Créditos hipotecarios: deuda del Gobierno nacional

Por Miguel Angel Donsini *

Más de tres millones de familias argentinas sufren problemas de vivienda, ya sea por carencia absoluta o precariedad habitacional.

Más aún, el déficit tiende a ser divergente, en tanto el ritmo de construcción (público y privado) es inferior al incremento de la demanda por crecimiento demográfico y obsolescencia del stock existente.

El crédito hipotecario en la Argentina no logra cumplir su rol «facilitador del techo propio». Las líneas hipotecarias vigentes exigen ingresos familiares muy superiores a los de la unidad familiar típica. En promedio un crédito de $ 200.000 para una vivienda familiar básica, a 20 años y a tasa fija supone cuotas superiores a los $ 3.500 e ingresos superiores mensuales cercanos a los $13.000, que contrastan notoriamente con los $4.900 que en promedio reciben mensualmente los hogares argentinos (se calcula $1.900 por cápita) y recordemos que con la cifra del crédito si no existe un importante ahorro previo es difícil conseguir en los valores del crédito un inmueble.

Hay falta de «coincidencia» entre la oferta y la demanda: apenas el 10% de la población de mayores ingresos podrá acceder a los prestamos y naturalmente no se trata del segmento con mayor problema de acceso a la vivienda propia.

¿Cuáles son las causas que ayudan a explicar es este comportamiento? Primero la ausencia de una moneda de contrato de largo plazo que permita extender los préstamos a una tasa baja y estable, acorde al ingreso familiar. Pero por razones coyunturales durante los últimos diez años lejos de ir a modelos internacionales y a pesar de lanzamientos de sucesivos programas públicos (por ejemplo el «plan inquilinos» en 2007 o créditos financiados por Anses (2009), la cartera para financiar viviendas cayó del 2,05% al 1,2% del PBI entre el 2003 y el 2011, perdió terreno en el total de préstamos al sector privado (pasó del 35% al 11,7% en igual lapso) y lamentablemente sigue ocupando un rol secundario en el mercado inmobiliario (en el 2010 las hipotecas intervinieron en solo 9% de las escrituras de la CABA).

Con inflación, elevadas cuotas iniciales de los sistemas de amortización de préstamos con interés fija y cuota constante son consecuencia de la cobertura que debe asegurarse el prestamista ante la segura desvalorización real de las cuotas finales. Lo que sucede en realidad es un acortamiento de la duración del préstamo, aunque este pactado a varios años «debe repagarse en pocos meses, porque pasado el punto crítico el efecto de la inflación, deja el valor de la cuota en sumas insignificante.

1) Si no pueden contar con una proyección razonablemente cierta de variables asociadas (tasas de inflación precio relativo del inmueble, salarios) el ahorrista no inmovilizará sus fondos sin una garantía de rendimiento superior a la inflación esperada y los prestatarios no tomaran créditos si «no tienen idea » del esfuerzo que le demandara se devolución.-

2) La alternativa de préstamos con tasa de interés variable, puede relajar las cuotas iniciales pero las cuotas sucesivas pueden ser explosivas, si sube la curva inflacionaria (trágico ejemplo la Circular 1050 de la década del 80).

3) La experiencia argentina dejó grandes heridas respecto a los atajos «la dolarización del crédito hipotecario permitió orillar el 4% del PBI en los 90, pero el descalce de monedas en las entidades financieras (los prestatarios tenían ingresos en moneda local) terminó con la pesificación, que los contribuyentes aun están pagando a través de los bonos públicos.

4) Una tasa real de interés positiva favorecerá la captación de ahorro en el sistema financiero para orientar el crédito, sino también desalentara la «inflación artificial «de precios de inmuebles que está asociada a la demanda especulativa de bienes raíces.

5) La securitización de hipotecas, atractiva apara los inversores, no podrá consolidarse en un ambiente de inestabilidad.

La evidencia internacional revela que la estabilidad macroeconómica, es fundamental aunque no suficiente para un desarrollo del mercado hipotecario.

El sentirse ciudadano, perteneciente a un país, no se logra solamente con un documento de identidad, o sentido de pertenencia se logra con un título de propiedad, con el sentir de tener raíces que cobijen al ciudadano y a su familia, en la argentina hoy, desde siempre, millones de familias y lo más grave gente joven que ven cada vez ven más lejos la posibilidad tener el techo propio, necesitan una política de Estado prioritaria en busca de soluciones a esta enorme mayoría silenciosa y sacrificada del estado argentino.

Una solución integral reclama un programa de viviendas e infraestructura para los sectores de menores ingresos y puede diseñarse un sistema específico para acercar la vivienda a los de ingresos medios con alguna capacidad contributiva pero excluida del mercado hipotecario en las condiciones actuales.-

A) Subsidio a la tasa mensual para los segmento de ingresos medios, de modo de reducir el ingreso mínimo familiar requerido.

B) Seguro de tasa a partir de cierto umbral, de esta forma se brinda certeza al tomador en escenarios adversos donde la cuota podría tornarse gravosa para el ingreso familiar. Si el Estado cumple con el compromiso inflacionario, no tiene costo fiscal.-

C) Préstamos a tasa variable para los segmentos de ingreso medio de acuerdo al índice de variación salarial o sea que el tomador de esta manera garantiza que su cuota de crédito mantendrá el valor proporcional a su ingreso-

Estas medidas con costo fiscal para el Estado, retornan en parte a través de una actividad de la industria de la construcción que genera mayores ingresos impositivos por su actividad económica, mayor mano de obra, pero fundamentalmente implica el terminar con la inseguridad y el sufrimiento de millones de argentinos que dejarán de pensar cada 24 meses en la traumática mudanza, la inseguridad del conseguir el próximo techo, algo fundamental para generar sentido de pertenencia en un país en crecimiento llamado a ser un líder mundial, a través del desarrollo, y el sentir que todos somos argentinos de primera.

(*): Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata.

El 30% de los edificios recién construidos se destinan para alquiler

Los alquileres de 24 meses están entre 1.000 y 4.000 pesos, si se cuenta desde un departamento de un ambiente a un chalet en Los Troncos.

Los alquileres por 24 meses de departamentos, casas y chalets en Mar del Plata, considerando distintas variantes, desde la más económica, pero digna, a la más suntuosa, oscilan entre 1.000 y 4.000 pesos mensuales.

Al ser consultado sobre este tema, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Miguel Angel Donsini, señaló que «con respecto al año anterior, hubo un incremento del 20 por ciento, mientras que los alquileres por temporada, aumentaron entre un 18 y, también, un 20 por ciento».

Donsini. al dialogar con LA CAPITAL, sostuvo que, por lo menos, el 30 por ciento de los departamentos de los edificios que se vienen construyendo en la ciudad, al no venderse, son destinados a alquiler. Por eso, se cuenta con una buena oferta y de unidades a estrenar en distintos lugares de la ciudad».

Y añadió que «el ladrillo, dada las bajas tasas que dan los bancos por los depósitos, sigue siendo la mejor inversión. Por eso, se constituyen entre un grupo de personas, empresarias o no, un fideicomiso para construir edificios de pequeña dimensión, con un máximo de 4 a 5 pisos y unos 1.500 metros cuadrados».

Dificultad para obtener

un crédito bancario

Con respecto a la tendencia a alquilar, que se viene incrementando en los últimos tiempos, Donsini explicó que «en nuestro país tenemos un déficit de 3 millones de vivienda. Pero, por otra parte, se hace difícil comprar una casa, porque los bancos han restringido mucho el crédito y para obtenerlo hay que reunir una serie de requisitos salariales y de otra índole, que obstaculizan la viabilidad de estos préstamos. Además, las tasas de interés están muy altas. Eso lleva indefectiblemente a alquilar y máxime a familias de no muchos recursos y a parejas jóvenes».

Sobre los precios de los alquileres que en este momento se registran en el mercado, el titular de los Martilleros, brindó los siguientes datos:

* Departamentos de un ambiente en zona céntrica o una casa en un barrio algo más alejado, entre 1.000 y 1.200 pesos. Pero depende de otros muchos factores. Podría ser también un poco más.

* Departamento de dos ambientes o casa mejor ubicada, entre 1.200 y 1.500.

* Departamento de tres ambientes o chalet en zona barrial, entre 1.500 y 1.800 pesos.

* Chalets mejor ubicados, entre 2.000 y 2.500 pesos.

* Un chalets en la zona de Playa Grande o más precisamente, en Los Troncos, 4.000 pesos o más.

OPTIMISTA.El empresario Esteban Ramos es muy optimista en cuanto al arribo turístico a Mar del Plata

El empresario sostuvo que “las expectativas para el verano son buenas. Mar del Plata es una opción más importante dentro de lo que es el turismo”. Y recordó que uno de sus principales oponentes en Latinoamérica, Brasil, “todavía está caro, a pesar de haber devaluado su moneda un 20%. No es competencia fuerte para nosotros”.

Y en el orden nacional, mencionó que “dentro de la Costa Atlántica, Mar del plata tiene un segmento que lo busca por la característica de los servicios que presta y el clima del verano nos va a acompañar. Por eso elijen Mar del Plata y no otras ciudades costeras”.

En cuanto a los costos de los alquileres de carpas y sombrillas, sostuvo que “el promedio está entre un 18 y 20 %. La gente no lo va a notar porque la mayoría ya viene a la Costa con eso ya pago. Hay varios convenios con cheques, depósitos o pagos con tarjeta que facilitan al turista. Estamos insertos en distintos sistemas de promociones”.

Con respecto a la medida que tomó el ministerio de Educación bonaerense de comenzar las clases el lunes 27 de febrero, Esteban Ramos indicó que “no hay gran variación con respecto a los años anteriores, van a ser sólo dos días. Sin dudas afecta, pero no podemos poner adelante el turismo por encima de las clases”.

“La gente que tenga hijos en edad escolar deberá direccionar sus vacaciones más a enero y primera quincena de febrero y los que no, en el mes de marzo van a haber precios diferenciales y promociones para esos turistas”, agregó el empresario.

Esteban Ramos analizó el turismo que visita Mar del Plata y concluyó en que “últimamente se viene dando que la gente se toma vacaciones más cortas y se nota en febrero cuando se incrementa la gente que se toma cuatro o cinco días”. Y estipuló que “si direccionamos con buenas tarifas lo que es la segunda quincena de febrero y marzo, creo que se va a poder mantener niveles de ocupación muy interesantes”.

También, confirmó que las consultas de cara a la temporada de verano “vienen muy bien, a pesar que el feriado del 12 de octubre no fue muy bueno para el rubro”. Pero cree que “las proyecciones son niveles similares al año pasado. Los nivel de ocupación no creo que lleguen al 100 %, pero van a ser muy superiores. El promedio en temporada alta será del 80 %”, enfatizó.

Licitación de Playa Grande

El integrante de la Cámara de Empresarios de Balnearios (CEBRA) informó que “el 6 de octubre se abrió la nueva licitación y ahora está en proceso de evaluación. La definición dependerá de los tiempos municipales”, para la remodelación de ese complejo.

A su vez, admitió que el otros balnearios “ya empezamos con las obras y creo que para el invierno que viene se va a empezar a notar los grandes cambios”.

En cuanto a las Piletas del Complejo de Playa Grande, añadió que “están en proceso de licitación y hasta que se adjudique, las estamos explotando en forma precaria, como lo estipula la Ordenanza”.

Fuente: El Retrato de hoy.

Mar del Plata estaría cerca de cumplir otro sueño: ser sede del Turismo Carretera. Se lo había mencionado en otras ocasiones, pero todo había quedado en la nada. Ahora, según tiene entendido “el Retrato…”, ese deseo ya no es una vieja utopía. Es que el circuito cerrado de Punta Mogotes está en los ojos de la ACTC (Asociación de Corredores de Turismo Carretera) para que en el 2012 los “fierros” se hagan sentir como nunca. Como siempre se quiso. Como hace tiempo no pasa.

Eso se podría dar en un año histórico para “La Feliz”. Un 2012 que verá a decenas de camiones, autos, motos, camionetas y cuatriciclos a partir del 1 de enero, en el inicio del Rally Dakar. Una competencia deportiva que será vista por millones de personas, de cada rincón del mundo. Un evento sin precedentes en la ciudad más importante de la Costa Atlántica.

Quizás, una de las pocas dudas ronda por definir concretamente el circuito (no el lugar) que será centro del TC en marzo o abril del año entrante, o en su defecto en noviembre. Como también el piso (en todo caso poner un asfalto nuevo para que no haya problemas) donde los autos dejarán sus huellas.

Esta idea, ya muy avanzada, no viene de hace poco tiempo, sino de tratativas anteriores con responsables del TC y la Municipalidad de General Pueyrredón. El objetivo de que Mar del Plata sea escenario del Turismo Carretera está claro, solo faltaría que todo cierre, para que “La Feliz” tenga otro condimento para el turismo.

Fuente: El retrato de hoy

9:05 | La ciudad contará con una prueba de Turismo Carretera en 2012, de llegar a buen puerto las negociaciones que se vienen desarrollando. «Hay una decisión política clara y contundente para poder concretarlo», se indicó.

Una multitud disfrutó con la caravana de los autos de TC hace algunas semanas.

El sueño de millares de «tuercas» de Mar del Plata puede hacerse realidad el año próximo. Nuestra ciudad puede llegar a ser escenario de una prueba del calendario oficial del Turismo Carretera, de acuerdo a lo que pudo establecer LA CAPITAL. Si bien aún no está definido el escenario, se indicó que la competencia se concretaría en marzo o abril, o, en caso de ser necesario realizar obras de más importancia, en octubre o noviembre de 2012.

«Hay una decisión política clara y contundente para que Mar del Plata, en el marco de su plan de actividades para todo el año, pueda contar el año próximo con una carrera de TC. Sería realmente muy importante para la ciudad», admitió el titular del Ente Municipal de Turismo, Pablo Fernández, en diálogo con LA CAPITAL.

La prueba se concretará en un circuito callejero, y en tal sentido, se evaluaron distintas alternativas, tanto en la zona del Acceso Norte, como Playa Grande y Punta Mogotes. De acuerdo a trascendidos, este último punto sería el que más chances cuenta para ser escogido.

Fernández recalcó que se han realizado numerosas tratativas y estudios técnicos en el transcurso de los últimos meses entre el municipio y las máximas autoridades de la Asociación de Corredores de Turismo Carretera (ACTC).

La idea consiste en crear una pista semipermanente, que abarcaría al sector comprendido por los balnearios de Punta Mogotes y el Faro, aunque esto no se pudo confirmar oficialmente. El acondicionamiento de ese sector demandaría una importante inversión económica no obstante lo cual, la comuna confía en obtener beneficios inmediatos. Es que se espera que por sus características, la carrera que se desarrolle en Mar del Plata genere un gran interés entre los amantes del automovilismo y se convierta en una de las ediciones más concurridas del TC de todo el país. Además, se especula con la posibilidad de que una vez que sea construido, el circuito pueda ser aprovechado para la realización de otras carreras (como el TC 2000) en otras épocas del año y que a partir de la implementación de un progresivo plan de mejoras, también pueda atraer a competencias de relieve internacional.

El antecedente de la F1

Si bien las conversaciones entre el intendente Gustavo Pulti y el presidente de la comisión directiva de la ACTC, Oscar Aventín, venían realizándose desde hacía tiempo, se intensificaron en las últimas semanas, tras la realización de la Caravana por los 75 años del TC, que concluyó con un gran éxito el mes pasado en Mar del Plata.

En esa ocasión una multitud recibió a los automovilistas que participaron del festejo que, con autos actuales e históricos, unieron el Obelisco con el NH Gran Hotel Provincial.

Para ese entonces la idea de incorporar a Mar del Plata en el calendario oficial del TC ya estaba presente y contaba con un antecedente más que favorable. Años atrás, la actual gestión municipal había desarrollado un intenso trabajo para tratar de lograr el desembarco de la Fórmula 1 en Mar del Plata. De hecho en 2009 el presidente del Ente Municipal de Turismo (Emtur), Pablo Fernández, compartió algunos días en Mar del Plata junto a Herman Tilke, un reconocido arquitecto alemán, autor de varios circuitos urbanos de la F1 en el mundo quien había sido enviado a la ciudad por expresa indicación de Bernie Ecclestone.

En aquella oportunidad, Tilke recorrió por tierra y aire la geografía marplatense junto a un equipo de técnicos que tomaron un cuidadoso registro de todo lo que vieron para crear un circuito de Fórmula 1.

Si bien aquel trabajo no tuvo un resultado inmediato la idea no quedó descartada por completo y de hecho, sigue latente.

No obstante, aquella tarea sirvió de base para que la realización de una carrera de TC fuera considerada como una posibilidad cierta, sobre la que ya se registraron avances concretos.

«Se va a priorizar la seguridad. Este es uno de los temas más importantes. Hay que garantizar tanto la seguridad de los pilotos como del público por lo que deberá contarse con un circuito adecuado, con las correspondientes protecciones basadas en parámetros internacionales», admitió finalmente el titular del Ente Municipal de Turismo en su charla con LA CAPITAL

fuente: diario la capital

Abundan en Mar del Plata las inversiones inmobiliarias para el denominado sector ABC1 (mayor poder adquisitivo). Los desarrolladores apuntan los inmuebles premium a un cliente que no necesita créditos.

Las empresas constructoras y los inversores siguen ampliando la oferta de edificios de lujo donde los precios de cada unidad resultan inaccesibles para el común del marplatense, a lo que se debe sumar las pocas ventajas que otorgan los bancos para obtener un crédito hipotecario.

En declaraciones a Radio La Red (FM 91.3), el martillero Alejandro Acámpora coincidió en que resulta toda una utopía llegar a la primer vivienda en Mar del Plata.

“No estamos ajenos a lo que pasa en el resto del país, pero Mar del Plata es una ciudad que recibe por año muchas familias que vienen a radicarse y la falta de un crédito que ayude a llegar a la primera vivienda condiciona aún más esa situación”, expresó.

Acámpora resaltó que existe un déficit aproximado de tres millones de viviendas en todo el país y un buen porcentaje corresponde a nuestra ciudad.

Más adelante, consignó que las líneas de crédito no sirven para la clase media, ya que se necesita calificar con ingresos muy altos y Mar del Plata no tiene los mismos ingresos que en Capital Federal donde los costos de vida son mucho más altos.

“Todos estos planes nacen en las casas matrices y toman el parámetro del lugar donde lo ponen en marcha y no se tiene en cuenta que en el resto del país las condiciones son distintas”, remarcó.

Como contrapartida cada vez hay más beneficios para obtener un automóvil cero kilómetro, reflejando que se han desvirtuado las prioridades donde antes, primero, estaba el techo y luego el auto.

Al respecto, el profesional inmobiliario comprendió que la gente se encuentra en una situación en la que ve que no llega a una casa “y con el poco dinero que tiene por temor a que se desvalorice lo invierte en bienes de consumo como autos, motos, plasmas o computadoras portátiles”.

En referencia al nivel de construcción de edificios de alta gama, Acámpora señaló que “el ladrillo es la opción preferida del gran inversor y los desarrolladores están orientando los inmuebles premium a ese cliente que no necesita créditos, sino que busca resguardar el capital que tiene e invierten en una propiedad desde el pozo, pagar en cuotas al menos durante dos años que dura la construcción y de mantener el valor de su capital, actualizarlo y además después tener una renta”.

Por: Gonzalo Patrone
PUNTONOTICIAS
Radio La Red FM 91.3