Mar del Plata, El calor empujó a todos a la playa.


La máxima ayer fue de 29º8. En Punta Mogotes tienen buenas expectativas con respecto a las reservas y al clima para febrero.

La arena se pobló con sombrillas de colores.

Con casi 30º y cielo despejado, ayer nadie lo dudó y se estableció en la playa para gozar de un martes caluroso y soleado. El mar, casi planchado por la ausencia de olas, se mantiene a una temperatura cercana a los 20º, razón por la cual es más que agradable un chapuzón. Así, toda el litoral playero se tiñó de sombrillas multicolores, torsos desnudos y las cocheras de Punta Mogotes, por ejemplo, se vieron casi completas.

Las buenas condiciones climáticas marcaron la jornada desde temprano, ya que la temperatura mínima de 14º -registrada a las 2.20- augurada la presencia de calor. Y las esperanzas se vieron cumplidas cuando, a las 14, el termómetro marcó 29º8 de máxima, de acuerdo a los registros del Servicio Metereológico Nacional (SMN).

Las buenas condiciones continuarán hoy y hasta hará más calor, ya que el pronóstico del SMN indica cielo despejado, viento del sector norte y una máxima estimada en 32º.

El sector de Punta Mogotes, con 8 mil toldos y 10 mil cocheras, concentra casi la mitad de la sombra en alquiler en Mar del Plata. Aunque la mayoría de los clientes son marplatenses y rentan su espacio por toda la temporada, la mayoría de los 24 balnearios también ofrecen alquileres diarios. Aunque los administradores destacaron la “buena” presencia de clientes, se quejaron por el mal clima reinante en enero.

“El clima durante enero no nos ayudó -explicó el administrador general del complejo Punta Mogotes, Carlos Contartese- y si bien hubo mucha gente, hubo un 12 por ciento menos de alquileres por día”.

El sector es el más elegido por marplatenses y concentra al “45 por ciento de la sombra en alquiler de la ciudad”, ostentando “una mejora en todos los servicios, en los 24 balnearios, ya que una carpa se alquila por $5.500 toda la temporada -de diciembre a Semana Santa- con una o dos cocheras”.

Con el sanbenito del mal clima, Contartese analizó que “los días buenos, tuvimos más gente que el año pasado”, aunque ese caudal de gente no compensó la baja en los alquileres diarios. “A nosotros no nos compensó -dijo el funcionario- pero sí a Mar del Plata a nivel general”.

En ese sentido, recordó que “en enero falló el clima, fue muy malo y hoy los pronosticadores trabajan con más exactitud, entonces el turista juega con eso”.

Mirando a futuro, con una actitud optimisma, el administrador general de Punta Mogotes desde 2008 estimó que para febrero “las reservas vienen muy bien y parece que esta vez nos va a acompañar el clima”.

Asimismo, aseguró que “comparativamente, este febrero viene mejor que el del año pasado” y confesó grandes esperanzas en el próximo fin de semana largo de Carnaval.

En otro orden de cosas, destacó “las comodidades y mejores que se han hecho en todos los balnearios, que poseen piletas y la mitad de ellas ya están climatizadas”, a la vez que reseñó que en “el 30 por ciento del sector” corresponde a playa pública, con los correspondientes baños. “También tenemos bajadas, sanitarios y sillas anfibias para discapacitados, siguiendo las directivas de los pedidos del gobernador, mi amigo Daniel Scioli, cuando asumimos”.

 

Fuente: diario la capital

La política, la economía y el mercado inmobiliario – Febrero de 2013


lunes, 4 de febrero de 2013

Autor: “soydeaqui”


Introducción
En esta nueva colaboración generada para el Blog Técnico Inmobiliario – UTN Regional Buenos Aires mi objetivo es, como lo hice en diferentes oportunidades, tanto en calidad de forista o como autor, dar un panorama del escenario que se viene transitando a fin de que los lectores y especialmente los jugadores interesados en este sector de actividad tomen sus recaudos a la hora de tomar decisiones.
Mi percepción, por lo que observo en forma cotidiana es que mucha gente, incluyendo a los operadores inmobiliarios no tienen una visión objetiva de lo que ocurre con los ciclos económicos y los que se producen en los diferentes mercados, lo que les resta amplitud de criterio para tomar decisiones y orientar sus políticas comerciales y /o empresarias con sentido común. Es de hacer notar que la asiduidad de eventos políticos hace que ciertas noticias de economía, finanzas y mercados se desactualicen rápidamente, pese a lo cual es posible caracterizar a un escenario como el actual.
De ahí que comienzo por citar aspectos de índole estrictamente político-económico-financieros para luego, habiendo interpretado la situación económica, entrar de lleno a lo atinente a la evolución del mercado inmobiliario argentino.
La política y la economía
El escenario macroeconómico actual muestra duplicidad y hasta multiplicidad de indicadores.
Concretamente:
  1. Coexistencia de una “inflación oficial” (la informada por el Indec) y una “inflación paralela” mucho más realista que correlaciona con la expansión anual de la base monetaria (dinero en efectivo más las reservas que mantienen los bancos en el Banco Central) y la del crecimiento del dinero circulante.
  1. Información de la evolución del PBI (Producto Bruto Interno o sea el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por una economía en un período determinado. EL PIB es un indicador representativo que ayuda a medir el crecimiento o decrecimiento de la producción de bienes y servicios de las empresas de cada país, únicamente dentro de su territorio) en los que, casi inexorablemente para mostrar un crecimiento de la economía, el gobierno presenta porcentajes superiores a los reales. Esta variable – reforzando lo predicho – es indicativa del crecimiento o caída de la productividad reflejada a nivel microeconómico en los costos de producción a valor presente y moneda constante lo que a su vez da una idea de la competitividad de las actividades con valor agregado, con correlato en el saldo de la balanza comercial.
  1. Una paridad cambiaria oficial administrada por el BCRA y otra producto del desdoblamiento del mercado cambiario: dólar oficial y paralelo o blue.
En esto último lo primero que salta a la vista pasa por la determinación de una “paridad de equilibrio” que surge de cotejar la magnitud de la base monetaria (hoy del orden de los 330000 millones de pesos) frente al de las reservas declaradas (no necesariamente comprobables y puestas en tela de juicio por muchos analistas) la que se estimaría en una cifra no muy superior a los 40000 millones de dólares. Una simple cuenta de dividir daría una idea de la relación peso / dólar la que puede apreciarse que tiene muy poco que ver con la que se informa y manipula oficialmente.
El problema serio es que la base monetaria viene en franco aumento tal como lo consignan los propios informes del BCRA mientras que en lugar de haber ingresos de divisas hay fuga de capitales la que sin ir muy lejos y desde que se instrumentó el cepo cambiario generó lo que se conoce como “efecto goteo” (extracción y salida de dólares depositados en cuentas a la vista y plazos fijos no renovados). Lo precitado fue lo que le restó, sin ir muy lejos, liquidez al sistema bancario para prefinanciar exportaciones.
Las urgencias del gobierno son conocidas: necesita dólares para abastecer a un sistema energético el que por falta de políticas de estado no tuvo inversiones permanentes y que en un principio para fomentar al crecimiento de la economía subsidió al sector industrial el que lo único que hizo fue utilizar su capacidad ociosa  producto del proceso recesivo que hubo desde 1998 hasta 2001, sin que luego se registraran grandes inversiones en bienes de capital (de hecho el sector energético es el más notorio) para incrementar la capacidad instalada y con ello expandir la oferta de bienes transables.
El otro tema pasaba y pasa para no caer en un nuevo default, por la necesidad del gobierno de honrar la deuda soberana que el mismo, y por arrastre de décadas, tiene. Lo que se hizo fue emitir bonos nominados en dólares, los que de acuerdo a sus condiciones de emisión se dispuso honrarlos en la misma divisa para reestructurar el default del año 2002.  De ahí que en el mercado financiero existen bonos como los Par y Discount en dólares emitidos en 2005 y 2010 y otros de corto y mediano plazo como los Boden, Bonar y Global 2017 a los que vino honrando en tiempo y forma, sin dejar de lado todo el stock de los nominados en pesos en parte cubiertos por la aplicación de una fuerte presión tributaria a cargo de la AFIP y emisión monetaria.
Justamente, uno de los problemas existentes es que la política aplicada no contempló la regularización de las relaciones con los organismos internacionales de crédito como las que tienen nuestros países vecinos que se financian en el mercado de capitales a tasas de un dígito: los dólares que ingresan a las arcas del BCRA se hace en parte con pesos que se emitieron para adquirirlos. Pero además existe una significativa inyección de pesos debido a los subsidios que se hicieron extensivos amplios sectores y al crecimiento de la empleabilidad en el sector público en detrimento de un sistema que posibilite la creación de fuentes de trabajo genuinas.
Revertir el escenario actual debería implicar la instrumentación de un plan integral que opere en cuatro frentes en forma simultánea y que considere la interactividad de las diferentes variables a nivel macroeconómico. Ellos son a saber:
1.       el fiscal.
2.       el monetario.
3.       el cambiario.
4.       el productivo.
Esto requería contar con equipos técnicos profesionales multi e interdisciplinarios experimentados, serios y objetivos “que operen sobre causas y no sobre efectos” como se lo vino y viene haciendo en que, lo coyuntural puso en un segundo plano todo aquello que nunca se deja de lado, cuando se hace foco en el desarrollo de la economía a mediano y largo plazo.
El mercado inmobiliario
Todo la anteriormente descrito en materia de economía y finanzas es lo que pegó muy fuerte a todos los mercados y que, en el caso particular del inmobiliario, lo dejó en una situación realmente apremiante hecho que hoy en día tiene final abierto.
Pero para interpretar el comportamiento del mercado inmobiliario, lo fundamental es no remitirse exclusivamente al sector de compraventa de todo tipo de bienes raíces, sino a toda su cadena de valor y muy en especial a la industria de la construcción. Esto obliga a analizar su evolución en función del tiempo y su comportamiento en diferentes ciclos económicos asociados a los ciclos políticos de la historia argentina más reciente.
El gráfico que se muestra el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción a Diciembre de 2012 (Ref.: http://public.tableausoftware.com/shared/4XFP4ZYHW)  permite efectuar lecturas dignas de tener  en cuenta. Si se observa lo ocurrido entre 1997 y 2002 lo que hubo, en el epílogo del ciclo de convertibilidad monetaria, fue un decrecimiento del nivel de actividad. Cabe recordar que en ese período se produjo un proceso recesivo que tomó cuerpo a mediados de 1998 y que, tal como pasa actualmente, se hablaba de “retraso cambiario” o lo que es lo mismo de un “dólar bajo”.
 
Observando lo ocurrido en 2002 en que, aparte de la aversión de amplios sectores de la población al mercado financiero y al sistema bancario como producto del corralito, el corralón y la pesificación asimétrica, hubo una maxidevaluación que cambió, sin que se observaran en lo inmediato tensiones inflacionarias, la estructura de precios relativos de todos los bienes y servicios observándose un escenario macro y microeconómico con “dólar alto”. Analizando bien el gráfico se aprecia que en esa época – años 2002 /2003 – cambió en forma sustancial el comportamiento del sector de la construcción aumentando muy fuertemente su nivel de actividad.
Hasta 2005, y pese a que se observaba una cierta inflexión en la tendencia, resultaba sorprendente el dinamismo alcanzado. No obstante, a partir de ese año y hasta 2007 y con el objetivo de atraer inversores, se produjo un ciclo de fuertes valorizaciones que hizo que los usuarios finales, que aún eran mayoría en los años previos, perdieran participación en forma creciente y sostenida. Este proceso se dio como consecuencia de un fenómeno que los analistas económicos tienen muy bien caracterizado. Se trata del conocido “esquema Ponzi” de tipo piramidal, que básicamente consiste en que las ganancias las obtuvieran quienes inicialmente invirtieron en propiedades con capital propio la que amplificaron a través de una política de marketing agresiva.  La misma se basaba en el concepto “refugio de valor” y consistía en prometer obtener grandes valorizaciones, lo que despertó la atención de muchos inversores que desconocían el comportamiento dinámico del mercado inmobiliario. En esa época todo lo que se construía se vendía como pan caliente, por más que muchos proyectos no estuvieron bien estructurados.
Pero ese escenario empezó a cambiar en 2008 en parte por el problema con el campo y también debido a la crisis financiera internacional que generó fuga de divisas.  Mucho más recientemente, con el cepo cambiario que generó el desdoblamiento que todos conocemos, se produjo una elevación más que notoria del dólar blue. Así es que lo que se observa en este momento es que  muchos de quienes efectuaron inversiones en propiedades en los últimos 6 años, desde fines de Octubre de 2011 a hoy se ven impedidos de realizar los beneficios significativos prometidos, medidos en dólares billete.
Era, y es de suponer, que quienes pusieron dólares para comprar propiedades de vender, pretendan hacerlo en la misma divisa a precios no inferiores, lo que en este momento es prácticamente imposible. No es casual que por ese motivo y tal como se aprecia en el gráfico, venga cayendo el nivel de actividad, y consecuentemente la superficie permisada. Pero además, y como reconocen muchos operadores cuando desde el mismo gobierno se citó un precio de referencia de 6$ para el dólar oficial, los teléfonos de las inmobiliarias dejaron de sonar…
Concluyendo, y volviendo a observar el gráfico, se pueden sacar estas conclusiones:
  1. con dólar oficial alto, mercado único de cambios, e inflación baja es muy dinámico el nivel de la industria de la construcción y de todos los gremios industriales que dependen de la misma.
  2. con alta inflación, retraso cambiario y una elevada brecha entre el dólar oficial y marginal ocurre el proceso inverso.
En estos momentos se transita la etapa 2. Lo deseable es que se retorne a la 1 en forma gradual, lo que implicaría actuar con muchísimo profesionalismo y responsabilidad tanto en la instrumentación de medidas de política económica (lo que es prioritario e ineludible) como en los niveles de decisión más representativos del sector privado, de modo que en el futuro no se vuelvan a cometer viejos errores conocidos que contribuyeron a que el mercado inmobiliario perdiera mucho más dinamismo que el que supuestamente debería tener en la actualidad.
Les saludo muy respetuosamente,

sdaqui (“soydeaqui” – soydeaqui01@gmail.com)

 

Fuente: Tecnicoinmobiliario.blogspot.com

Por el cepo, aunque les dan un préstamo hipotecario no pueden comprar su casa


06-02-13 00:00 Por la pesificación y el salto del blue, las personas que son calificadas para un crédito no pueden usarlo. La búsqueda de una propiedad se demora porque no consiguen pactar el precio con el vendedor, que sigue queriendo dólares mientras el comprador lleva pesos. El tipo de cambio usado es el intermedio entre el oficial y el paralelo. A medida que se expande la brecha cambiaria, las operaciones se caen o las tasaciones quedan desactualizadas

VERONICA DALTO Buenos Aires

Lo difícil era calificar y cumplir con las condiciones para que un banco les preste el dinero necesario para acceder a la casa propia. Tras las restricciones para comprar dólares, la frustración pasa también porque, aunque tengan el crédito hipotecario en la mano, a las personas les cuesta conseguir una propiedad para comprar.
Las carpetas con los créditos otorgados se apilan en los bancos, mientras los tomadores tratan de encontrar una propiedad que puedan pagar, debido a la dificultad para pactar los precios en un mercado inmobiliario que se resiste a la pesificación y mientras el tipo de cambio paralelo cambia todas las semanas. Además, se registran caídas en la actividad similares a los de 2002.
El fenómeno sucede con mayor intensidad en Capital Federal, donde las propiedades suelen estar valuadas por encima de los inmuebles ubicados en el interior del país.
El Banco Ciudad de Buenos Aires, que es líder en el distrito, registra 1.000 carpetas paradas de créditos que podría otorgar, pero cuyos tomadores se demoran buscando las propiedades a hipotecar.
“Nunca hemos visto este problema en los últimos años. Siempre hay un porcentaje de gente indecisa o que se toma más tiempo para comprar lo mejor posible. Era un 10% quienes no terminaban de presentar los papeles de la propiedad, pero no los porcentajes de ahora”, explicó Claudio Saffirio, gerente de Banca Minorista.
El banco otorgaba 600 créditos por mes en 2011, que se redujeron a 300 en 2012. Y una cantidad similar se van acumulando. “La gente quiere tomar crédito, pero no termina de concretar la operación”, agregó Saffirio.
Sucede que una vez que la persona fue precalificada para obtener el préstamo, no puede conseguir una propiedad porque el vendedor no acepta pesos. Pero los créditos se otorgan solamente en moneda nacional, en tanto desde noviembre pasado el Banco Central cerró el mercado único y libre de cambios a los tomadores de créditos hipotecarios.
La creciente brecha entre el dólar oficial y el paralelo (que tocó casi el 60% la semana pasada) también complica las operaciones, porque las partes no logran acordar un precio que arrime los pesos que lleva el comprador y los dólares que quiere el vendedor.
Si se logra pactar un precio en dólares convertido a pesos (a un tipo de cambio intermedio o “celeste”), los saltos que pega la cotización del paralelo vuelven todo a foja cero. Cada vez que el precio sube unos centavos, el vendedor termina queriendo más pesos. El comprador no sabe el verdadero precio de la propiedad, y se cae la operación.
También surgen distorsiones por la tasación que realiza el banco. Hoy el tasador tiende a valuar la propiedad en pesos, sin blanquear el tipo de cambio, pero tomando como referencia operaciones de la zona donde está ubicado el inmueble. Luego, el banco financia hasta el 75% de ese valor fijado. Pero si el dólar blue sube, la tasación en pesos queda atrasada y el monto de financiación baja a una proporción menor del precio a la hora de concretar la operación.
Además, un crédito hipotecario es una desventaja ante un vendedor que tiene registrado su inmueble en el impuesto a los bienes personales: salvo excepciones, los pesos que reciba querrá pasarlos a dólares en el mercado paralelo, pero no podrá exponerlos en la declaración jurada impositiva porque los obtuvo ilegalmente.
El deterioro en la concreción de operaciones inmobiliarias también está relacionado con la baja en la actividad, aunque un 10% de las operaciones se cancelan con crédito. La construcción sufrió en 2012 su mayor caída (3,2%) en diez años, según el INDEC. Los permisos de construcción para nuevas obras acumularon una caída de 9,3% en todo el año. Y la compra-venta de inmuebles cayó un 27% interanual en la ciudad de Buenos Aires, ya que hasta noviembre se firmaron 42.145, un número inferior a lo registrado incluso en 2009 y 2002.
Las carpetas en el Ciudad se vencen a los 90 días. Cuando la persona no presentó los papeles de la propiedad, debe reconfirmar las condiciones y los niveles de ingreso. “Es engorroso, pero la gente lo hace”, dijo Saffirio.
Esta dificultad se tradujo en una caída del 50% en los montos a enero 2013, según el tuiteó ayer el presidente del Ciudad, Federico Sturzenegger. El acumulado de 2012 sumó $ 1.271 millones, según informó la entidad. “Los primeros 2 días de febrero un 80% abajo. Espero no marque tendencia”, escribió.
La entidad presta hasta $ 1 millón o el 75% del valor del inmueble. Ofrece créditos a 20 años y tasa fija del 23% para quienes cobren sus salarios en la entidad, o 15 años y tasa fija del 24% para el público general. Ofrece la opción de cargar una tasa variable (hoy en el 20%) o escalonada (desde 16% hasta el 25%). Luego, cuenta con líneas promocionales: una tasa del 16% fija para comprar en la zona sur de la ciudad, el hipotecario social, con una tasa del 14%, y para la primera casa, una tasa escalonada del 7 al 14%. La relación cuota-ingreso familiar es del 40%. En promedio, las personas piden $ 300.000 para financiar entre el 50 y 60% del valor del inmueble.

 

Fuente: cronista.com

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