Contratos de locación de inmuebles con fines turísticos.  Normas de hospedaje ley 27221


Aplicación de normas del contrato de hospedaje

Ley Nº 27221 (P.L.N.) (B.O. Nº 33.281 del 2015-12-22) 

22 de diciembre de 2015

Locación de inmuebles.

A través de esta norma se dispones que los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje.

CONTRATOS

Ley 27221

Locación de inmuebles.

Sancionada: Noviembre 25 de 2015

Promulgada: Diciembre 21 de 2015

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:

ARTÍCULO 1° — Los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje.
ARTÍCULO 2° — Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS VEINTICINCO DIAS DEL MES DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL QUINCE.
— REGISTRADA BAJO EL N° 27221 

JULIÁN A. DOMÍNGUEZ. — GERARDO ZAMORA. — Lucas Chedrese. — Juan H. Estrada.

  

Sólo en el primer día crecieron un 50% las consultas de venta de propiedades.


Por: Belén Fernández

casa en venta

Tomás Marolda
 En el primer día sin el cepo cambiario, las inmobiliarias no sólo respiraron un aire de cambio, sino que registraron un 50% más de consultas que una semana atrás. Con un dólar que osciló entre los

$ 13,95 y $ 14,20 para la venta, los agentes inmobiliarios ven con buenos ojos la medida tomada por el flamante ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay, y esperan que a lo largo del mes comiencen a concretarse operaciones pendientes en los últimos 90 días.

“La quita del cepo le genera dinamismo al mercado, las propiedades se van a revalorizar entre un 12 y un 15%, que es el valor que perdieron en los últimos cuatro años. Los movimientos y el incremento de las consultas se pudieron ver durante todo el día de ayer”, explicó al diario Ámbito Financiero Tomás Marolda, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

El anuncio realizado pasadas las 18 de ayer significó una buena noticia para el sector, quienes se mostraron sorprendidos de que el levantamiento del cepo sea total y no parcial, como temían desde el mercado. “En seis meses los cambios se van a ver magnificados y el sector va a recobrar su poder. Obviamente que estamos a la espera del anuncio de créditos hipotecarios, pero confiamos que dicha medida se dé en el corto plazo”, agregó Marolda.

Si bien los compradores se mantienen cautos a la espera de que el valor del dólar se deprecie, en las inmobiliarias los teléfonos no pararon de sonar. “Las consultas vienen creciendo desde que Macri ganó el balotaje, pero hoy (por ayer) tuvimos hasta un 50% más de demanda que la semana pasada. De hecho ingresaron muchas propiedades nuevas a la venta…”, indicó Jorge Toselli presidente de JT Inmobiliaria.

Muchos propietarios en los últimos cuatro años debieron flexibilizarse para así lograr vender sus inmuebles. Es por eso que en algunos casos las propiedades podían pagarse un porcentaje en pesos. Para aquellas operaciones puntuales, desde el sector solía tomar el dólar “inmobiliario” que oscilaba entre $ 14,40 y $ 14,60, por encima de los valores que cerraron ayer por la moneda estadounidense. “Ayer (por el miércoles, antes del retiro del cepo) vendimos una propiedad en pesos a 14,40, hoy (por el jueves) esa misma operación con el nuevo dólar que estableció el Banco Central es más económica”, sostuvo Toselli.

A pesar de que los meses de calor registran un bajo número de transacciones esperan que este enero y febrero sea la excepción. “El movimiento se va a empezar a dar con más intensidad a partir de enero y ya en marzo vamos a tener el panorama futuro más claro. Es cierto que en los últimos 90 días, desde que se definió el balotaje, se registró un incremento de consultas. Es un sinceramiento que festejamos y creemos que en lo inmediato se van a dar operaciones que tienen que ver con la demanda detenida”, concluyó el agente Armando Pepe.

Si bien el levantamiento del cepo es festejado por los referentes del sector y ya vislumbran un incremento de operaciones, creen que la reactivación será total con nuevos créditos hipotecarios con tasas accesibles. Una medida que esperan se de en el segundo semestre de 2016.

Inmobiliarias esperan que se recuperen los precios de las propiedades a partir de marzo


Por: Belén Papa Orfano

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La Cámara Inmobiliaria Argentina estimó que el impacto del fin del cepo se sentirá en marzo en el sector cuando se recuperen los precios de las propiedades que calculan cayeron entre 12 y 15 por ciento desde 2011, cuando se implementaron las restricciones.

En diálogo con ámbito.com, el secretario de la CIA Tomás Maroldaindicó que el aumento de precios de las propiedades será “paulatino, no un shock”. “A partir de marzo a va sentirse esta recuperación del precio, para marzo-abril van a estar reposicionados hasta en 15 por ciento”.

“Hay una demanda contenida ahora. El fin del cepo va a generar que haya un movimiento muy fuerte en el mercado. Hay muchas operaciones que no se han hecho”, explicó el ejecutivo.

Marolda celebró el anuncio realizado por el ministro de Hacienda y Finanzas Alfonso Prat Gay sobre el fin del cepo cambiario y consideró que se va hacia una “normalización de la economía”.

En la misma línea, sostuvo que las restricciones a la compra de dólares llevaron al mercado inmobiliario a “ser el más castigado, la víctima más grande que ha tenido el cepo”. “Somos los primeros y los que más vamos a sentir este alivio”, afirmó.

A su vez, Marolda estimó que el tipo de cambio del mercado inmobiliario tenderá a unificarse con el oficial, en lugar del promedio actual con el cual se opera, una combinación de la cotización del Banco Central y el dólar blue.

En ese sentido, dijo que “esto de que haya tantos dólares diferentes es irracional, desgastante, improductivo. No genera un ámbito propicio para hacer negocios inmobiliarios y de ningún tipo”.

• Para el mercado ABC1 el cepo no es el problema

Desde Fernández Prieto y Asociados consideraron que el fin del cepo cambiario no impactará directamente en el repunte del mercado inmobiliario sino “la confianza, la transparencia y la previsibilidad que esta generando el nuevo gobierno”.

Rodrigo Fernández Prieto, director de la desarrolladora inmobiliaria orientada al mercado ABC1 con emprendimientos en Puerto Madero, San Telmo y Rosario, sostuvo que “el cepo y el tipo de cambio nunca fueron los problemas centrales del mercado inmobiliario argentino, especialmente en los productos orientados al público ABC1”.

“Las variables que impactaron de manera directa en el real estate fueron el freno a la economía, la alta inflación, la falta de previsibilidad, y el problema de los insumos importados que no se hacen en Argentina para obras grandes y estaban plagados de trabas y complicaciones”, agregó.

A su vez, Fernández Prieto se mostró optimista de que el mercado inmobiliario repuntará en el corto plazo por “la previsibilidad que esta generando el nuevo gobierno poniendo a la Argentina en un eje de competitividad que estaba totalmente devaluado”.

“Creemos va a generar muchas oportunidades y crecimiento sostenido en la industria especialmente en el sector residencial y corporativo”, concluyó.

Operadores turísticos aguardan una buena temporada de verano


La infraestructura hotelera, gastronómica y de servicios de balnearios está lista. Las estadías promedio serán de una semana. Destacan que Mar del Plata ofrece alternativas para todos los gustos y presupuestos.

Los servicios de playa ya están funcionando al 100% a la espera de los visitantes.

No se batirán récords pero se espera un buen flujo turístico en la ciudad durante la temporada de verano que se avecina. Las expectativas de los operadores de los distintos rubros coinciden, no sólo por la cantidad de reservas anticipadas, sino también por las consultas -en general vía web-, dado que en los últimos años, las vacaciones se planean con mucha menos anticipación que antes, por lo que confían en la demanda espontánea o en la reserva con dos, tres o siete días de anticipación a la estadía. Tanto desde el sector de Hotelería, Inmobiliarias, Gastronomía y Servicios de Playa valoran que Mar del Plata tiene una gran ventaja competitiva que es la amplia variedad de servicios, para todos los gustos y bolsillos.

“En los últimos años, Mar del Plata fue la gran elegida de Argentina y esta temporada va a ser igual”, indicó el presidente del Ente de Turismo de General Pueyrredon, Pablo Fernández. El funcionario augura una temporada “buena, igual que la del año pasado”.

En ese sentido definió que hay indicadores que así lo prueban, como “lo que está pasando en los fines de semana largos previos, la cantidad de consultas, cómo viene la marcha de reservas que es similar a la del año pasado”.

Además, “acá hay ofertas para todos los gustos y bolsillos, el interés por Mar del Plata, que crece, lo está demostrando”, aseveró.

Servicios listos

En los balnearios, por el momento, el nivel de reservas de unidades de sombra es “similar al del año pasado para la fecha”, según consignó Pablo Pilafsidis, presidente de la Cámara de Balnearios, Restaurantes y Afines que congrega a más de la mitad de los balnearios que prestan servicios en las playas de distintas zonas de la costa.

“Se está registrando un cambio en las costumbres de los visitantes, el tema de las reservas se va dando en forma más escalonada, la gente va tomándose un poco más de tiempo, pero el nivel de reservas es similar al del año pasado, con diferencias según los sectores”.

En ese sentido precisó que “hay zonas más céntricas como La Perla que están con más ocupación, Punta Mogotes y Playa Grande lo mismo, es variada la situación”.

En cuanto a servicios, muchos balnearios están ofreciendo cada vez más variedad de opciones. Algunos, como Playa Grande, fueron renovados integralmente hace dos temporadas, Varese y Cabo Corrientes también, Mogotes lo hizo en 2003 y, desde entonces no paran de sumarse servicios y en el sector norte cuando termine el verano 2016, se iniciará una gran reforma y aggiornamiento del sector, al igual que en La Perla, cuyo proyecto integral fue aprobado el viernes por el Concejo Deliberante.

La “perla” de los servicios de playa está siendo el spa, presente en casi todos los sectores.

En cuanto a los valores, si bien no quiso dar números exactos porque varían mucho según las zonas y los servicios ofrecidos, Pilafsidis indicó que “hubo tarifas promocionales hasta diciembre, a partir de ahora los valores cambiaron”.

El referente reconoció que las reservas por temporada completa son la opción que eligen fundamentalmente los marplatenses, en tanto los visitantes suelen reservar “por semana o por 15 días”.

De todas formas indicó que “si el clima viene mal o vacacionan por períodos más cortos, pueden utilizar la opción de alquiler de sombra por día, pero en menor proporción”.

350 mil camas en casas y departamentos

Según datos del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata y zona, hay en la ciudad 350.000 plazas, distribuidas en 80.000 casas y departamentos en alquiler por temporada de verano, en las más variadas zonas y de distintas comodidades y categorías.

“Hasta ahora, en reservas de temporada estamos un 30 o 40% abajo con respecto al año pasado para esta época”, reconoció el presidente del Colegio de Martilleros, Miguel Angel Donsini. “El movimiento se viene retrasando porque la gente está esperando lo que va a acontecer” a nivel político y económico en el país, aunque aclaró que “los valores de alquileres no se han modificado desde lo informado en septiembre”.

“Las reservas y las consultas son por 15 días o por 7 días, y para la primera y segunda quincena de enero hay más reservas concretas que para febrero”, puntualizó.

“La gente viaja dos o tres veces en el año y por períodos más cortos, no se dan ya prácticamente casos de tomarse la temporada entera”, apuntó.

En ese sentido consideró que eso también le conviene a los sectores turísticos porque “el recambio permanente, cuando la gente viene por períodos más cortos, gasta más que cuando se queda más tiempo”. Y agregó que “el turismo es una actividad que derrama mucho, la circulación permanente de gente por la ciudad es importante para todos”.

Donsini indicó que “entre el 70 y 80 por ciento de las transacciones se realizan por internet, tanto a través de las distintas plataformas existentes, como por las páginas de cada inmobiliaria, en las que se pueden observar características, comodidades, zonas y comparar precios”.

En tanto recordó que “nosotros siempre aconsejamos tratar con inmobiliarias reconocidas incluso pedir asistencia del Colegio, para evitar riesgos”.

Para el referente esto ha operado un gran cambio en el movimiento de la ciudad y en el trabajo de las inmobiliarias con respecto a otras épocas. “Antes, en el fin de semana del 12 de octubre, teníamos cola de gente haciendo averiguaciones y recorrida por propiedades de cara a la temporada. Ahora, no sólo se demora la decisión, la gente decide sus vacaciones con mucha menos anticipación, sino que la vía de búsqueda del alojamiento es otra”.

Para Donsini, no sólo las perspectivas políticas van a determinar las decisiones de los visitantes. “El clima juega un rol fundamental. Creo que es el mejor aliado del turismo y determina en gran parte la temporada. Si en Buenos Aires hace 40 grados, la gente busca escapar y se nota acá”.

En cuanto a los precios, el referente reconoció que “la gran cantidad y variedad de oferta hace que el sector compita consigo mismo, por eso hay buenos precios y siempre hay lugar para recepcionar al turista, al igual que variedad de comodidades, servicios, zona. No es lo mismo un ambiente frente al mar en Playa Grande, que otro en Independencia y Luro. Y en cuanto a intereses, hay oferta para quien le gusta el ruido, quién le gusta la naturaleza y la tranquilidad y para el que le gusta la sierra”.

Cinco noches

En el sector hotelero aseguran que la estadía promedio de los visitantes será de cinco días. “La temporada viene normal, ni para batir récords, pero tampoco mala, en turismo de grupo, las reservas vienen con el mismo nivel que otros años, lo vemos bien”, indicó el presidente de la Asociación Hotelera Gastronómica de Mar del Plata y Zona, Eduardo Palena.

En cuanto a las reservas de particulares, indicó que “si bien ha cambiado la forma de reservar y espera a último momento, hay muchas consultas”.

Para el referente, tanto las perspectivas políticas y económicas como el factor climático, hacen que las decisiones se tomen más sobre la fecha de las vacaciones.

Asimismo coincidió con los demás operadores en que “desde hace años está variando la forma de vacacionar y las tradicionales estadías de 15, 20 o 30 días ya no existen, los turistas vienen por períodos más cortos, pero más veces en el año, aprovechando los fines de semana largos”.

Al igual que lo que ocurre con departamentos y casas, Palena indicó que “el mayor porcentaje de reservas se realiza por internet, tanto por las plataformas turísticas como por las páginas de cada hotel en las que se puede resolver hasta el pago”.

En cuanto a los precios indicó que “como cámara se sugirió un incremento de precios que no supere el 25% con respecto a las tarifas del año pasado, porque Mar del Plata siempre se ha destacado por ser la ciudad más competitiva y este año tenemos una competencia importante de los países limítrofes que han devaluado. Es inteligente tener precios competitivos para que la gente nos elija”.

En ese sentido consideró que “aquí tenemos desde hostels hasta 5 estrellas, en hotelería y en gastronomía están todas las posibilidades, desde lo gourmet hasta bares al paso. Realmente está para todos los gustos y todos los presupuestos”.

Para Palena, lo único “preocupante” de la temporada son “los aumentos de precios que notamos todos los días y que afecta tanto a la gastronomía como a la hotelería, especialmente en alimentos. Vemos movimientos importantes y preocupantes, que no se pueden trasladar, porque los precios de las tarifas ya están establecidos. Esperamos que esto se acomode, porque no tienen sentido”.

Buenas perspectivas turísticas por fin de semana largo


Buenas perspectivas turísticas por fin de semana largo

MIRAMAR - Vista Playas aerea (Custom)

Los principales destinos turísticos de la provincia de Buenos Aires tienen buenas perspectivas en los diferentes centros turísticos para este fin de semana largo en el que se conmemora el Día de la Virgen María en el calendario religioso, según informaron desde la Secretaría de Turismo bonaerense.

“Esperamos un buen fin de semana, en donde el turista no sólo aprovecha para descansar unos días, sino que también ya realiza consultas sobre precios y reservas para la próxima temporada de verano”, expresó el secretario de Turismo, Ignacio Crotto.

Los destinos de la Costa Atlántica tienen óptimas proyecciones para el sábado y el domingo por el arribo de un importante número de visitantes. En este sentido, si bien Pinamar se encuentra en el orden del 60% esperan alcanzar el 75%, según indicaron desde el municipio de esa ciudad balnearia.

En tanto, desde el área de Turismo de Mar Chiquita informaron que las plazas hoteleras tomadas para este fin de semana promedian el 90% a partir de los relevamientos realizados en las localidades de Santa Clara, Mar de Cobo y Mar Chiquita.

Villa Gesell registra el 80% de reservas de acuerdo con las cifras relevadas por la Dirección de Turismo municipal, desde la cual estimaron que los guarismos treparán al 85% por la importante convocatoria que tiene la Fiesta del Mar que se extenderá desde el sábado 5 al martes 8 de diciembre.

Por su parte, autoridades del área turística de Miramar (General Alvarado) proyectan arribar a niveles de ocupación plena hacia el fin de semana, cuando se realice la inauguración de la temporada el domingo 6 con un concurso gastronómico “Saboreá Miramar”.

El Partido de La Costa tiene alentadores perspectivas para los próximos días y auguraron que llegará un número mayor de turistas con el respecto al feriado pasado.

La zona serrana también posee altos niveles de reservas, como la ciudad de Tandil que alcanza el 75% de las plazas hoteleras completas, según informaron fuentes del área municipal.

En la misma línea se encuentran los destinos del segmento “Escapadas”: Carhué (Adolfo Alsina), Lobos y San Antonio de Areco registran un 60% de reservas, cifra que estiman se incrementara hacia el sábado y domingo.

DIRECTO DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL PARA DESPEJAR DUDAS


 

ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

El contrato debe hacerse por escrito:

ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Que pasa con el conviviente en caso de abandono o fallecimiento del locatario:

ARTÍCULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

NO mas prohibición a niños o incapaces:

ARTÍCULO 1195.- Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

Lo que hay que paga al principio

ARTICULO 1196.-Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.Rescisión anticipada solo hay que pactar el plazo de pre aviso:

ARTICULO 1350 Honorarios solo si interviene un corredor público-

Como termino el contrato antes y que debo pagar:

ARTÍCULO 1221 Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

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