Las cotizaciones de las viviendas siguen subiendo y crece la polémica respecto de si existe sobrevaluación. Se requiere de más salarios para comprar una unidad pero esta brecha no hace que bajen ¿Por qué la soja beneficia al sector rural y aleja a la clase media urbana? El rol del billete verde

Por Fernando Gutiérrez

La expresión «burbuja inmobiliaria» se pronuncia cada vez con mayor frecuencia. Y rankea bien alto entre los temas que generan más polémicas en Internet, foros y debates.

Mientras los precios siguen su carrera alcista, a un promedio de 10% anual en dólares, abundan los diagnósticos sobre lo insostenible de esta situación.

Y prácticamente no transcurre una semana sin que haya una nota periodística o un reporte de alguna consultora que muestre alarma al ver cómo el valor del metro cuadrado es más caro en varias zonas de Buenos Aires que, incluso, en Miami o en la costa española.

Con un precio un promedio de u$s1.500 (u$s2.200 para los departamentos a estrenar), y con barrios top que llegan hasta los u$s3.200 -sin hablar de Puerto Madero donde ya cotiza a u$s4.000- la polémica va subiendo de temperatura.

Y la fiebre no sólo alcanza a las zonas «premium» de Buenos Aires, que gozan de una permanente demanda internacional.

También se extiende a ciertos barrios de clase media y a ciudades del interior, como Rosario y Córdoba, donde ya no es raro encontrar departamentos nuevos por los que se piden u$s3.000 el metro.

Para colmo, los últimos reportes muestran que los precios siguen subiendo, frente a una demanda que -en los últimos meses- comenzó a desacelerar su crecimiento.

Algunos analistas ven a este fenómeno como un indicio de que en muchas zonas se llegó a una evidente sobrevaloración.

Y no son pocos los expertos que manifiestan su indignación al observar cómo, tal como diera cuenta iProfesional.com, el metro cuadrado sustituyó al dólar como unidad de ahorro de los argentinos (Ver nota: «Fuga al ladrillo»: las propiedades reemplazaron al sistema bancario y el metro cuadrado, al dólar»).

Es el caso de Miguel Pato, director de Real Estate en la consultora Ernst & Young quien, en un reciente encuentro de expertos, calificó al sector inmobiliario como un lugar de «especuladores financieros disfrazados de inmobiliarios».

El directivo se lamenta de que «el mercado festeje que Almagro está más caro que Miami en vez de preguntarse si es sustentable una actividad con más inversores que compradores finales«.

La posibilidad de que se haya gestado una «burbuja de precios» en algunas zonas, es una idea que viene repitiéndose desde hace un buen tiempo. Sin embargo, el pinchazo no se da y esta profecía hasta ahora se revela equivocada.

Es más, desde hace ya cuatro años el monto promedio (en dólares) de las operaciones inmobiliarias superó al que se registraba en los años del 1 a 1, incluso a pesar de que -en ese entonces- se llegó a apalancar casi una de cada tres transacciones con crédito hipotecario, mientras que hoy el 94% del monto involucrado en las mismas responde a «plata en mano».

Y este repunte en las cotizaciones no se detiene, aun cuando en el resto del mundo se haya producido un «sinceramiento» de los valores.

Ante esta situación, los analistas terminan por rendirse ante la cruda realidad.

«Los valores pueden parecer exorbitantes, la calidad de la construcción hasta es dudosa en algunos casos. Pero alguien los avala y los paga. La plata está«, afirma Germán Gómez Picasso, director de la firma especializada Reporte Inmobiliario.

¿Por qué no bajan?
Una de las preguntas centrales en esta polémica es cuáles son los factores que, en definitiva, servirían para detectar si hay o no sobreprecios. Y, por consiguiente, si es factible esperar una inminente corrección.

Entre esos «termómetros» se mencionan:

• la relación salarios versus metro cuadrado, que se va agrietando pero que -a su vez- se contrarresta con
• el uso que se la da al ladrillo como «nuevo sistema bancario» y por
• la rigidez de los propietarios a deshacerse de una unidad.
  

1. Salarios versus metro cuadrado
Sobre este punto, las luces de alarma están puestas en la cada vez mayor dificultad de la clase media para acceder a una vivienda.

«En Europa, se necesitan cuatro años de salario para comprar una casa, en Estados Unidos esa relación es de tres. El contraste es evidente cuando se mira el nivel de Argentina, donde se requieren de unos nueve años«, argumenta Sebastián Estévez, asesor financiero, quien se erige como un fuerte crítico de la situación actual del mercado.

«Es alto incluso cuando se lo compara con países que sufrieron una burbuja inmobiliaria, como puede ser el caso de España, donde la relación es de seis años», detalla.

También sobre este punto, Juan José Cruces, docente de la Universidad Di Tella, destaca que las propiedades argentinas no sólo están caras en el comparativo internacional, sino también respecto de su propia media histórica.

«En los años ’90, un joven profesional que vivía en Buenos Aires y que cobraba un sueldo promedio, podía comprar 1,2 metros de un departamento a estrenar. El joven de hoy sólo puede adquirir 0,8 metros. Esto es un shock enorme, en términos sociales», indica.

Sin embargo, este alejamiento que estaría mostrando un eventual sobreprecio queda atenuado por otros factores, tales como el rol del ladrillo como «nuevo sistema bancario» y, en consecuencia, por la resistencia que muestran los propietarios a bajar sus pretensiones.

2. Rol de sistema bancario
Sobre este punto, los analistas hacen referencia a que la desconfianza crónica a la confiscación de activos hizo que el mercado inmobiliario se transformara en una suerte de sustituto del sistema bancario y del mercado de capitales.

Y esto se aprecia en un dato clave: el hecho de que el rendimiento que ofrece hoy un alquiler sea bajo (en términos porcentuales) no dio lugar a que los propietarios salgan del ladrillo y vayan en busca de otros activos que ofrezcan un mayor retorno.

Al respecto, hoy una locación al propietario le rinde apenas entre un 3% o 4% neto cuando, en otras épocas, llegó a ser del 10 por ciento.

De hecho, según da cuenta Ricardo Theller, investigador de la UADE, un 70% de las adquisiciones de departamentos no son protagonizadas por compradores «genuinos» (es decir, que finalmente habitan esas propiedades) sino por particulares que entran al negocio como inversión, con vistas a obtener una renta por alquiler.

Al respecto, Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate, destaca que quienes están sosteniendo con su demanda los precios actuales no tienen como objetivo central la obtención de una fuerte ganancia, sino que actúan con un criterio defensivo, buscando un resguardo para el ahorro.

«Por otra parte, si bien lo que deja una renta es poco, también es cierto que las inversiones muy seguras, como podría ser un plazo fijo en el exterior, dejan apenas 1%, con lo que el alquiler en la Argentina sigue siendo competitivo», indica Tabakman

Este es uno de los argumentos más sólidos que esgrimen quienes justifican el sostenimiento de los precios actuales y la no existencia de una burbuja.

3. Fuerte resistencia a la baja
Hay otro motivo que sostiene las cotizaciones, aun cuando los precios se hayan distanciado de los salarios.

Y es la negativa de los propietarios a convalidar una baja, lo que lleva a que -aun si hay un escaso volumen de operaciones- los valores no se muevan.

En la jerga de los economistas, es una cuestión de «inelasticidad de oferta».

Cruces, de la Di Tella, lo explica de manera gráfica: «En otros rubros oferta y demanda siempre convergen a un equilibrio muy rápido. Por ejemplo, en los bienes perecederos, si nadie compra la mercadería, se pudre y por eso éstos no pueden estar muy sobrevaluados».

En cambio, subraya el experto, «los departamentos tienen como característica que pueden permanecer a precios más altos por mucho tiempo, aun cuando no haya compradores».

Los números parecen darle la razón: los valores promedio de las operaciones inmobiliarias suben año tras año, incluso en aquellos momentos en los que ha caído la cantidad de escrituras.

• Así, en 2008 hubo una retracción de 6% en la actividad inmobiliaria de Capital y las cotizaciones hicieron «oídos sordos» (subieron 7% en dólares).
• Al año siguiente, el mercado se desplomó en 25% mientras que los precios siguieron escalando (14 por ciento).

Dependiendo de la soja y del dólar
Hay, además, otro argumento potente para que quienes compraron departamentos sigan felicitándose a sí mismos por la inversión realizada.

Y es el hecho de que el dólar se haya debilitado en el mundo, lo que implica que, medidos en esa moneda, los activos tiendan a subir.

«La apreciación que sufren los inmuebles es el reflejo del alza del resto de las divisas respecto del dólar», destaca Domingo Speranza, socio director de la inmobiliaria Binswanger-Giménez Zapiola.

Así las cosas, muchos analistas ponen a la divisa estadounidense en su foco, previendo que lo que ocurra a futuro en el mercado inmobiliario argentino dependerá, en buena medida, no sólo de las políticas internas (como el costo salarial en la construcción, por ejemplo) sino además de que el dólar no se fortalezca en el mundo ante una suba de tasas (lo que daría lugar a un flight to quality hacia esa moneda).

En el mismo sentido, Estévez relativiza el argumento que afirma que los altos precios de los inmuebles se expliquen íntegramente por la demanda de los productores sojeros.

«La relación entre el precio del metro cuadrado y la soja es alta, pero es por la entrada de divisas que genera un efecto riqueza en diversos sectores. Y esto depende de las bajas tasas de interés a nivel mundial porque, en definitiva, son las que provocan las altas cotizaciones agrícolas«, afirma.

Y agrega Estévez que el día en el que el dólar se recupere, las materias primas bajarán y los precios de los inmuebles tenderán a moderar la suba.

Por qué la soja aleja a la clase media urbana
Algunos economistas señalan que los valores inmobiliarios podrían ser un síntoma de que el país sufre la llamada «enfermedad holandesa».

¿Qué es esto? Es cuando el ingreso de dólares que beneficia a un rubro dominante (agro en este caso) puede perjudicar al resto de los sectores.

En el caso de ese país se dio que (décadas atrás) el hallazgo de grandes yacimientos de gas -que al principio fue motivo de festejo- terminó por perjudicar al resto de las ramas de actividad, ya que dio lugar a un fuerte ingreso de divisas, fortaleció su moneda e hizo que otros sectores se tornasen más caros a la hora de vender sus productos al mundo.

El economista Eduardo Levy Yeyati indica que, según esa línea de análisis, la inflación inmobiliaria argentina puede estar directamente influenciada por los precios agrícolas. «¿Más sencillo? Que un aumento del precio de la soja podría alejar la compra de la casa«.

El analista da a entender que si bien el sector del campo se ve beneficiado al poder volcar sus ganancias del «yuyito» a la compra de una unidad, del mismo modo esto sostiene los altos precios y aleja a buena parte de la clase media urbana, es decir, la que no pertenece al sector rural.

¿El ajuste ya empezó?
La gran pregunta sigue siendo si hay que esperar una corrección brusca de los precios inmobiliarios. Por lo pronto, ya hay quienes trabajan con la expectativa de un ajuste.

«Ya se está dando una corrección, pero no en términos nominales sino en términos reales. Es decir, las propiedades siguen subiendo pero a una tasa menor que la inflación en dólares«, señala Estévez.

En la misma línea, Cruces, de la Di Tella, señala que el hecho de que un departamento pierda valor adquisitivo (al no trepar en dólares a una tasa del 15%) frente a otros bienes de la economía «es una señal de que se está enfriando un poco el mercado«.

En otras palabras, afirma que si no hubiera inflación, las propiedades ya estarían bajando en términos de pesos.

Claro que esta situación no implica que haya un fuerte viraje en el corto plazo sino, más bien, hacen referencia a un descenso gradual, en términos reales.

Al respecto Estévez destaca que en los Estados Unidos la burbuja había sido diagnosticada en 2004 y recién llegó el pinchazo tres años más tarde.

fuente: puntonoticias.com

Tratará el Concejo esta semana un nuevo régimen compensatorio para edificar con 30% más de altura en las zonas no alcanzadas por la ordenanza restrictiva aprobada recientemente.

Se podrán realizar construcciones con un 30 por ciento más de altura en determinados lugares de la ciudad.

La comisión de Legislación del Concejo Deliberante aprobó por unanimidad el proyecto que se creará, por el término de un año, un «régimen promocional a la construcción» que permitirá edificar obras con un 30% más de altura que la establecida normalmente por aplicación del Código de Ordenamiento Territorial (COT), pero en determinadas zonas de la ciudad.

La restitución de este tipo de régimen promocional para alentar construcciones nuevas viene a cerrar la discusión con los sectores ligados a esta actividad, abierta cuando se aprobó la ordenanza que vedó ese tipo de obras en barrios sujetos a preservación edilicia. Durante aquel debate caducó una norma que establecía el beneficio de premiar a los inversores con un porcentaje de metros cuadrados en altura.

Fijada entonces por ordenanza las zonas vedadas a edificios de altura, quedaba pendiente el restablecimiento de algún nuevo régimen promocional para el sector, que es lo que llegará al recinto esta semana. En concreto, el despacho refiere que el incentivo a la construcción «es aplicable a distritos urbanos residenciales, centrales, de equipamiento e industriales, contemplados en el respectivo COT, incrementándose de forma selectiva los indicadores».

Dado que en ambas comisiones el proyecto se votó favorablemente por unanimidad, se descuenta que quedará aprobado en el recinto y que empezará a regir con vigencia hasta julio de 2012.

Dónde se aplicará

El presidente de la comisión de Legislación Héctor Rosso, tras dar a conocer que «mediante este beneficio, en determinados lugares de la ciudad se podrán realizar construcciones con un 30 por ciento más de altura», destacó que «los lugares donde se permitirá aplicar este incentivo son los distritos de la ciudad de alta y media alta densidad poblacional», que responden a las denominaciones catastrales Residencial 1 (R1), Residencial 2 (R2), Central 1 (C1), Central 1A (C1A), Central 2 (C2), y Equipamiento 1 (E1).

Agregó Rosso que «en todos los casos, se seguirán los indicadores urbanísticos Factor Ocupacional Total (FOT) y densidad media». Por lo tanto quedarán «expresamente excluidos» los indicadores Residencial 2E (R2E) y Central 1E (C1E).

Más adelante, Rosso puso de relieve que «para el tratamiento del tema en la reunión del Concejo del próximo jueves tendremos en cuenta todas las sugerencias realizadas a este proyecto por parte del Colegio de Arquitectos y de una serie de organizaciones no gubernamentales (ong), que tienen como objetivo la preservación del patrimonio histórico y cultural del Partido de General Pueyrredon».

Podría incluirse en el COT

Es posible que el tema que funcionará como excepción, incentivo o beneficio para la construcción durante un año, se incorpore como norma en el proyecto de nuevo o modificado COT, que está siendo elaborado en este momento por un conjunto de organismos, instituciones y entidades, junto con las autoridades municipales y que podría quedar aprobado antes de que finalice este año.

El actual COT, debido a que data de hace 30 años ha provocado, dada su vigencia, más de un problema, por presentar pautas que en la práctica son obsoletas o están perimidas

fuente: Diario la capital

El billete verde cayó a nivel mundial a su nivel más bajo desde los años´70. Sin embargo, en el país, la demanda, producto de la fuga de capitales, supera la oferta del saldo comercial. Pese a la luz de alerta, hay una consecuencia de esto que favorece al bolsillo de los argentinos. ¿Cuál es?

Por Juan Diego Wasilevsky

El billete verde, el clásico y «viejo amigo» de los argentinos, por estas horas no está atravesando su momento de mayor esplendor en el exterior.

No es para menos, dado que, en la última década, lleva perdido en términos reales más de un 25% de su valor en relación a las monedas con las que comercia Estados Unidos.

Además, el mes pasado, alcanzó el nivel más bajo desde principios de los años ´70, situación fogoneada por las políticas de la Reserva Federal de ese país, que, de la mano de una tasa de interés casi cero, genera que los inversores migren hacia alternativas más rentables.

Y en la Argentina, en teoría, el dólar tampoco debería ser una opción a tener en cuenta, al menos en el corto plazo, dado que posicionar ahorros en esa moneda, en vistas a la tasa de devaluación esperada hasta los comicios de octubre, implicaría perder de manera indefectible frente a la inflación.

Sin embargo, en el país las agujas del reloj parecen girar hacia el otro lado. Así, mientras en el mundo el dólar sigue perdiendo brillo, en la plaza local el apetito está a la orden del día y no sólo no sobran billetes verdes, sino que hasta escasean.

La demanda se disparó en tal magnitud durante el tercer trimestre, que este 2011 se está convirtiendo en uno de los años más «moviditos» en materia de fuga de capitales.

«Muchos ahorristas que se pasan de pesos a dólares, de algún modo es como si estuvieran pagando para dormir tranquilos. Algunos saben que hoy pierden, pero apuestan a lo que pase después de las elecciones», explicó Eric Ritondale, economista jefe de Econviews.

Así, tras un 2010 en el que la salida de divisas parecía aquietarse -al cerrar en u$s11.400 millones-, 2011 se perfila como el segundo año récord, por detrás del 2008, cuando confluyó la crisis internacional y la pelea entre campo y Gobierno.

Desde la consultora Delphos Investments estimaron que «la fuga del primer semestre del año habría sido de casi u$s10.300 millones, superando cualquier expectativa».

Lo más preocupante, alertaron, es que «julio empezó peor. El martes el Central vendió entre u$s130 y u$s170 millones» debido a la escasez de divisas que se registra en la plaza doméstica, que le agrega tensión al tipo de cambio.

En este contexto, el grueso de los expertos habla de una fuga para todo el año de unos u$s16.000 millones e, incluso, hay quienes ya señalan que la misma podría perforar el techo de los u$s20.000 millones.

El fenómeno de la creciente salida de divisas no es un hecho aislado, sino que debe medirse en relación a otra variable: el superávit de la balanza comercial. Es decir, la diferencia entre lo que el país vende al mundo y lo que compra en el exterior.

Y la relación entre ambas es completamente opuesta: mientras que las proyecciones marcan un crecimiento de entre el 40 y el 75% para la fuga de capitales, para el saldo comercial se espera una contracción de entre el 20 y el 30%.

En buen romance, a pesar de la excelente cosecha y de los buenos precios internacionales de las commodities, el sector privado, en el primer semestre del año, ya se consumió todo el excedente que dejó el comercio exteior:

Y, para cuando termine el año, ahorristas y empresas también le habrán pasado la escoba a todos los «sojadólares», tal como se ve en la siguiente infografía:

En efecto, las divisas que quedarían en el país por el comercio exterior oscilarían entre los u$s8.000 y los u$s9.000 millones, una cifra que no alcanzará para alimentar la voraz demanda de ahorristas y empresas, que podría fácilmente duplicar esa cifra.

De modo que, como mínimo, esa diferencia o «agujero negro» sería de unos u$s6.000 millones.

Ya se palpita la «guerra por las divisas»
Ante este panorama, Ricardo Delgado, director de la consultora Analytica, fue contundente: «El problema más grave que se avecina es el del faltante de dólares. Hay que estar preparados. Se viene una guerra por las divisas dado que habrá una tensión cada vez mayor entre los que ofertan y los que demandan».

Desde Econviews coincidieron: «Después de octubre, el problema del faltante de billetes verdes se volverá más evidente«.

Por su parte, analistas de la consultora Delphos Investments también se mostraron convencidos de que la «batalla» que está por comenzar no será fácil: «No nos cansaremos de decirlo, porque es lo más importante a tener en cuenta durante los próximos meses: el tema cambiario, y no otro, será el principal desafío para la próxima administración«.

«El tema es hoy y será mañana la escasez de dólares, pese a que los términos de intercambio se ubiquen en valores récord», advirtieron, dejando en claro que, por más que el precio de la soja, de ahora en más, siga batiendo récords, el faltante de divisas será un dolor de cabeza cada vez mayor para el Banco Central.

¿Por qué faltan dólares?
Los pronósticos poco alentadores de los expertos para el corto plazo no se basan tanto en el futuro de la fuga de capitales -difícil de prever ya que obedece al humor de particulares y empresas-, sino en el pobre destino que le tocaría al colchón verde.

Con una economía que aspira a mantener altas tasas de crecimiento y una estrategia apoyada, en gran medida, en alimentar continuamente el boom del consumo, para los analistas, «no habrá superávit comercial que aguante«.

Para Ritondale, «nunca había sido tan barato comprar dólares en la Argentina» desde la salida de la convertibilidad. Es decir, un claro síntoma de atraso cambiario, considerado una bola de hierro para el «Made in Argentina», que fomenta importaciones y desalienta exportaciones.

En este sentido, desde el Banco Ciudad prevén que, a fines de este año, el tipo de cambio real con el dólar -es decir, considerando la inflación- será de 0,96 pesos por billete verde, lo que implica una relación menos ventajosa incluso que la que reinó durante la converitibilidad.

Al respecto, desde Ecolatina alertaron que, por la importación de diversos bienes de capital e insumos industriales -tales como diversas autopartes y más del 90% de los componentes de celulares, LCD y notebooks que se ensamblan en Tierra del Fuego-, este año el déficit comercial industrial será de unos u$s26.000 millones, igualando el récord de 2008.

Esto no es todo, dado que habrá que considerar a las indispensables importaciones energéticas: en los primeros cinco meses del año las compras externas de combustibles se duplicaron, mientras que las exportaciones bajaron un 10%.

«Por el continuo crecimiento de la demanda y la persistente caída de la producción local de gas y petróleo, se consumó la pérdida del autoabastecimiento energético. Paradójicamente, por un lado el Ejecutivo intenta acotar la expansión de las importaciones, mientras que por el otro se ve forzado a intensificar la compra de combustibles en el exterior para evitar el desabastecimiento interno», explicaron desde la consultora.

De este modo, mientras el Gobierno intenta cerrar el «grifo» en la Aduana limitando el ingreso de electrodomésticos, calzados o textiles, por detrás está corriendo un río a través del cual se drenan miles de millones de dólares al año.

En síntesis, para Ecolatina «el superávit comercial esta jaqueado por el rojo industrial y el déficit energético«, lo que llevaría a que, de no mediar cambios en la política económica, el mismo, en dos años, pueda volverse deficitario, toda una luz de alarma en momentos en que cada centavo de dólar es necesario para tener bien alimentado al sector privado.

El por qué la inflación se modera la haber menos dólares
En momentos en que en que la «lluvia» de dólares representa un problema para países vecinos, como Brasil, que debe lidiar con una fuerte apreciación de su moneda, en la Argentina ha vuelto a ser un fuerte objeto de deseo.

Para Ritondale, esta «fiebre verde» se debe a varios factores y uno de ellos es que la gente lo percibe como un bien que está barato, lo que motiva la «fuga hormiga», dado que el 50% de la demanda está apoyada en pequeños ahorristas. «Son unas 3 millones de personas que, mes a mes, van a bancos y casas de cambio para dolarizar sus pesos», recalcó.

En este contexto, para los expertos, el comportamiento de los privados funciona como una suerte de «no hay mal que por bien no venga«.

Al respecto, Delgado aseguró que «esta demanda de dólares está contribuyendo a moderar la inflación, si bien no es una buena receta para lograr este cometido el fugar capitales».

Y lo explica porque le ahorra al Banco Central emitir más pesos y volcarlos al mercado para comprar ese excedente de billetes verdes.

Gracias a este amortiguador, entre otras cuestiones, el experto pronosticó que la suba de precios se moverá a una tasa anual de entre 20 y el 21%, una cifra considerablemente menor al 30% que llegaron a proyectar algunas consultoras meses atrás.

Alejo Espora, economista del Banco Ciudad, también es partidario de que «la fuga de dólares en algún punto ayuda a moderar la inflación«, aunque además colabora «el hecho de que las tarifas siguen fuertemente subsidiadas».

Desde la entidad, esperan que la suba de precios anual se ubique en una banda que irá del 22 al 25%.

El efecto colateral menos deseado
Los expertos de la entidad que conduce Federico Sturzenegger fueron claros al advertir que «en este escenario de ´olla a presión´, se observa una creciente dolarización de portafolios y todo indica que, en la medida que se siga dilatando un paulatino cambio de rumbo, la posibilidad de un aterrizaje suave (cuando el escenario mundial no tenga mucho más para aportar) estará cada vez más lejos».

La creciente fuga de capitales genera preocupación porque, según Ritondale, «mientras que toda la región acumula reservas, nosotros las perdemos y, encima, con una expansión monetaria del 40%«.

Sucede que el Banco Central, al verse obligado a reducir la compra de divisas e incluso desprenderse de ellas para el pago de deuda, según el economista de Econviews, está enviando un mensaje de que «con más pesos en circulación y espaldas cada vez más débiles, la entidad monetaria va a tener crecientes dificultades para manejar el tipo de cambio a su antojo, porque mostrará minado su poder de fuego. A partir de ahí, podría crecer la sensación en el mercado de que el dólar está muy barato y debería subir».

En este contexto, Ritondale destacó que el próximo Gobierno «deberá tratar de garantizarse más dólares a toda costa. Y esto se logra, o bajando el ritmo de actividad, para que disminuya el nivel de importaciones, algo que no creo probable que elijan. O saliendo a colocar deuda en el exterior. Cualquiera de estos dos escenarios es mejor que seguir como hasta ahora«.

Fuente: iprofesional.com

Comentarios:

Soy de Aquí · Primero en comentarEstimados Lectores:

Habiendo advertido lo que citara Gabriel Groisman, no puedo dejar de lado comentarles varios temas que hacen a la importancia del dólar en el mercado de compra venta de propiedades.

Este tema, el atinente a la performance del dólar fue anticipado por el Blog Técnico Inmobiliario (UTN – Regional Buenos Aires) a partir del mes de Febrero del año en curso en 2 publicaciones (Ref.: 1. http://tecnicoinmobiliario​.blogspot.com/2011/02/hay-​que-seguir-al-dolar.html; 2. http://tecnicoinmobiliario​.blogspot.com/2011/05/hay-​que-seguir-al-dolar-mayo-2​011.html) en las que se puso de relieve su incidencia en el comportamiento del mercado inmobiliario debido a lo que se suponía que iba a pasar este año, hecho que se pone de manifiesto en este más que interesante artículo de iProfesional.com.

Los artículos citados dieron lugar a un feed-back muy atractivo que incluyó muchos aspectos para tomar en cuenta, de los que voy a dar una descripción somera. Uno de los centrales, es que el dólar al no ser la moneda doméstica está fuera del dominio de las decisiones del Palacio de Hacienda ya que si pasado el período de flexibilización cuantitativa concluído el 30/06/2011 impulsado por la Reserva Federal de los Estados Unidos «el dólar se recuperara como divisa, habría arbitrajes de diferentes tipos de activos a t-bonds con lo que se deprimirían cotizaciones de commodities, valores mobiliarios y bienes no transables – como propiedades y demás bienes raíces – incrementándose la fuga o retorno de capitales con lo que «carry trade» actual bien podría convertirse en un nuevo «fly to quality». De ocurrir eso, tentativamente en 2012, es muy probable que la realidad del mercado inmobiliario argentino cambie junto a la de la estructura de precios relativos (incluyendo el del trabajo) dado que habría un tipo de cambio más realista, puesto que (sin hacer números) se advierte muy fácilmente que nuestra productividad es muy inferior a la brasileña y a la estadounidense.» De ahí que una de las conclusiones a las que se arribara – ya en Febrero de este año – es que «No sería de extrañar que en parte el futuro del mercado inmobiliario argentino, incluyendo en el mismo la totalidad de los sectores de actividad que lo conforman en su cadena de valor, quede condicionado por hechos que se produzcan fuera de nuestras fronteras».

Uno de los aspectos muy notorios fue que «Banco Central (BCRA) amplió su presupuesto para adquirirlos y no dejarlo caer para evitar la sobrevaluación del peso, lo que expandió la base monetaria» fogoneando al proceso actual de inflación en dolares. Es que «El BCRA tampoco iba a dejar de hacerse de los dólares que ingresaron pues este año tiene que honrar deudas importantes como las de renta y amortización del Boden 2012 y de los cupones del PBI nominados en dicha divisa, ya que aún no están regularizadas las relaciones con los organismos internacionales de crédito lo que requiere previamente salir del default con el Club de París que a su vez demanda la intervención del FMI».

Hechos como los precitados en los párrafos previos y otros destacados en los artículos del Blog Técnico Inmobiliario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario​.blogspot.com/) y sus comentarios al pie, hacen que muchos inversores en Real Estate deseen hoy ponerse líquidos y que sean muchas las personas – según me comentaron varios agentes inmobiliarios con los que trato asiduamente – las que, en lugar de utilizar la reserva de las ventas de propiedades para la firma de boletos de compraventa, se sientan sobre sus dólares y esperen un sinceramiento del tipo de cambio a no muy largo plazo, en línea con lo señalado en esta nota de IProfesional.com.

La dinámica actual del mercado cambiaro advertida claramente tanto por developers como brokers, los dejó inmersos en una carrera contra el tiempo, hecho que llevó a que se exacerbara muy fuertemente el marketing inmobiliario el que mediáticamente utiliza en forma intensiva el eslogan «el ladrillo es refugio de valor» con el fin de tentar a inversores desinformados a que ingresen en un mercado cuyos activos son fuertemente ilíquidos y cuya rentabilidad a futuro muy probablemente resulte negativa. Esto se debe a que aparte de la vacancia creciente deprime la renta inmobiliaria debido a la fuerte incidencia de los costos de expensas (hoy muy condicionados por los sueldos que perciben los encargados de edificios) quienes opten por unidades usadas que sean necesario refaccionar se encuentren con costos como los descriptos en otra nota publicada en este medio (Ref.: http://negocios.iprofesion​al.com/notas/115081-Remode​lar-tiene-su-precio-cunto-​cuesta-refaccionar-hoy-un-​departamento-de-dos-o-tres​-ambientes) aparte de tener que hacerse cargo no solo de los honorarios de compraventa sino también de impuestos ineludibles como el ABL y bienes personales entre otros. Por otra parte, la fuerte caída en la calidad edilicia que hace que la depreciación anual que históricamente era del 2% anual hoy merodee el 3% y determine fuertes erogaciones a futuro minará la rentabilidad futura de los inversores que opten por unidades a estrenar en la actualidad .

Les saludo muy respetuosamente,

sdaqui («soydeaqui» – soydeaqui01@gmail.com)

9:05 | El Emtur destacó que entre las numerosas y variadas propuestas de entretenimiento y recreación sobresale la programación orientada hacia el público infantil. Hotelería y empresas de transporte de larga distancia coinciden en que las expectativas son auspiciosas.

El Emtur apuesta a la cantidad y calidad de propuestas de entretenimiento para atraer visitantes en un época del año en la que el movimiento turístico se reparte entre muchos destinos del país.

El Ente Municipal de Turismo (Emtur) está trabajando intensamente en la promoción de la ciudad como destino para estas vacaciones de invierno. Si bien hay una campaña continua, invitando a las escapadas de fin de semana -comunes y largos-, ante la cercanía de las vacaciones de invierno las acciones se incrementaron considerablemente.

No solo en la vía pública de Capital Federal y Gran Buenos Aires, sino también con gran presencia de la ciudad y sus atractivos en los canales de aire y en las radios nacionales.

Además se están realizando acciones promocionales puntuales en Rosario y Córdoba, los dos mercados emisores que le siguen en importancia a Buenos Aires.

Las acciones incluyen no sólo los spots televisivos y radiales, sino con acciones de marketing directo y otras en formato PNT (publicidad no tradicional).

«Si bien hay una continuidad en la promoción de la ciudad, ahora se ha afianzado, con gran presencia en medios de alcance nacional, en la vía pública y también con acciones específicas, de producto, que estamos realizando con la Asociación Hotelero-Gastronómica y con la Cámara de la Recreación», comentó el presidente del Emtur, Pablo Fernández.

«Más allá de la ciudad como destino de vacaciones y sus atractivos, estamos con la promoción de productos específicos», indicó el funcionario, quien aseguró que todas las acciones «están teniendo buena recepción» y eso genera «buenas expectativas».

El funcionario reconoció que todavía es pronto para dar cifras de reservas, pero confió en la cantidad y calidad de propuestas de entretenimiento que siempre ofrece Mar del Plata para quienes eligen disfrutarla en invierno. En ese sentido indicó que «hay gran cantidad de propuestas, pero como cada año, los protagonistas son los chicos y a ellos se orienta gran parte de la programación».

La venta de pasajes

José Barrera, responsable de la empresa El Cóndor, adelantó que en estos días ha repuntado mucho el nivel de consultas de precios y de venta de pasajes para las vacaciones de invierno. «Pensábamos que iba estar tranquilo, pero se ha levantado un poco la venta. Las expectativas no eran tan buenas pensando siempre más que nada en Bariloche, en todas esas zonas, pero Mar del Plata se ha empezado a mover, mucha gente que está viniendo y también mucha gente está viajando hacia Buenos Aires».

El referente indicó que «mucha gente pregunta precios y muchos otros ya están comprando los boletos. La verdad, es muy buena la expectativa», apuntó.

Gran variedad de propuestas

Una vez más, este año la Feria de las Colectividades será uno de los atractivos que ofrece la ciudad para turistas y habitantes. Tendrá, como es habitual, una programación cultural y una amplia oferta gastronómica. Se la podrá visitar del 15 al 31 de julio, en el sector de 25 de mayo, Mitre, San Luis y Av. Luro de la Plaza San Martín.

Los infantiles, en tanto, serán los protagonistas absolutos.

Por un lado, en distintos escenarios se concretará el 17º Festival Internacional de Títeres (más información en http://www.elvagondelostiteres.blogspot.com); habrá actividades de entretenimientos en distintos espacios culturales de la municipalidad, como la Villa Mitre, la Biblioteca Municipal Leopoldo Marechal, el Centro Cultural Osvaldo Soriano, el

Museo Municipal de Arte Juan Carlos Castagnino, el Museo Municipal de Ciencias Naturales Lorenzo Scaglia y el Teatro Municipal Colón.

También el Centro Cultural Radio City-Roxy-Melany ofrecerá numerosas propuestas para los más chicos, con funciones en distintos días y horarios, entre ellas «Hanna estrella por un día», «Ilusionarte con el Mago Anthony», «Cenicienta en Un baile especial», «Código de piratas y el cofre de las princesas», «Campanita en Cuentos de hadas», «Unas Vacaciones muy Agitadas» y «El Sapo Pepe», entre otras.

El Museo del Mar también ofrecerá una programación diaria de títeres y teatro y el Teatro Auditorium reeditará el exitoso ciclo «A desaburrir el Invierno», desde el 16 al 30 de julio, de 14 a 18.

En cuanto a danzas, el teatro Auditorium contará con la presencia de los bailarines Hernán Piquín y Cecilia Figaredo, con el espectáculo «Pasión Tango».

La música también dirá presente con la presentación del Festival de Blues Argento: con JAF, Don Vilanova (Botafogo), Mississippi Blues Band el 23 a las 22 en Abbey Road; Litto Nebbia, Jaime Torres, Moris junto a Antonio Birabent y Los Tekis en el Auditorium, Pedro Aznar en el Teatro Güemes y el ciclo Música por la Música con Marita Moyano, Subiros Quinteto, Juan Ignacio del Rey, Quatro Torres, Aguaclara ? Flamenco, The Abaddyon Project en la Facultad de Derecho.

El Centro Cultural Radio City-Roxy-Melany presentará la ópera Opera Cosi Fan Tutte, los días 15 y 16 a las 20:30 y «Mujeres» el 20 a las 21.

El centro Cultural Séptimo fuego, EA! escena abierta, El Caldero, también presentarán variadas puestas en escenas de teatro independiente.

En tanto el Teatro Auditorium ofrecerá «La mirada de Otelo»; «Estás ahí?»; y «Esperando la carroza».

En elTeatro Güemes estarán «Decile a mi hija que me fui de viaje» con Marta González, María Valenzuela y Julia Zenko, «Improvisa2» y «El Flaco Pailos – Legalmente Flaco».

En el Teatro Colón, diariamente se presentarán «Los Fantasmas del Teatro. Agrupación Hazmerreír». Además habrá una función de «Una carta para Antonia» (día 20) y «Varieté Tanguera» (día 22).

En cuanto a lo deportivo, se desarrollará el Campeonato Panamericano de Ajedrez Seniors, organizado por la Federación Marplatense de Ajedrez.

Fuente: diario la capital