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La AFIP completará el «cerco antievasión» para la venta y el alquiler de propiedades


28/12/2012 El fisco puso la mira en los operadores del sector y les exigirá aportar datos clave en tanto realicen más de tres ventas al año o superen en conjunto los $300.000. La avanzada, además, apunta a las locaciones que superen los $8.000 mensuales
Por Hernán Gilardo
Última actualización: 28/12/2012 7:12:28 am
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) arranca el 2013 reforzando el control sobre la compraventa y el alquiler de inmuebles.

En efecto, en menos de una semana entrará en plena vigencia el reformulado régimen informativo que obliga a los operadores del sector a inscribirse siempre que realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos.

La avanzada también pone la lupa sobre los alquileres mayores a $8.000 mensuales. En igual sentido, quedan comprendidos los arrendamientos rurales de más de 30 hectáreas.

En este escenario, la normativa establece que las empresas y particulares que «realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles deberán inscribirse en el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias».

Asimismo, en caso de tratarse de propiedades que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la exigencia recaerá en sus representantes en el país.

Puntualmente, la resolución delimita el alcance a:

  • Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
  • El cedente, en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
  • El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
  • Locaciones: siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.

«Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción», agrega la reglamentación.

Por otra parte, la normativa -a los efectos del régimen- hace referencia a:

  • Los arrendamientos rurales: cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
  • El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
  • La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles.

Cuando las transacciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina.

Los responsables obligados tendrán que informar los detalles solicitados mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.

Con respecto al plazo, la norma establece que «los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos, y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos».

En tanto, no corresponderá cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:

  • Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
  • Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
  • Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.

Además, se excluye a:

  • Las locaciones y prestaciones que sean efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
  • Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y a los beneficiarios de los regímenes de información allí establecidos.
  • Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
  • La transacciones de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.

Como una carga adicional, las empresas y particulares del sector inmobiliario antes mencionados también «se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada, correspondiente al respectivo año calendario».

La exigencia anual deberá cumplirse aún cuando en un período no existan operaciones a informar.

Asimismo, vale remarcar que, de acuerdo con el marco legal, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:

  • El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
  • Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.

De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.

 

Fuente: iprofesional.com

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Verano 2010 Mar del Plata: ya se reservó la mitad de los alquileres


VERANO 2010

Mar del Plata: ya se reservó la mitad de los alquileres

Aseguran que esta temporada será un éxito

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EMPIEZA EL MOVIMIENTO. LAS PLAYAS DE LA PERLA, AYER A LAS CINCO DE LA TARDE. CALCULAN QUE PARA EL 31 ARRANCARA EL ALUVION DE TURISTAS.

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Ya no titubean los operadores de turismo: la temporada será buena o muy buena, afirman. Los agentes inmobiliarios o los concesionarios de playa muestran siempre cierta cautela al hacer augurios, pero esta vez se basan en los registros de reservas: a días del arranque, la mitad de los departamentos en alquiler, de las carpas y de la capacidad hotelera, está vendida. Las reservas están en un 50%, un 10% más que el último verano. Creen, además, que cuando cierren los números, habrá venido un 20% más de turistas que el año anterior.

La temporada 2009 marco un retroceso importante en relación a las anteriores. No fue lo que los operadores esperaban. A mitad de enero, la ocupación no superaba el 60%, según indicaban en las inmobiliarias, cuando en 2008 ese índice alcanzaba el 90%. En 2010, parece que los números vuelven a acomodarse: hay hoteles que ya tienen el 85% de sus comodidades reservadas para enero.

«Estamos haciendo contratos permanentemente y no paramos de responder consultas», asegura Miguel Angel Donsini, titular del Colegio de Martilleros. Dice que de los relevamientos que hace cada semana entre las principales inmobiliarias, surge que el 50% de las 50.000 propiedades que Mar del Plata dispone en alquiler temporario ya fueron tomadas. Lo que más se alquiló hasta ahora son los departamentos en el centro, y en especial los que están bien equipados, ya que los turistas están cada vez más exigentes y buscan detalles de confort como sommiers y televisores de plasma.

Donsini estima que el resto de la oferta disponible se alquilará sobre la hora. Esta es, explica Valeria Méndez, vicepresidenta del Ente Municipal de Turismo (EMTUR), una tendencia que viene dándose en los últimos tres años: «En general ya no hay tanta anticipación, hay mayor espontaneidad». De algún modo, esta tendencia también justifica que el ente turístico no revele porcentajes de reservas, sí expectativas. «Será una temporada excelente», sentencia la funcionaria.

Algunas pautas la dan la fortaleza del real sobre el dólar (y la debilidad del peso), lo que pone a las playas de Brasil más caras que las de la Costa Atlántica. Algún operador destacó que la Costa también le robará turistas a la provincia de Córdoba, afectada por la falta de agua (ver Córdoba…). Otro factor lo da el almanaque: aquí dicen que al caer el feriado del 1° de enero un viernes, adelantará el arranque de la temporada.

Ayer hizo buen tiempo -con sol y 23 grados de sensación térmica- y de a poco empieza a verse más movimiento. En la nueva terminal de micros marplatense confirmaron que ya agregaron servicios. De todas maneras, esperan que el próximo fin de semana empiece el aluvión. «Un buen número de turistas viene a pasar la fiesta de fin de año y se queda», sostuvo Méndez. Algunas inmobiliarias, en esos casos, aseguran la entrega de la posesión del departamento o casa alquilado para esa fecha, antes del primer día del año y sin cargo.

También puede deducirse un buen verano por el movimiento que van registrando los balnearios. Luis María García, concesionario de los balnearios Atlantis y Playa 24, reservó la mitad de las carpas. El panorama se repite entre sus colegas del Complejo Punta Mogotes, que en sus algo más de dos kilómetros de playas recibe, en temporada, a unas 80.000 personas por día entre turistas y marplatenses. «La gente necesita tomarse un respiro», pronostica García, que este diciembre viene trabajando «un 10% más que el año pasado, lo que permite decir que será un buen verano».

Jorge Riccillo, titular de la Cámara de Empresarios de Balnearios y Restaurantes (CEBRA), recuerda que el verano anterior, luego de la crisis financiera, hubo muchas consultas pero que después «se notó una merma en relación a las temporadas anteriores». A cargo del balneario Perla Norte, Riccillo entiende que «en líneas generales la temporada será mejor, nosotros ya estamos trabajando un 10% más que el último año».

La misma lectura hace el presidente de la Asociación Hotelera Gastronómica de la ciudad, Daniel Sufredini. Remiso a barajar porcentajes, el empresario augura un incremento de público, aunque aclara: «Es importante destacar la cantidad, siempre, pero también hay que mencionar razones que hacen al número, porque Mar del Plata creció en calidad».

En las oficinas de reservas de los hoteles Iruña y Presidente, de 4 y 3 estrellas, respectivamente, cuenta Agustina que para enero el porcentaje de reservas confirmadas creció un 20%. «El Hotel Presidente está completo desde el 28 de diciembre hasta el 19 de febrero», indica. En el Iruña, frente al mar en Punta Iglesias, la segunda quincena de enero «ya está un 85% reservada».

En otros hoteles se confirma otra tendencia que empezó a registrarse en los últimos veranos junto con la falta de anticipación: la de estadías más cortas, de entre cinco y siete días. «En general, la gente llama sobre la fecha y busca promociones», explican en la conserjería del Hotel Astor, en el centro.

El informe sobre expectativas empresarias que desde 2001 realiza la Fundación Global (una entidad marplatense que tiene unas 400 empresas asociadas) es más cauto e indica que habrá un «repunte moderado» (así se titula). Y, para desilusión de muchos, concluye que vendrán a estas playas más turistas, pero que el gasto per cápita se estancaría.

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Ley de Alquileres Nro. 23.091:


La Ley de alquileres

(Sancionada el 20/09/1984 , promulgada el 9/10 /1984 y publicada en el Boletín Oficial el 16/10/1984)

Art. 1ro .- INSTRUMENTACION

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas , deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse, será nula , sin perjuicio de la validez del contrato La cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal . En este caso , el precio quedará sujeto a determinación judicial.

Art. 2do. – PLAZOS


 

 

Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda , con o sin muebles , será de dos años . Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluídas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: a) Las contrataciones para sedes de embajadas , consulados y organismos internacionales , así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses , se presumirá que el contrato no es con fines de turismo. c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos. d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias. e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárticos sean parte como inquilinos.

Art. 3ro.- AJUSTES


 

 

Para el ajuste del valor de los alquileres , deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias . No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

Art. 4to.- FIANZAS O DEPOSITOS DE GARANTIA


 

 

Fianzas o depósitos en garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía , deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

Art. 5to.- INTIMACION DE PAGO


 

 

Intimación de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida , otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación , consignando el lugar de pago.

Art. 6to.- PERIODOS DE PAGO


 

 

Períodos de pago. El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

Art. 7mo.- PAGOS ANTICIPADOS


 

 

Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario : a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes. b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables , por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) El pago de valor llave o equivalente La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo , las costas serán soportadas por el locador.

Art. 8vo.- RESOLUCION ANTICIPADA


 

 

Resolución anticipada . El locatario podrá , transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa , resolver la contratación , debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador , en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Art. 9no.-CONTINUADORES DEL LOCATARIO


 

 

Continuadores del locatario . En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas , y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

Arts.10 al 20 DE LA PROMOCION DE LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA

 

 

 

(Estas normas no han tenido andamiento y carecen de interés respecto de los aspectos vinculados a la regulación de las relaciones entre propietarios e inquilinos).

Art. 21 al 26 DE DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS


 

 

(Contiene normas de carácter presupuestario o facultades de los poderes públicos que han perdido actualidad).

Art. 27.- LOCACION ENCUBIERTA


 

 

Locación encubierta . Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización , permiso, habilitación, licencia o sus equivalentes , otorgado por la autoridad administrativa competente para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes , locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta última materia . Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de dicha autorización comercial.

Art. 28.-

(contiene la obligación de reglamentar la ley).

Art. 29.- ORDEN PUBLICO

 

 

(El resto del artículo contiene referencias a los aspectos impositivos que no se encuentran vigentes).

 

Vigencia. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público , rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial.

Art. 29 bis.- AMPLIACION DE LA RESOLUCION ANTICIPADA

 

 

(Esta modificación efectuada por ley 24.808 extiende la posibilidad de resolver el contrato de locación anticipadamente en los restantes tipos de alquiler que no son destinados a vivienda).

 

La disposición contenida en el artículo 8° resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley .
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