que sirve tanto para préstamos como para depósitos. La clave es que hace caer el ingreso mínimo necesario para calificar y evita que los bancos sufran la licuación de la cuota.

Los primeros seis bancos en adoptar el sistema son Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

En las entidades se mostraban ayer esperanzados respecto a la posibilidad de que las familias argentinas adopten esta modalidad crediticia una vez que se familiaricen con ella. “El público arrancará con cautela, pero se irá enganchando cuando advierta que califica para montos a los que antes no alcanzaba” dijo ayer en un comunicado Juan Curutchet, titular del Banco Provincia.

Las UVI están inspiradas en el sistema de Unidades de Fomento (UF) que funciona desde la década de 1960 en Chile y que también fue adoptada en otros países, por ejemplo Uruguay. En Chile la UF cumple una función similar al dólar en la Argentina: los precios de las propiedades muchas veces se calculan y publican en UF, ya que el valor en pesos chilenos de esa unidad de cuenta varía, pero la cantidad de unidades a la que se tasa un inmueble es más estable. Aunque están pensadas para la compra de viviendas, los bancos serán libres de ofrecer créditos prendarios y personales con UVI.

En Chile el crédito hipotecario equivale al 18% del PBI, en la Argentina no llega al 1%. El valor de la UVI fue establecido en $ 14,053 para el 31 de enero pasado por la entidad que conduce Federico Sturzenegger.

El número no es caprichoso, parte de la estimación del promedio ponderado del valor del metro cuadrado en seis ciudades del país y que dio $ 14.053 (algo menos de u$s 1000 por metro cuadrado). A partir de ese precio original, el valor en de la UVI se irá actualizando a diario en la Web del BCRA en base a la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).

El CER es una excepción a la cláusula de la Ley de Convertibilidad que prohibe la indexación de contratos, y es aplicable sólo a sector financiero. Aunque útil a nivel técnico y legal, el índice fue víctima de la intervención del Indec iniciada en 2007 ya que depende del manipulado índice de precios al consumidor. Recientemente volvió al centro de la escena cuando la administración actual decidió en forma sorpresiva abandonar la medición de precios que elabora la Ciudad de Buenos Aires para su confección para reemplazarla por el índice de San Luis.

En principio, los bancos que se sumaron a la iniciativa van a ofrecer los créditos a una tasa fija de entre el 4% y el 7% anual y a plazos de 15 años (uno ofrecerá a 20 años) y por monto máximos de $ 1,5 millón. No se trata de un plan de crédito hipotecario, el BCRA sólo crea la unidad. Los bancos son libres de imponer la tasa, plazo y condiciones que deseen.

El concepto no será fácil de digerir para un consumidor argentino acostumbrado a cuotas fijas altas al principio pero que se abaratan con el tiempo, porque si bien la tasa no varía la cuota crece junto a los precios.

La ventaja para el tomador de crédito es que es más fácil acceder. En un comunicado distribuido ayer el BCRA ejemplificó esto: “Asumiendo una relación de cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de $ 1 millón se necesita un ingreso mensual de $ 68.609. En el préstamo con UVI el ingreso mensual requerido es de $ 26.855.” La cuota inicial, para ese ejemplo, estaría en los $ 8000 el primer mes y terminaría encima de los $ 20.000 en la cuota número 176 si es que la inflación sigue el camino esperado por el ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay.

La intención es que la cuota siempre represente la misma porción de los ingresos del tomador. El riesgo para el usuario es que la inflación se dispare. Para ello los bancos estarán obligados a ofrecer a los clientes extensiones del plazo del crédito siempre que el cer avance 10% más que el coeficiente de variación salarial. En la entidad señalaban ayer que la iniciativa “permite ahorrar en metros cuadrados”. Esto es porque los bancos, a la par de los préstamos, ofrecerán hacer plazos fijos ajustados con UVI a no menos de 180 días que permitirían blindar los ahorros frente a los precios.

Para los bancos, el riesgo de este mecanismo está en el descalce de plazos. El 88% de los depósitos en manos de los bancos están colocados a menos de 60 días de plazo, mientras que los créditos hipotecarios no tienen mayor sentido de ser a plazos menores a los 10 años. Las entidades que se comprometieron a adoptar el sistema asumirán ese riesgo, pero tienen posibles garantes. Aunque en un principio no participaría, la ANSeS participó en las charlas para la creación de las UVI y estaría dispuesta a comprarles parte de la cartera a los bancos. La esperanza oficial es que aseguradoras, fondos comunes de inversión y otros inversores institucionales muestren interés por esos activos a largo plazo.

Enojo en el cobismo

El ex vicepresidente y actual senador por Mendoza, Julio Cobos, presentó el miércoles un proyecto de ley en el que trabaja desde 2013 del cual surge el nombre de UVI, que ayer resultó desairado.
El anuncio de ayer tomó por sorpresa al senador radical, particularmente enojado con su correligionario vicepresidente de la autoridad, Lucas Llach, impulsor de la iniciativa.

Relación cuota/ingreso: cuánto hay que ganar para acceder a los nuevos créditos hipotecarios


VIERNES 08 DE ABRIL 2016

Nueva línea de préstamos hipotecarios para la compra de viviendas

Cuota inicial e ingreso mensual – Plazo: 15 años – Relación cuota/ingreso: 30%

Expresado en $ (pesos)
EN UVI – CFT = 5%
TASA FIJA – CFT* = 24%
MONTO DEL PRESTAMO CUOTA INICIAL INGRESO MENSUAL MÍNIMO CUOTA INICIAL INGRESO MENSUAL MÍNIMO
300.000 2.417 8.056 6.175 20.583
400.000 3.223 10.742 8.233 27.444
500.000 4.028 13.427 10.291 34.305
600.000 4.834 16.113 12.350 41.165
700.000 5.639 18.798 14.408 48.026
800.000 6.445 21.484 16.466 54.887
900.000 7.251 24.169 18.524 61.748
1.000.000 8.056 26.855 20.583 68.609
1.100.000 8.862 29.540 22.641 75.470
1.200.000 9.668 32.225 24.699 82.331
1.300.000 10.473 34.911 26.758 89.192
1.400.000 11.279 37.596 28.816 96.053
1.500.000 12.085 40.282 30.874 102.914
* CFT estimado en base a tasas de interés operadas en marzo de 2016

CUOTA INICIAL 60% MENOR A OTROS PLANES QUE ESTÁN VIGENTES EN EL MERCADO

TASA FIJA DE ENTRE EL 4% Y EL 7% ANUAL Y A 15 AÑOS DE PLAZO

LOS PRÉSTAMOS TENDRÁN LÍMITE DE MONTO PERO HABRÁ UN MÍNIMO DE UN AÑO DE PLAZO

LAS CUOTAS SE IRÁN INDEXANDO MES A MES EN “UNIDADES DE VIVIENDA”, UN MODELO SIMILAR AL QUE SE APLICA EN CHILE DESDE 1960

EL VALOR DE LAS UVIs FUE ESTABLECIDO EN $ 14,053 PARA EL 31 DE ENERO

LAS UVIs SE ACTUALIZARÁN DIARIAMENTE POR EL CER, BASADO EN EL ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

FUENTE: Infobae en base a datos del BCRA

Llega “UVI” para los créditos hipotecarios: de cuánto será la cuota según monto pedido


08-04-2016 Es una herramienta que permite adquirir metros cuadrados, denominados en Unidades de Vivienda (UVIs), ajustables a diario en base a los costos del CER y con una tasa de interés que oscilará en torno al 5%. El valor de un UVI será de 14,053 pesos y habrá que tener mil para acceder a cada m2

 

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Con la misión de hacer realidad una de sus promesas de campaña, Mauricio Macri y equipo pusieron en marcha el plan de créditos hipotecarios orientado a la clase media.

Tal como adelantó iProfesional hace dos meses, (Vea la nota: El plan de hipotecarios de Macri y el modelo “a la chilena”: es posible en la Argentina bajar la cuota 70%?“, el Banco Centralpublicó este jueves la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos hipotecarios.

Según el BCRA, la iniciativa apunta  a “cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas” y a “fomentar el desarrollo con equidad social, uno de los mandatos de la Carta Orgánica”.

Es decir, se intenta modificar el contexto actual en el que, por ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires, una de cada tres familias se ve obligada a alquilar.

¿Cuál es la diferencia respecto de un crédito tradicional?. Básicamente que este instrumento proyecta una tasa sobre el nivel esperado de inflación del orden de 5% anual, de modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado.

– A diferencia de un préstamo bajo el tradicional sistema francés de cuotas fijas, en elsistema propuesto dichas cuotas son variables.

– Sin embargo, durante casi todo el plazo de pago, serán más bajas tanto nominalmentecomo en términos reales (las del francés, en términos reales, van bajando a medida que pasa el tiempo).

Al beneficio anterior (tasas más bajas) se le suma otro que tiene que ver con la coberturaque tendrán los particulares.

Concretamente, si la evolución de las UVI hace que la cuota se incremente por encima del10% respecto de lo que habría ajustado según el Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), entonces el banco tiene que darle al cliente la opción de prolongar el plazo.

En el arranque, los créditos se otorgarán a plazos de 15 o 20 años y a un interés real que se moverá entre el 4% y el 7%

“Las UVIs constituyen una opción de ahorro protegida de la inflación, similar al de la compra de ladrillos, pero accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo, a través de depósitos por plazos mínimos de 180 días“, afirman desde el BCRA.

La iniciativa apunta a reducir sustancialmente el ingreso medio que hoy día se exige para calificar en un crédito. En este sentido, desde la entidad hacen referencia a un 60% menos.

El nuevo sistema apunta a replicar el modelo chileno, que ya dio muestras de ser exitoso.

En el caso argentino, los instrumentos bajo esta flamante modalidad estarán denominados enUnidades de Vivienda (UVIs).

En este sentido:

– El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costopromedio de construcción de un metro cuadrado testigo.

– ¿Cómo se determinará? En base a cifras de edificación de inmuebles de diversos tipos endiferentes ciudades (Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral) ponderadaspor población de cada lugar.

– En el arranque, el metro cuadrado testigo se ubica en $14.053

– De este modo,el valor inicial de la UVI será de precisamente de $14,053 (milésima parte)

– Este valor de UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.

“El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costode construcción pero sufre menor volatilidad”, apuntaron desde el BCRA.

“De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadradotestigo en cualquier momento futuro“, completaron desde la entidad.

El valor diario de la UVI se informará en la página web del Banco Central.

Beneficios para el ahorrista
Según el BCRA, los beneficios para los argentinos de este instrumento de ahorro serán varios

Uno de ellos es que brindará “una protección de la inflación, similar al ahorro ‘en ladrillos’pero que será accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo”.

La nueva modalidad consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días. Podrá haber (depósitos) precancelables de plazos más largos, luego de haber transcurrido ese lapso.

Para el Banco Central, la habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de“multiplicar el acceso a los créditos hipotecarios, hoy reducidos a alrededor de una centésima del PIB”.

“Al estar denominados en UVIs, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, que el Central anticipa oscilará en torno al 5%”, especificaron.

Y añadieron desde el BCRA: “Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía”.

Para entender el cambio, se puede comparar cómo evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad respecto a un préstamo estándar a tasa fija disponible en la actualidad en el mercado. En ambos casos, a 15 años de plazo (ver gráfico).

Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general deprecios.

De esta manera, el pago mensual del crédito en pesos crece nominalmente a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante. Es decir, medido en UVIs.

“Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente másaccesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio”, consignaron desde el BCRA.

Y añadieron: “En un crédito tradicional de cuotas fijas, las iníciales tienen que ser muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de los pagos posteriores”.

Especificaron que el sistema actual “funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que solo pueden sortear familias de alto poder adquisitivo”.

Bajo la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es “mucho más accesible”.

Esto, porque la tasa de interés de los créditos actuales tiene implícita una inflación altadurante todo el período.

La diferencia es que el BCRA “está abocado a que el índice inflacionario baje fuertemente en los próximos años”. Según Alfonso Prat Gay, decrecerá del 25% (primer período de 12 meses) al 14,5% (el segundo) 10% (el tercero) y 5% (el cuarto).

Según la entidad monetaria, al reducir el monto de las cuotas se expande “drásticamente” el acceso al crédito hipotecario.

Según el Central, para acceder a un crédito de $300.000 (cerca de u$s20.000), la cuota inicial será de apenas $2.417, mientras que los ingresos mínimosrequeridos, de $8.056 (contra $6.175 y $20.583 de un hipotecario tradicional).

En otro ejemplo, para un millón de pesos (u$s 68.000), la pago mensual de arranque con la metodología propuesta será de $8.056 y el nivel de entrada “piso”, de $26.855 (contra $20.583 y $68.609 respectivamente).

El siguiente cuadro presenta el comparativo entre la cuota inicial y el ingreso mensualmínimo requerido entre el sistema propuesto (UVI) y el vigente en el mercado:

En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos el Banco Ciudad, Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

“El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos”.

Los bancos, en tanto, buscarán que los ahorristas que recurren tradicionalmente a los plazos fijos se vuelquen a depósitos que ajusten por UVI.

Esto es así porque -además de contribuir a financiar este nuevo mecanismo impulsado por el Gobierno- podrán obtener una tasa de interés real que los resguarde de la inflación.

Más allá que el foco inicial está puesto en el acceso a las viviendas, los créditos en UVI podrán luego extenderse a cualquier otro tipo de financiamiento tales como prendarios (para autos), personales, o créditos a empresas, siempre a partir de períodos no menores a un año.

Problemas de vivienda
En la actualidad, el 32% de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires debe alquilar vivienda.

Si se considera el total país, según el presidente del Frente Nacional de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, “unas cinco millones de personas hoy en día se ven obligadas a rentar un inmueble”.

La mayor cantidad de personas que se volcó a alquilar un hogar es producto, entre otros factores, de las sucesivas devaluaciones que encarecieron las propiedades en moneda local.

Según el sitio especializado Reporte Inmobiliario, “para un asalariado que gana un sueldo promedio, la compra de una vivienda resulta hoy más complicada que hace 14 años, es decir, antes de la crisis de la convertibilidad”.

La cantidad de sueldos acumulados para su adquisición (parámetro que suele usarse como referencia) no ha parado de crecer.

A modo de ejemplo, en Palermo y en Recoleta rondan los 9 años, frente a los 4 (años) de 2001. Esta tónica se repite para los distintos barrios como Caballito, Almagro o Flores.

Cabe recordar que el Presidente Mauricio Macri prometió en su campaña que bajo su gestión se otorgarán un millón de créditos de este tipo.

Cómo es en Chile el UF 
El titular del Banco Central, Federico Sturzenegger, afirmó en varias ocasiones su objetivo de reactivar los créditos hipotecarios, y que su plan consistía en imitar el modelo chileno, en el que las cuotas se van ajustando a partir de la inflación y los salarios.

En ese país se utiliza como parámetro la “Unidad de Fomento” (UF). Entre sus particularidades se destacan:

• Es una unidad de cuenta (o moneda teórica).

• Se ajusta según la evolución de los precios.

• Aunque no exista físicamente, se usa en préstamos hipotecarios.

• Los valores se pagan o cobran en pesos, según la cotización UF del día.

Se lanzó cuando la inflación era tan alta como la de la Argentina.

Carlos Montoya Ramos, de Inversor Global, afirma que las instituciones financian entre 75% y el 90% del valor tasado de una vivienda.

Para quienes ya tienen una y desean pasar a otra, el escenario hasta suele ser más prometedor, ya que si cumplen quedan posicionados en una situación muy ventajosa al momento de negociar un préstamo.

A partir de este mecanismo, el país trasandino logró construir un sistema financiero que ya es seis veces más grande que el argentino. Y, en el caso de los hipotecarios es, en términos del PBI, una vez y media.

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