El negocio inmobiliario no detiene su caída: en mayo, la compraventa de inmuebles en Capital experimentó un desplome de más del 15%.

De este modo, durante los cinco primeros meses, el total de escrituraciones acumuló un preocupante descenso de casi el 7%, de acuerdo con datos del Colegio de Escribanos porteño.

La cantidad de operaciones registradas en mayo (menos de 2.900) fue incluso más baja que la de igual mes de 2009, un año que venía atravesando los coletazos de la crisis internacional.

Este contexto adverso, derivó en una caída de los precios en dólares de las propiedades terminadas.

En este sentido, un informe de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), da cuenta de que el impacto en las cotizaciones se ha venido sintiendo a partir de enero, y que esta contracción «da cuenta del mal momento del mercado».

En este contexto, vale la pena repasar cómo están las cosas para un segmento del negocio inmobiliario que siempre ha generado sumo interés en muchos argentinos: los proyectos desde boca de pozo. Es decir, aquellos en los que los particulares participan desde la gestación de la obra.

¿Se han sumado a la «mala onda» que hay en el sector? ¿O, por el contrario, siguen manteniendo su atractivo en cuanto a la cantidad de adeptos y rentabilidad que ofrecen?

Una primera pista la aporta Diego Migliorisi, de Migliorisi propiedades: «La inversión en boca de pozo sigue manteniendo su solidez y ofreciendo una rentabilidad muy interesante. Es un negocio muy seguro, a diferencia de otros en los que el riesgo es mucho mayor».

Buen margen de ganancia para particulares
En general, las fuentes del sector consultadas por iProfesional coinciden con el diagnóstico de Migliorisi, si bien consignan que el rendimiento cayó un poco respecto del de hace unos años.

Antes del cepo cambiario y en épocas del «boom del ladrillo», los particulares que se sumaban a un proyecto desde boca de pozo lograban una rentabilidad del orden del 25% al 30% en dólares, para un desarrollo a dos años.

Hoy esos guarismos se han reducido, más allá de que se tenga que considerar a la moneda local como referencia.

«Hace unos años, la rentabilidad que se obtenía al invertir en un buen proyecto podía ser excelente. En la actualidad, se logra un 20% en pesos en términos reales. Es decir, por encima la inflación. Estas cifras pueden variar según el tipo de obra y la ubicación», asegura Migliorisi.

Carlos Spina, gerente comercial Argencons, afirma: «En boca de pozo, si por ejemplo se mide en metros cuadrados, el inversor logra una alta capitalización».

¿Y en dólares, cuánto se gana? «Dependerá de cómo esté el mercado inmobiliario -en cuanto a oferta y demanda- al finalizar la obra como también del ritmo devaluatorio que imponga el Gobierno hasta ese momento», agrega el directivo.

Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, aporta otro dato: «Los emprendimientos que más se están demandando son los de dos y tres ambientes con amenities, ya que ofrecen buena renta para el inversor».

«Las zonas donde más se concentran los proyectos en Capital Federal corresponden a Palermo, Belgrano y Caballito. Ha habido algo de derrame hacia otros barrios, como Almagro«, afirma José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Y agrega: «Fuera de Buenos Aires, se sigue construyendo mucho en la zona norte, en lugares como Vicente López. En el sur, hay varios proyectos que avanzan en Lomas y Lanús».

Los desarrolladores, más apretados
Un cambio que se observa en este segmento de negocios tiene que ver con «los tiempos económico-financiero» que deben manejar los desarrolladores para este tipo de proyectos.

«Los lapsos para lograr una ganancia se modificaron sustancialmente. En las buenas épocas, el grueso de la preventa se realizaba principalmente mientras se desarrollaba la obra. Es decir, la empresa ya contaba con buena parte del dinero al año de concluido el emprendimiento», apunta Migliorisi.

«En la actualidad, se debe esperar entre dos años y dos años y medio», asegura. Desde Ayres coinciden: «Los tiempos para lograr una ganancia en muchos casos se estiran hasta los tres años».

Los inversores, más cautos
En cuanto a la ganancia para el desarrollador, desde el sector afirman que la misma ha caído sustancialmente en términos reales. Y no faltan los que aseguran que muchas veces este porcentual no le compensa el riesgo incurrido a quienes gestan la obra.

Los menores márgenes y el cepo cambiario hicieron que el sector haya experimentado una depuración en cuanto a la oferta de este tipo de emprendimientos.

Estas iniciativas han vuelto a manos de desarrolladores profesionales y solventes, en tanto que los developers amateurs han salido un poco de la escena.

Tal como aseguran en el rubro, «desaparecieron los dentistas devenidos en desarrolladores inmobiliarios».

Antes, era común encontrarse con un pool de amigos que compraban un terrenito, contrataban a un arquitecto, levantaban un edificio de unos pocos pisos y se hacían de una muy buena ganancia.

En algunos casos, hasta les insumía poco capital porque apalancaban financieramente la obra con la misma preventa.

Hoy, como aseguran los expertos consultados, esos players han vuelto a sus profesiones.

Este cambio -además de la caída en la rentabilidad y del cepo- está potenciado además por las dificultades para acceder a créditos a tasas razonables.

Así las cosas, el mercado ha ido depurándose y han quedado principalmente los desarrolladores con expertise, espalda financiera y amplio conocimiento del negocio.

También se da el caso de inversores que compran terrenos bien ubicados, pero no para empezar a construir ahora, sino para tenerlos hasta que haya cambios en las condiciones de mercado.

«Es cierto que aquellos que invertían sus flujos de excedentes en pesos en este tipo de proyectos han ido desapareciendo del negocio», señala Spina, de Argencons.

También existen diferencias respecto a las épocas doradas y boom de construcción, en las que todo metro cuadrado que se ponía a la venta rápidamente se «evaporaba».

Incluso, en muchos casos, producto de una demanda ávida de comprar que no reparaba demasiado en la calidad y en las terminaciones de la unidad.

Ahora «los particulares están mucho más prudentes y se muestran más selectivos. Hacen un análisis más detallado de plazos y precios», afirma el directivo de Ayres.

Rozados coincide con que la rentabilidad en baja limitó la oferta. Asegura que se enmarca en un momento complicado del mercado inmobiliario, que experimenta un descenso generalizado en la cantidad de escrituraciones.

Ladrillo nuevo, vida nueva
El director de Reporte Inmobiliario asegura que, en la actualidad, «el mercado de los nuevos desarrollos resulta de principal interés para quienes buscan en el ladrillo la posibilidad de una nueva vivienda».

«Para este tipo de inversores, claramente estas iniciativas son oportunas porque permiten entrar en pesos y dan cierta comodidad con el pago en cuotas».

¿Qué pasa con los que compran para revender? Rozados agrega que «quien sale a vender exige cash y todo junto, sin financiación».

Y agrega: «El problema en esta instancia es conseguir a la persona que ponga toda la plata. Esta dificultad se viene dando desde que se impuso el cepo. Y este es un factor que aleja a los que compran desde boca de pozo para luego traspasar rápido la unidad».

La construcción no levanta cabeza
Los permisos de construcción en la Ciudad experimentaron un desplome de algo más del 50% en 2013, según las estadísticas que maneja el gobierno porteño.

«Este descenso se suma a la baja del 24% que se había registrado en 2012 con respecto al 2011», agrega Rozados.

Si se analizan los permisos por barrio, por primera vez en diez años no fue Palermo la zona estrella sino Belgrano, que lideró el ranking de la mayor cantidad de obras nuevas. Detrás se ubicaron Palermo, Villa Urquiza, Balvanera y Caballito

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