Alquileres: suben menos que la inflación y la renta de los propietarios cae a su nivel más bajo de la década


21-06-2014 Los dueños no venden por el cepo cambiario y prefieren volcar su unidad al mercado locativo. Esta mayor oferta hace que los valores crezcan por debajo de la suba de precios y se achique el negocio para inversores. ¿Cuánto se paga por mes por un dos o un tres ambientes?

En paralelo a los intentos por lograr algún tipo de medida oficial que incentive la compraventa de viviendas -como un “dólar ladrillo”- lasinmobiliarias siguen apostando al negocio de losalquileres para sobrevivir al parate inmobiliario.

Si bien la actividad locativa ha gozado de una mejor “salud” en otros momentos, los actores del sector consultados por iProfesional aseguran que la demanda sigue dando buenas señales de vida.

Esto, en gran medida, porque la suba del dólar ha hecho que se necesiten más pesos para comprar una unidad -lo que las aleja del bolsillo en términos de salarios- sumado a la falta de crédito hipotecario.

Además, porque el alza de los alquileres -aseguran desde el sector- se movió por debajo de la inflación. En el último año, mientras los primeros se ajustaron un 25%, el índice de precios trepó al menos diez puntos por encima.

El dato surge de un informe de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Ministerio de Hacienda de la Ciudad de Buenos Aires, que mide la evolución de ambos parámetros.

Según los especialistas, que los alquileres hayancorrido por debajo del índice, se debe en gran medida a la mayor oferta de unidades, ya que muchos propietarios por el cepo cambiariooptan por no vender y volcarlas a este segmento.

Otra de las causas es la retracción del salario en términos reales, que así como aleja la posibilidad de la vivienda propia, acerca a más inquilinos al mercado locativo.

Precios
Según un informe de Reporte Inmobiliario, las propiedades que más se encarecieron en el último año -en términos de renta- han sido las de los barrios de Núñez y Villa Crespo (30%), seguidas por las de Almagro, Villa Devoto, Retiro y Colegiales.

“Desde el cepo cambiario que derrumbara las ventas, el negocio de los alquileres se convirtió en un motor que le da dinamismo al mercado”, sostuvo a iProfesional Gabriela Goldszer, vicepresidente segunda del Colegio Profesional Inmobiliario.

“Las locaciones dejaron de tener un rol secundario para convertirse en protagonistas. A diferencia del segmento de unidades usadas, es un nicho en el que existe una mayor claridad en los precios. Esto facilita y torna más fluido el cierre de operaciones”, agregó.

Desde Reporte Inmobiliario, dieron cuenta de los siguientes precios orientativos para los departamentos de dos ambientes en distintas zonas:

Para las unidades de tres ambientes, las cotizaciones de referencia son las siguientes:

La renta, en caída libre
“La demanda de alquileres mantiene un nivel muy alto, ya que el acceso a la vivienda sigueretraído, algo que ha sido característico de los últimos años. Todos los clientes que desistieron de comprar y propietarios que esperan para vender se volcaron al alquiler”, comentó aiProfesional Agustín Celia, broker owner de RE/MAX Uno.

“A raíz de la alta demanda, los precios crecieron en los últimos años empujados también por la inflación. Igual, la rentabilidad para los propietarios -medida en dólares- es baja, ya que el incremento no compensa la devaluación ni el alza en los precios”, dijo.

Sus dichos quedan corroborados en las estadísticas. De hecho, la ganancia bruta y neta (4% y 2% respectivamente) ha caído a sus niveles más bajos de los últimos años, muy lejos del 8% neto que le llegó a representar al inversor en la década pasada.

El siguiente cuadro da cuenta de la siguiente evolución:

Celia expresó que “históricamente un alquiler dejaba cerca del 7% de renta anual medida en dólares. En los últimos años, con el avance del billete verde, esta rentabilidad disminuyó a entre un 3% y 4%”.

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, definió al momento del mercado de alquileres como de “equilibrio”.

“La oferta se concentra principalmente en departamentos de dos ambientes, que representan el 60% de lo que se ofrece”, señaló.

A cuidar al inquilino
“Los nuevos alquileres de dos y tres ambientes están ofreciéndose un 20% por encima del año pasado”, sostuvo a iProfesional Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, confirmando que el alza se ubica por debajo de la inflación.

“Como también han subido los gastos fijos (expensas, ABL), para quienes ya tienen inquilinos les resulta más conveniente conservar al que tienen y no salir a buscar uno nuevo, ya que puede significar varios meses de espera y que el propietario deba afrontar esos gastos”, añadió.

En cuanto a las zonas más demandadas, Goldszer precisó que, “las ubicaciones premiumcercanas a avenidas, medios de transporte, parques y zonas comercialmente desarrolladas son las que acaparan la mayor demanda”.

“En general la mayor parte de los requerimientos provienen de personas que están buscando su primera vivienda, es decir, departamentos chicos y PH”, aseguró.

“En su mayoría responde a un público joven y con empleo, que apunta a zonas con buenos accesos y transportes. Quizá no todos en barrios premium, ya que los precios son muy elevados. En Capital, Núñez y algunas zonas de Belgrano, se mantienen como una de las más requeridas” concluyó.

 

Fuente: iprofesional.com

El sector inmobiliario aseguró que atraviesa una crisis peor a la del 2001.


El sector inmobiliario aseguró que atraviesa una crisis peor a la del 2001

El director de Bullrich, José Azpiroz Costa, planteó un panorama muy preocupante como consecuencia de las restricciones cambiarias. “Las empresas que construían no mandaban fondos al exterior; no entiendo el castigo”, indicó

El sector inmobiliario aseguró que atraviesa una crisis peor a la del 2001

¿Es peor que la crisis del 2001 esto? Sí, porque en aquel momento a la gente le iba mal y vendía. Ahora la gente todavía no necesita vender. Y las inmobiliarias tratamos de subsistir como podemos con los alquileres”, declaró Azpiroz Costa en diálogo con Marcelo Longobardi en Radio Mitre.

El especialista planteó que desde que se impuso el cepo al dólar los permisos para la construcción fueron descendiendo año tras año, lo que provocó un fuerte descenso de los empleos. Por caso, aseguró que hay 70 mil obreros de la UOCRA que están sin actividad como consecuencia del parate en las operaciones.

“Cada metro cuadrado que se construye es 50% de mano de obra y 50% de material. Las empresas que construían eran casi todas argentinas, no mandaban los fondos al exterior, por lo no se entiende por qué se castigó por castigar. Yo creo que no se midió cuando se castigó al sector inmobiliario con esto de la pesificación”, explicó el directivo de inmobiliarias Bullrich.

De acuerdo al relevamiento que realiza el Colegio de Escribanos, el nivel de operaciones cayó 27% en 2012 con respecto al 2011. La cifra es la más baja de los últimos 15 años y se encuentra incluso por debajo de la registrada durante la crisis del 2001. El principal motivo del parate es la dificultad que existe para comprar y vender dólares.

Para graficar la situación que se da en el mercado, Azpiroz Costa indicó que el comprador y el vendedor son dos rectas paralelas que nunca se cruzan ya que la gente que pretende vender sus propiedades prefiere quedárselos dentro del patrimonio y ponerlo en alquiler.

“El mercado está parado porque el que quiere cobrar lo que vale su departamento, más o menos lo que pagó, prefiere quedarse. ¿Para qué voy a vender si volver a comprar es un problema?. Y la UOCRA, que en 2011 tenía 500 mil afiliados, hoy el 12% de sus trabajadores está sin empleo”, completó.

Según el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, “el monto de las operaciones descendió en el último mes de 2012 a $2.076,1 millones, es decir, cayó 28,5% interanual. Fue equivalente a u$s425,3 millones al tipo de cambio que informa el Banco Central. En ese caso representó una retracción de 37% interanual”.

El valor promedio de los actos fue de $464.035, equivalente a u$s95.050, al tipo de cambio oficial medio del mes de $4,882 por dólar. De esta manera,nuevamente las unidades baratas fueron las que más movieron el mercado. En comparación con un año atrás, subió 1,1% en pesos, pero descendió 11,2% en la conversión a moneda extranjera.

“La apertura de los registros escriturales en cinco segmentos, por rango de montos, muestra que la franja de hasta $150.000 mantiene una de las proporciones más altas desde abril de 2011, con 19,5% del total, mientras que el extremo opuesto de más de $900.000 se amplió de 8,9% a 9,3% del total”, agrega el informe de los notarios. Por el contrario, perdieron relevancia las operaciones por transacciones entre 150 y 900 mil pesos. 

 

Fuente: infobae.com

Los valores de las propiedades subieron menos que la inflación


Es una tendencia que se inició en 2009 y se profundizó en el último año. Desde septiembre de 2010 hasta la fecha, los precios de los inmuebles aumentaron 15,6%. En cambio, la inflación anual que miden las provincias llegó a 24,2%.

PorNatalia Muscatelli
nmuscatelli@clarin.com

En los últimos dos años, y con más intensidad en los últimos 12 meses, la inflación le ganó la carrera a los precios de las propiedades . Mientras la evolución de Indice de precios al consumidor (IPC) -hasta julio- aumentó 24,20%, el valor promedio de una vivienda usada de la Capital Federal, se apreció un 15,61% en pesos y 9,14% en dólares. Esa relación había sido al revés , hasta el año 2009, cuando los inmuebles en esa zona subían su cotización por encima de la inflación.

El dato surge de un informe elaborado por el sitio Reporte Inmobiliario que analizó la evolución del valor promedio por metro cuadrado de un departamento usado en Barrio Norte, respecto de la evolución del IPC que elabora la provincia de San Luis, que está en línea con las estimaciones que tienen las consultoras privadas sobre la inflación.

La brecha entre ambas variables resulta más chica en el caso de las propiedades a estrenar porque los valores se ajustaron más en este caso. Por ejemplo, en barrios como Flores, Villa Urquiza o Las Cañitas o Palermo Hollywood, el incremento promedio de los precios en departamentos nuevos fue del 18,66% en pesos.

En el caso de las unidades nuevas se tomó como valor actual U$S 2.150 en promedio, el metro cuadrado con una cotización del dólar a 4,20 pesos. Mientras que esa misma propiedad costaba U$S 1.971 en setiembre del año pasado, con una cotización de la divisa norteamericana a $3,965.

Según el último informe de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) el crecimiento anual, en dólares, de las unidades nuevas, en la zona norte de la ciudad de Buenos Aires, fue del 14,3% durante el primer semestre del año respecto del mismo lapso del año anterior. Mientras que para las unidades usadas fue del 11,4% comparando los mismos períodos.

Acerca de las razones por las cuales las propiedades subieron menos que la inflación, Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria explicó: “Por un lado creció la oferta porque se construyeron muchos edificios. Pero básicamente, los incrementos de los inmuebles no acompañaron el proceso inflacionario porque éste fue más vertiginoso . En cambio, las propiedades, como bienes transables, responden más a la lógica de la oferta y la demanda”, apuntó. De todas maneras, queda claro que “invertir en la compra de una propiedad fue -hasta ahora- más mucho conveniente que mantener los ahorros en dólares” , aclara José Rozados, analista de la consultora.

Por otra parte, una actualización de precios puede no implicar una mejora en términos de poder de compra real , agregó. “Por ejemplo, durante el último año, el salario medio tuvo un incremento nominal superior al de los valores de las viviendas . Obviamente debido a que los inmuebles son activos de un alto valor final esta mejora no se traduce directa o inmediatamente en la posibilidad de compra concreta de una propiedad . Pero si mejora su relación de endeudamiento para acceder a una hipoteca y la capacidad de pago de cuota si es acompañada por financiación”, explicó el analista.

Claro que, “precisamente y debido a las condiciones inflacionarias vigentes, resulta todavía muy complicado y poco rentable instrumentar líneas crediticias hipotecarias para la compra de una primera vivienda para las entidades que componen el sistema financiero privado en la Argentina”, consignó el informe.

Además, surge de la comparación de la evolución de los valores de venta de las viviendas y los costos que insume su construcción, una notoria ventaja de estos últimos con respecto a la actualización del precio de las viviendas nuevas. Así, con un escenario de valores de tierra sostenido e incluso en aumento es evidente que los desarrolladores tienen que amortiguar la diferencia resignando rentabilidad.

fuente: ieco.clarin.com

“Si hay inflación, compro inmuebles”


Entrevista / Philippe Marchessaux

“Si hay inflación, compro inmuebles”

El CEO del banco BNP Paribas Investment Partners dice que cuando suben los precios en su país, Francia, invierte en bienes raíces y commodities

Carlos Manzoni
LA NACION

Philippe Marchessaux tiene sobre sus espaldas la responsabilidad de invertir de la mejor manera posible 530.000 millones de euros, casi el doble que el PBI argentino. Sucede que desde julio de 2009 es el CEO mundial de BNP Paribas Investment Partners, división del banco francés BNP Paribas que incorporó recientemente a Fortis Investments y se convirtió en la quinta entidad de gestión de activos en Europa y la número 11 en el mundo. Pocos en el planeta, pueden interpretar como él el mensaje de los mercados en medio de la actual crisis del euro.

“No soy pesimista”, es lo primero que responde, como para tranquilizar, cuando se le habla de la tormenta de griegos, españoles y compañía. “Por supuesto que hay una crisis, pero creo que los mercados sólo quieren mandar un mensaje a los acreedores y gobiernos europeos: «Ustedes necesitan más control y disciplina con respecto al euro».”

También elogia las oportunidades que presenta América latina y, en particular, la Argentina. Sin embargo, BNP vendió su banca minorista aquí. “Quisimos concentrarnos en lo que hacemos mejor, que es brindar servicios a corporaciones”, arguye. Y subraya: “Preferimos servir sucursales de otros, en lugar de tener pocas donde no hacemos nada”.

-¿Qué país de la región es más atractivo para BNP Paribas?

-Toda América latina es atractiva e interesante. Algunos países tienen una base minorista muy fuerte, con lo que es retail , y una base en fondos de pensión también muy buena, por eso es que decidimos invertir en todos los países latinoamericanos y desarrollar manufacturas o ventas en todos ellos.

Pero ¿por qué entonces vendieron su banca minorista aquí?

-BNP Paribas está comprometida con la Argentina y quiere desarrollarse aquí, pero quisimos concentrarnos en lo que hacemos mejor, que es brindar servicios a corporaciones. Si uno tiene muy poca cantidad de sucursales, no aporta nada. Preferimos servir sucursales de otros, en lugar de tener pocas sucursales donde no hacemos nada.

-¿En qué sectores aconsejaría invertir hoy?

-Con la crisis muchas cosas han cambiado. Aconsejaría las áreas en las que invertimos hoy, que son las commodities , compañías relacionadas con materias primas, firmas que se benefician con economías de rápido crecimiento. También somos fuertes en seguridad y en jubilaciones, por lo que pondría algo allí.

-En jubilaciones, ¿cuánto lo afectan las reformas que están en marcha ahora en Europa?

-Los fondos de pensión fueron muy afectados por la crisis de 2008. El sistema francés es distinto, que es el que más conozco, es de seguridad social, no de fondos de pensión. Es un sistema de mutualización, uno paga cierto porcentaje del sueldo y eso se dedica a los jubilados. Se cuestionó por todos los aspectos. Durante años se pensaba que los fondos de pensión eran mucho mejores, luego de la crisis se pensó lo contrario. Yo diría que en Europa la gente tiende a pensar que lo mejor es una combinación de ambos.

-¿Le preocupa que aquí se haya estatizado el sistema privado de jubilaciones y pensiones?

-Nosotros debemos continuar como estamos, tenemos más de un 5% del mercado total de activos que hay en la Argentina y somos uno de los primeros actores foráneos. Respecto de esa medida en particular, no tengo nada para decir, ya que es una decisión política de este gobierno.

-¿No lo toma como un factor de riesgo para su negocio?

-No, de ninguna manera.

-¿Hacia dónde se moverán los fondos de los inversores?

-Pienso que pondrán un sobreprecio en los países emergentes.

-¿En este país, por ejemplo?

-Sí, claro. Aquí también, porque los inversores prefieren una combinación de activos y no apostar todo en un solo lugar.

-¿Por qué Asia es más seductora que América latina?

-Porque tiene menos inflación en algunos países y mayor tasa de crecimiento, en otros. Hay países asiáticos con economías más integradas al mundo. La inflación es muy nociva. Si uno tiene un retorno sobre la inversión que se ve afectado por las altas tasas de inflación, lo pensará dos veces antes de apostar en esa economía.

-Aún así, invertiría aquí, donde hay una alta inflación…

-Sí, claro. Pero hay que hacer un arbitraje entre los potenciales efectos negativos de la tasa de inflación y el potencial de crecimiento de la economía. Y si uno cree que el potencial de crecimiento es alto, puede pensar que la inflación va a ser controlada y luego detenida.

¿En qué invertiría acá, donde la inflación es del 25% anual?

-No soy especialista en la Argentina. Si hay inflación en mi país, uno compra bienes raíces, porque es un activo real y, en cierta medida, está vinculado con la tasa de inflación. Y también invertiría en commodities . Esto es lo que hacemos en situaciones de inflación.

-¿Cómo superó su división la crisis subprime ?

-El problema que tuvimos en 2007 fue que debimos suspender tres fondos al comienzo de la crisis. No había más liquidez en los recursos económicos que teníamos subyacentes en las carteras, pero fuimos los primeros en reabrir los fondos, tres semanas después del inicio de la crisis. Creo que enfrentamos esa crisis desde una posición bastante sana. Fue un desafío, pero lo superamos.

-¿Cómo se llevan ahora con la crisis del euro?

-En lo que respecta al euro, no soy pesimista. Por supuesto que hay una crisis, pero creo que los mercados sólo quieren mandar un mensaje a los acreedores y gobiernos europeos: «Ustedes necesitan más control y disciplina con respecto al euro».

-¿Qué aprendió de la crisis?

-Que tenemos que diseñar productos que sean consistentes con la liquidez de los activos subyacentes y además ser transparentes.

-¿Qué les aporta Fortis?

-Nos aporta experiencias muy complementarias, clientela y geografía, en todo el mundo. Con experiencia quiero decir gestión de fondos fiduciarios, técnicas cuantitativas. En cuanto a la geografía diría que nos agrega una huella muy complementaria en Europa, en los países nórdicos principalmente, y en Asia Pacífico, negocios muy complementarios. Al incorporar Fortis se nos agregaron completamente los países nórdicos. En Australia, China y la India teníamos algo, pero nos reforzamos con el agregado de Fortis. En cuanto a la experiencia, no teníamos fondos fiduciarios y en cuanto a la clientela, en el caso de Bélgica, Luxemburgo y Holanda se logró reforzar a los clientes, particularmente en lo que hace a instituciones y en los fondos de pensión, que son los más sofisticados de Europa continental y probablemente del mundo.

-¿Cómo queda parado ante los inversores EE.UU. cuando el Estado rescató a algunas compañías que luego terminaron pagando bonus extraordinarios a sus ejecutivos?

-En la percepción del inversor es inaceptable que las compañías paguen bonus a equipos que no generan ganancias, que son rescatados. Pero por otro lado, hay un precio de mercado, y si el mercado lo paga, para una manera sana de hacer negocios, los inversores no tendrían ningún problema. En Francia, por caso, los grupos de bancos, como BNP Paribás, han restituido al gobierno el dinero que éste les había prestado para rescatarlos. Entonces debemos decir que el gobierno ganó dinero con esto, porque la tasa de interés era alta.

PERFIL

  • Estudios: se graduó en el HEC School of Management, en París. Obtuvo un MA en Filosofía, en la Universidad de París IV.
  • Trayectoria: comenzó a trabajar BNP en 1987.
  • El banco en la Argentina: tiene entre 8 y 9% del money market [mercado institucional de crédito de corto plazo]. Es dueño de Cetelem, firma que presta al consumo.

fuente: la nacion entrevista

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