La compra-venta de viviendas atraviesa, durante el último trimestre del año, uno de los períodos estacionales más activos. Y los desarrolladores están atentos a los pedidos de la demanda para conocer qué productos marcarán tendencia ¿Cuáles son las estrellas y qué está faltando?
Los brokers inmobiliarios están atentos a los teléfonos que suenan. Hay consultas, más interesados y operaciones que se concretan.
La compraventa de viviendas llegó a tener meses con subas de 30% en comparación al año anterior, y el clima que se respira es de optimismo.
Además de los brokers, se encuentran los desarrolladores, muy atentos a esta mayor demanda. Los inmuebles que más se buscan no son los mismos que los de hace tiempo atrás y, como contrapartida, la oferta presenta algunos «baches» que no les permiten cumplir con todas las peticiones.
En este contexto, distintos referentes del mercado explicaron cuáles son las propiedades estrellas y qué inversiones están dando los mejores resultados.
En busca de más espacio
Quien tiene un departamento de tres o cuatro ambientes con dependencia está hoy en condiciones de hacer un buen negocio, si es que decide ponerlo a la venta.
Sucede que, tal como apuntó Mariano Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, «hay un rango de propiedades que son las más buscadas porque son las que menos oferta registran. Son los productos de cuatro ambientes, o con dos dormitorios, dependencia y servicios».
Y esto tiene que ver con que, en los últimos años, los desarrolladores estuvieron enfocados en el segmento Premium, pero en aquellas viviendas de uno o dos ambientes, que eran las que elegían los inversores pensando en obtener una renta.
Las consecuencias del poco interés en construir unidades de mayores dimensiones quedan hoy a la vista: las familias con necesidad de ampliar sus propiedades, o los particulares que apuntan a viviendas más grandes -porque ya hay demasiada oferta dentro de las chicas- no encuentran opciones suficientes.
«Tenemos muchos pedidos de departamentos de tres y cuatro ambientes, principalmente cerca de medios de transporte como el ferrocarril Mitre y la Avenida Libertador, es decir, sectores ABC1», comentó Pablo Lapieza, arquitecto de la desarrolladora Dactivo SRL.
En el mismo sentido Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectónika, sostuvo que en los barrios Premium, como Palermo Viejo, los departamentos con dos y tres habitaciones son los que primero elige la demanda.
«Del último proyecto que lanzamos las seis unidades más grandes fueron las que primero se vendieron», comentó López.
Este déficit de unidades de mayores dimensiones ya fue alertado por varios expertos del sector. Sucede que, en este segmento, se experimentó una meseta. Y a corto plazo tampoco se ven obras que vayan a incorporarse al mercado.
Cocheras indispensables
Además de buscar más espacio, el hecho de que las unidades tengan cocheras se ha convertido en una condición clave para que el interesado cierre la operación.
La falta de estacionamientos privados, los altos precios de alquiler y la escasez de espacios públicos para dejar el vehículo, convirtieron a estos espacios en un elemento indispensable.
Según López, «para que se concrete una venta resulta fundamental que se cuente con un lugar para el auto«, confirmó.
En el mismo sentido opinó Oppel, al explicar que la demanda de departamentos más grandes, junto a la búsqueda de lugares para construir cocheras, lleva a los desarrolladores a buscar terrenos de mayores extensiones, que, por otro lado, resultan escasos en la Ciudad.
Como consecuencia de este problema, las zonas elegidas por los desarrolladores comienzan también a tomar un nuevo rumbo.
Según Roberto Ledo, director de Bullrich Propiedades, la falta de terrenos hace que las zonas Premium, más cotizadas, empiecen a extenderse.
«En Avenida del Libertador, pasando el túnel, hay cada vez más proyectos inmobiliarios que han ido cobrado una fuerza inusitada», comentó Ledo.
En el mismo sentido opinó Alejandra Covello, quien recordó que si bien los inversores siempre tienen en la mira las zonas «top», los barrios cercanos empiezan a «mimetizarse» del éxito de los aledaños, y se afianza el efecto derrame, tal como diera cuenta iProfesional.com (Ver nota: Viviendas: se potencia el «efecto derrame» y expertos revelan en qué zonas invertir)
Zonas más alejadas
Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa, definió a esta búsqueda de nuevos espacios como una consecuencia de la necesidad de cuidar el costo de la obra. «El desarrollador busca áreas que puedan crear valor y no espera nutrirse de valores de las áreas que lo rodean«, comentó.
Es decir, en lugar de buscar un terreno en Recoleta o Barrio Norte, donde la incidencia del precio de la tierra resulta muy elevada, buscan nuevos espacios con mucho verde, comodidades y facilidad de acceso, donde el mismo desarrollo inmobiliario será, en definitiva, lo que aporte valor adicional a la zona.
«En los ’90 hubo una migración de la gente a los barrios cerrados, pero hoy, como no tuvo lugar una renovación de vías circulatorias y se tarda mucho en ir y volver al trabajo, y son pocas las empresas que se trasladaron fuera de la Ciudad, se empiezan a buscar zonas intermedias«, explicó González.
Un ejemplo es el complejo de condominios que se construye en Beccar, de la mano de Baresa, que ofrece una opción de viviendas intermedia, con transporte público cerca y con una buena combinación de espacios verdes y más m2 en las unidades.
Otros proyectos que siguen esta tendencia son algunos barrios mixtos que encontraron vías de desarrollo cerca de los accesos a autopistas, tanto hacia zona norte como hacia el sur (con gran preferencia por las obras cercanas a la autopista Buenos Aires-La Plata).
Carlos Molinari, presidente de Real Estate Investment, firma que lleva a cabo el emprendimiento Hudson Park, explicó que, a diferencia del origen de los countries, el mercado tiene hoy una necesidad diferente producto el crecimiento poblacional.
«Después de los barrios cerrados, la segunda etapa estuvo marcada por los barrios integrales, como Nordelta que, en el mismo predio, tienen construcciones comerciales, hoteleras, viviendas individuales y condominios. Esa es la tendencia, porque unen infraestructura con los mejores servicios y las condiciones para que viva un importante caudal de gente», explicó Molinari.
Inversión desde pozo
Las obras desde pozo también vuelven a ser una posibilidad de inversión y una opción para los desarrolladores. Hay muchos fideicomisos al costo y también obras que se lanzan con financiamiento propio a 24 meses.
En general, la rentabilidad que ofrecen estos proyectos es de 18 a 20% en dólares. En algunos momentos fue superior, pero el billete verde estable y la inflación en pesos es el gran problema para este tipo de iniciativas.
Por otro lado, según López, una tendencia que se viene evidenciando es que los proyectos son más cortos, de 12 a 14 meses, para evitar justamente el impacto de la suba de precios y minimizar los riesgos.
«La opciones son poner más dinero con la firma del boleto, para congelar la mayor suma posible, y buscar la forma de que los desarrolladores absorban los principales riesgos», agregó López.
La vuelta a la calidad
Junto a la búsqueda de productos de mayor tamaño, cocheras y proyectos de usos múltiples, algunos expertos consideran que también volverán a valorarse las obras de calidad, con mejor infraestructura.
«Antes de la crisis de 2009 aparecieron muchos desarrolladores improvisados que impulsaron productos de poca calidad. Ahora se ven las consecuencias y la gente vuelve a buscar mejores terminaciones y edificios más sólidos«, comentó Oppel.
En este sentido, según el informe de USAl, se advierte que el número de empresas registradas en el sector de la construcción alcanzó su pico a principios de 2008 y, a partir de allí, comenzó a desacelerar su ritmo de crecimiento hasta que en abril de 2009 comenzó a decrecer.
«Del pico alcanzado en abril de 2008 con unas 26.000 firmas registradas, el número actual se redujo a 19.000», precisa. Esta «depuración» beneficiará las construcciones futuras.
Algunos aspectos que empiezan a considerarse serán el diseño y la sustentabilidad.
Según Lapieza, ésta se mide a través de la incorporación de recursos que hagan que la arquitectura genere edificios cada vez más amigables con el medio ambiente.
fuente> iprofesional.com
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