Ladrillo “en gestación”: invertir desde boca de pozo mantiene su atractivo y buena rentabilidad.


21-07-2014 Mientras la compraventa de unidades terminadas no repunta, este segmento de negocios se posiciona como uno de los pocos que sigue captando una demanda estable. Por el lado de la oferta, se registró una depuración y desaparecieron los “pooles de amigos devenidos en desarrolladores”
Por Patricio EleiseguiÚltima actualización: 21/07/2014 11:07:00 am

El negocio inmobiliario no detiene su caída: en mayo, la compraventa de inmuebles en Capital experimentó un desplome de más del 15%.

De este modo, durante los cinco primeros meses, el total de escrituraciones acumuló un preocupante descenso de casi el 7%, de acuerdo con datos del Colegio de Escribanos porteño.

La cantidad de operaciones registradas en mayo (menos de 2.900) fue incluso más baja que la de igual mes de 2009, un año que venía atravesando los coletazos de la crisis internacional.

Este contexto adverso, derivó en una caída de los precios en dólares de las propiedades terminadas.

En este sentido, un informe de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), da cuenta de que el impacto en las cotizaciones se ha venido sintiendo a partir de enero, y que esta contracción “da cuenta del mal momento del mercado”.

En este contexto, vale la pena repasar cómo están las cosas para un segmento del negocio inmobiliario que siempre ha generado sumo interés en muchos argentinos: los proyectos desde boca de pozo. Es decir, aquellos en los que los particulares participan desde la gestación de la obra.

¿Se han sumado a la “mala onda” que hay en el sector? ¿O, por el contrario, siguen manteniendo su atractivo en cuanto a la cantidad de adeptos y rentabilidad que ofrecen?

Una primera pista la aporta Diego Migliorisi, de Migliorisi propiedades: “La inversión en boca de pozo sigue manteniendo su solidez y ofreciendo una rentabilidad muy interesante. Es un negocio muy seguro, a diferencia de otros en los que el riesgo es mucho mayor”.

Buen margen de ganancia para particulares
En general, las fuentes del sector consultadas por iProfesional coinciden con el diagnóstico de Migliorisi, si bien consignan que el rendimiento cayó un poco respecto del de hace unos años.

Antes del cepo cambiario y en épocas del “boom del ladrillo”, los particulares que se sumaban a un proyecto desde boca de pozo lograban una rentabilidad del orden del 25% al 30% en dólares, para un desarrollo a dos años.

Hoy esos guarismos se han reducido, más allá de que se tenga que considerar a la moneda local como referencia.

“Hace unos años, la rentabilidad que se obtenía al invertir en un buen proyecto podía ser excelente. En la actualidad, se logra un 20% en pesos en términos reales. Es decir, por encima la inflación. Estas cifras pueden variar según el tipo de obra y la ubicación”, asegura Migliorisi.

Carlos Spina, gerente comercial Argencons, afirma: “En boca de pozo, si por ejemplo se mide en metros cuadrados, el inversor logra una alta capitalización”.

¿Y en dólares, cuánto se gana? “Dependerá de cómo esté el mercado inmobiliario -en cuanto a oferta y demanda- al finalizar la obra como también del ritmo devaluatorio que imponga el Gobierno hasta ese momento”, agrega el directivo.

Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, aporta otro dato: “Los emprendimientos que más se están demandando son los de dos y tres ambientes con amenities, ya que ofrecen buena renta para el inversor”.

“Las zonas donde más se concentran los proyectos en Capital Federal corresponden a Palermo, Belgrano y Caballito. Ha habido algo de derrame hacia otros barrios, como Almagro“, afirma José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Y agrega: “Fuera de Buenos Aires, se sigue construyendo mucho en la zona norte, en lugares como Vicente López. En el sur, hay varios proyectos que avanzan en Lomas y Lanús”.

Los desarrolladores, más apretados
Un cambio que se observa en este segmento de negocios tiene que ver con “los tiempos económico-financiero” que deben manejar los desarrolladores para este tipo de proyectos.

“Los lapsos para lograr una ganancia se modificaron sustancialmente. En las buenas épocas, el grueso de la preventa se realizaba principalmente mientras se desarrollaba la obra. Es decir, la empresa ya contaba con buena parte del dinero al año de concluido el emprendimiento”, apunta Migliorisi.

“En la actualidad, se debe esperar entre dos años y dos años y medio”, asegura. Desde Ayres coinciden: “Los tiempos para lograr una ganancia en muchos casos se estiran hasta los tres años”.

Los inversores, más cautos
En cuanto a la ganancia para el desarrollador, desde el sector afirman que la misma ha caído sustancialmente en términos reales. Y no faltan los que aseguran que muchas veces este porcentual no le compensa el riesgo incurrido a quienes gestan la obra.

Los menores márgenes y el cepo cambiario hicieron que el sector haya experimentado una depuración en cuanto a la oferta de este tipo de emprendimientos.

Estas iniciativas han vuelto a manos de desarrolladores profesionales y solventes, en tanto que los developers amateurs han salido un poco de la escena.

Tal como aseguran en el rubro, “desaparecieron los dentistas devenidos en desarrolladores inmobiliarios”.

Antes, era común encontrarse con un pool de amigos que compraban un terrenito, contrataban a un arquitecto, levantaban un edificio de unos pocos pisos y se hacían de una muy buena ganancia.

En algunos casos, hasta les insumía poco capital porque apalancaban financieramente la obra con la misma preventa.

Hoy, como aseguran los expertos consultados, esos players han vuelto a sus profesiones.

Este cambio -además de la caída en la rentabilidad y del cepo- está potenciado además por las dificultades para acceder a créditos a tasas razonables.

Así las cosas, el mercado ha ido depurándose y han quedado principalmente los desarrolladores con expertise, espalda financiera y amplio conocimiento del negocio.

También se da el caso de inversores que compran terrenos bien ubicados, pero no para empezar a construir ahora, sino para tenerlos hasta que haya cambios en las condiciones de mercado.

“Es cierto que aquellos que invertían sus flujos de excedentes en pesos en este tipo de proyectos han ido desapareciendo del negocio”, señala Spina, de Argencons.

También existen diferencias respecto a las épocas doradas y boom de construcción, en las que todo metro cuadrado que se ponía a la venta rápidamente se “evaporaba”.

Incluso, en muchos casos, producto de una demanda ávida de comprar que no reparaba demasiado en la calidad y en las terminaciones de la unidad.

Ahora “los particulares están mucho más prudentes y se muestran más selectivos. Hacen un análisis más detallado de plazos y precios”, afirma el directivo de Ayres.

Rozados coincide con que la rentabilidad en baja limitó la oferta. Asegura que se enmarca en un momento complicado del mercado inmobiliario, que experimenta un descenso generalizado en la cantidad de escrituraciones.

Ladrillo nuevo, vida nueva
El director de Reporte Inmobiliario asegura que, en la actualidad, “el mercado de los nuevos desarrollos resulta de principal interés para quienes buscan en el ladrillo la posibilidad de una nueva vivienda”.

“Para este tipo de inversores, claramente estas iniciativas son oportunas porque permiten entrar en pesos y dan cierta comodidad con el pago en cuotas”.

¿Qué pasa con los que compran para revender? Rozados agrega que “quien sale a vender exige cash y todo junto, sin financiación”.

Y agrega: “El problema en esta instancia es conseguir a la persona que ponga toda la plata. Esta dificultad se viene dando desde que se impuso el cepo. Y este es un factor que aleja a los que compran desde boca de pozo para luego traspasar rápido la unidad”.

La construcción no levanta cabeza
Los permisos de construcción en la Ciudad experimentaron un desplome de algo más del 50% en 2013, según las estadísticas que maneja el gobierno porteño.

“Este descenso se suma a la baja del 24% que se había registrado en 2012 con respecto al 2011”, agrega Rozados.

Si se analizan los permisos por barrio, por primera vez en diez años no fue Palermo la zona estrella sino Belgrano, que lideró el ranking de la mayor cantidad de obras nuevas. Detrás se ubicaron Palermo, Villa Urquiza, Balvanera y Caballito

 

Fuent4e: iprofesional.com

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El Defensor del Pueblo Fernando Rizzi lanza pedido por el Bristol Center ¿Lo escucharán?


El Defensor del Pueblo Fernando Rizzi lanza pedido por el Bristol Center ¿Lo escucharán?
El Defensor del Pueblo Fernando Rizzi se ha dirigido a la Secretaría de Planeamiento para solicitar información y pedir diversas gestiones, vinculados al Complejo Bristol Center, emplazado en la manzana delimitada por las calles Buenos Aires, Rivadavia, Entre Ríos y Peatonal San Martín.

Entre cuanto a la información requerida, se solicitan detalles sobre :

1) Estado del expediente administrativo de construcción mediante el cual tramitó la Ordenanza 3663 del año 1974

2) Existencia o no de finales de obra otorgados.

3) Vigencia de los permisos de construcción y posibilidad de disponer la caducidad de los mismos.

4)Situación en la cual quedó la donación ofrecida a la Municipalidad consistente en un auditorium y un salón de exposiciones, conforme se estableció en la Ordenanza 3663.

5) Si existen previsiones de intervención o nueva documentación presentada pendiente de resolución, para la prosecución de las obras paralizadas o realización de nuevas obras.

6) Existencia de trabajos pendientes por parte de los titulares, vinculados a tareas de seguridad, higiene y estética.

Por otra parte también se solicitó a esa Secretaría que en lo inmediato, y sin perjuicio de iniciativas a mediano y largo plazo que existieren, lleve adelante las acciones y gestiones que estime pertinentes a fin de lograr una adecuación y mejoramiento urbano, estético, paisajístico y funcional de la manzana ocupada por el Complejo Bristol Center, fundamentalmente con respecto a las estructuras de los tres niveles de basamento inconcluso, aceras y sector de comercios sobre planta baja, que permitan una puesta en valor del sector céntrico y costero.

En particular se sugiere conformar una mesa de trabajo con los titulares del Bristol Condominio Apart Hotel y la Administración del Consorcio Bristol Center para avanzar en medidas concretas de mejoramiento.

La construcción de dicho complejo fue autorizada por Ordenanza 3663, sancionada el 5 de diciembre de 1974, contemplando inicialmente tres subsuelos para uso de cocheras, un basamento integrado por tres niveles destinados a la radicación de locales para comercio, esparcimiento y actividades socio culturales, y tres torres dispuestas entre sí en forma triangular.

Por la misma Ordenanza, se autorizó al Departamento Ejecutivo a aceptar la donación ofrecida por la firma recurrente, consistente en un auditorium con una superficie aproximada de 370 m2. y un salón de exposiciones de 390 m2.

Gran porcentaje del volumen edilicio se encuentra con estructuras obsoletas y sin terminar, que atentan tanto contra la seguridad como contra la estética pública y la armonía del paisaje urbano y de frente costero.

“El Bristol Center es una deuda pendiente en la ciudad. Sobre todo porque desmerece a la zona céntrica costera, que por otra parte, es el lugar por donde pasean los residentes y turistas de los sectores más humildes, y merece tener la dignidad que le corresponde” señalo el Defensor del Pueblo Fernando Rizzi

Fuente: elretadodehoy.com.ar

El Golden Oldies de veteranos de rugby se acerca a Mar del Plata


 

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El Festival  “Golden Oldies” para Veteranos de Rugby, que se llevará a cabo en Mar del Plata entre el 21 y el 28 de septiembre, ultima detalles.

Por ello, tuvo lugar en la sede del EMTur una reunión de trabajo entre la comisión organizadora local y los organizadores que llegaron especialmente desde Nueva Zelanda para terminar de cubrir los aspectos finales.

El Festival contará con la participación de 150 equipos de todo el mundo y por vez primera visitará Sudamérica, según aseguraron los neocelandeces James  Kemp y  Peter  Mc Dermott.

La reunión de trabajo los encontró con el presidente de la comitiva, Buenaventura Mínguez, acompañado de Adrián Giorgetti, Sergio Giménez, Roberto Gómez, Mario Piazzola, junto a los responsables de dos de las áreas, José Luis Robles (voluntarios) y Martín Urribarri (referees)

Se ultimaron detalles de la ceremonia inaugural a desarrollarse el domingo 21 en la zona del Paseo Hermitage y que congregará a los más de 3.000 participantes del encuentro mundial que se realiza cada dos años.

Luego, se inspeccionó el Estadio Polideportivo “Islas Malvinas” (sede alternativa para la inauguración en caso de lluvia) y se visitó la Estancia Santa Isabel.

Mañana la comitiva se dirigirá al Parque Camet para inspeccionar el sector donde se erigirán las 15 canchas de juego para una verdadera fiesta del rugby mundial en la ciudad.

Expectativa en el mercado inmobiliario por el relanzamiento de los Cedines


El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina adelantó que fueron citados a un acto en Casa Rosada a las 17 en el que la Presidenta anunciaría medidas para dinamizar la actividad.

Expectativa en el mercado inmobiliario por el relanzamiento de los Cedines
El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Armando Pepe, aseguró este jueves que esperan nuevos anuncios en las próximas horas por parte del gobierno nacional para devolverle dinamismo a una actividad que se vio afectada por la restricción al mercado cambiario.El referente de la Cámara inmobiliaria aseguró en declaraciones radiales que fueron citados a un acto en Casa Rosada previsto para este jueves a las 17 en que la presidentaCristina Kirchner realizaría anuncios para dinamizar el mercado inmobiliario. Aunque dijo desconocer en qué línea irán esos anuncios aventuró que podría tratarse del relanzamiento de los Certificado de Depósito para Inversión (CeDIn).

“El mercado inmobiliario está paralizado” advirtió Pepe y recordó que “ya tuvimos dos reuniones con el jefe de Gabinete, Jorge Capitanich, en las que le pedimos soluciones para el mercado tal como solucionaron el tema de los autos con el Pre.Cre.Auto que funcionó bien”.

“Hemos pedido desde la Cámara Inmobiliaria que si lo único que tenemos es el CeDIn, entonces modifiquemos la operatoria, que se haga más rápida, más ágil, más transparente al comprador, realmente necesitamos una herramienta para poder hacer operaciones porque el mercado inmobiliario está pasando por un momento terrible” advirtió Pepe y adelantó que fueron “citados a concurrir hoy a las 17 (a un acto en Casa Rosada), no sabemos cuál es el anuncio, nos vamos a entrar hoy”.

El CeDIn fue introducido en junio del año pasado con el objetivo de que las restricciones al acceso al mercado cambiario no afecten el mercado inmobiliario e ideado en el marco de la ley de exteriorización de divisas.

Se trata de un medio de pago e instrumento financiero que se aplica en la realización de  inversiones en el mercado inmobiliario y/o en proyectos de construcción de viviendas, con el objetivo de reactivar la actividad en dichos sectores. No es asimilable a un cheque cancelatorio, ya que está previsto por ley con tan sólo dos endosos, es decir que es considerado un instrumento de baja circulación y apunta a resolver situaciones puntuales de corto plazo.

Los interesados en suscribir un CeDIn deben solicitarlos en las entidades financieras. Los bonos se suscriben mediante la entrega de dólares estadounidenses billete y el suscriptor puede solicitar uno o más CeDIn, por un importe total equivalente a las sumas en dólares que efectivamente se transfieran al BCRA. No tienen fecha de vencimiento y las entidades financieras son las encargadas de verificar la legitimidad y las características formales y de seguridad del bono.

Fuente: minutouno.com

Anticipan que Cristina Kirchner hará anuncios para el sector inmobiliario: se esperan cambios al Cedin

El directivo de la Cámara Inmobiliaria y empresario Armando Pepe confirmó que fueron citados a la Casa Rosada para esta tarde; “El mercado está pasando una situación terrible”, se quejó

El directivo de la Cámara Inmobiliaria y reconocido empresario del rubro de la compra y venta de propiedades Armando Pepe confirmó esta mañana que fueron citados para esta tarde, a las 17, para participar de un anuncio que tiene el objetivo de recuperar ese mercado, deteriorado por el cepo cambiario y la crisis económica.

“El mercado inmobiliario está pasando una situación terrible”, afirmó Pepe en declaraciones a radio Mitre y no descartó que el plan del Gobierno tenga que ver con modificaciones al Cedin, el instumento de pago que había sido ideado en la época en que la economía era manejada por el ex secretario de Comercio, Guillermo Moreno, para reemplazar los dólares en las operaciones inmobiliarias.

Según el empresario “ya el Cedin fracasó” porque no fue utilizado de manera masiva y destacó que ya le habían manifestado a funcionarios de la Casa Rosada, con los que se reunieron por el derrumbe de la actividad inmobiliaria. “Si no funcionó modifiquemos la operatoria para que sea más ágil y tenga más transparencia al comprador. Necesitamos una herramienta para poder hacer operaciones”, manifestó.

 

Fuente: lanacion.com

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