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Por el cepo, aunque les dan un préstamo hipotecario no pueden comprar su casa


06-02-13 00:00 Por la pesificación y el salto del blue, las personas que son calificadas para un crédito no pueden usarlo. La búsqueda de una propiedad se demora porque no consiguen pactar el precio con el vendedor, que sigue queriendo dólares mientras el comprador lleva pesos. El tipo de cambio usado es el intermedio entre el oficial y el paralelo. A medida que se expande la brecha cambiaria, las operaciones se caen o las tasaciones quedan desactualizadas

VERONICA DALTO Buenos Aires

Lo difícil era calificar y cumplir con las condiciones para que un banco les preste el dinero necesario para acceder a la casa propia. Tras las restricciones para comprar dólares, la frustración pasa también porque, aunque tengan el crédito hipotecario en la mano, a las personas les cuesta conseguir una propiedad para comprar.
Las carpetas con los créditos otorgados se apilan en los bancos, mientras los tomadores tratan de encontrar una propiedad que puedan pagar, debido a la dificultad para pactar los precios en un mercado inmobiliario que se resiste a la pesificación y mientras el tipo de cambio paralelo cambia todas las semanas. Además, se registran caídas en la actividad similares a los de 2002.
El fenómeno sucede con mayor intensidad en Capital Federal, donde las propiedades suelen estar valuadas por encima de los inmuebles ubicados en el interior del país.
El Banco Ciudad de Buenos Aires, que es líder en el distrito, registra 1.000 carpetas paradas de créditos que podría otorgar, pero cuyos tomadores se demoran buscando las propiedades a hipotecar.
“Nunca hemos visto este problema en los últimos años. Siempre hay un porcentaje de gente indecisa o que se toma más tiempo para comprar lo mejor posible. Era un 10% quienes no terminaban de presentar los papeles de la propiedad, pero no los porcentajes de ahora”, explicó Claudio Saffirio, gerente de Banca Minorista.
El banco otorgaba 600 créditos por mes en 2011, que se redujeron a 300 en 2012. Y una cantidad similar se van acumulando. “La gente quiere tomar crédito, pero no termina de concretar la operación”, agregó Saffirio.
Sucede que una vez que la persona fue precalificada para obtener el préstamo, no puede conseguir una propiedad porque el vendedor no acepta pesos. Pero los créditos se otorgan solamente en moneda nacional, en tanto desde noviembre pasado el Banco Central cerró el mercado único y libre de cambios a los tomadores de créditos hipotecarios.
La creciente brecha entre el dólar oficial y el paralelo (que tocó casi el 60% la semana pasada) también complica las operaciones, porque las partes no logran acordar un precio que arrime los pesos que lleva el comprador y los dólares que quiere el vendedor.
Si se logra pactar un precio en dólares convertido a pesos (a un tipo de cambio intermedio o “celeste”), los saltos que pega la cotización del paralelo vuelven todo a foja cero. Cada vez que el precio sube unos centavos, el vendedor termina queriendo más pesos. El comprador no sabe el verdadero precio de la propiedad, y se cae la operación.
También surgen distorsiones por la tasación que realiza el banco. Hoy el tasador tiende a valuar la propiedad en pesos, sin blanquear el tipo de cambio, pero tomando como referencia operaciones de la zona donde está ubicado el inmueble. Luego, el banco financia hasta el 75% de ese valor fijado. Pero si el dólar blue sube, la tasación en pesos queda atrasada y el monto de financiación baja a una proporción menor del precio a la hora de concretar la operación.
Además, un crédito hipotecario es una desventaja ante un vendedor que tiene registrado su inmueble en el impuesto a los bienes personales: salvo excepciones, los pesos que reciba querrá pasarlos a dólares en el mercado paralelo, pero no podrá exponerlos en la declaración jurada impositiva porque los obtuvo ilegalmente.
El deterioro en la concreción de operaciones inmobiliarias también está relacionado con la baja en la actividad, aunque un 10% de las operaciones se cancelan con crédito. La construcción sufrió en 2012 su mayor caída (3,2%) en diez años, según el INDEC. Los permisos de construcción para nuevas obras acumularon una caída de 9,3% en todo el año. Y la compra-venta de inmuebles cayó un 27% interanual en la ciudad de Buenos Aires, ya que hasta noviembre se firmaron 42.145, un número inferior a lo registrado incluso en 2009 y 2002.
Las carpetas en el Ciudad se vencen a los 90 días. Cuando la persona no presentó los papeles de la propiedad, debe reconfirmar las condiciones y los niveles de ingreso. “Es engorroso, pero la gente lo hace”, dijo Saffirio.
Esta dificultad se tradujo en una caída del 50% en los montos a enero 2013, según el tuiteó ayer el presidente del Ciudad, Federico Sturzenegger. El acumulado de 2012 sumó $ 1.271 millones, según informó la entidad. “Los primeros 2 días de febrero un 80% abajo. Espero no marque tendencia”, escribió.
La entidad presta hasta $ 1 millón o el 75% del valor del inmueble. Ofrece créditos a 20 años y tasa fija del 23% para quienes cobren sus salarios en la entidad, o 15 años y tasa fija del 24% para el público general. Ofrece la opción de cargar una tasa variable (hoy en el 20%) o escalonada (desde 16% hasta el 25%). Luego, cuenta con líneas promocionales: una tasa del 16% fija para comprar en la zona sur de la ciudad, el hipotecario social, con una tasa del 14%, y para la primera casa, una tasa escalonada del 7 al 14%. La relación cuota-ingreso familiar es del 40%. En promedio, las personas piden $ 300.000 para financiar entre el 50 y 60% del valor del inmueble.

 

Fuente: cronista.com

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Las dificultades para acceder a la casa propia


16:15 | Ni con un préstamo a 100 años una familia con ingresos de 15 mil pesos por mes podría comprar una vivienda, según un informe de la consultora KPMG.

BUENOS AIRES.- Una familia que cuente con ingresos de 15.000 pesos mensuales no podría comprarse una casa o departamento ni aún con un crédito hipotecario a cien años debido a la inflación, destaca hoy en un informe la consultora internacional KPMG.

El informe presentado hoy, con motivo del lanzamiento del nuevo Foro de Servicios Financieros de KPMG, mide el efecto del aumento de los precios sobre los créditos hipotecarios.

«Asumiendo un valor para el metro cuadrado de 1.740 dólares, un tipo de cambio de pesos 4 por dólar y una cobertura del 70 por ciento, ni siquiera un préstamo a 100 años permitiría que un sueldo familiar de pesos 15.000 mensuales alcance el porcentaje de 35 por ciento de afectación del ingreso, dado el costo financiero total de 20 por ciento anual», explicó la consultora.

En otro términos, el informe privado advierte que una tasa de inflación como la actual, aplicada a las cuotas de un préstamo hipotecario, impide mantener la relación de hasta un 35 por ciento sobre el total del ingreso familiar por más que se amplíen al máximo los plazos de amortización.

«Esta es, podría denominarse, la restricción ‘estructural’ de la ausencia de crédito hipotecario», destaca el reporte de la consultora.

KPMG agrega que «en ausencia de condiciones de certidumbre, la enorme brecha entre el precio de los inmuebles y los salarios resulta en un factor perjudicial para el desarrollo del crédito hipotecario en Argentina, mientras que esa misma brecha (incluso más amplia) era un importante motivo dinamizador del crédito en otras regiones antes de la crisis».

La consultora señala que «incluso niveles de inflación moderados son suficientes para hacer desaparecer los mercados de largo plazo».

En tal sentido, advierte que «la extensión de plazos no es suficiente para que el salario promedio permita la compra de, por ejemplo, un inmueble de 65 metros cuadrados que podría ser un 3 ambientes mediano».

«Extender el plazo de 5 a 10 años hace una gran diferencia para atraer demanda, dado que la cuota y el ingreso necesario para pagarla se reducen en un 27 por ciento», indica el reporte.

El informe agrega que «pasar de 10 a 20 años sigue siendo significativo en cuanto a nivel de cuota, pero plazos todavía mayores no aportan casi nada a las restricciones de ingreso de la demanda».

El reporte advierte que los créditos bajo sistema francés, cuando las primeras cuotas están integrada casi en un 90 por ciento por intereses y las últimas casi talmente por capital, se tornan inviables para un tomador, ya que el valor de las primeras se vuelve muy alto.

De modo que la posibilidad de un préstamos con cuotas indexadas, que sería una solución para el problema, se torna poco atractivo para un cliente que no se endeudaría a largo plazo en montos que podrían variar.

fuente: diario la capital

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La casa propia y un debate crucial: ¿hoy conviene comprar o alquilar?


10/04/11 Opiniones divididas, por el alto costo de la cuota de un crédito frente a un alquiler.

PorGustavo Bazzan

Para el argentino medio, ser dueño de una vivienda es un legítimo deseo pero también parece un mandato . Al alquiler se lo acepta solo como una “situación provisoria” hasta llegar al techo propio, pero muchos sienten que tiran la plata cada vez que pagan el alquiler.

¿Será así, se está tirando la plata? No hay respuestas contundentes a favor de comprar o de alquilar, pero distintos economistas se prendieron en la discusión.

Eduardo Levy Yeyati , de la Universidad Di Tella, opina que con una mirada de largo plazo, y a pesar de las altas tasas de interés, conviene meterse en un crédito (el que puede) porque finalmente al final del período que dura el préstamo la casa termina siendo de uno. Lo justificó así en su blog personal: “La hipoteca (aún a pesar de la tasa excesiva de intereses que cobra el banco), es una forma de ahorro . Precisamente por esto, pago más al principio y menos al final . En cambio, el alquiler, que es lógico suponer se incrementará año tras año como el valor de la propiedad no dejará de crecer .

Contra esa certeza, el economista Luciano Cohan , de la consultora Analytica, le respondió también desde su blog. “Si el plazo del crédito coincide con el tiempo que querés vivir en el departamento , conviene comprar con hipoteca. Si, en cambio, tu intención es volver a mudarte, por ejemplo, antes de los 10 años (habiendo sacado un crédito por 20 años) entonces te conviene alquilar. Este último ejemplo bien podría ser el de un matrimonio jóven, que luego de un tiempo necesita más espacio porque llegaron los hijos.

Antes de arribar a esta conclusión, Cohan hizo el siguiente ejercicio, basado en precios actuales de cuotas hipotecarias y alquileres.

Separó la diferencia entre el costo mensual del alquiler y la cuota de un préstamo y con ella “compró” dólares . “En un plazo de 75 meses habremos acumulado un monto equivalente al 100% de la propiedad.

En esto influye, también, que la mayoría de los créditos que se otorgan en el país son por “sistema francés”, donde las primeras cuotas son puro interés y casi nada de amortización del capital, por lo que la deuda de capital baja muy despacio. Es un sistema que penaliza la cancelación rápida de los créditos, precisamente porque los bancos hacen su negocio cobrando intereses.

Marcelo Elbaum , docente y especialista en finanzas, se preguntó. “¿Qué ocurriría si uno decidiera alquilar y todos los meses ahorrar la parte del dinero que le pagaría al banco? Luego de un tiempo, supongamos el mismo plazo por el que hubiera tomado el préstamo, contaría con el mismo dinero que le hubiera pedido al banco más los intereses ganados . Ni qué decir si la tasa del alquiler fuera inferior a la tasa del préstamo: ahorraría muchísimo más.

Imagínese que la tasa del alquiler fuese del 6% y la tasa que cobra el banco por los préstamos fuera del 14%. ¡Ahorraría el 8% anual!” El tema de la baja renta de los alquileres (5% anual sobre el valor del inmueble hoy, contra 10% en la década del 90) es lo que para algunos se convierte en una clara señal de que hoy conviene más alquilar que comprar.

A favor de endeudarse, juega ni más ni menos que la inflación . Hay quienes opinan, dentro del debate que se armó entre los lectores de los blogs de Yeyati y Cohan, que pese a las altas tasas de interés, la cuota, si es fija, se va “licuando”.

Esto eso: si hoy representa el 40% del ingreso familiar, en dos años pesará menos (porque hipotéticamente mejoraron los salarios), y eso es lo que realmente importaría a la hora de endeudarse.

El problema, contraatacan otros, es si uno queda atado a una tasa de interés fija pero alta y en un par de años se aplica un fuerte plan antiinflacionario.

Desde un costado irónico y también histórico, no faltó quien dijera que, en ese caso, el Estado aparecerá para lanzar un salvataje a favor de los deudores, como ocurrió en el 2002.

fuente: Clarin.com


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