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Impuesto sobre los bienes personales
IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES
IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES
Para el comprador
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
· Si se trata de la compra de un inmueble nuevo:
Sobre la proporción del precio de compra correspondiente a la
construcción (la porción correspondiente al terreno nunca lleva IVA) la
empresa vendedora adicionará el 10.5% de impuesto cuando se trate de
inmuebles con destino a vivienda o el 21% si tuviera otro destino.
Ejemplo: Precio convenido $50000.- (incluye IVA)
Construcción(*) $ 36.900,37.-
IVA (10.5%) $ 3.874,54.-
Terreno $ 9.225,09.-
Total $ 50.000,00.-
(*) La proporción surge de lo informado por el vendedor. En este
ejemplo se utilizó una proporción del 80% para construcción y 20% para
terreno.
Si se trata de inmuebles usados: No resulta aplicable este
impuesto
Impuesto de Sellos
Este impuesto es de alcance provincial (también se aplica en el ámbito
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y en general se aplica sobre la
constitución de derechos sobre inmuebles ya sea, por compra-venta,
constitución de hipotecas o usufructos y demás derechos reales y dado
que, en general interviene un escribano en este tipo de operaciones, es
quien debe retener el impuesto de sellos. La forma de cálculo y demás
elementos que hacen a su determinación varían entre las distintas
provincias. A título de ejemplo podemos mencionar:
Jurisdicción Tasas
Ciudad de Buenos Aires 2.5% (1)
Provincia de Buenos Aires 3%
Córdoba 0.2%
Santa Fe De acuerdo a escala
(1) Principales exenciones
Ciudad de Buenos Aires: escrituras públicas traslativas del dominio de
inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinados
a vivienda y única propiedad. Esta última característica tendrá que
constar en la escritura con carácter de Declaración Jurada del
adquirente, referenciando el certificado registral que lo acredite. Se
considerará exento siempre que la valuación fiscal o el valor de la
operación, el que resulte mayor, no supere los $ 360.000, tributando
por el excedente las operaciones que superen el mencionado importe.
Provincia de Buenos Aires: para escrituras de inmuebles para
vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación
fiscal esté entre $ 60000 y $ 90000, la alícuota es de 2%.
En los casos de operaciones de compra con financiación hipotecaria
existen algunas exenciones (en algunas provincias) sujetas a
determinados requisitos.
En general, este impuesto se calcula sobre el precio de venta o la
valuación fiscal lo que resulte mayor. Si se hubiera pagado parte de este
impuesto sobre el boleto, dicho importe se computará a cuenta del
correspondiente por la escritura definitiva. El impuesto en general es
soportado por el comprador y el vendedor en partes iguales (Ej. Pcia. de
Bs. As 1.5% comprador y 1.5% vendedor).
Financiación
Cuando se obtiene un préstamo para realizar la operación, los intereses
están exentos del IVA siempre que se utilicen los fondos para financiar
la compra, construcción o mejoras de viviendas destinadas a casa
habitación.
También estarán exentos los intereses de préstamos que se destinen,
exclusivamente, a reemplazar, renovar o financiar los préstamos
anteriores.
En el impuesto a las ganancias resultan deducibles como gasto para las
personas físicas, los intereses de créditos hipotecarios otorgados a partir
del 01/01/2001, para la compra o construcción de inmuebles destinados
a casa habitación hasta la suma de $ 20.000 anuales.
Para el vendedor
Impuesto a la transferencia de inmuebles:
Deben tributar este impuesto las personas físicas que transfieran
inmuebles.
Se determina aplicando la alícuota del 1.5% sobre el valor de la venta o
transferencia
No se aplica el impuesto cuando se trate de la venta de la única vivienda
y/o terrenos, con el fin de adquirir o construir otra destinada a
casa/habitación propia (es lo denominado “venta y reemplazo”. Este
beneficio sólo es posible siempre que ambas operaciones se efectúen
dentro del término de un año. (También cuando la adquisición del bien
de reemplazo haya sido anterior) y siempre que se obtenga de la AFIP el
certificado de no retención.
Se debe pagar el impuesto en el momento que se otorga posesión con la
firma del boleto de compra-venta (o equivalente) o con la escritura de
venta.
Los responsables de retener pueden ser:
· Los escribanos en oportunidad de la firma de la escritura.
· El comprador cuando se firma un boleto previo (y no interviene un
escribano) o el cesionario de un boleto (si es que no interviene un
escribano).
Obtención del certificado de no retención
Se podrá obtener a través de un trámite simplificado en los siguientes
casos:
a) Inmuebles que registren un único titular y cuyo precio de
transferencia sea igual o inferior a $ 120.000.
b) Inmuebles cuyos únicos titulares sean uno o ambos componentes
de una sociedad conyugal, y el precio de transferencia sea igual o
inferior a $ 120.000, siempre que ninguno de los cónyuges se
encuentre inscripto en el impuesto sobre los bienes personales.
c) Inmuebles incorporados en la declaración jurada del impuesto
sobre los bienes personales, correspondiente al último período
fiscal vencido, en tanto sean de un único titular.
El titular del inmueble a transferir solicitará la exclusión por trámite
simplificado para lo cual deberá comunicar a la AFIP el ejercicio de
esta opción a través de Internet (www.afip.gov.ar), utilizando clave
fiscal.
De ser aprobada por la AFIP la opción ejercida, se podrá obtener el
certificado a través de esa página de Internet.
Dicho certificado podrá también solicitarse mediante la asistencia del
Centro de Información Telefónica ( 0800-999-2347) donde se le
indicará el número de certificado de no retención a efectos de que
pueda imprimirse desde el sitio web de la AFIP.
d) Resto de inmuebles
Los responsables deberán solicitar el certificado conforme el
procedimiento indicado en el punto anterior (web AFIP o en forma
telefónica) y posteriormente formalizar la presentación (con
formulario multinota) acompañando lo siguiente:
· Acuse de recibo de la transmisión de la solicitud vía Internet.
· Copia de los formularios F 145 confeccionados mediante el
aplicativo “AFIP – DGI transferencia de Inmuebles Versión 2.0”.
· Copia de la documentación respaldatoria de la personería
invocada por el presentante.
· Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del
inmueble a transferir.
La solicitud debe realizarse con una antelación mínima de 20 días
corridos al de la operación y las solicitudes de certificados deberán
realizarse con clave fiscal (el trámite se realiza a través de la página
web de la AFIP).
Régimen de información (COTI)
Los titulares o condóminos de bienes inmuebles deberán obtener el
Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), con carácter
previo a la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de
derechos sobre bienes inmuebles a construir (lo que suceda primero),
sea cual fuere su instrumentación, siempre que algunos de los
siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 300.000
a) Precio.
b) Base imponible (impuesto inmobiliario o similar).
c) Valor fiscal vigente.
La solicitud del COTI podrá realizarse utilizando alguno de los siguientes
medios:
a) Internet, mediante Clave Fiscal.
b) Comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-
2347).
c) SMS, enviando un mensaje de texto al número 2347 (AFIP) a
través del teléfono celular.
La vigencia del COTI es de 24 meses a partir de la fecha de
otorgamiento
Si en los actos de negociación, oferta o transferencia participa una
inmobiliaria, ésta deberá informar el COTI en la web AFIP con el fin de
confirmar o rechazar su participación en esos actos.
Si el titular del inmueble no cumplió con la obligación de obtener el
COTI, la inmobiliaria deberá informar esa circunstancia, con carácter
previo a la negociación u oferta de dichos bienes, suministrando los
datos sobre el inmueble y sus titulares.
Los escribanos, previo a la celebración de la escritura, deberán verificar
la autenticidad y vigencia del COTI, y la exactitud de los datos de
identificación del inmueble y sus titulares. Posteriormente deberán
informar la identificación de los adquirentes e informar dentro de los 15
días corridos desde la fecha de escritura, la fecha y número de la
escritura y el monto de la transferencia.
Cumplimentados los puntos anteriores, el sistema informático de la AFIP
emitirá el “certificado de bienes inmuebles” debiendo los escribanos
entregar a los transferentes y adquirentes copia certificada del mismo.
Comisión de la inmobiliaria
Corresponde que la inmobiliaria emita una factura. La comisión está
gravada con el IVA al 21%.
Honorarios escribano
Idem comisión
fuente: e-galicia.com
TRATAMIENTO IMPOSITIVO DE LAS LOCACIONES DE INMUEBLES
TRATAMIENTO IMPOSITIVO DE LAS LOCACIONES DE INMUEBLES
PARTE I Por Dr. Carlos Enrique Spina Contador Público INTRODUCCIÓN Curiosamente, a pesar de la claridad de la legislación el tratamiento de las locaciones, trae aparejado dudas seguramente ocasionadas por los cambios a los que han sido sometidos en lo que hace a su tratamiento fiscal. En estas líneas intentaremos dar nuestra opinión al respecto, analizando los distintos tributos. IVA Conforme al artículo 7, inciso h), apartado 22, cuyo texto nos permitimos omitir, norma las exenciones de la locación de inmuebles. Según el análisis de dicha norma tenemos: LOCACIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A CASA HABITACIÓN Este tipo de locaciones, es decir las destinadas exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia, se encuentra exenta totalmente, independientemente del monto. Conforme a la RG (AFIP) 1032, en su artículo 7ª no se consideran comprendidas en la exención aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como único destino el de vivienda, ni aquellas que aún teniendo dicho destino, no sean habitados por el locatario y su familia. Por lo tanto, aquellas viviendas que sean alquiladas por una empresa con destino a la vivienda de uno de sus directivos, no se encuentra exenta dado que el locatario no es el que la habita. LOCACIÓN DE INMUEBLES RURALES AFECTADOS A ACTIVIDADES AGROPECUARIAS De la misma manera, estos alquileres se encuentran exentos. Nuevamente la RG AFIP 1032, aclara que a los fines de la procedencia de la exención, que son actividades agropecuarias las que tengan por finalidad el cultivo y la obtención de productos de la tierra, así como la crianza y la explotación de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura. Tampoco, por lo tanto existe un condicionamiento por el monto del alquiler. INMUEBLES CUYOS LOCATARIOS SEAN ENTIDADES PÚBLICAS Los inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1º de la ley 22016, es decir: Sociedades de economía mixta. Empresas del Estado. Sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria y con simple participación estatal. Sociedades del Estado. Empresas formadas por capitales de particulares e inversiones de los Fiscos. Bancos y demás entidades financieras nacionales. INMUEBLES PARA CONFERENCIAS, REUNIONES, FIESTAS Y SIMILARES En este caso, la locación se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. La alícuota a aplicar es la general. RESTANTES LOCACIONES Las restantes locaciones, excepto las mencionadas anteriormente, también se encuentran exentas, pero en este caso sujeto a que el valor del alquiler, por unidad y locatario no supere los $ 1.500,– (importe fijado por Decreto 616/01, art.1º, inciso b), por período mensual. A estos efectos deberá adicionarse a dicho precio los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración del contrato. La RG (AFIP) 1032, añade algunas precisiones sobre el particular. No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a gravámenes, expensas y gastos de mantenimiento y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo. Si no fueran pactados en el contrato original (vgr. mejoras introducidas por el locatario que el locador no está obligado a indemnizar) su monto deberá prorratearse en los meses que resten hasta la finalización del contrato. A tales efectos deberán considerarse las erogaciones efectuadas en cada mes calendario. El importe mensual del alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario. Por lo que: Cuando un sujeto alquile 2 (dos) o más unidades a un mismo locatario, el importe a considerar será el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sean independientemente identificables, según el respectivo contrato. En caso de que distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada una de dichas partes. Tratándose de unidades que sean utilizadas en forma no simultánea por distintos locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada locatario. NORMAS COMPLEMENTARIAS La ya mencionada RG 1032 (AFIP) establece normas complementarias que explicaremos brevemente, sin profundizar en detalles de procedimiento. Quienes realicen locaciones gravadas, deberán categorizarse como responsables inscritos, tanto los locadores como sublocadores. En el caso de que el locador sea un grupo de condóminos y en tanto la locación esté gravada, el condominio deberá inscribirse como responsable del tributo, cumpliendo para ello lo que dispone la RG (AFIP) 10 y sus modificaciones. REGIMEN SIMPLIFICADO Cómo todos sabemos, este régimen sustituye para determinados contribuyentes, el impuesto a las ganancias y el impuesto al valor agregado. A diferencia del régimen anterior, la locación de inmuebles se encuentra incluido en el mismo, por lo que un sujeto que, pudiéndose encuadrar en el monotributo, puede optar por este por la locación de inmuebles. En este caso el límite de los $ 1.500,– carece de relevancia toda vez que si el monto del alquiler supera este importe, igualmente podrá continuar en el régimen. Obviamente el sujeto tendrá que tener en cuenta los parámetros generales, para su ingreso, categorización y en su caso exclusión del régimen, por cualquiera de sus causas, tales como ingresos brutos, cantidad de unidades de explotación y cualquiera de las otras causas contempladas en la normativa legal. Cabe destacar que el parámetro “superficie afectada a la actividad” no debe tenerse en cuenta para la locación de inmuebles y aunque si bien nada dice respecto del parámetro “energía eléctrica consumida”, es lógico suponer que no existe tal magnitud en la locación de inmuebles. FACTURACIÓN No existe una distinción de facturación para este tipo de actividad toda vez, que quienes sean responsables inscriptos deberán emitir: Factura A a otros responsables inscriptos. Factura B a consumidores finales, monotributistas o sujetos exentos. En el caso de ser monotributistas deberán emitir factura C. Las normas de facturación y registración son las mismas que para cualquier tipo de contribuyentes. OTROS TRIBUTOS Los locadores de inmuebles tributarán, en tanto no estén adheridos al régimen simplificado, el impuesto a las ganancias como rentas de primera categoría. En todos los casos, si supera el mínimo no imponible deberá tributar el impuesto a los bienes personales. En relación al régimen provisional, no debe inscribirse en autónomos y en el régimen simplificado no debe tributar el componente provisional, en tanto esta sea la única actividad desarrollada. fuente Dr. Carlos Enrique Spina
Inmobiliarias Mar del Plata 