Potencia los derechos de los propietarios y debilita las facultades exclusivas de los administradores. Se estima que en las grandes ciudades dos tercios de la población está vinculada al régimen de la propiedad horizontal.

Juan Antonio Costantino, profesor de Derecho Procesal Civil en la Universidad Nacional de Mar del Plata y autor de varios libros sobre propiedad horizontal.

«El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que se sancionó recientemente y que tendrá vigencia a partir de enero de 2016 incorpora como nuevo derecho real el de la propiedad horizontal, que hasta ahora, si bien está contemplado en 18 artículos de la Ley Nº 13.512, se encuentra fuera del Código Civil ya que la citada norma, por haber sido sancionada en octubre de 1948, no se ajusta a la realidad de este momento».

Así se expresó ante LA CAPITAL el abogado Juan Antonio Costantino, profesor de Derecho Procesal Civil en la Universidad Nacional de Mar del Plata y autor de varios libros sobre propiedad horizontal.

Al dar a conocer mayores precisiones sobre el tema sostuvo que el hecho de que el derecho real de propiedad horizontal sea el que más artículos tiene (50) «demuestra la importancia que el legislador le dio a este tema. Es porque debe haber advertido que, de acuerdo a estadísticas, en las grandes ciudades se considera que entre propietarios, inquilinos y personas que ocupa inmuebles en forma gratuita, dos tercios de la población está vinculada al régimen de la propiedad horizontal que involucra a departamentos, locales, oficinas y cocheras».

Cambios

Dijo luego que en el nuevo Código, que potencia los derechos de los propietarios y debilita las facultades exclusivas de los administradores, «se establece que el derecho real de propiedad horizontal tiene que ser aplicado a complejos inmobiliarios tales como countries, barrios cerrados, aparcaderos náuticos y parques industriales, que en la Ley Nº 13.512 ni se mencionan ya que hace 6 décadas no existían. A partir de 2016 tendrán que ajustarse a las reglas del derecho real de propiedad horizontal y adaptarse a la nueva legislación. Esto, entre otras cosas, implica que tendrán que tener un reglamento de propiedad y realizar asambleas», sostuvo.

Posteriormente explicó que cuando entre en vigencia el nuevo Código, para nombrar y/o despedir a un empleado de un edificio se requerirá de una asamblea. Actualmente, esa decisión es facultad del administrador. Por otro lado se crea por ley el Consejo de Propietarios; el administrador no podrá utilizar fondos de reserva o extraordinarios, que tengan un destino exclusivo, sin contar con la conformidad del Consejo de Administración que, asimismo, tendrá la facultad de convocar a Asamblea en caso de que aquel no lo haga. Otro aspecto que se contempla es que, si el administrador renuncia o fallece, o si por cualquier motivo el edificio queda acéfalo, el Consejo debe asumir transitoriamente la administración y convocar de inmediato a una asamblea para designar un nuevo administrador».

Otras modificaciones

Tras señalar que además de los que se hacen cuando no se pagan las expensas comunes, una de las mayores razones de los juicios que hay en Tribunales relacionados con la propiedad horizontal son consecuencia de los daños y perjuicios derivados de filtraciones por rotura de cañerías. Costantino dijo que «actualmente en los reglamentos de propiedad, está muy dividido el criterio acerca de quién es responsable de las cañerías empotradas; la mayoría estima que una vez que las mismas salen de la red troncal son responsabilidad del propietario. Sin embargo, como van por debajo del piso o por dentro de las paredes, éste no es culpable, aunque sí responsable. En la nueva legislación se establece que todas las cañerías, desde que salen de la red troncal, deben ser consideradas como comunes, con lo que el responsable pasa a ser el Consorcio de Propietarios del edificio. Esto es favorable ya que otorga seguridad jurídica en materia de responsabilidad civil», afirmó.-

Más tarde sostuvo que «creo que las disposiciones incluidas en el nuevo Código van a ser beneficiosas para el sistema y para la sociedad; una de las cosas positivas, y por lo cual no hay sorpresas, es el hecho de haber recogido la doctrina y jurisprudencia que se aplicaron durante más de 60 años».-

Alquileres

Consultado sobre el alquiler de propiedades, Costantino dijo que «el nuevo Código Civil y Comercial prácticamente no presenta cambios ya que toma muchos principios de la ley que rige en estos momentos para las locaciones urbanas. Como la ley Nº 23.928 no fue derogada, se mantiene la prohibición de indexar los contratos lo cual no impide que el pago se pacte de manera escalonada, algo que es admitido tanto por la doctrina como por la jurisprudencia», recordó.-

 

Fuente diario la capital.

Los martilleros Alejandro Acámpora, Diego Del Valle y Rami Lorini Abraham dieron su punto de vista sobre la realidad del mercado local, tres años después de la aplicación del cepo cambiario. La imposibilidad de acceder al dólar en un mercado exclusivamente dolarizado y la falta de previsibilidad que genera la cotización de esa moneda en mercados paralelos son parte de las consecuencias de la caída del sector. Falta más desarrollo de instrumentos para dinamizar el crédito hipotecario. 

A tres años de la aplicación y entrada en vigencia formal del cepo cambiario -31 de octubre de 2011- ADNEMPRESARIO eligió al sector inmobiliario local para que realizara un balance sobre el impacto de la medida en el mercado.

Según los registros del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en General Pueyrredon se efectuaron, entre enero y agosto, 4.603 operaciones de compraventa involucrando un monto total de $1.177,95 millones.

Pero, si se compara esta situación con lo que ocurría tres años atrás -antes de la aplicación de la medida económica adoptada por la Presidenta Cristina Fernández a las pocas horas de haber logrado su reelección (fue el 24 de octubre y el tema no estuvo en campaña)- se notará que hubo una disminución drástica de las operaciones: 7.392 escrituras se concretaron en ese mismo lapso de 8 meses durante 2011, es decir que este año la caída fue del 37,73% contra aquel momento de la actividad.

Curiosamente, cuando se miran los números del dinero involucrado se observa otra circunstancia propia de la irracionalidad vigente: este año en agosto se lograron un 3,03% menos de operaciones que en agosto del año pasado, pero se escrituró con un 32,30% más de dinero.

Evidentemente, el efecto dominante sobre el negocio es el dólar blue, que luego de la devaluación de enero generó un segundo golpe a la actividad privada distorsionando el mercado al punto que muchos compradores fueron más cautos a la hora de decidir, y muchos propietarios elevaron sus pretensiones hasta salirse de los parámetros del mercado y no poder vender, a pesar de que los martilleros les aconsejaron conductas menos agresivas.

Analizando el cepo
Para el martillero Alejandro Acámpora, titular de Acámpora y Asociados y con 35 años de trayectoria en la ciudad, «el cepo provocó que el movimiento se frenara de la noche a la mañana» y «las estadísticas no muestren la dimensión del problema: este «parate» sigue evolucionando y se percibe también en otros indicadores, como la caída en un 30% de los permisos de obras otorgados por la municipalidad». Frente a este escenario advierte que «tenemos ya tres años de caída y la perspectiva de que esto se va a prolongar y profundizar bastante».

Al respecto, Diego Del Valle, de Estudio Del Valle, «el mercado no ha dejado de caer, con registros de la ciudad que siguen siendo negativos. Yo creía que en 2013 habíamos tocado un “piso” y no fue asi. Espero que este 2014 sea el final de esta caída porque el impacto de todo lo que se esta viviendo tiene un lado muy triste, que es la perdida de puestos de trabajo que tanto costo crear desde el 2001, con colegas que han dado de baja su matricula, han cerrado oficinas o locales y trabajan desde su casa para achicar costos y se perdieron puestos de trabajo. Hablamos de personas que sufren el efecto de todo lo que se esta viviendo».

Al respecto coincidió Rami Lorini Abraham, titular de la inmobiliaria Lorini Abraham, quien también tuvo una mirada similar sobre el cepo a la que antes habían expresado sus colegas: «lo  desacelero, entiendo que le quitó previsibilidad al mercado y generó condiciones de incertidumbre sobre los valores de las propiedades que distorsionó, en gran parte, lo que se venía desarrollando hasta entonces».

ADN: – ¿Qué cree que va a suceder en el corto plazo?

ACAMPORA: – En los últimos años la cantidad de compradores bajó. Esto se comprueba porque también aumenta el número de inquilinos y baja el de nuevos propietarios. Lo que percibo es que hay reglas que no permiten acceder a dólares en un mercado dolarizado.

ADN: – ¿Cuales son las nuevas conductas que se adoptaron para adaptarse a esta situacion?

LORINI ABRAHAM: – Los que pudieron hacerlo, optaron por financiar parte de precio de las propiedades con pesos. Se buscaron alternativas para que en las operaciones hubiera parte en valores de moneda local.

Sobre lo que viene se puede decir que todavía no hay una proyección clara. Es que tampoco se esperan grandes cambios, a excepción de lo que pueda suceder durante el año 2015 por tratarse de un año electora. Para ese marco, muchos ya avisoran una nueva etapa en el mercado al calor de los resultados que se produzcan en el futuro inmediato.

DEL VALLE: – En lo personal siempre tengo en mente “espera lo mejor pero prepárate para lo peor”. Focalizamos toda la energía y el capital humano en comprender lo que está pasando y, más que nunca, priorizamos el “servicio al cliente”, a través de tasaciones coherentes. Estamos en una etapa que esta cambiando un paradigma. Desde el 2011 el mercado que continua en movimiento es de la “propiedad a estrenar” con venta al pozo, fideicomiso, etc. Este es un mercado “muy chico” de quienes tienen una capacidad de ahorro importante. Pero hay un detalle que tenemos que prestar atención todos los demás colegas ¡la propiedad usada no puede valer más que la propiedad a estrenar! Este concepto es clave en poder reformular, seriamente, con conocimiento el “mercado del usado”.

Seguramente llevara un tiempo que el “vendedor” comprenda este cambio de paradigma que ya lleva tres años. Pero estamos ante una oportunidad única, si el próximo gobierno puede estabilizar el mercado del dólar, con un valor de referencia quieto, razonable, y proyectado en el tiempo se puede dar la oportunidad de pesificar el mercado usado, tal lo que ha sucedido en estos años con el mercado de propiedad a estrenar.

Falta crédito

Uno de los puntales de la actividad inmobiliaria fue, es y será, el crédito como palanca financiera para que la gente acceda a su primera casa y luego pueda seguir evolucionando en un mercado clave para el desarrollo de la economía. Pero a excepción del PRO.CRE.AR, en la actualidad no existen otras palancas de crédito accesible para los individuos.

De hecho, en los registros actuales se puede advertir que es fundamental la presencia de este programa en el acceso al crédito hipotecario, dado que los bancos privados se han retirado de la oferta y los públicos retacean la posibilidad de entregar dinero a cambio de una hipoteca para comprar una casa o departamento.

Sobre este tema en particular,Acámpora consideró que una de las dificultadas a las que se enfrentan propietarios y compradores es que «la situación actual es que no hay crédito, no hay capacidad de ahorro, ni hay posibilidades de comprar dólares». En ese sentido, revaloró la época dorada de la Mar del Plata de los años sesenta y setenta, y dijo que hoy «ni siquiera hay condiciones para que se replique la historia de la ciudad, cuando Mar del Plata creció de la mano de los proyectos de los sindicatos o las mutuales, que le acercaron la vivienda a los trabajadores. En este contexto la situación no va a mejorar pronto».

Por su parte, Del Valle opinó la vigencia del mercado hipotecario está íntimamente vinculada a las posibilidades del PRO.CRE.AR. Sin embargo lamentó que «en nuestra ciudad el problema es que el valor de la tierra llega al límite de valor que plantea el plan». No obstante rescató que a pesar de ello ha sido bueno el número de marplatenses que «han logrado acceder a su propiedad, especialmente los que buscaron hacia el norte y sur de nuestra ciudad y fueron primeros en moverse».

También se mostró esperanzado en que «el próximo gobierno pueda tener un política importante en materia de créditos para la propiedad usada, ya que es una cuenta pendiente de muchísimas décadas y que se pueda plantear como una política de estado a largo plazo, donde el mercado inmobiliario será generador de una sinergia positiva. Porque cuando el dinero entra en el mercado de la construcción y llega al inmobiliario, genera un círculo virtuoso, no se queda parado, y circula siempre en la ciudad. Se genera trabajo, moviliza gremios, profesionales, trabajadores y produce actividad económica. Es una industria generadora de beneficios para cualquier ciudad».

Finalmente, Lorini Abraham tuvo una mirada similar a los conceptos que antes habían formulado, por separado, Acámpora y Del Valle al considerar que «el crédito hipotecario, en las actuales condiciones, no es viable» Pero resaltó que «salvo el PRO.CRE.AR, que por contar con el impulso decisivo del Gobierno y haber logrado tasas subsidiadas de parte de la entidad que lo entrega (Banco Hipotecario) se logró dinamizar una parte de ese mercado a través del crédito hipotecario».

Fuente: ADNEmpresario.com