EL BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA Y SU NATURALEZA JURIDICA
I. Introducción.
Las operaciones de compraventa, por su complejidad y la naturaleza de las diferentes circunstancias que preceden a la conclusión del negocio definitivo, requieren en muchas oportunidades de la realización de diversos y sucesivos actos jurídicos que afirmen los avances en pro de esa operación, llevando certidumbre y seriedad en cada paso, a las partes involucradas en la negociación.
Parte de esas tratativas preliminares se cumplen a partir de diversos actos, en los que en muchos casos se incluye la actividad de intermediación propia del corredor inmobiliario. Así ocurre con las autorizaciones de venta y con las reservas. En la primera, si bien no hay una promesa unilateral de venta, se genera un primer vínculo contractual obligacional que une al eventual vendedor en la operación final con el corredor. En el segundo caso, el de la reserva, dicho vínculo que puede ser entre el futuro comprador y el corredor en su calidad de nuncio o bien entre dicho comprador y el mismo interesado en vender, además de configurar un vínculo contractual diferente de la compraventa misma, se constituye a su vez en oferta de compraventa si reúne todos los elementos constitutivos de ese contrato, de modo tal que con la sola aceptación del vendedor podría entenderse concluido el negocio principal.
Sin embargo, aún en ese estado, no siempre puede sostenerse que ante la aceptación lisa y llana del vendedor nos encontremos frente a un contrato de compraventa perfecto y definitivo. Podremos sostener, según el caso y el modo en que se manifestó la voluntad de los contratantes, que hayan celebrado acuerdos previos, pero no compraventa, cuando la voluntad expresada libremente por las partes no alcance para definir la totalidad de los elementos que harán al contrato definitivo, o sujeto a alguna condición o plazo querido por las partes. Estaremos en tales casos ante boletos de tipo provisorios, o para mejor entendimiento del concepto, ante contratos previos o precontratos que versan sobre la conducta a la que las partes se obligan para la conclusión del negocio definitivo de compraventa, ya con todos sus elementos constitutivos del tipo contractual acordados.
Estos boletos provisorios generan obligaciones, pero no del tipo que surgen de un contrato de compraventa sino que generalmente alcanzan y obligan a las partes a determinados modos de comportarse frente a la operación que tienen en ciernes concluir. Sirven para definir y delimitar efectos, obligaciones, extremos y derechos que se concretarán recién a partir de la compraventa definitiva, pero se diferencian en la carencia de completitud del acuerdo para alcanzar la condición de compraventa. Las obligaciones que se asumen son de hacer, y como tal, ante su incumplimiento generan responsabilidad contractual devenida en la reparación de los daños y perjuicios, pero nunca la obligación de escriturar que por imperio del art. 1185 C. Civil surge a partir de la celebración de un boleto de compraventa “definitivo”.
2. Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurídica:
Una vez que las partes coinciden en una sola manifestación de voluntad común que se integra con el contenido íntegro de la operación de compraventa que procuran, pueden éstas directamente concluir sus negociaciones a partir de la celebración del contrato de compraventa mediante la suscripción de la correspondiente escritura pública en la que celebran el contrato de compraventa definitivo, o bien pueden previamente a esa escritura, celebrar un boleto de compraventa inmobiliaria.
El tráfico inmobiliario negocial desde antaño ha impuesto como costumbre la celebración de “boletos de compraventa” como modo de acordar la compraventa de inmuebles.
El boleto de compraventa aparece entonces ante las partes involucradas como un modo ágil para asegurar la operación que tienen en mente celebrar, es decir, la compraventa inmobiliaria. Como tal, el boleto formaliza el acuerdo de voluntades a partir de la suscripción de un instrumento privado en el que constan todos los elementos esenciales de la operación.
Sin embargo, la agilidad con que la operación se materializa, debe concebirse dentro de los límites y eficacia que nuestro Código Civil exige y reconoce para determinados actos, con respecto a su forma. El art. 1184 dispone que “Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: 1) Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro ; …” . Ese requisito de forma se completa con el efecto otorgado por el mismo Código a todos aquellos contratos celebrados por instrumento privado, en los que obviamente no se cumpla con el recaudo de escritura pública así dispuesto. Dice el art. 1185: “Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.”
A partir de lo señalado aparece entonces la necesidad de interpretar y concluir qué naturaleza tiene tiene el boleto de compraventa inmobiliaria y que efectos jurídicos produce. A primera vista, de acuerdo a lo que indican los arts. 1184 y 1185, C.Civil, podría señalarse que el boleto no alcanzaría a reunir la forma legal dispuesta por lo cual su efecto sería el de un contrato por el cual las partes se obligan a celebrarlo por escritura pública. Sin embargo así dicho, no se termina de responder al planteo consistente en definir cuál es la naturaleza jurídica de tal boleto. ¿Es el boleto el contrato de compraventa, o constituye un precontrato diferente de dicha convención?, o más aún: en caso de negar su naturaleza de contrato de compraventa perfecto: ¿será un precontrato, o bien un contrato definitivo, pero diferente del de compraventa, al que se le imprime en tal caso la condición de compraventa forzosa (art. 1324 inc. 2 C. Civil)?
Esta introducción nos obliga a delimitar las diferentes doctrinas que con disímiles argumentos llegan a conclusiones bien distintas y alejadas de una de la otra, dificultando una concepción uniforme sobre el tema.
A tal fin, señalaremos algunas de las que entendemos las principales vertientes doctrinarias en la materia:
a) Según algunos doctrinarios, el boleto de compraventa es en sí mismo un contrato de compraventa definitivo y perfecto. Esa conclusión surge de la aplicación del art. 1323 C. Civil que define a la compraventa como un contrato consensual y no formal, es decir que basta para su celebración que las partes se obliguen a transmitir la propiedad de la cosa, una de ellas; y pagar el precio, la otra. Por eso podría asegurarse según esta postura, que al momento de celebrarse el boleto las partes son ya comprador y vendedor respectivamente. Entonces, concluye esta doctrina en que con la firma del boleto de compraventa se configuraría el contrato de compraventa, siendo el requisito de forma exigido por el art. 1184 inc. 1 a los fines de cumplir con la transmisión del dominio, pero nunca un requisito para que el contrato de compraventa exista. La escrituración se ubicaría para esta doctrina en el orden de los actos relacionados y necesarios para el cumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato, y no como requisito constitutivo del acto, y consecuentemente no es condicionante de su eficacia.
b) Otros autores sostienen que el boleto de compraventa sería un precontrato. Es decir, un acuerdo previo al de compraventa, por el cual las partes manifiestan su intención de ser compradora y vendedora en un contrato futuro (posterior), mas no por ello se constituyen en tal carácter ya en el boleto, sino que asumen la obligación de serlo en lo que será el contrato de compraventa, que se formalizará exclusivamente a partir de su celebración por escritura pública. Esta teoría interpretativa recibió fuertes críticas de quienes sostienen la tesis no formalista definida sobre todo en el punto a), consistentes fundamentalmente en que por el carácter consensual del contrato de compraventa, y entendiéndose que este no sirve por sí solo para la transmisión de dominio, sino que hace nacer obligaciones y derechos personales para que opere dicha transmisión, conllevaría a la imposibilidad lógica jurídica de concebir la posibilidad de un precontrato, ya que cuando alguien se obliga a ser vendedor, no hace más que vender, debido a que una vez obligado a ocupar esa posición contractual, se materializan los efectos del contrato mismo, por lo que no podría haber nunca un precontrato de compraventa con todos los elementos constitutivos del acto, sino la compraventa en sí misma.
c) Existen quienes sostienen que el boleto de compraventa no es el contrato de compraventa, sino que es un contrato definitivo (no precontrato) pero que como efecto genera la obligación de celebrar una compraventa forzosa de acuerdo a lo que señala el art. 1324 inc. 2 del Código Civil. Según esta concepción, superadora de la anterior, no es posible ni necesario acudir a la idea de un precontrato, sino que debe entenderse la real eficacia del boleto como contrato definitivo, el cual no sería la misma que la del contrato de compraventa, que para ser tal necesitaría inevitablemente cumplir para su celebración con el requisito de la forma impuesta por el art. 1184.
d) Otros autores, siguiendo una postura formalista, como el caso de López de Zavalía, aseguran la nulidad del boleto de compraventa como contrato de compraventa por incumplimiento del requisito de forma, sin perjuicio de lo cual, ese contrato a priori nulo, por imperio legal de lo dispuesto por el art. 1185 C.Civil sería válido a su vez como un contrato preliminar con los efectos propios de la conversión que dicho artículo dispone. El autor denomina a este cuadro en el que se presenta el boleto como un contrato con naturaleza bifronte. Las obligaciones que nacen así del boleto son naturales, en virtud de lo dispuesto por el art. 515 inc. 3 del C. Civil, ya que el boleto mencionado encuadraría en uno de los supuestos de acto jurídico mencionado en ese inciso, el que por falta de forma exige encuadrar las obligaciones que nacen de él, como obligaciones naturales. A partir de esa conclusión se justifica que el pago del precio y entrega de la cosa a partir del cumplimiento de las obligaciones naturales que en tal sentido nacen del boleto, sean válidas y encuentren como fuente el boleto.
e) Existen además de las posturas señaladas, otras teorías intermedias que guardan en algún punto similitudes o diferencias con alguna o varias de las expuestas más arriba.
La importancia de aunar un criterio para sustentar la real naturaleza jurídica de la compraventa radica en la diferencia entre muchos de los efectos que surgen a partir de su celebración, según la posición que se asuma. Así, sus efectos y la diferente conclusión a la que se puede llegar según la postura que se adopte, abarca los campos de la constitución del derecho real de dominio, el reconocimiento para algunos autores de un nuevo derecho real de posesión, la diferencia entre esa posesión ejercida de buena fe y su adquisición de acuerdo a la interpretación que se haga de la nueva redacción del art. 2355 C. Civil a partir de la reforma de la ley 17.711; el cómputo de los plazos de la prescripción tanto adquisitiva como liberatoria; el momento en que debería operar el asentimiento conyugal en los supuestos del art. 1277 C. Civil; la oponibilidad del comprador por boleto que tiene el inmueble (sea bajo el marco de tenencia o de posesión según la postura que se adopte) frente a otros supuestos adquirentes por boleto o aún por escritura, y de otros acreedores del vendedor anteriores o posteriores a la entrega del inmueble al comprador.
No solamente la doctrina, sino la jurisprudencia ha sido heterogénea a la hora de decidir al respecto, y en buena parte sigue mostrándose y dictando sentencias de modo diverso, sustentada según la situación y el criterio del Juzgador. Podemos encontrar así en el transcurso de esta agitada historia jurisprudencial hasta la fecha, diferentes pronunciamientos que se fundan en alguna de las posturas expuestas. Se puede mencionar como antecedente clarificador, el plenario de la Cámara Nacional Civil en autos “Cazes de Francino, Amalia c/Rodriguez Conde, Manuel s/ Escrituración” que encontró su correlato en la regulación hoy vigente plasmada en los Códigos procesales nacional y de la Provincia de Buenos Aires, en cuyos cuerpos normativos se legisla sobre el juicio de escrituración (arts. 512 y 510 de cada código respectivamente), otorgándosele al Juez la facultad de extender la escritura traslativa de dominio, cuando habiendo condena firme a escriturar, en virtud de la obligación que como fuente emana de un boleto de compraventa, el deudor no la cumpliera o se reusara a cumplirla. Esta primera aproximación, en el caso basada en un fundamento cercano a la doctrina realista, no aportó sin embargo mayor claridad o unificación de criterios para varios de los planteos ya señalados, por lo que para otros litigios a juzgar que no tuvieran como pretensión la escrituración lisa y llana, se esbozaron soluciones que recopiladas, en muchos casos resultan diversas y hasta contradictorias las unas respecto de las otras.
En conclusión, en la actualidad, al firmar las partes un boleto de compraventa inmobiliaria, establecen las condiciones de venta a las que quedan obligadas, y que no podrán ya modificar. Por también, la firma del boleto las obligará a cumplir con todas las obligaciones que allí se establecen: pagar el precio, entregar la posesión y suscribir la escritura de compraventa, fundamentalmente.
Más adelante analizaremos algunas de las principales circunstancias jurídicas que se desarrollan alrededor del boleto de compraventa, sus efectos y soluciones.
fuente: Facebook: Asistencia jurídica para negocios inmobiliarios Otero Abogados
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