Temas del Codigo Civil que amparan a los inquilinos.


Temas del Codigo Civil que amparan a los inquilinos.

RESUMEN

1) Tit. VI – De la locación

2) Cap. I – De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locación

3) Cap. II – Del tiempo en la locación

4) Cap. III – De la capacidad para dar o tomar cosas en arrendamiento

5) Cap. IV – De las obligaciones del locador

6) Cap. V – De las obligaciones del locatario

7) Cap. VI – De la cesión del arrendamiento y de la sublocación

8) Cap. VII – De la conclusión de la locación

Codigo Civil

Tit. VI – De la locacion

Art. 1493.- Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio, se llama en este Código “locatario”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe “locador” o “arrendador”. El precio se llama también “arrendamiento” o “alquiler”.

Art. 1494.- El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación.

Art. 1495.- Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvión, si el locatario no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.

Art. 1496.- Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.

Art. 1497.- El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.

Art. 1498.- Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.

Cap. I – De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locación

Art. 1499.- Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación.

Art. 1500.- Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas.

Art. 1501.- Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.

Art. 1502.- Los arrendamientos de bienes nacionales, provinciales o municipales, o bienes de corporaciones, o de establecimientos de utilidad pública, serán juzgados por las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares. Sólo en subsidio lo serán por las disposiciones de este Código.

Art. 1503.- El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres.
De otra manera el contrato es de ningún valor.

Art. 1504.- Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.
Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario.

Cap. II – Del tiempo en la locación

Art. 1505.- El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.

Art. 1506.- Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.

Art. 1507.- En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.
Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas:
1 – Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler;
2 – Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial;
3 – Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador;
4 – ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.
Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1 y 2, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda.
Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.

Art. 1508.- Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato.

Art. 1509.- En los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el artículo 1507, fuese demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el desalojo, contados desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda.

Cap. III – De la capacidad para dar o tomar cosas en arrendamiento

Art. 1510.- Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.

Art. 1511.- Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho.

Art. 1512.- El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.

Art. 1513.- Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa.

Cap. IV – De las obligaciones del locador

Art. 1514.- El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella.

Art. 1515.- Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.

Art. 1516.- La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

Art. 1517.- Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.

Art. 1518.- Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.

Art. 1519.- Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.

Art. 1520.- El locatario tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.

Art. 1521.- Si durante el contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato queda rescindido. Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el locador está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.

Art. 1522.- Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.

Art. 1523.- El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.

Art. 1524.- Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses.

Art. 1525.- El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

Art. 1526.- El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

Art. 1527.- El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.

Art. 1528.- El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador.

Art. 1529.- Si las vías de hecho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones de la guerra, bandos armados, etcétera, entonces regirá lo dispuesto en el artículo 1517.

Art. 1530.- El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador.

Art. 1531.- Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daños y perjuicios que le sobreviniesen.

Art. 1532.- El derecho del locatario para pedir pérdidas e intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro de la evicción.

Art. 1533.- No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad. Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras.

Art. 1534.- En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas. Puede, sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o hacer obras análogas, con tal que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obligó a restituirla o en que la recibió, si así lo exigiese el locador.

Art. 1535.- Si la locación fuese de terrenos en las ciudades o pueblos de campaña, entiéndese que ha sido hecha con autorización al locatario de poder edificar en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o útiles.

Art. 1536.- Si la locación ha sido de terrenos incultos, entiéndese también que ha sido hecha con autorización al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cualesquiera mejoras rústicas.

Art. 1537.- El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado posteriormente.

Art. 1538.- Habiendo en el contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo, no podrá hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiere autorizado posteriormente.

Art. 1539.- Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:
1 – Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas;
2 – Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas;
3 – Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;
4 – Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;
5 – Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;
6 – Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.

Art. 1540.- No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos, salvo los casos del artículo anterior, números 4, 5 y 6.
Esta disposición comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por cuenta del locador.

Art. 1541.- Si en el contrato o posteriormente, el locador hubiere autorizado al locatario para hacer mejoras, sin otra declaración, entiéndese que tal autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorización especial.

Art. 1542.- Autorizándose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximum que el locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto.
No observándose las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no escrita, si fue estipulada en el contrato, y será nula si fue estipulada por separado.

Art. 1543.- Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.

Art. 1544.- Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas.
También se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.

Art. 1545.- Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del artículo 1539, números 5 y 6, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.

Art. 1546.- En los casos del artículo 1539, números 1, 2 y 3, si la locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato.

Art. 1547.- En los mismos casos del artículo 1539, números 1, 2 y 3, si la locación no hubiese de continuar, y también en los casos del mismo artículo, números 4, 5 y 6, compete al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos.

Art. 1548.- En los casos del artículo 1539, números 1, 2 y 3, las mejoras, existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial.
El pago en los casos del artículo 1539, número 1, no excederá el máximum designado en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado más, o el costo de las mejoras se arbitre en mayor suma.

Art. 1549.- En los casos del artículo 1539, números 4, 5 y 6, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluación, sea cual fuere el valor de su costo.

Art. 1550.- Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar:
1 – Las mejoras del artículo 1539, número 4, si estipuló
que las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;
2 – Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación;
3 – Las mejoras voluntarias que no se obligó a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.

Art. 1551.- Resolviéndose la locación por culpa del locador, incumbe a éste pagar todas las mejoras y gastos, con excepción únicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas.

Art. 1552.- Resolviéndose la locación por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras y gastos a cuyo pago se obligó, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.

Art. 1553.- El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada.

Cap. V – De las obligaciones del locatario

Art. 1554.- El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes.

Art. 1555.- El locatario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al locador.

Art. 1556.- El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación.

Art. 1557.- En los arrendamientos de predios rústicos no podrá exigir el locatario remisión total o parcial de las rentas, alegando casos fortuitos ordinarios o extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas.

Art. 1558.- El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario.

Art. 1559.- Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión del arrendamiento.

Art. 1560.- Será un goce abusivo en los predios rústicos, arrancar árboles, hacer cortes de montes, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra, o mejora del predio, o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de su casa.

Art. 1561.- Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.

Art. 1562.- El locatario no conservará la cosa arrendada en buen estado:
1 – Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artículo anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos de una necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra;
2 – Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo, sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;
3 – Dejando de hacer las mejoras a que se obligó.

Art. 1563.- Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas designadas en el artículo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o disolver el contrato.

Art. 1564.- Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato.

Art. 1565.- Haciendo el locatario sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podrá impedirlas; y si ya estuvieren acabadas, podrá demandar su demolición, o exigir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en el estado en que la recibió.

Art. 1566.- Haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artículo anterior o demandar la resolución del contrato.

Art. 1567.- Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra ventaja, éste podrá demandar que las haga en un plazo designado, con conminación de resolver el contrato; y si hubiere recibido alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler disminuido.

Art. 1568.- No habrá culpa por parte del locatorio si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.

Art. 1569.- Tampoco habrá culpa por parte del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus productos.

Art. 1570.- No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o deterioro le es imputable.

Art. 1571.- Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador.

Art. 1572.- Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior.

Art. 1573.- El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

Art. 1574.- Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe.

Art. 1575.- Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo:
1 – Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador podía contratar;
2 – Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no poder subarrendar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados;
3 – En relación a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después de publicada su falencia;
4 – En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato;
5 – En relación a los acreedores quirografarios del locador;
si hizo los pagos después de estar embargadas las rentas o alquileres;
6 – Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados;
7 – En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión.

Art. 1576.- Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario, no tendrán derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o rentas.
Sólo pueden exigir la restitución de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato.

Art. 1577.- Si la locación fue por tiempo indeterminado, y se intimare el desalojo al locatario, podrá éste pedir indemnizaciones de las mejoras que fue autorizado a hacer, y que aún no había disfrutado.

Art. 1578.- Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este Código al crédito del locador.

Art. 1579.- No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

Art. 1580.- El locatario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación.

Art. 1581.- La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorización del locador.

Art. 1582.- Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.

Cap. VI – De la cesión del arrendamiento y de la sublocación

Art. 1583.- El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.
En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.
A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.

Art. 1584.- La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos.

Art. 1585.- El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el contrato de locación.

Art. 1586.- El cedente no goza por el precio de la cesión de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado.

Art. 1587.- El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión.

Art. 1588.- El cesionario o subarrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada, alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron sabiendo esa prohibición. En tal caso la cesión o sublocación, producen sus efectos, si el locador no se opusiese o hasta que él se oponga.

Art. 1589.- El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones que él había contraído con el locatario; y está directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que resulten del contrato de locación.

Art. 1590.- El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado.

Art. 1591.- El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiese contraído con el locatario.

Art. 1592.- El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación.

Art. 1593.- El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que incumben a éste.

Art. 1594.- El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los alquileres vencidos.

Art. 1595.- El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar por una cláusula de la sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares.

Art. 1596.- El locatario que subarrienda, o cede el arrendamiento, no puede por cláusula alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de éste.

Art. 1597.- La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo.

Art. 1598.- La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito.

Art. 1599.- Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son:
1 – Pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión; pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al locador, debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario, u ofrecerse él mismo a cumplirlas;
2 – Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.

Art. 1600.- El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador; y los efectos del subarriendo serán juzgados sólo por lo que el locatario y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre el locador y locatario.

Art. 1601.- En relación al locador, los efectos del subarriendo son:
1 – Continuarán del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del locatario para con el locador, sin que éste quede constituido en obligación alguna directa con el subarrendatario; 2 Queda constituido el subarrendatario en la obligación directa de pagar los alquileres o rentas, que el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere debiendo al locatario;
3 – No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de alquileres o rentas que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en virtud de cláusula de su contrato;
4 – Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar el daño que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que le fue arrendada.

Art. 1602.- Si el locatario no obstante la prohibición impuesta en el contrato de no poder subarrendar, sustituyese a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con indemnización del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

Art. 1603.- El subarriendo, y la cesión de la locación por parte del locatario se juzgarán siempre hechos bajo la cláusula implícita de que el cesionario y subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario.

Cap. VII – De la conclusión de la locación

Art. 1604.- La locación concluye:
1 – Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo;
2 – Si fuese contratada por tiempo indeterminado después del plazo fijado por el artículo 1507, cuando cualquiera de las partes lo exija;
3 – Por la pérdida de la cosa arrendada;
4 – Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada;
5 – Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón de saber;
6 – Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
7 – Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el contrato.

Art. 1605.- Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.

Art. 1606.- Cesando la locación aunque sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven o pueden ser resueltos los subarriendos, cuyo tiempo aún no hubiese concluido, salvo el derecho del subarrendatario por la indemnización que le correspondiese contra el locatario.

Art. 1607.- No se resuelve sin embargo el subarriendo, si la locación hubiese cesado por confusión, es decir, la reunión en la misma persona de la calidad de locatario, y de la de propietario o usufructuario.

Art. 1608.- Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrán contra el locatario que les subarrendó, los mismos derechos que tiene el locatario contra el locador.

Art. 1609.- Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas e intereses de la demora.

Art. 1610.- Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes:
1 – Si la cosa fuese mueble, después de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;
2 – Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio o predio rústico, después de tres meses contados del mismo modo;
3 – Si fuese predio rústico en que existiese un establecimiento agrícola, después de un año contado del mismo modo;
4 – Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses contados del mismo modo.

Art. 1611.- Siendo la locación de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locación, o teniendo el locatario derecho para resolverla, si él restituyere la cosa arrendada y el locador no quisiere recibirla, podrá ponerla en depósito judicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impugnar el depósito.

Art. 1612.- El locatario pondrá también en depósito judicial la cosa mueble alquilada, si llega a saber que ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueño, o que su dueño la perdiera, con intervención previa de la persona a quien la cosa pertenece, o del locador.

Art. 1613.- Perteneciendo la cosa arrendada a copropietarios indivisos, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera que sea la causa que para ello hubiere.

Art. 1614.- Siendo arrendada la misma cosa a dos o más locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la locación.

Art. 1615.- Concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.

Art. 1616.- Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.

Art. 1617.- Si la locación hubiese sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría, y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al locatario todas las crías, con obligación de restituir otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades.

Art. 1618.- El locatario no puede retener la cosa arrendada so pretexto de que le deba el locador, ni por indemnización de mejoras, siempre que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a su liquidación.

Art. 1619.- El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar las mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar.

Art. 1620.- Si la cosa arrendada tuviese mejoras que no deba pagar el locador, ellas serán reputadas cualquiera que sea su valor como accesorios de la cosa. El locatario no podrá separarlas si de la separación resulta algún daño a la cosa arrendada; o si no le resultare daño a la cosa, no le resultare provecho a él; o si el locador quisiere pagarlas por su valor, como si estuviesen separadas.

Art. 1621.- Fuera de estos casos el locatario tendrá derecho para separar las mejoras, con tal que separándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en el estado en que la recibió.

Art. 1622.- Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

resumen realizado por inquilinos blog

El Gobierno derogaría el impuesto al cheque


Economía y Política
El Gobierno derogaría el impuesto al cheque
Según el ministro del Interior, Florencio Randazzo, la medida “es una de las variantes” que se analizó en la reunión entre la presidenta Cristina Fernández y los gobernadores peronistas que terminó en Olivos a las 16.

17:52 | Economía y Política

Muerto el perro se acabó la rabia, sería la consigna. El Gobierno está dispuesto a salir por arriba del laberinto de la disputa por los fondos entre Nación y provincias y analizará la posibilidad de derogar el impuesto al cheque, una curiosa forma de responder a las presiones de la oposición para coparticiparlo.

Así lo manifestó hoy el ministro del Interior, Florencio Randazzo, quien aseguró esta tarde que la medida “es una de las variantes” que se analizó en la reunión entre la presidenta Cristina Fernández y los gobernadores peronistas.

“Analizamos todas las variantes. Una de las variantes es la eliminación del impuesto al cheque, que talvez no sea ahora, porque hay que hacerlo con responsabilidad”, precisó Randazzo, al hablar a la salida del encuentro que se realizó en Olivos.

El almuerzo que la Presidenta mantuvo con jefes de los estados provinciales afines terminó poco después de las 16. Aunque fue a puertas cerradas, un despacho de la agencia DyN indica que la jefa de Estado pronunció un extenso discurso donde expuso la postura del Gobierno frente a la embestida opositora por manejar los fondos federales.

Fernández de Kirchner ubicó a su derecha en la mesa principal al cordobés Juan Schiaretti y a la izquierda al bonaerense Daniel Scioli.

Los gobernadores de San Luis, Alberto Rodríguez Saá; y de Chubut, Mario Das Neves, fuero los únicos justicialistas ausentes.

Estuvieron presentes, en cambio,    Daniel Scioli (Buenos Aires); Sergio Urribarri (Entre Ríos); Luis Beder Herrera (La Rioja); José Luis Gioja (San Juan); Jorge Capitanich (Chaco); Juan Manuel Urtubey (Salta); Gildo Insfrán (Formosa); Maurice Closs (Misiones); Celso Jaque (Mendoza); Miguel Saiz (Río Negro).    También Gerardo Morales (Santiago del Estero); Walter Barrionuevo (Jujuy); Jorge Alperovich (Tucumán); Jorge Sapag (Neuquén); Eduardo Brizuela del Moral (Catamarca); Juan Schiaretti (Córdoba); Oscar Jorge (La Pampa) y Daniel Peralta (Santa Cruz).

El Gobierno todavía no confirmó si ambos gobernadores ya fueron invitados a la próxima reunión que, con el mismo objetivo, la jefa del Estado convocó para el martes venidero con el resto de los mandatarios provinciales

Hasta ahora sólo el santafesino Hermes Binner y el radical oficialista de Corrientes Ricardo Colombi adelantaron que recibieron el llamado de la Rosada.

En la lista de los pendientes para el martes están también la arista Fabiana Ríos de Tierra del Fuego, el radical de Catamarca Eduardo Brizuela del Moral, que milita en el cobismo, y el jefe de Gobierno porteño, Mauricio Macri.

Impuesto al cheque, los números

Se prevé que para el 2010 se recaudará en concepto de impuesto al cheque aproximadamente $23.500 millones. Tal como se distribuye hoy, la nación recibirá aproximadamente $20.000 millones y las provincias los restantes $3.500 millones. Esto se debe a que la ley del impuesto al cheque establece que el 70% de lo recaudado va directamente a la nación y sólo el restante 30% se incorpora a la masa coparticipable, desde donde la nación vuelve a recibir. Por ello es que la nación recibe prácticamente el 85% del impuesto.
fuente: El cronista.com

Nulidad de Contratos Indexados


Nulidad de Contratos Indexados

La Justicia ha declarado nula la cláusula que establece que las partes del contrato locativo se reunirán cada semestre o año a retasar el alquiler, durante el plazo mínimo legal de orden público (2 años vivienda y 3 los restantes destinos -comercio, oficinas, depósitos-) fijado por el art. 1507 del Código Civil. En general se pacta en estas inválidas cláusulas que se retasa, tomando en cuenta los índices de precios o la tasación de dos o tres inmobiliarias.

Así lo resolvió la Sala F, de la Cámara Nac. de Apelaciones en lo Civil de la Cap. Fed. el 3/12/2008 en autos “Kuschniroff, Víctor Hernán c/Mandelbaum, Slama Wajnztok, s/Consignación” (Expte. 84.054/2004, L. 508.988), donde se dispuso declarar la nulidad de la cláusula de un contrato locativo que contemplaba la posibilidad de renegociar el alquiler, transcurridos los primeros seis meses de vigencia de acuerdo a los valores de plaza, porque atenta contra el principio de orden público que exige mante ner las condiciones inalterables del arriendo durante el plazo mínimo del contrato previsto en el art. 1507 del CC.

fuente: http://www.inquilinosblog.com.ar/?p=125

Cuotas hipotecarias, a más del doble que los alquileres


Cuotas hipotecarias, a más del doble que los alquileres

08:30|Pasar de inquilino a dueño, cada vez más difícil. El crédito mensual para comprar un departamento ya es de entre un 110% y 170% más caro que lo que se paga para alquilarlo. En 2009, sólo el 6,3% de la ventas en la Ciudad involucraron hipotecas.

Por: Pablo Novillo

La posibilidad de comprar un departamento para algunos más que un sueño es una quimera. De la mano de tasas hipotecarias de dos dígitos y una inflación que deja sin aliento a los bolsillos, para un inquilino hoy es muy difícil acceder al techo propio. Es que las cuotas de los créditos, incluso de los mejores, cuestan no menos del doble de lo que se paga un alquiler.

Para entender, un ejemplo. Si se considera que la renta anual de un alquiler es del orden del 6%, para un departamento de 80.000 dólares (un tres ambientes usado), el alquiler sería de $ 1.552.

¿Qué pasaría si el inquilino quisiera sacar un crédito para comprar esa misma unidad? En primer lugar, el banco le prestaría únicamente el 70% del total (56.000 dólares), con lo cual debería contar aparte con otros 24.000 dólares, algo nada sencillo si se tiene en cuenta que la moneda americana está a $ 3,88 y con expectativa de subir hacia fin de año.

Suponiendo que tuviera ese dinero ahorrado o alguien se lo prestara, para financiar el resto del dinero, con un préstamo a 15 años, se encontraría con un panorama igual de difícil. Si pidiera un crédito con tasa combinada en el Banco Ciudad, uno de los que mejores planes tiene, pagaría una cuota inicial de $ 3.291 más gastos. Es decir, un 112% por encima del monto del alquiler. Estos números fueron calculados en base a la información publicada en Internet por el propio Banco.

En cambio, si buscara en el Banco Hipotecario (y también de acuerdo a los números que figuran en la web de esa institución), la cuota para ese mismo préstamo sería de $ 4.189 más gastos, o sea un 170% por encima del alquiler. Claro que para ello debería demostrar ingresos familiares superiores a $ 13.000 (al menos, para el Hipotecario). Y si aún así pudiera concretar la operación, habría que sumarle desde lo que se paga en impuestos y escrituración hasta los eventuales gastos para acondicionar el departamento. Claramente, una posibilidad para pocos.

¿Por qué es tan difícil pasar de inquilino a dueño? “En la medida de que no tengamos crédito de un 8% ó 9% de tasa y sigamos con los actuales, que rondan los 19% a 22%, será muy complicado que la situación cambie”, aseguró Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Por lo pronto, aquel promocionado plan del Gobierno por el cual se pensaba otorgar créditos a la misma cuota que lo que costaba un alquiler definitivamente fracasó, y tampoco parecen haber tenido éxito los préstamos subsidiados con los fondos de la ANSES.

Así, el año pasado apenas el 6,3% de las escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires se concretó mediante una hipoteca, cuando en 2001, último año de la convertibilidad, habían representado el 25,5%.

“En los años del 1 a 1, por un departamento de 40.000 pesos/dólares se pagaban uno 400 de alquiler, pero se conseguía una cuota hipotecaria de unos 500. Esa proporción hoy es impensable”, explicó José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliaria.

Ahora, mientras los préstamos parecen inalcanzables, ¿qué pasa con los alquileres? Tras la salida de la convertibilidad, y como se vendían muchas propiedades, subieron al ritmo del aumento de los departamentos en venta. Pero el año pasado, al frenarse la compraventa, muchos dueños de inmuebles, antes de bajarles el precio para conseguir compradores, prefirieron esperar y ponerlos momentáneamente en alquiler. Al haber más oferta, los alquileres al menos dejaron de subir. “Hoy tenemos un 45% más de departamentos en alquiler que hace un año. Así, los alquileres se amesetaron, aunque ahora, por efecto de la inflación, es posible que tengan una ligera suba”, comentó Walenten. “No hay que olvidar que la renta para el dueño de un alquiler es de un 6% bruto, lo que no es para nada alto”, agregó Rozados.

Pero los inquilinos igual se sienten ahorcados. “Pese a que está prohibida la indexación, los dueños suelen pedir que al comienzo del segundo año del contrato se pague entre un 15% y un 20% más. Por otra parte, los inquilinos se hacen cargo de las expensas, que también subieron”, aseguró el presidente interino de la Unión Argentina de Inquilinos, Leonardo Santos.

fuente: diario clarin

Un banco ofrecerá garantías para alquiler de propiedades


Apunta a garantizar operaciones para alquileres entre $500 y $5 mil. Dicen que encarecerá las operaciones.

Un banco privado lanzará el mes próximo en la Argentina una operatoria destinada a garantizar alquileres de vivienda en un rango que va de los $500 a los $5 mil , según informaron sus directivos.

El Banco Supervielle aseguró que la operatoria “beneficiará al inquilino, porque no tendrá que buscar garantías y también al propietario, dado que será el banco el que cobrará el alquiler y lo transferirá al dueño del inmueble”.

Por brindar la garantía en operaciones de alquiler, el banco cobrará 9% de comisión: 6% al inquilino y 3% al propietario.

El 9% será sobre el monto total de los alquileres en un contrato de dos años; en tanto, además de estas comisiones habrá que pagar las correspondientes a la inmobiliaria.

El director de marketing del banco Supervielle, Diego Corzón, dijo que la operatoria se lanzará el mes que viene y que actualmente la institución está recibiendo la adhesión de las inmobiliarias interesadas.

“La mayor parte de las operaciones de alquiler son un proceso traumático, porque las inmobiliarias tienen que hacer un casting de los inquilinos”, dado que es mayor la demanda que la oferta de inmuebles, hecho que también hizo subir el precio de los alquileres en los últimos meses, señaló.

“Este desacople entre la oferta de inmuebles y la demanda de interesados, hizo que haya habido propietarios que exigieron hasta tres garantías”, ejemplificó.

En este contexto, señaló que el banco evaluó que si daba créditos por $ 24 mil ó $ 30 mil , también podría hacer de garante en los contratos de alquiler por montos similares a esa cifra.

La operatoria aumenta el precio pero “da agilidad y confiabilidad a la operación”, aseguró acerca de esta metodología que ya se usa en países como España, Portugal y hay una variante similar empleada en Uruguay.

Los alquileres tendrán un rango entre $500 y $5000 y serán residenciales, en tanto el banco aclaró que no tiene una cartera propia de inmuebles para alquilar.

fuente: Cronista.com

Banco Supervielle te acerca Garantía para Inquilinos, una manera rápida y conveniente de concretar tu operación de alquiler.

Garantía para Inquilinos reemplaza la tradicional garantía propietaria.

Solicita tu Garantía para Inquilinos en las inmobiliarias adheridas o en cualquiera de nuestras sucursales.

Requisitos (*)

dummy Edad de los titulares: de 21 a 85 años.
dummy Individuos en Relacion de dependencia, Monotributistas desde categoria C, Autonomos, Jubilados ANSES que cobran sus haberes en Banco Supervielle.
dummy Relación cuota ingreso: 35%.
dummy Presentación DNI.
dummy Comprobante de ingresos.

Características

dummy Preaprobación inmediata. (**)
dummy Montos de alquiler: Mínimo $500. Máximo $5000.
dummy Gastos de otorgamiento: 5.25% + IVA, sobre el total del valor del contrato.
dummy Forma de pago del alquiler a través de depósito en Caja de Ahorro.

(*) Edad según actividad
(**) Sujeto a condiciones y aprobación crediticia de Banco Supervielle al momento de la solicitud.

equisitos para aplicar a la Garantía para Inquilinos del Banco Supervielle:

Si usted no cuenta con gartantía propietaria, puede aplicar a la garantía que provee el Banco Supervielle, la cual funciona como aval bancario.

Garantía para inquilinos del Banco Supervielle

Cuáles son los requisitos básicos para poder obtener la Garantía del Banco Supervielle?
( Sujeto a condiciones y aprobación crediticia de Banco Supervielle al momento de la solicitud.)

* Tener ingresos comprobables.
* Tener entre 21 y 85 años. ( Edad según actividad )
* La cuota (alquiler mensual o cuota a abonar al banco) no debe superar el 35% de los ingresos netos.
* 6 meses de antigüedad laboral (3 meses si es cliente del Banco mediante plan sueldo).
* Presentación de DNI.
* Sin antecedentes crediticios negativos.
* Monto de alquiler máximo $5000.

– Costo de la garantía: 5.25 % + IVA sobre el monto total del contrato (la suma de los 24 meses).

Pasos a seguir para los solicitantes:

1-Verifique que cumple con los requisitos que solicita el Banco Supervielle para el otorgamiento de la garantía.

2- Si cumple con los requisitos, consulte el listado de departamentos en alquiler sin muebles de nuestro sitio para ver si alguno se encuentra dentro de su presupuesto o cuota. Recuerde que la cuota o importe de alquiler no debe superar el 35% de sus ingresos netos.

3- Una vez que encuentre el departamento de su interés, envíenos sus datos mediante el formulario de contacto de nuestro sitio y veremos si es pre-aprobado por el banco.

4- Importante: La Inmobiliaria debe consultar con el propietario del departamento de su interés, si aprueba o no la garantía del Banco Supervielle. En caso de que el propietario acepte este tipo de garantía, el postulante deberá enviar más datos sobre la empresa para la cual trabaja.

Datos que debe proveer el postulante a la Inmobiliaria o al banco para ver si es preaprobado y por qué importe (todos los datos son excluyentes):

* Nombres (como figura en el DNI)
* Apellidos (como figura en el DNI)
* DNI
* CUIL/CUIT
* Fecha de Nacimiento
* Estado Civil
* Teléfono particular
* Teléfono laboral (no celular)
* Celular
* Fecha de Inicio de Actividad laboral
* Categoría (autónomo, monotributista, jubilado, relación de dependencia)
* Situación laboral: profesional independiente, rel. dependencia, comerciante)
* Si es o no cliente del banco
* Ingresos netos
* Si es casado, enviar los siguientes datos del cónyuge: Nombres (como figura en el DNI), Apellidos (como figura en el DNI), DNI, CUIL/CUIT y Fecha de Nacimiento

Para dudas sobre el producto comunicarse con el Banco Supervielle al Centro de Atención al cliente: 0810-333-7873, de Lunes a viernes de 8 a 20hs.

Alta expectativa en todo el país por Semana Santa


Miles de personas viajarán en Semana Santa a los principales puntos turísticos del país, algunos de los cuales ya tienen sus plazas colmadas -como Gualeguaychú- y en la costa, Entre Ríos y el norte argentino las resevas van del 70 al 90%, informaron fuentes del sector.

BUENOS AIRES.-La Secretaría de Turismo de la Nación (Sectur) también anticipó que para el fin de semana largo del 1 al 4 de abril se espera un alto grado de ocupación hotelera. 

Según el sondeo, Gualeguaychú tendría ocupación plena, Villa Gesell se destaca como destino en la Costa Atlántica con una ocupación de casi el 70% y la cordobesa Villa General Belgrano registra niveles superiores al 90%, tanto en hoteles de 3 estrellas como en complejos turísticos y cabañas de esa categoría. 

“Los expectativas también son muy favorables para la Patagonia, Cuyo y la Región Norte”, informó la Sectur. 

Dentro de la provincia de Buenos Aires, las reservas hoteleras llegan al 87% en Sierra de la Ventana, en tanto que Chascomús registra un 84% y San Nicolás alcanza el 76%. 

En Córdoba, los complejos turísticos de Santa Rosa de Calamuchita registran niveles de reserva del orden del 80%, mientras que las reserva de cabañas en Capilla del Monte superan el 75%. 

Además de Gualguaychú, en Entre Ríos hay excelentes expectativas en Villa Elisa, las termas de Federación -con demanda total-, en Chajarí, con un 80% de reservas y en Concordia, con un 70. 

En la Patagonia las cabañas en El Bolsón tienen reservas por más de un 75% y en Villa La Angostura las hosterías y cabañas cuatro estrellas registran el mayor nivel de reservas, superiores al 80%. 

En Cuyo, San Juan tiene reservas cercanas al 85% en el interior provincial, mientras que en los departamentos de Valle Fértil llegan al ciento por ciento, en Calingasta superan el 97, una cifra similar a la que se registra en Iglesia. 

En la región Norte, el nivel de reservas en los hoteles salteños de todas las categorías está en un promedio del 85%, mientras que los aparts ya superan el 92 por ciento. 

En Iguazú, especialmente en el sector de las cataratas, las reservas hoteleras alcanzan al 90%, informó Iguazú Argentina, la empresa que explota los servicios turísticos en el área. 

Debido a la alta demanda habilitaron un registro de viviendas particulares para alojar a los visitantes “que siempre llegan a última hora y sin reservas”, anunció la Subsecretaría de Turismo.  

Las provincias norteñas concentran los circuitos de turismo religioso con mayor demanda para esta fecha, entre ellas Jujuy en la Quebrada de Humahuaca y los templos históricos en Tumbaya. Salta ofrece sus antiquísimos templos capitalinos y en Cachi verán uno de los rituales más destacados, la quema de Judas. 

En Tucumán la principal convocatoria será el Via Crucis en Tafí del Valle y además habrá visitas a la basílica de Nuestra Señora de la Merced, declarada Monumento Histórico Nacional. 

En la capital cordobesa habrá un Via Crucis desde la céntrica Plaza España hasta la Catedral, pasando por la famosa Manzana Jesuítica, homenajes al cura Brochero y visitas a templos históricos. 

En Santiago del Estero expondrán una réplica del Santo Sudario que preservan en la ciudad italiana de Turín y en Misiones habrá un Vía Crucis en el Cerro San Javier y un circuito interreligioso. 

Entre Ríos programó visitas a los monasterios Benedictinos y el circuito de las Colonias Judías. Y en Corrientes el lugar elegido por los vistantes será la Basílica Nuestra Señora de Itatí. 

Gran cantidad de personas asistirán en Catamarca a los rituales en honor a la Virgen del Valle; en la región de Cuyo estarán la procesión en Señor de la Peña en La Rioja; los Vía Crucis de la Quebrada, en el Cerro Tinajas, en San Luis, y de Luján de Cuyo, en Mendoza, además de los homenajes a la Difunta Correa y a San Expedito, en San Juan. 

En la región patagónica, Río Negro ofrecerá como lugar de visita el sitio en donde están los restos del Beato Ceferino Namuncurá, en Chimpay, en tanto Chubut presenta como alternativa un Vía Crucis acuático, en Puerto Madryn. 

La ciudad de Buenos Aires también preparó un programa de turismo religioso por la Pascua católica y el Pesaj judío, que recuerda el éxodo del pueblo de Israel que puso fin a su esclavitud en Egipto, hacer más de 3.400 años, y este año va del 30 de marzo al 6 de abril.

fuente: diario la capital

Semana Santa: crecen las reservas y la demanda de pasajes


En el EMTUR hay buenas proyecciones para la semana próxima.

<!– 

–> 

Cantidad de palabras 233 palabras Tiempo de lectura Lectura en 1′ Imprimir Imprimir Enviar por mail Enviar Aumentar tama�o Disminuir tama�o Cambiar tamaño

 

2010-03-24 12:10:11 

Fuentes de la Dirección de Turismo de la provincia de Buenos Aires informaron a Télam que en la localidad de Villa Gesell tiene un 70% de reservas, Monte Hermoso tendrá un 80% de sus plazas ocupadas y Chascomús también posee el mismo porcentaje, pero en cabañas.

Uno de los aspectos positivos que favorecerán el turismo en Semana Santa es su cercanía con la finalización del mes de marzo ya que “la gente que eligió vacacionar la última quincena de ese mes se quedará una semana más”, señalaron.

En Mar del Plata, las autoridades del EMTUR afirmaron que las proyecciones para ese fin de semana largo son alentadoras, con un muy buen nivel de consulta en hoteles e incluso los sectores inmobiliarios y en balnearios esperan un buen movimiento turístico.

En tanto, un relevamiento de la Secretaría de Turismo de la Nación realizado la semana pasada indica que en la ciudad entrerriana de Gualeguaychú las reservas ya alcanzan el 100%, mientras que en la costa atlántica, Pinamar tiene el 67% de sus plazas reservadas y la ciudad cordobesa de Villa General Belgrano, el 75%.

Las principales empresas de transporte dijeron a Télam que los servicios programados hacia los destinos turísticos de Semana Santa “están agotados” y que desde hace una semana se vienen colocando adicionales para hacer frente a la demanda”.

fuente: puntonoticias

 

CONSEJO ASESOR DE INVERSIONES DECRETO DE CREACION. FUNDAMENTOS. FUNCIONES


CONSEJO ASESOR DE INVERSIONES

Martes, 23 de Marzo de 2010

DECRETO DE CREACION. FUNDAMENTOS. FUNCIONES

En la edición anterior de “El Rematador”publicamos una nota sobre la creación del Consejo Asesor de Invesriones. En esta ponemos a vuestra disposición el decreto de creación del órgano que es integrado por nuestro Colegio Departamental.

Expediente D.E.: 756/5/2010 Cpo. 1
Fecha: 29/01/2010
 
DECRETO Nº 202
Visto la necesidad de crear el Consejo Asesor de Inversiones de Desarrollo Urbano e Infraestructura del Partido de General Pueyrredon y
 
CONSIDERANDO:
Que es de suma importancia y conveniencia la creación de este Consejo Asesor, como base de una política participativa, caracterizada por una gestión concertada y planificada.
Que se ha considerado imprescindible lograr la vinculación entre el sector privado y el público en aquellos emprendimientos urbanísticos y de infraestructura que tengan una importancia destacada para el desarrollo de la ciudad.
Que en dicho sentido resulta útil involucrar a las Entidades representativas de nuestra ciudad en materia de inversiones dentro de un ámbito específico de encuentro de opiniones como lo es el Consejo Asesor a crear, cuyo propósito es establecer un marco coherente para la organización y la cooperación de los distintos actores, articulando las actuaciones del sector público, del privado, del académico, de los trabajadores y de los empresarios de la construcción.
Que la necesidad de definir, organizar e implementar una agenda local de inversiones en la materia, requiere una lectura integral de la realidad, a efectos de usufructuar las fortalezas y las oportunidades que brinda la evolución de los distintos escenarios, como así también morigerar la incidencia de las amenazas y las dificultades que pueden derivar de los mismos, a cuyo efecto, el fortalecimiento del tejido asociativo que conforman los distintos actores de nuestra comunidad involucrados en el Consejo Asesor, constituye la herramienta adecuada e idónea para ello.
Que el espacio institucional propuesto contribuirá a la concreción del Proyecto de Ciudad y de Partido definido en el  Plan Estratégico Mar del Plata.
Por todo ello y en función de las atribuciones que le son propias,
 
EL SEÑOR INTENDENTE MUNICIPAL
DECRETA
 
CAPITULO I. Creación, objeto, funciones y composición
Artículo 1º.- Créase el Consejo Asesor de Inversiones de Desarrollo Urbano e Infraestructura, que funcionará  como órgano colegiado consultivo de asistencia y de colaboración del Departamento Ejecutivo, ubicado a fines administrativos en la órbita de la Secretaría de Planeamiento Urbano.
 
Artículo 2º.- El Consejo Asesor de Inversiones estará integrado por:
a) Dos (2) representantes titulares y dos (2) representantes suplentes del Departamento Ejecutivo del Municipio del Partido de General Pueyrredon. Uno (1) de los representantes titulares será el Secretario de Planeamiento Urbano;
b) Dos (2) representantes titulares y dos (2) representantes suplentes del Honorable Concejo Deliberante del Municipio del Partido de General Pueyrredon. Uno (1) de los representantes titulares corresponderá al bloque oficialista y el otro de los representantes titulares será seleccionado entre los restantes bloques. El mismo criterio se adoptará con relación a los representantes suplentes.
c) Un (1) representante titular y un (1) representante suplente de la Cámara Argentina de la Construcción Delegación Mar del Plata;
d) Un (1) representante titular y un (1) representante suplente del Centro de Constructores y Anexos de Mar del Plata;
e) Un (1) representante titular y un (1) representante suplente de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina;
f) Un (1) representante titular y un (1) representante suplente del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires Distrito IX;
g) Un (1) representante titular y un (1) representante suplente del Colegio de Ingenieros de la Provincia de Buenos Aires Distrito II;
h) Un (1) representante titular y un (1) representante suplente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Departamento Judicial Mar del Plata;
i) Dos (2) representantes titulares y dos (2) representantes suplentes del Plan Estratégico Mar del Plata. Uno (1) de los representantes titulares será el Coordinador de la Comisión Mixta del Plan Estratégico y el otro un (1) miembro del sector académico, ambos con sus respectivos suplentes.
 
Artículo 3º.- La Presidencia del Consejo de Asesor estará a cargo del Secretario de Planeamiento Urbano en representación del Intendente Municipal o, en caso de ausencia, del otro representante del Departamento Ejecutivo del Municipio del Partido de General Pueyrredon. La asistencia técnica y administrativa que fuere necesaria para su funcionamiento será prestada por los órganos municipales competentes o por cualquier otra institución o persona que pudiere prestarla, según el caso.
 
Artículo 4º.- Son funciones del Consejo Asesor de Inversiones:
a) Proponer medidas de actuación conducentes al mejor desarrollo de la política de inversiones en materia de desarrollo urbano e infraestructura; así como a la mayor eficiencia y optimización de la interacción entre los sectores públicos y privados; en su caso, proponiendo normativas que faciliten, estimulen y alienten la inversión privada.
b) Asesorar al Departamento Ejecutivo en materia de inversiones de desarrollo urbano e infraestructura. En general, en la formulación de políticas de inversión; y, en particular, con relación a los proyectos y/o programas de inversión específicos y determinados que sean enviados para su conocimiento y opinión.
c) Analizar proyectos, ideas y propuestas de inversión pública y privada que permitan fortalecer el desarrollo integral del Partido de General Pueyrredon en general, y en particular de sus áreas y corredores productivos y turísticos, como así también de su conexión y articulación a escala urbana y regional.
 
Artículo 5º.- Los órganos del Departamento Ejecutivo, así como los entes descentralizados municipales, podrán enviar para conocimiento y opinión del Consejo Asesor de Inversiones las iniciativas y propuestas relativas a inversiones de desarrollo urbano e infraestructura.
 
CAPÍTULO II. Reuniones y agenda
 Artículo 6º.- El Consejo Asesor de Inversiones se reunirá inicialmente y en forma preparatoria en el transcurso de la primer semana de febrero del año 2.010. Luego de ello y por convocatoria de la Presidencia, las sesiones ordinarias se llevarán a cabo mensualmente durante los primeros seis (6) meses. Transcurrido dicho lapso, el Consejo establecerá la frecuencia de las reuniones de carácter ordinario. Asimismo, podrá reunirse en sesiones extraordinarias a solicitud de la Presidencia o de, al menos, cuatro (4) de sus integrantes titulares.
 
Artículo 7º.- La Presidencia presentará, con la debida anticipación, el proyecto de agenda correspondiente.
CAPÍTULO III
Autoridades, régimen de trabajo y quórum
 
Artículo 8º.- En el Consejo Asesor de Inversiones podrán constituirse grupos de trabajo, a cuyas reuniones podrán ser convocados representantes de las Administraciones públicas y de los sectores implicados, actuando como asesores de las materias a tratar.
 
Artículo 9º.- Son funciones y atribuciones de la Presidencia:
a) Convocar a reuniones ordinarias y extraordinarias del Consejo Asesor de Inversiones;
b) Presidir, abrir y levantar las sesiones;
c) Dirigir los debates y someter a consideración los asuntos, conforme con la agenda establecida;
d) Enviar al Departamento Ejecutivo los informes, opiniones y recomendaciones a que hubiere llegado el Consejo Asesor de Inversiones; y
e) Constituir grupos de trabajo y convocar a representantes de las Administraciones públicas y de los sectores implicados.
 
Artículo 10º.- El Consejo Asesor de Inversiones podrá sesionar en reuniones ordinarias y extraordinarias con la presencia de la mitad más uno de sus integrantes titulares. Sus informes, opiniones y recomendaciones serán adoptados por mayoría simple de los presentes. En caso de paridad, la Presidencia tendrá doble voto.
 
Artículo 11º.- El Consejo dejará constancia de sus deliberaciones en actas, que recogerán el resumen de las posiciones de los miembros, los informes, las opiniones y las recomendaciones acordadas.
 
Artículo 12º.- La Secretaría de Planeamiento Urbano será autoridad de aplicación del presente, encontrándose facultada para dictar las resoluciones inherentes a su óptimo desarrollo y ejecución.
 
Artículo 13º.- El presente Decreto será refrendado por el Señor Secretario de Planeamiento Urbano y por el Señor Presidente del Ente de Obras y Servicios Urbanos (ENOSUR).
 
Artículo 14º.- Regístrese, dése al Boletín Municipal, tome conocimiento la Dirección de Relaciones Públicas y comuníquese a través de la División Notificaciones dependiente de la Dirección de Administración.

Se creó el Consejo Asesor de Inversiones Inmobiliarias, Mar del Plata.


Se creó el Consejo Asesor de Inversiones Inmobiliarias

Martes, 02 de Febrero de 2010

El Colegio es miembro del flamante cuerpo consultivo

Cierto tipo de inversiones deben recibir un tratamiento especial por el impacto económico que pueden generar en Mar del Plata, frente a las cuales el consejo puede recomendar una agilización de los trámites necesarios para su concreción.
El presidente del Concejo Deliberante, Marcelo Artime, explicó que uno de los propósitos del Consejo Asesor de Inversiones de Desarrollo Urbano e Infraestructura, que comenzó a reunirse ayer será el de asegurar que haya “reglas claras para el desarrollo de proyectos inmobiliarios y de infraestructura” y generar condiciones para atraer este tipo de negocios a la ciudad.
Según explicó, cierto tipo de inversiones deben recibir un tratamiento especial por el impacto económico que pueden generar en Mar del Plata, frente a las cuales el consejo puede recomendar una agilización de los trámites necesarios para su concreción. Además, planteó que con la existencia de este organismo integrado por diversas instituciones de la ciudad se puede asegurar que “no habrá discrecionalidad” por parte de la comuna en el fomento de cierto tipo de proyectos.
En la reunión del consejo estuvieron, además de Artime, el secretario de Planeamiento, José Luis Castorina; el presidente del Ente Municipal de Obras y Servicios Urbanos, Manuel Regidor; el presidente del Centro de Constructores, Norberto Cánepa; el de la Cámara Argentina de la Constricción, Patricio Gerbi; el presidente del Colegio de Ingenieros, Aquindo; el titular del Colegio de Martilleros, Miguel Donsini y los integrantes del Plan Estratégico, Pablo Rescia y Oscar Palópolis.
Por otra parte Artime subrayó la importancia de que exista un grupo de trabajo dedicado a promocionar a Mar del Plata como ámbito para atraer inversiones, creando mayor capacidad para que la ciudad exhiba sus posibilidades y atractivos ante desarrolladores inmobiliarios en ferias y otro tipo de acontecimientos y reuniones del sector.
“Existen zonas que requieren o van a requerir inversiones inmobiliarias o de infraestructura como por ejemplo las cercanías de la nueva y de la vieja terminal de ómnibus, el sur de la ciudad o el sector norte, una vez que se construya el emisario submarino. El consejo asesor puede actuar como un promotor de estas áreas de la ciudad”, señaló Artime.
Tras la reunión, José Luis Castorina manifestó que “el consejo será el ámbito en el cual se produzca el encuentro de las opiniones del sector público, el privado, el académico, de los trabajadores, de los Colegios Profesionales y de los empresarios de la construcción para buscar entre todos el camino que permita dar un nuevo impulso a la inversión en el desarrollo urbano y la infraestructura de la ciudad.”
“La próxima reunión será el primer lunes de febrero. Para esa ocasión están invitados representantes de la Uocra, el Centro de constructores, la Cámara Argentina de la Construcción, los Colegios Profesionales y el Plan Estratégico”, concluyó.
Por su parte, Norberto Cánepa, presidente del Centro de Constructores y anexos, aseguró que “se trata de una muy buena iniciativa de esta gestión encabezada por el intendente Gustavo Pulti. Es muy importante ya que estamos convencidos que éste Consejo Asesor será el que pueda resolver en una forma más transparente y ágil, desde distintos puntos de vista, cualquier inversión de magnitud que se pueda realizar en el partido de General Pueyrredon.”
“Las normativas deben correr en forma paralela con la demanda de los inversores para los desarrollos importantes”, dijo y agregó que “esto posibilitará que, cuando llegue al Concejo Deliberante que será el ultimo en aprobar cada cuestión, contará un marco de consenso con instituciones que así lo ameritan”, aseguró.

 fuente: Colegio de Martilleros de Mar del Plata

Subir ↑

A %d blogueros les gusta esto: