La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios


 

Buenos Aires, 17 de mayo de 2007.-

La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios
Título I

Del corredor inmobiliario

Capítulo I
De las condiciones de su ejercicio

Artículo 1°.- Objeto. El ejercicio del corretaje inmobiliario o intermediación en la negociación inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se rige por las disposiciones de la presente ley.

Artículo 2°.- Definición. Corredor inmobiliario es toda persona que en forma normal, habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización.

Artículo 3°.- Requisitos ejercicio. Para ejercer la actividad de corredor inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se requiere:

  1. Estar habilitado conforme a las disposiciones de la presente ley.
  2. Estar inscripto en la matrícula correspondiente.

Capítulo II
De la matrícula

Artículo 4°.- Ente responsable. La matrícula de los corredores inmobiliarios estará a cargo del ente público no estatal, con independencia funcional de los poderes del Estado que se crea por esta ley.

Artículo 5°.- Requisitos matriculación. Para ser inscripto en la matrícula de corredor inmobiliario se requiere:

  1. Ser mayor de edad.
  2. Poseer título universitario o terciario de corredor inmobiliario o equivalente de análogos contenidos expedido o revalidado en la República Argentina, conforme lo disponga la reglamentación.
  3. Constituir domicilio legal dentro del ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
  4. Contratar, a la orden del organismo que tenga a su cargo la matrícula, un seguro de caución o constituir la garantía real que establezca la reglamentación.
  5. Prestar juramento de ejercer la profesión con decoro, dignidad y probidad.
  6. Abonar las sumas que establezca la reglamentación.
  7. No estar comprendido en lo estipulado por los arts. 7° y 8°.

Artículo 6°.- Seguro de Caución o Garantía o Garantía Real. A fin de garantizar el derecho de los usuarios en caso de sufrir daños y perjuicios por la actividad de los corredores inmobiliarios, el Colegio Profesional que tenga a su cargo la matrícula debe determinar anualmente el monto del seguro de caución o de la garantía real que deben tener los corredores inmobiliarios.
Tanto el seguro como la garantía real serán afectadas al pago de los daños y perjuicios que ocasione el mal desempeño de la actividad de corretaje inmobiliario del matriculado y las multas que se le apliquen en ocasión de la misma.
El matriculado podrá optar por cualquiera de las dos opciones propuestas, en caso de optar por la garantía real, la misma no puede ser ofrecida como garantía de ninguna otra obligación, ni tampoco estar constituida como bien de familia. Asimismo, para el caso de que la misma fuera embargada deberá ser sustituida en el plazo improrrogable de diez (10) días por otra similar.

Artículo 7°.- Inscripción en la matrícula. No pueden inscribirse en la matrícula:

  1. Quienes no pueden ejercer el comercio.
  2. Los condenados judicialmente por delitos contra la propiedad o la fe pública, hasta el cumplimiento de su condena.
  3. Los inhabilitados judicialmente por las causales previstas en el artículo 152 bis del Código Civil.
  4. Los sancionados con la cancelación de la matrícula de corredor mientras no sea objeto de rehabilitación.
  5. Los fallidos y concursados hasta el finiquito de los procesos falimentario o concursal.

Artículo 8°.- Incompatibilidades. No pueden ejercer la actividad de corredor inmobiliario:

  1. Los magistrados y funcionarios del Poder Judicial.
  2. Los miembros de las Fuerzas Armadas y de seguridad en actividad.

Artículo 9°.- Sociedades. Los corredores inmobiliarios pueden constituir sociedades de cualquier tipo, con exclusión de los tipos societarios previstos en el art. 118 y concordantes de la Ley de Sociedades Comerciales.

Capítulo III
De los deberes, derechos y prohibiciones

Artículo 10.- Deberes. Son deberes de los corredores inmobiliarios:

  1. Comprobar la existencia de los títulos invocados para realizar la operación encomendada, debiendo guardar copia de los mismos.
  2. Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de éstas.
  3. Hacer constar el número de su matrícula de corredor en toda documentación que suscriban. Cuando el corretaje lo realice una sociedad debe hacer constar su número de inscripción en la Inspección General de Justicia y el número de matrícula de su director responsable o de los integrantes.
  4. Comunicar al organismo que tenga a su cargo la matrícula, todo cambio de domicilio legal dentro del plazo de cinco (5) días de producido.
  5. Proponer los negocios con exactitud y claridad.
  6. Guardar secreto sobre las operaciones en que haya intervenido, ejerciendo con idoneidad las funciones encomendadas.
  7. Respetar en todos sus items lo encomendado por sus comitentes siempre que no atente contra la moral y las buenas costumbres.

Artículo 11.- Derechos. Son derechos de los corredores inmobiliarios:

  1. Actuar como intermediarios en operaciones de compraventa, permuta, locación, leasing de bienes inmuebles y de fondos de comercio.
  2. Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten y, de quien resulte cocontratante, la que se establezca por la ley. En el caso de tratarse de alquiler de inmuebles destinados a vivienda administrados por un corredor inmobiliario, el monto de los honorarios mensuales no podrá ser exigido a los inquilinos.
  3. Requerir directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales, entidades financieras y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de las actividades de corredor inmobiliario.
  4. Informar sobre el valor de los bienes inmuebles, efectuando tasaciones judiciales y extrajudiciales.
  5. Percibir el reintegro de los gastos efectuados cuando los encargos sean revocados por causas que no le sean imputables al corredor inmobiliario.
  6. Administrar locaciones de inmuebles.
  7. Solicitar de su comitente una autorización escrita en la cual se detalle plazo, tipo, modalidades y precio para la operación, con carácter exclusivo por el término convenido, así como la retribución pactada.

Artículo 12.- Publicidad. La publicidad que realicen los corredores inmobiliarios debe ser precisa, inequívoca, evitando incluir información que pueda inducir a error a los interesados, y observar las siguientes reglas:

  1. Consignar la tipología de la oferta, en forma clara sin que permita más de una interpretación.
  2. Cuando se ofrezcan facilidades para el pago del precio, o financiación, debe detallarse íntegramente la oferta, incluyendo expresamente las tasas a aplicarse en la financiación respectiva.
  3. No ofrecer formas y condiciones de pago, o planes de financiación a cargo de terceros, que no hayan sido previamente acordados con éstos.
  4. No anunciar calidades que los inmuebles ofrecidos no posean, o condiciones que no sean ciertas.

Artículo 13.- Prohibiciones. Está prohibido a los corredores inmobiliarios:

  1. Permitir, en forma expresa o tácita, que su nombre o denominación sean utilizados para ejercer actos de corretaje por personas no matriculadas salvo por sus dependientes.
  2. Aceptar encargos cuando les conste que la misma persona ha otorgado con anterioridad una autorización, cuyo plazo no ha expirado, a otro corredor o agente inmobiliario, o que no haya sido fehacientemente revocada por el comitente.
  3. Realizar actos de administración, sin contar con autorización suficiente del comitente.
  4. Retener valores, sin causa legal para hacerlo, o retener documentos de sus comitentes.
  5. Procurar clientela por medios incompatibles con el decoro, la dignidad y probidad del corretaje inmobiliario.
  6. Efectuar publicidad que pueda inducir a engaño a los interesados, o en la que se insinúen operaciones contrarias a la ley.

Artículo 14.- Libros rubricados. Los corredores inmobiliarios deberán llevar un libro rubricado por el Colegio que tenga a su cargo la matrícula en el cual consten por orden cronológico las operaciones encomendadas conformes al art. 11, inc. 7° y las realizadas, con la indicación del nombre y domicilio de los contratantes, ubicación del bien objeto de la negociación y principales condiciones del contrato celebrado, con expresa mención del monto total y las comisiones correspondientes.

Capítulo IV
De las personas no matriculadas

Artículo 15.- Prohibición de ejercicio. La persona no matriculada no puede ejercer actos de corretaje e intermediación inmobiliaria.

Artículo 16.- Derecho al cobro. La persona que sin estar matriculada como corredor inmobiliario realice actos de corretaje o intermediación inmobiliaria carece del derecho a exigir el pago de toda retribución a las partes contratantes. Tampoco tendrá derecho al cobro, aquel que esté inhabilitado o suspendido por el colegio que gobierne la matrícula.

Título II
Del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios

Capítulo I
Creación y funciones

Artículo 17.- Creación. Créase el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Artículo 18.- Control del ejercicio y matriculación. El Colegio Único tendrá a su cargo y controlará el ejercicio de la profesión y actividad; como así también el otorgamiento y control de las matrículas en el ámbito geográfico de la Ciudad de Buenos Aires.

Artículo 19.- Persona jurídica de derecho público. Denominación. El Colegio Único funcionará con el carácter, los derechos y obligaciones de las personas jurídicas de derecho público.
Prohíbese el uso por asociaciones o entidades particulares, de la denominación Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires u otros que por su semejanza puedan inducir a confusiones.

Artículo 20.- Poder Disciplinario. La matriculación en el Colegio implicará el ejercicio del poder disciplinario sobre el inscripto y el acatamiento de éste al cumplimiento de los deberes y obligaciones fijados por esta ley y su reglamentación.

Artículo 21.- Funciones del Colegio. Serán funciones del Colegio:

  1. Llevar registros personales de los colegiados y legajos individuales.
  2. Controlar el ejercicio de la profesión y/o actividades de los colegiados.
  3. Tener a su cargo el control y el gobierno de la matrícula.
  4. Defender, asesorar y representar a los colegiados en el libre ejercicio de sus actividades.
  5. Juzgar y sancionar a los colegiados frente a irregularidades cometidas en perjuicio de las partes contratantes.
  6. Colaborar con los poderes públicos.
  7. Administrar los fondos y bienes del Colegio.
  8. Conceder, denegar, suspender, cancelar y rehabilitar la inscripción de matriculados.
  9. Crear un sistema de asesoramiento e información para el asociado y el público, el cual deberá contemplar el asesoramiento gratuito.
  10. Dictar y hacer cumplir el Código de Ética Profesional.
  11. Fijar el monto de la cuota anual de la matrícula y del seguro de caución.

Artículo 22.- Recursos. El patrimonio del Colegio se integrará con los siguientes recursos:

  1. Cuota de inscripción de la matrícula y la anual que en el futuro establezca la reglamentación.
  2. Donaciones, herencias y legados.
  3. Multas y recargos.
  4. Empréstitos.

Capítulo II
De las autoridades

Artículo 23.- Órganos del Colegio. Son órganos del Colegio de Corredores Inmobiliarios:

  1. La Asamblea.
  2. El Consejo Directivo.
  3. El Tribunal de Ética y Disciplina.
  4. La Comisión Revisora de Cuentas.

En la conformación de los órganos mencionados deberá garantizarse lo establecido en el artículo 36 de la Constitución de la Ciudad.

Capítulo III
De la Asamblea

Artículo 24.- Composición de la Asamblea. La Asamblea es el órgano superior del Colegio y está compuesta por un miembro por cada cien (100) matriculados elegidos por representación proporcional. Funciona con quórum de la mitad más uno de los miembros en su primera convocatoria y con un mínimo de un tercio en su segunda convocatoria.

Artículo 25.- Funciones de la Asamblea. Sus funciones son:

  1. Establecer el importe de las cuotas anuales que deben abonar los matriculados y el arancel de inscripción a la matrícula; como así también el monto y la modalidad de la garantía real o personal establecida en la legislación nacional vigente.
  2. Dictar el Código de Ética Profesional y las normas de procedimiento para su aplicación.
  3. Dictar el reglamento electoral.
  4. Aprobar el balance general, cuenta de resultados, memoria, presupuesto y toda otra documentación legal que corresponda.
  5. Dictar un reglamento interno del Colegio Único.

Artículo 26.- Duración del mandato. La duración del mandato de sus miembros es de dos (2) años, los miembros pueden ser reelectos por dos (2) períodos consecutivos. Luego de la segunda reelección, para poder ser nuevamente electo, debe transcurrir como mínimo un intervalo de dos (2) años.

Capítulo IV
Del Consejo Directivo

Artículo 27.- Constitución del Consejo Directivo. El Consejo Directivo está constituido por nueve (9) miembros inscriptos en las matrículas con una antigüedad no inferior a cinco (5) años cumplida a la fecha de oficialización de la lista por la junta electoral, elegidos por voto secreto, directo y distribuidos por representación proporcional.

Artículo 28.- Duración del mandato. La duración del mandato es de dos (2) años, los miembros pueden ser reelectos por dos (2) períodos consecutivos. Luego de esta reelección, para poder ser nuevamente electo, debe transcurrir como mínimo un intervalo de dos (2) años.

Artículo 29.- Elección de suplentes. Simultáneamente con los miembros titulares, y en la misma forma que éstos, se eligen nueve (9) miembros suplentes, los que pueden ser reelectos siempre que no hayan sido incorporados definitivamente como miembros titulares, en cuyo caso rigen las condiciones de reelección de los consejeros titulares.

Artículo 30.- Cargos. En la primera sesión que realice el Consejo Directivo después de cada elección, debe elegirse de entre sus miembros, procurando garantizar la pluralidad de la representación: presidente, vicepresidente 1°, vicepresidente 2°, secretario y tesorero, quienes duran en sus cargos dos (2) años. los restantes miembros se desempeñarán en calidad de vocales.

Artículo 31.- Funciones del Consejo Directivo. Corresponde al Consejo Directivo el gobierno, administración y representación del Colegio, ejerciendo en su plenitud las funciones, atribuciones y responsabilidades concedidas por el artículo 21 de la presente ley, salvo aquellas que por su naturaleza correspondan a alguno de los demás órganos, debiendo reunirse en sesión ordinaria al menos dos veces al mes y extraordinaria cada vez que sea convocada por el presidente o por la mitad del total de sus miembros.
Son funciones del Consejo Directivo:

  1. Crear comisiones o subcomisiones, permanentes o transitorias, para fines determinados y a los efectos de un mejor cumplimiento de los objetivos del Colegio.
  2. Girar al Tribunal de Ética y Disciplina los antecedentes sobre transgresiones a las disposiciones de esta ley y a la que reglamenta el ejercicio de las actividades alcanzadas, así como también al Código de Ética Profesional y reglamentos del Colegio en el que resultaren imputados los matriculados.
  3. Hacer efectivo el cumplimiento de las sanciones disciplinarias que se impongan, una vez que se encuentren firmes. Los certificados de deuda expedidos por el Consejo Directivo en concepto de multas, cuotas impagas y recargos constituyen título ejecutivo suficiente para iniciar su cobro por vía de apremio.
  4. Disponer la publicación de las resoluciones que estime pertinentes.
  5. Procurar la realización de los restantes fines que le han sido o le fueran confiados al Colegio.
  6. Aceptar o rechazar las solicitudes de matriculación por resolución fundada.
  7. Preparar, al cierre de cada ejercicio, la memoria anual y estados contables correspondientes.
  8. Proyectar presupuestos económicos y financieros.
  9. Nombrar y ascender al personal que sea necesario y fijar su remuneración. Removerlos de sus cargos respetando en todo las disposiciones de la legislación laboral vigente.

Artículo 32.- Funciones del presidente. Son funciones del presidente:

  1. Ejercer la representación legal del Colegio.
  2. Cumplir y hacer cumplir las resoluciones del Consejo Directivo.
  3. Citar al Consejo Directivo a las reuniones ordinarias, convocar a las extraordinarias que correspondan y preparar el orden del día con las propuestas que presenten los miembros del Consejo y los demás temas que deban ser tratados.
  4. Presidir las reuniones del Consejo Directivo, dirigiendo sus debates.
  5. Suscribir las escrituras, contratos y compromisos que correspondan, para formalizar los actos emanados del Consejo Directivo, juntamente con el secretario.

Artículo 33.- Sustitución de presidente. El vicepresidente 1° y, en su defecto, el vicepresidente 2° sustituyen al presidente cuando éste se encuentre impedido o ausente, y colaborarán con el presidente en el cumplimiento de las funciones de este último.

Artículo 34.- Funciones del secretario. Son funciones del secretario:

  1. Organizar y dirigir las funciones del personal del Colegio.
  2. Llevar un libro de actas de las reuniones del Consejo Directivo.
  3. Suscribir con el presidente todos los documentos públicos y privados establecidos en el reglamento interno del Consejo.
  4. Suscribir, juntamente con el presidente, convocatorias y actas del Consejo Directivo.

Artículo 35.- Funciones del tesorero. Son funciones del tesorero:

  1. Organizar y dirigir las acciones relativas al movimiento de fondos del Colegio.
  2. Firmar, juntamente con el presidente, las autorizaciones de pago y las disposiciones de fondos en orden a lo establecido en el reglamento interno del Colegio.
  3. Dar cuenta del estado económico y financiero del Colegio al Consejo Directivo, y a la Comisión Revisora de Cuentas, cada vez que lo soliciten.
  4. Informar mensualmente al Consejo Directivo sobre la situación de la Tesorería.
  5. Depositar en bancos en cuentas a nombre del Colegio, con firma a la orden conjunta del presidente y del tesorero, los fondos del Colegio.
  6. Dirigir y supervisar la confección de los registros contables del Colegio.

Artículo 36.- Funciones de los vocales. Los vocales cumplirán las funciones que les encomiende el Consejo Directivo.

Capítulo V
Del Tribunal de Ética y Disciplina

Artículo 37.- Composición del Tribunal de Ética y Disciplina. El Tribunal de Ética y Disciplina se compone con cinco (5) miembros titulares y cinco (5) miembros suplentes, electos por el régimen de mayorías y minorías, correspondiendo tres (3) a la primera minoría, y uno (1) a cada una de las listas que obtuvieran la minoría, siempre y cuando superen el tres (3) por ciento de los votos. Si sólo una lista obtuviera más del tres (3) por ciento de los votos los dos cargos de la minoría serán para esa lista.

Artículo 38.- Miembros del Tribunal de Ética y Disciplina. Para ser miembro del Tribunal de Ética y Disciplina, se requiere estar inscripto en la matrícula con una antigüedad no inferior a diez (10) años cumplida a la fecha de oficialización de la lista por la Junta Electoral, y no ser miembro del Consejo Directivo o de la Comisión Revisora de Cuentas. La duración del mandato de sus miembros es de dos (2) años, los miembros pueden ser reelectos por dos (2) períodos consecutivos. Luego de la segunda reelección, para poder ser nuevamente electo, debe transcurrir como mínimo un intervalo de dos (2) años.
Los miembros del Tribunal de Ética y Disciplina son elegidos por el voto directo, secreto y obligatorio de todos los matriculados.
En caso de ausencia permanente de alguno/s de los miembros titulares, la incorporación del/los suplente/s sigue el mismo procedimiento que el establecido para los miembros del Consejo Directivo.

Artículo 39.- Poder Disciplinario. Ejercerá el poder disciplinario con independencia de la responsabilidad civil, penal o administrativa que pueda imputarse a los matriculados.

Artículo 40.- Excusación y recusación. Los miembros del Tribunal de Ética y Disciplina pueden excusarse y ser recusados en la misma forma y por la misma causa que los jueces del Poder Judicial.

Artículo 41.- Diligencias probatorias. El Tribunal puede disponer la comparecencia de testigos, inspecciones, exhibición de documentos y toda otra diligencia que considere pertinente para la investigación, garantizando el debido proceso y el derecho de defensa. En caso de oposición adopta las medidas administrativas pertinentes para posibilitar la sustanciación del caso.

Capítulo VI
De la potestad disciplinaria

Artículo 42.- Sanciones disciplinarias. Serán objeto de sanción disciplinaria:

  1. Los actos u omisiones en que incurran los inscriptos en la matrícula, que configuren incumplimiento de obligaciones y/o incursión en alguna de las prohibiciones establecidas en la legislación nacional que regula el ejercicio de la actividad.
  2. La violación a las disposiciones de la presente ley, a la normativa arancelaria y a las que se establecen en el Código de Ética Profesional.

Artículo 43.- Graduación de las sanciones. Las sanciones disciplinarias se gradúan según la gravedad de la falta y los antecedentes del imputado, y son las siguientes:

  1. Advertencia privada.
  2. Apercibimiento público.
  3. Multas.
  4. Suspensión en la matrícula por un período que puede extenderse entre un (1) mes y un (1) año.
  5. Cancelación de la matrícula, no pudiendo solicitar la reinscripción antes de transcurridos (5) cinco años desde que la sanción quedare firme.

Artículo 44.- Inhabilitación. Sin perjuicio de la medida disciplinaria, el matriculado puede ser inhabilitado accesoriamente para formar parte de los órganos del Colegio por hasta:

  1. Tres (3) años con posterioridad al cumplimiento de la suspensión, en caso de matriculados alcanzados por la sanción que establece el inc. 3° del art. 43.
  2. Cinco (5) años a partir de la reinscripción en la matricula, en el caso de los matriculados alcanzados por la sanción que establece el inc. 4° del art. 43.

Artículo 45.- Actuación del Tribunal: El Tribunal de Ética y Disciplina actúa.

  1. Por denuncia escrita y fundada;
  2. Por resolución motivada del Consejo Directivo;
  3. Por comunicación de magistrados judiciales;
  4. De oficio, dando razones para ello.

Artículo 46.- Prescripción. Las acciones disciplinarias contra los matriculados prescriben a los cinco (5) años de producirse el hecho que las motive.
La prescripción se interrumpe por los actos de procedimiento que impulsen la acción.

Artículo 47.- Mayorías. Las sanciones de los incisos 1) y 2), del artículo 43 se aplican por decisión de simple mayoría de los miembros del Tribunal.
Las sanciones de los incisos 3) y 4) del artículo 43 requerirán el voto de mayoría absoluta de los miembros del Tribunal de Ética y Disciplina.

Artículo 48.- Recursos. Todas las sanciones aplicadas por el Tribunal de Ética y Disciplina serán recurribles por los interesados ante el Consejo Directivo. El procedimiento recursivo deberá contemplar estrictamente el derecho de defensa. Cuando la sanción sea la cancelación de la matrícula, la revisión será por la asamblea, la cual tomará su decisión por mayoría absoluta del total de los miembros, en un plazo máximo de (15) quince días, el cual una vez cumplido deja expedita la revisión judicial, ante la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires.

Capítulo VII
De la Comisión Revisora de Cuentas

Artículo 49.- Composición de la Comisión Revisora de Cuentas. La Comisión Revisora de Cuentas está integrada por tres (3) miembros titulares y tres (3) suplentes. Tanto los titulares como los suplentes, lo serán dos (2) en representación de la mayoría y uno (1) de la minoría, siempre y cuando ésta supere el tres (3) por ciento de los votos. La duración del mandato de sus miembros es de dos (2) años, los miembros pueden ser reelectos por dos (2) períodos consecutivos. Luego de la segunda reelección, para poder ser nuevamente electo, debe transcurrir como mínimo un intervalo de dos (2) años.
Para ser miembro de la Comisión Revisora de Cuentas se requiere:

  1. Figurar inscripto en la matrícula de corredor inmobiliario con una antigüedad no inferior a cinco (5) años cumplida a la fecha de oficialización de las listas por la Junta Electoral.
  2. No ser miembro de los órganos del Colegio al tiempo de su elección.

Artículo 50.- Funciones de la Comisión Revisora de Cuentas. La Comisión Revisora de Cuentas tiene a su cargo la tarea de control de la administración, destino y aplicación de los fondos que recaude el Colegio por cualquier concepto y el cumplimiento de las obligaciones impositivas y previsionales, debiendo emitir un dictamen anual, que se publicará con la memoria y los estados contables del Colegio.

Capítulo VIII
De la remoción de los miembros integrantes de los órganos
del Colegio de Corredores Inmobiliarios

Artículo 51.- Causales de remoción. Los miembros del Consejo Directivo, del Tribunal de Ética y Disciplina y de la Comisión Revisora de Cuentas sólo pueden ser removidos de sus cargos por las siguientes causas:

  1. La inasistencia no justificada en un mismo año a cuatro (4) reuniones consecutivas de los órganos a que pertenecen, o a ocho (8) alternadas.
  2. Violación a las normas de esta ley y al Código de Ética Profesional.

Artículo 52.- Oportunidad de la remoción. En los casos señalados en el inciso 1) del artículo anterior, cada órgano decide la remoción de sus miembros luego de producida la causal.
En el caso del inciso 2), actuará la Asamblea de oficio o por denuncia del órgano correspondiente. Sin perjuicio de ello, el órgano que integra el acusado puede suspenderlo preventivamente por el lapso que dure el proceso incoado y siempre y cuando la decisión se adopte mediante el voto favorable de los dos tercios de la totalidad de sus miembros.

Capítulo IX
Disposiciones transitorias

Artículo 53.- Comisión Normalizadora. Se constituye una Comisión Normalizadora con un mínimo de 9 (nueve) miembros encargada de la organización inicial del Colegio. Sus integrantes serán designados por el Poder Ejecutivo previa consulta a las entidades representativas de los corredores inmobiliarios con personería jurídica que tengan como mínimo 3 (tres) años de antigüedad en su funcionamiento.

Artículo 54.- Derechos y Obligaciones. Quienes resulten designados para integrar la Comisión Normalizadora, tendrán los siguientes derechos y obligaciones:

  1. Comenzar de inmediato al empadronamiento y matriculación de los corredores inmobiliarios, contando para finalizar su cometido con un plazo de ciento ochenta (180) días.
  2. Estarán autorizados a alquilar, contratar en comodato o aceptar en donación o cualquier otra vía gratuita, un inmueble para sede, a contratar y remover el personal necesario para realizar su cometido, como así también para poner en funcionamiento de inmediato todo lo enmarcado en la presente ley.
  3. Convocar a elecciones a realizarse en un plazo máximo de trescientos sesenta (360) días, contado a partir de su integración, dictando al efecto un reglamento electoral provisorio.

Artículo 55.- Eximición de requisitos. Las personas que acrediten fehacientemente ante el organismo que tenga a su cargo la matrícula, haberse dedicado en forma habitual al corretaje inmobiliario durante dos (2) años antes de la entrada en vigencia de la presente ley, tienen un plazo de hasta ciento ochenta (180) días, a partir de la convocatoria que al efecto realice la comisión normalizadora, para solicitar su matriculación, estando eximidas, por esta única vez del cumplimiento de los requisitos previstos en el inc. 2° del art. 5° de la ley
Quedan asimismo eximidos de cumplir con el requisito del art. 5°, inc. 2° de la presente ley, las personas que acrediten mediante certificado de vigencia expedido por la Inspección General de Justicia su inscripción en la matrícula de corredor, contando con el plazo de ciento ochenta (180) días a partir de la vigencia de esta ley para solicitar su matriculación en el Colegio.

Artículo 56.- Antigüedad. La antigüedad de cinco (5) años requerida en los arts. 27 y 49, como así también la de diez (10) años requerida en el art. 38 de la presente ley, sólo se aplicarán a partir de que el Colegio que por esta ley se crea tenga cinco (5) y diez (10) años de antigüedad, respectivamente. Hasta tanto se llegue a dicha antigüedad, se exigirá que los candidatos a ocupar dichos cargos tengan los años de antigüedad que al momento de oficializarse las candidaturas tenga el Colegio que esta ley crea.

Artículo 57.- Hasta tanto se regulen los aranceles según lo previsto en el inciso 2° del artículo 11, para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato.

Artículo 58.- Emergencia habitacional: por un período de dieciocho (18) meses a partir de la vigencia de la presente, para el caso de las locaciones destinadas a vivienda única y cuyo alquiler mensual sea inferior o igual a los ochocientos (800) pesos, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al tres por ciento (3%) del valor total del respectivo contrato.

Artículo 59.- Comuníquese, etc.

SANTIAGO DE ESTRADA

ALICIA BELLO

LEY N° 2.340

Sanción: 17/05/2007

Promulgación: Decreto Nº 862/007 del 15/06/2007

Publicación: BOCBA N° 2711 del 25/06/2007

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Mar del Plata presenta un importante abanico de opciones Los miles de turistas podrán disfrutar de espectáculos, deportes y muestras.


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2010-04-01 07:19:44 

Mar del Plata contará durante este fin de semana largo con una agenda de acontecimientos de relevancia y que incluye obras teatrales, exhibiciones, actividades deportivas, ceremonias litúrgicas, entre otras.

Para quienes desean conocer las distintas alternativas que se desarrollarán durante esos días, detallamos a continuación los acontecimientos más destacados:

56º SEMANA FALLERA VALENCIANA MARPLATENSE: Hasta el 10 de abril en la Plaza Colón. Fiesta tradicional de la comunidad valenciana en Mar del Plata. Se realizan diversas actividades; concurso de paelleros y tomadores de vino en bota, desfiles, shows musicales y la tradicional cremá del monumento fallero el día 10 de abril.

FESTIVAL DE CIRCO HAZMEREIR: Del 1º al 4 – 11:30 a 17 hs. Plazoleta de las Américas (Acceso a Paseo Adolfo Dávila, Punta Iglesia) Día 1 – 19 hs.: Gala de Apertura en la Plaza del Agua. Güemes y Roca.

SURF COPA RIP CURL PRO 2010: Del 1 al 4. Complejo Turístico Playa Grande, sector Escollera Norte. Puntuable para el circuito marplatense y argentino de surf. Organiza: Asociación Marplatense de Surf.

HUMAN BODIES EXHIBITION: Hasta el 4. NH Gran Hotel Provincial Bv. Marítimo Patricio Peralta Ramos 2502. Muestra de cuerpos humanos reales. Entrada: $35, estudiantes, mayores de 65 años y menores de 12 años $25.

CENTRO CULTURAL RADIO CITY – ROXY – MELANY (San Luis 1752)

Jueves 1º de abril a las 21 en la Sala Melany: «Rodolfo Walsh y Gardel», protagonizado por Alejo García Pintos, que narra las últimas horas del autor de «Operación masacre» y «¿Quién mató a Rosendo?» entre otras tantas.

Viernes 2 a las 21 en el Teatro Radio City y por localidades agotadas volverá a presentarse el reconocido cantautor José Larralde; a las 22 en el Roxy la galardonada obra «Sacco y Vanzetti, dramaturgia sumaria de los hechos» de Mauricio Kartun con dirección de Viviana Ruiz realizará su última presentación en esta ciudad y a las 20 en la Melany regresará «El Patio de Atrás», nominado como Mejor Espectáculo Dramático del Premio Estrella de Mar 2010.

Sábado 3 a las 21 en el Roxy, Opera de Mar del Plata presentará fragmentos de «La Traviata» G. Verdi (acto 1) y «La Verbena de la Paloma» T. Bretón, un homenaje a las colectividades italiana y española. en el Radio City a las 22 Luis Alberto Spinetta volverá a deleitar con sus composiciones de ahora y siempre, mientras que en la Melany, en dos funciones, a las 17 y a las 20, los más pequeños podrán disfrutar del espectáculo «Aloloco», con los creadores del Circo Delfines, Andrea Maina y Guillermo Aguilar.

Domingo 4 en la Sala Melany, también a las 17 y a las 20 volverá «Aloloco», con todo el humor, magia, platos por el aire, malabares, equilibrios.

TEATRO AUDITORIUM (B. Patricio Peralta Ramos 2282)

«Arráncame la vida», de Chico Novarro, con las actuaciones de Juan Darthés y Cecilia Milone. Las funciones tendrán lugar el jueves 1, viernes 2 y sábado 3 de abril a las 21.30 en la sala Astor Piazzolla del Teatro Auditorium.

Sala Payró: 1º al 3 – 21 hs.: Soñar en Boedo. De Alicia Muñoz. Con Rubén Stella, Mimí Ardú, Esteban Prol, Ignacio Toselli y Vilma Sagrario. Dirección: Julio Baccaro. Entrada: $30. Jubilados y Estudiantes $20

TEATRO GÜEMES (Güemes 2955): Poder se Puede. De Raúl y Mauricio Dayub. Dirección: Marcelo Cosentino. Elenco, Facundo Arana y Nicolás Scarpino

Improvisa2. Elenco Mariana Justina, Tomás Cutler y Gabriel Gavila.

TEATRO PROVINCIAL: Bv. Marítimo Patricio Peralta Ramos 2500): Rumores. De Neil Simon. Carlos Calvo, Nicolás Vázquez, Marcelo de Bellis, Reina Reech, Andrea Frigerio, Carina Zampini, Eunice Castro y Diego Pérez. Dirección: Carlos Olivieri.

ACTIVIDADES RELIGIOSAS

GRUTA NUESTRA SEÑORA DE LOURDES (Magallanes 4000)

Día 1 – 18 hs.: Santa Misa vespertina de la Cena del Señor en la Capilla. Se solicita colaborar con un alimento no perecedero para el Hogar de Enfermos crónicos anexo a la Gruta.

Día 2 – 11 hs.: Rito del Vía Crucis. Por el interior de la Gruta // 16 hs.: Celebración de la Pasión del Señor. En la Capilla.

Día 3 – 20 hs.: Vigilia Pascual en la noche santa. (Oratorio San José). Se solicita llevar velas con tulipas.

Día 4 – 10 y 17 hs.: Santa Misa del día. En la Capilla

Día 11 – II Domingo de Pascua o de la Divina Misericordia – Fiesta Mensual de la Virgen

16:30 hs.: Rezo del Santo Rosario. Por el interior de la Gruta // 17 hs.: Santa Misa por los enfermos. Con exposición del Santísimo Sacramento en la Capilla

Oratorio de la Inmaculada Concepción. Inst. Saturnino Unzué Jujuy 77 Tel.:472-0007

Día 1 – 17 hs.: Exposición de la Mesa de la Última Cena.

Día 2 – 8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Semana Santa: Decenas de miles de turistas llegan para el fin de semana largo


Decenas de miles de turistas llegan para el fin de semana largo

Congestión en las rutas de acceso, pasajes agotados y alta ocupación hotelera, características de la jornada * Estrictos operativos de control a automovilistas y choferes en la autovía 2 * Desde el mediodía, la salida masiva de vehículos hacia Mar del Plata colapsó el tránsito * Se prevé un clima cambiante, con momentos de buen tiempo pero también fresco y con lluvias.

El ingreso a Mar del Plata en las primeras horas de la noche reflejó lo que es el movimiento turístico para estos días de descanso y que también incluyen las celebraciones religiosas vinculadas con la Pascua y la recordación del Día de la Reafirmación de »El ingreso a Mar del Plata en las primeras horas de la noche reflejó lo que es el movimiento turístico para estos días de descanso y que también incluyen las celebraciones religiosas vinculadas con la Pascua y la recordación del Día de la Reafirmación de

Muchos marplatenses dejan la ciudad para disfrutar del fin de semana largo por la Semana Santa y el 2 de Abril pero la noticia de la jornada fue ayer el incesante movimiento turístico que se inició pasado el mediodía desde Buenos Aires con destino a Mar del Plata, Tandil y otras localidades de la costa atlántica, así como hacia otros destinos tradicionales del país.
La Secretaría de Turismo de la Nación estimó que alrededor de 2,3 millones de personas se están movilizando para pasar los cuatro días del fin de semana largo que tradicionalmente concentra las mayores expectativas de los argentinos en materia turística y que cada año más se acerca a una prolongación de la temporada de verano.
En Mar del Plata, los índices de reservas para la ocupación hotelera y extra hotelera treparon a los niveles que suelen registrarse en las semanas de mayor afluencia durante el verano. Además, desde hace varios días los pasajes en ómnibus -incluso los adicionales- y trenes están prácticamente agotados y sólo faltaba confirmar si la movida en autos particulares acompañaba esa misma dimensión, lo que efectivamente pudo verificarse ayer.
Todo este panorama ratifica el crecimiento de Mar del Plata como opción preferencial en materia recreativa y de ocio para los fines de semana largos fuera de la temporada alta.
Los 2,3 millones de viajeros estimados por Turismo para todo el país significarán casi 13% más que los que se movilizaron para la Semana Santa del año pasado.
En cuanto a los pasajes «prácticamente agotados», incluyen más del 50% de servicios adicionales incorporados por las empresas del rubro. Voceros de la Terminal Buenos Aires (TEBA), en Retiro, y de las empresas de transporte puntualizaron que por cada dos servicios previstos para Semana Santa «se ha sumado otro» y señalaron a modo de ejemplo que a los 1.049 servicios regulares que salieron ayer desde la Terminal de Retiro «se añadirán otros 506» para satisfacer la demanda.
Los portavoces consultados indicaron que los destinos más demandados son Tandil, las ciudades de la costa atlántica, algunas del litoral -como Gualeguaychú-, Córdoba y Salta. Para esos destinos las ventas de pasajes «están por sobre el 80 ó el 90 por ciento», según los destinos.
En tanto que desde Ferrobaires también informaron que los cinco servicios previstos a Mar del Plata empezaron a partir con su capacidad completa.
La Secretaría de Turismo de la provincia de Buenos Aires destacó también que los niveles de reservas para esta Semana Santa «son los más altos de los últimos cinco años con un 80% promedio en todo el territorio».
El secretario del área Ignacio Crotto dijo sin eufemismos que estos días «son la continuidad de un verano exitoso» y ponderó el «gran trabajo de promoción que se realizó de manera coordinada entre los municipios y la provincia» para llegar a estas cifras.
La comarca serrana bonaerense tiene ocupación plena con el 98% promedio entre Tandil y Sierra de la Ventana, mientras que la costa atlántica presenta una ocupación de entre 75 y 80%.
A estas voces coincidentes se sumó Fedecámaras, entidad que agrupa a pequeños comerciantes a nivel nacional, que resaltó el «nivel récord» de reservas hoteleras registrado en distintos puntos del país para las Pascuas, lo que a su criterio llevará a un incremento de la actividad del comercio minorista. «El promedio de ocupación hotelera en todo el país es del 90%», comentó el titular de la entidad, Rubén Manusovich.
Destacó luego que en Mar del Plata y localidades de la costa como Pinamar y Villa Gesell, con sus balnearios de Cariló y Mar de las Pampas, además del Partido de la Costa, son muy altas o se agotaron las reservas en hoteles, aparts y cabañas.
En el resto de la provincia de Buenos Aires, los destinos elegidos son Tandil (por su tradicional Vía Crucis), Sierra de la Ventana, San Nicolás, Chascomús y San Pedro.

Demoras y controles en rutas

En tanto, fuentes de la Agencia Nacional de Seguridad Vial (ANSV) precisaron que unos 7.000 ómnibus de larga distancia de ida y vuelta (en total 14.000) se movilizarán con pasajeros a los principales destinos turísticos.
La larga caravana de automóviles y ómnibus comenzó más temprano que en temporadas pasadas, ya que a primeras horas de la tarde se observaban kilómetros de filas de vehículos y demoras en todas las salidas. Por caso, la autopista Buenos Aires La Plata, por la cual se inicia el viaje hacia la costa atlántica, estaba colapsada pasadas las 17 con 13 kilómetros de automóviles y ómnibus y hacia la noche persistía una marcha lenta en el tramo que va desde Buenos Aires hasta Berazategui.
La mayor parte del tránsito que circulaba por esta autovía se dirigía hacia el ramal Gutiérrez para empalmar con la ruta 2, en dirección hacia Mar del Plata, mientras que las rutas 63 y 11 tenían importante caudal de autos desde Dolores hacia el Partido de la Costa, Pinamar y Villa Gesell.
Pasadas las 17 hacia la costa atlántica se contabilizaron unos 2.100 autos por hora en el peaje de Samborombón, con un pasaje de 40 a 45 autos por minuto, mientras que a la altura de general Conesa se registraban unos 1.000 vehículos por hora.
Fuentes de la Policía Vial dijeron que la salida de vehículos comenzó a incrementarse desde las 13 y que se notará el aumento hasta la mañana de hoy.
En materia de controles, el Ministerio de Trabajo empezó con operativos e inspecciones en la terminal de ómnibus y en sectores comerciales de la Capital Federal y las principales ciudades de la costa atlántica. En las terminales se revisa la documentación de los vehículos y el vínculo legal existente entre trabajadores y empresas, mientras que también se fiscalizarán horas de descanso y medidas de seguridad de las unidades de transporte orientando como objetivo central la prevención de accidentes en las rutas.
Los controles continuarán desarrollándose en Mar del Plata, Mar de Ajó, Villa Gesell, La Plata, Tandil y las rutas Panamericana y 197.
A su vez, en los centros turísticos, representantes de la cartera laboral visitarán los comercios de ramos generales y los gastronómicos a fin de distribuir material informativo y luego exigir la documentación correspondiente, que acredite la formalidad de los trabajadores. En este caso, se controlará que el ámbito laboral cumpla con las normas de seguridad e higiene exigibles por el gobierno provincial (ver página 5).

Una mirada al clima

El clima nunca fue obstáculo para que decenas de miles de viajeros eligieran Mar del Plata en el comienzo del otoño para pasar los días de este fin de semana largo. De todos modos, en líneas generales el pronóstico para hoy y hasta el domingo prevé tiempo inestable, cambiante. Por momentos con sol y lluvioso en otros y temperaturas agradables durante el día y frescas por las noches.
Para hoy el cielo estará parcialmente nublado o nublado, y continuará cálido y húmedo. A partir del mediodía, aumentará la posibilidad de precipitaciones, en particular en la costa bonaerense. La temperatura oscilará entre los 21 y los 29 grados, según el Servicio Meteorológico Nacional (SMN).
El viernes el cielo estará cubierto y hay probabilidad de lluvias en la primera mitad del día, en especial en la ciudad de Buenos Aires y alrededores. En el sur y centro de la provincia estará nublado e inestable. Finalmente, el cielo comenzará a despejarse a partir del sábado, pero con un importante descenso de temperatura

fuente: diario la capital

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La actual conducción del Colegio de Martilleros ganó las elecciones Miguel Angel Donsini cumplirá su cuarto mandato en esta institución.


La actual conducción del Colegio de Martilleros ganó las elecciones Miguel Angel Donsini cumplirá su cuarto mandato en esta institución.

 

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2010-04-01 07:39:09 

Con la participación de 632 colegiados sobre un total de 779, se llevó a cabo este miércoles la elección parcial de autoridades del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Mar del Plata, resultando una vez más ganadora la Lista Blanca-Unidad Profesional que encabezaba su actual presidente, Miguel Ángel Donsini quien, de esta manera, cumplirá su cuarto mandato al frente de esta institución (1994-1998; 1998-2006 y 2006-2010.)

Asimismo, se llevó a cabo la Asamblea General Ordinaria donde los temas tratados fueron aprobados por unanimidad: Memoria y Balance General, Inventario y Cuenta de Ganancias y Pérdidas correspondiente al XLVIII ejercicio comprendido entre el 1º de enero y el 31 de diciembre de 2009; Informe del Presupuesto de Gastos y Recursos para el ejercicio 2010; Proyecto del Consejo Directivo para la reducción de la cuota anual de este año en la suma de $ 180 por pago contado hasta el ultimo día hábil del mes de abril, entre otros.

La Junta Escrutadora que fiscalizó el desarrollo del Comicio estuvo integrada por Alberto Lanfranconi; Aníbal Troglio y Juan José Díaz y los cargos que se eligieron son: presidente, secretario General, tesorero; Secretario de Actas; vocales titulares y suplentes y miembros del Tribunal de Disciplina.

La Lista Blanca obtuvo 486 votos (77,39 % de los emitidos) mientras que la Verde 142 (22,61 %) En Blanco 2 y anulados 2.

fuente: puntonoticias.com

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Elecciones en el Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Donsini fue reelecto con el 78% de los votos


Donsini fue reelecto con el 78% de los votos

La lista ganadora obtuvo 486 votos mientras que la opositora sumó 142. Es el cuarto mandato sucesivo del grupo de profesionales que acompaña al titular de la lista.

Momento en que vota Miguel Angel Donsini, reelecto para su cuarto mandato consecutivo al frente de los martilleros y corredores públicos marplatenses.»Momento en que vota Miguel Angel Donsini, reelecto para su cuarto mandato consecutivo al frente de los martilleros y corredores públicos marplatenses.

Con la participación de 632 profesionales colegiados sobre un total de 779 habilitados para votar, se llevó a cabo ayer la elección parcial de autoridades del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Mar del Plata. Volvió a ganar, ampliamente, la Lista Blanca-Unidad Profesional que encabezó su actual presidente Miguel Angel Donsini quien, de esta manera, cumplirá su cuarto mandato al frente de la entidad, desde 1994.
El recuento definitivo dio por resultado que la lista Blanca obtuvo 486 votos (77,39 % de los emitidos), mientras que la lista Verde, opositora, sumó 142 (22,61 %). Hubo dos votos en blanco y otros 2 anulados.
Tras el acto eleccionario se realizó la asamblea general ordinaria y se aprobaron por unanimidad la memoria y balance general, el inventario y la cuenta de ganancias y pérdidas correspondiente al ejercicio comprendido entre el 1º de enero y el 31 de diciembre de 2009.
También se aprobaron el informe del presupuesto para el ejercicio 2010 y un proyecto del consejo directivo para la reducción de la cuota anual de este año en 180 pesos por pago al contado hasta el último día hábil de abril, entre otros temas.
Junto al presidente Donsini fueron elegidos ayer para integrar el nuevo consejo directivo Miguel Angel Oppido (secretario general), Eduardo Villarreal (tesorero), Nora Graciela Lorenzo (secretaria de actas), Carlos Jorge Iza, Lucio Rodríguez Satler y Angel Dell’Arciprete (vocales titulares), y Sandra Viviana Zabeo, Mariana Natalia Tormes (vocales suplentes). Para el Tribunal de disciplina, Raúl Norberto Bruzetta, Adriana Elisabet Testa, Eva Del Duca (vocales titulares), y Carlos Arturo Massaccesi, Eduardo Aurelio Andujar, Liliana Graciela Vaccari, y Sandra Lidia Allende (vocales suplentes). Como apoderados, José Waldemar Zaninetti (titular) y Héctor Luis Caniggia (suplente).
En otro aspecto, Daniel Degregori, el candidato a Presidente por la Lista Verde, agradeció el apoyo recibido por parte de los colegiados, al tiempo que felicitó al candidato de la Lista Blanca por su victoria.
«Celebro la participación democrática que vivimos en el Colegio. Hechos como estos permiten que las instituciones crezcan y se consoliden en la comunidad. Los colegas se han manifestado, hay elegido entre dos proyectos y poder elegir es muy auspicioso» dijo, y añadió que
«más allá del resultado, seguiremos trabajando desde el lugar que nos toca para mejorar la actividad de los profesionales, porque estamos convencidos que hay mucho por hacer por el bien de los colegiados».
«Tenemos un grupo humano formidable, al que hemos sumado más integrantes en estas semanas, para seguir trabajando y gestionando desde nuestro espacio, siempre con la idea de jerarquizar nuestra profesión», dijo finalmente Degregori

fuente: Diario la capital

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Temas del Codigo Civil que amparan a los inquilinos.


Temas del Codigo Civil que amparan a los inquilinos.

RESUMEN

1) Tit. VI – De la locación

2) Cap. I – De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locación

3) Cap. II – Del tiempo en la locación

4) Cap. III – De la capacidad para dar o tomar cosas en arrendamiento

5) Cap. IV – De las obligaciones del locador

6) Cap. V – De las obligaciones del locatario

7) Cap. VI – De la cesión del arrendamiento y de la sublocación

8) Cap. VII – De la conclusión de la locación

Codigo Civil

Tit. VI – De la locacion

Art. 1493.- Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio, se llama en este Código «locatario», «arrendatario» o «inquilino», y el que lo recibe «locador» o «arrendador». El precio se llama también «arrendamiento» o «alquiler».

Art. 1494.- El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación.

Art. 1495.- Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvión, si el locatario no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.

Art. 1496.- Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.

Art. 1497.- El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.

Art. 1498.- Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.

Cap. I – De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locación

Art. 1499.- Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación.

Art. 1500.- Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas.

Art. 1501.- Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.

Art. 1502.- Los arrendamientos de bienes nacionales, provinciales o municipales, o bienes de corporaciones, o de establecimientos de utilidad pública, serán juzgados por las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares. Sólo en subsidio lo serán por las disposiciones de este Código.

Art. 1503.- El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres.
De otra manera el contrato es de ningún valor.

Art. 1504.- Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.
Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario.

Cap. II – Del tiempo en la locación

Art. 1505.- El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.

Art. 1506.- Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.

Art. 1507.- En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.
Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas:
1 – Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler;
2 – Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial;
3 – Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador;
4 – ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.
Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1 y 2, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda.
Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.

Art. 1508.- Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato.

Art. 1509.- En los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el artículo 1507, fuese demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el desalojo, contados desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda.

Cap. III – De la capacidad para dar o tomar cosas en arrendamiento

Art. 1510.- Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.

Art. 1511.- Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho.

Art. 1512.- El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.

Art. 1513.- Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa.

Cap. IV – De las obligaciones del locador

Art. 1514.- El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella.

Art. 1515.- Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.

Art. 1516.- La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

Art. 1517.- Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.

Art. 1518.- Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.

Art. 1519.- Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.

Art. 1520.- El locatario tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.

Art. 1521.- Si durante el contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato queda rescindido. Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el locador está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.

Art. 1522.- Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.

Art. 1523.- El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.

Art. 1524.- Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses.

Art. 1525.- El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

Art. 1526.- El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

Art. 1527.- El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.

Art. 1528.- El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador.

Art. 1529.- Si las vías de hecho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones de la guerra, bandos armados, etcétera, entonces regirá lo dispuesto en el artículo 1517.

Art. 1530.- El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador.

Art. 1531.- Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daños y perjuicios que le sobreviniesen.

Art. 1532.- El derecho del locatario para pedir pérdidas e intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro de la evicción.

Art. 1533.- No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad. Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras.

Art. 1534.- En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas. Puede, sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o hacer obras análogas, con tal que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obligó a restituirla o en que la recibió, si así lo exigiese el locador.

Art. 1535.- Si la locación fuese de terrenos en las ciudades o pueblos de campaña, entiéndese que ha sido hecha con autorización al locatario de poder edificar en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o útiles.

Art. 1536.- Si la locación ha sido de terrenos incultos, entiéndese también que ha sido hecha con autorización al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cualesquiera mejoras rústicas.

Art. 1537.- El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado posteriormente.

Art. 1538.- Habiendo en el contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo, no podrá hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiere autorizado posteriormente.

Art. 1539.- Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:
1 – Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas;
2 – Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas;
3 – Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;
4 – Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;
5 – Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;
6 – Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.

Art. 1540.- No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos, salvo los casos del artículo anterior, números 4, 5 y 6.
Esta disposición comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por cuenta del locador.

Art. 1541.- Si en el contrato o posteriormente, el locador hubiere autorizado al locatario para hacer mejoras, sin otra declaración, entiéndese que tal autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorización especial.

Art. 1542.- Autorizándose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximum que el locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto.
No observándose las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no escrita, si fue estipulada en el contrato, y será nula si fue estipulada por separado.

Art. 1543.- Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.

Art. 1544.- Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas.
También se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.

Art. 1545.- Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del artículo 1539, números 5 y 6, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.

Art. 1546.- En los casos del artículo 1539, números 1, 2 y 3, si la locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato.

Art. 1547.- En los mismos casos del artículo 1539, números 1, 2 y 3, si la locación no hubiese de continuar, y también en los casos del mismo artículo, números 4, 5 y 6, compete al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos.

Art. 1548.- En los casos del artículo 1539, números 1, 2 y 3, las mejoras, existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial.
El pago en los casos del artículo 1539, número 1, no excederá el máximum designado en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado más, o el costo de las mejoras se arbitre en mayor suma.

Art. 1549.- En los casos del artículo 1539, números 4, 5 y 6, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluación, sea cual fuere el valor de su costo.

Art. 1550.- Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar:
1 – Las mejoras del artículo 1539, número 4, si estipuló
que las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;
2 – Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación;
3 – Las mejoras voluntarias que no se obligó a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.

Art. 1551.- Resolviéndose la locación por culpa del locador, incumbe a éste pagar todas las mejoras y gastos, con excepción únicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas.

Art. 1552.- Resolviéndose la locación por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras y gastos a cuyo pago se obligó, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.

Art. 1553.- El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada.

Cap. V – De las obligaciones del locatario

Art. 1554.- El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes.

Art. 1555.- El locatario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al locador.

Art. 1556.- El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación.

Art. 1557.- En los arrendamientos de predios rústicos no podrá exigir el locatario remisión total o parcial de las rentas, alegando casos fortuitos ordinarios o extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas.

Art. 1558.- El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario.

Art. 1559.- Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión del arrendamiento.

Art. 1560.- Será un goce abusivo en los predios rústicos, arrancar árboles, hacer cortes de montes, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra, o mejora del predio, o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de su casa.

Art. 1561.- Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.

Art. 1562.- El locatario no conservará la cosa arrendada en buen estado:
1 – Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artículo anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos de una necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra;
2 – Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo, sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;
3 – Dejando de hacer las mejoras a que se obligó.

Art. 1563.- Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas designadas en el artículo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o disolver el contrato.

Art. 1564.- Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato.

Art. 1565.- Haciendo el locatario sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podrá impedirlas; y si ya estuvieren acabadas, podrá demandar su demolición, o exigir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en el estado en que la recibió.

Art. 1566.- Haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artículo anterior o demandar la resolución del contrato.

Art. 1567.- Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra ventaja, éste podrá demandar que las haga en un plazo designado, con conminación de resolver el contrato; y si hubiere recibido alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler disminuido.

Art. 1568.- No habrá culpa por parte del locatorio si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.

Art. 1569.- Tampoco habrá culpa por parte del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus productos.

Art. 1570.- No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o deterioro le es imputable.

Art. 1571.- Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador.

Art. 1572.- Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior.

Art. 1573.- El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

Art. 1574.- Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe.

Art. 1575.- Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo:
1 – Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador podía contratar;
2 – Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no poder subarrendar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados;
3 – En relación a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después de publicada su falencia;
4 – En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato;
5 – En relación a los acreedores quirografarios del locador;
si hizo los pagos después de estar embargadas las rentas o alquileres;
6 – Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados;
7 – En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión.

Art. 1576.- Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario, no tendrán derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o rentas.
Sólo pueden exigir la restitución de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato.

Art. 1577.- Si la locación fue por tiempo indeterminado, y se intimare el desalojo al locatario, podrá éste pedir indemnizaciones de las mejoras que fue autorizado a hacer, y que aún no había disfrutado.

Art. 1578.- Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este Código al crédito del locador.

Art. 1579.- No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

Art. 1580.- El locatario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación.

Art. 1581.- La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorización del locador.

Art. 1582.- Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.

Cap. VI – De la cesión del arrendamiento y de la sublocación

Art. 1583.- El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.
En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.
A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.

Art. 1584.- La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos.

Art. 1585.- El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el contrato de locación.

Art. 1586.- El cedente no goza por el precio de la cesión de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado.

Art. 1587.- El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión.

Art. 1588.- El cesionario o subarrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada, alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron sabiendo esa prohibición. En tal caso la cesión o sublocación, producen sus efectos, si el locador no se opusiese o hasta que él se oponga.

Art. 1589.- El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones que él había contraído con el locatario; y está directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que resulten del contrato de locación.

Art. 1590.- El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado.

Art. 1591.- El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiese contraído con el locatario.

Art. 1592.- El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación.

Art. 1593.- El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que incumben a éste.

Art. 1594.- El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los alquileres vencidos.

Art. 1595.- El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar por una cláusula de la sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares.

Art. 1596.- El locatario que subarrienda, o cede el arrendamiento, no puede por cláusula alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de éste.

Art. 1597.- La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo.

Art. 1598.- La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito.

Art. 1599.- Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son:
1 – Pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión; pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al locador, debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario, u ofrecerse él mismo a cumplirlas;
2 – Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.

Art. 1600.- El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador; y los efectos del subarriendo serán juzgados sólo por lo que el locatario y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre el locador y locatario.

Art. 1601.- En relación al locador, los efectos del subarriendo son:
1 – Continuarán del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del locatario para con el locador, sin que éste quede constituido en obligación alguna directa con el subarrendatario; 2 Queda constituido el subarrendatario en la obligación directa de pagar los alquileres o rentas, que el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere debiendo al locatario;
3 – No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de alquileres o rentas que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en virtud de cláusula de su contrato;
4 – Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar el daño que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que le fue arrendada.

Art. 1602.- Si el locatario no obstante la prohibición impuesta en el contrato de no poder subarrendar, sustituyese a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con indemnización del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

Art. 1603.- El subarriendo, y la cesión de la locación por parte del locatario se juzgarán siempre hechos bajo la cláusula implícita de que el cesionario y subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario.

Cap. VII – De la conclusión de la locación

Art. 1604.- La locación concluye:
1 – Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo;
2 – Si fuese contratada por tiempo indeterminado después del plazo fijado por el artículo 1507, cuando cualquiera de las partes lo exija;
3 – Por la pérdida de la cosa arrendada;
4 – Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada;
5 – Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón de saber;
6 – Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
7 – Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el contrato.

Art. 1605.- Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.

Art. 1606.- Cesando la locación aunque sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven o pueden ser resueltos los subarriendos, cuyo tiempo aún no hubiese concluido, salvo el derecho del subarrendatario por la indemnización que le correspondiese contra el locatario.

Art. 1607.- No se resuelve sin embargo el subarriendo, si la locación hubiese cesado por confusión, es decir, la reunión en la misma persona de la calidad de locatario, y de la de propietario o usufructuario.

Art. 1608.- Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrán contra el locatario que les subarrendó, los mismos derechos que tiene el locatario contra el locador.

Art. 1609.- Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas e intereses de la demora.

Art. 1610.- Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes:
1 – Si la cosa fuese mueble, después de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;
2 – Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio o predio rústico, después de tres meses contados del mismo modo;
3 – Si fuese predio rústico en que existiese un establecimiento agrícola, después de un año contado del mismo modo;
4 – Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses contados del mismo modo.

Art. 1611.- Siendo la locación de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locación, o teniendo el locatario derecho para resolverla, si él restituyere la cosa arrendada y el locador no quisiere recibirla, podrá ponerla en depósito judicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impugnar el depósito.

Art. 1612.- El locatario pondrá también en depósito judicial la cosa mueble alquilada, si llega a saber que ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueño, o que su dueño la perdiera, con intervención previa de la persona a quien la cosa pertenece, o del locador.

Art. 1613.- Perteneciendo la cosa arrendada a copropietarios indivisos, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera que sea la causa que para ello hubiere.

Art. 1614.- Siendo arrendada la misma cosa a dos o más locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la locación.

Art. 1615.- Concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.

Art. 1616.- Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.

Art. 1617.- Si la locación hubiese sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría, y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al locatario todas las crías, con obligación de restituir otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades.

Art. 1618.- El locatario no puede retener la cosa arrendada so pretexto de que le deba el locador, ni por indemnización de mejoras, siempre que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a su liquidación.

Art. 1619.- El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar las mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar.

Art. 1620.- Si la cosa arrendada tuviese mejoras que no deba pagar el locador, ellas serán reputadas cualquiera que sea su valor como accesorios de la cosa. El locatario no podrá separarlas si de la separación resulta algún daño a la cosa arrendada; o si no le resultare daño a la cosa, no le resultare provecho a él; o si el locador quisiere pagarlas por su valor, como si estuviesen separadas.

Art. 1621.- Fuera de estos casos el locatario tendrá derecho para separar las mejoras, con tal que separándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en el estado en que la recibió.

Art. 1622.- Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

resumen realizado por inquilinos blog

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El Gobierno derogaría el impuesto al cheque

Economía y Política
El Gobierno derogaría el impuesto al cheque
Según el ministro del Interior, Florencio Randazzo, la medida “es una de las variantes” que se analizó en la reunión entre la presidenta Cristina Fernández y los gobernadores peronistas que terminó en Olivos a las 16.

17:52 | Economía y Política

Muerto el perro se acabó la rabia, sería la consigna. El Gobierno está dispuesto a salir por arriba del laberinto de la disputa por los fondos entre Nación y provincias y analizará la posibilidad de derogar el impuesto al cheque, una curiosa forma de responder a las presiones de la oposición para coparticiparlo.

Así lo manifestó hoy el ministro del Interior, Florencio Randazzo, quien aseguró esta tarde que la medida “es una de las variantes” que se analizó en la reunión entre la presidenta Cristina Fernández y los gobernadores peronistas.

“Analizamos todas las variantes. Una de las variantes es la eliminación del impuesto al cheque, que talvez no sea ahora, porque hay que hacerlo con responsabilidad”, precisó Randazzo, al hablar a la salida del encuentro que se realizó en Olivos.

El almuerzo que la Presidenta mantuvo con jefes de los estados provinciales afines terminó poco después de las 16. Aunque fue a puertas cerradas, un despacho de la agencia DyN indica que la jefa de Estado pronunció un extenso discurso donde expuso la postura del Gobierno frente a la embestida opositora por manejar los fondos federales.

Fernández de Kirchner ubicó a su derecha en la mesa principal al cordobés Juan Schiaretti y a la izquierda al bonaerense Daniel Scioli.

Los gobernadores de San Luis, Alberto Rodríguez Saá; y de Chubut, Mario Das Neves, fuero los únicos justicialistas ausentes.

Estuvieron presentes, en cambio,    Daniel Scioli (Buenos Aires); Sergio Urribarri (Entre Ríos); Luis Beder Herrera (La Rioja); José Luis Gioja (San Juan); Jorge Capitanich (Chaco); Juan Manuel Urtubey (Salta); Gildo Insfrán (Formosa); Maurice Closs (Misiones); Celso Jaque (Mendoza); Miguel Saiz (Río Negro).    También Gerardo Morales (Santiago del Estero); Walter Barrionuevo (Jujuy); Jorge Alperovich (Tucumán); Jorge Sapag (Neuquén); Eduardo Brizuela del Moral (Catamarca); Juan Schiaretti (Córdoba); Oscar Jorge (La Pampa) y Daniel Peralta (Santa Cruz).

El Gobierno todavía no confirmó si ambos gobernadores ya fueron invitados a la próxima reunión que, con el mismo objetivo, la jefa del Estado convocó para el martes venidero con el resto de los mandatarios provinciales

Hasta ahora sólo el santafesino Hermes Binner y el radical oficialista de Corrientes Ricardo Colombi adelantaron que recibieron el llamado de la Rosada.

En la lista de los pendientes para el martes están también la arista Fabiana Ríos de Tierra del Fuego, el radical de Catamarca Eduardo Brizuela del Moral, que milita en el cobismo, y el jefe de Gobierno porteño, Mauricio Macri.

Impuesto al cheque, los números

Se prevé que para el 2010 se recaudará en concepto de impuesto al cheque aproximadamente $23.500 millones. Tal como se distribuye hoy, la nación recibirá aproximadamente $20.000 millones y las provincias los restantes $3.500 millones. Esto se debe a que la ley del impuesto al cheque establece que el 70% de lo recaudado va directamente a la nación y sólo el restante 30% se incorpora a la masa coparticipable, desde donde la nación vuelve a recibir. Por ello es que la nación recibe prácticamente el 85% del impuesto.
fuente: El cronista.com

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Nulidad de Contratos Indexados


Nulidad de Contratos Indexados

La Justicia ha declarado nula la cláusula que establece que las partes del contrato locativo se reunirán cada semestre o año a retasar el alquiler, durante el plazo mínimo legal de orden público (2 años vivienda y 3 los restantes destinos -comercio, oficinas, depósitos-) fijado por el art. 1507 del Código Civil. En general se pacta en estas inválidas cláusulas que se retasa, tomando en cuenta los índices de precios o la tasación de dos o tres inmobiliarias.

Así lo resolvió la Sala F, de la Cámara Nac. de Apelaciones en lo Civil de la Cap. Fed. el 3/12/2008 en autos “Kuschniroff, Víctor Hernán c/Mandelbaum, Slama Wajnztok, s/Consignación” (Expte. 84.054/2004, L. 508.988), donde se dispuso declarar la nulidad de la cláusula de un contrato locativo que contemplaba la posibilidad de renegociar el alquiler, transcurridos los primeros seis meses de vigencia de acuerdo a los valores de plaza, porque atenta contra el principio de orden público que exige mante ner las condiciones inalterables del arriendo durante el plazo mínimo del contrato previsto en el art. 1507 del CC.

fuente: http://www.inquilinosblog.com.ar/?p=125

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Cuotas hipotecarias, a más del doble que los alquileres


Cuotas hipotecarias, a más del doble que los alquileres

08:30|Pasar de inquilino a dueño, cada vez más difícil. El crédito mensual para comprar un departamento ya es de entre un 110% y 170% más caro que lo que se paga para alquilarlo. En 2009, sólo el 6,3% de la ventas en la Ciudad involucraron hipotecas.

Por: Pablo Novillo

La posibilidad de comprar un departamento para algunos más que un sueño es una quimera. De la mano de tasas hipotecarias de dos dígitos y una inflación que deja sin aliento a los bolsillos, para un inquilino hoy es muy difícil acceder al techo propio. Es que las cuotas de los créditos, incluso de los mejores, cuestan no menos del doble de lo que se paga un alquiler.

Para entender, un ejemplo. Si se considera que la renta anual de un alquiler es del orden del 6%, para un departamento de 80.000 dólares (un tres ambientes usado), el alquiler sería de $ 1.552.

¿Qué pasaría si el inquilino quisiera sacar un crédito para comprar esa misma unidad? En primer lugar, el banco le prestaría únicamente el 70% del total (56.000 dólares), con lo cual debería contar aparte con otros 24.000 dólares, algo nada sencillo si se tiene en cuenta que la moneda americana está a $ 3,88 y con expectativa de subir hacia fin de año.

Suponiendo que tuviera ese dinero ahorrado o alguien se lo prestara, para financiar el resto del dinero, con un préstamo a 15 años, se encontraría con un panorama igual de difícil. Si pidiera un crédito con tasa combinada en el Banco Ciudad, uno de los que mejores planes tiene, pagaría una cuota inicial de $ 3.291 más gastos. Es decir, un 112% por encima del monto del alquiler. Estos números fueron calculados en base a la información publicada en Internet por el propio Banco.

En cambio, si buscara en el Banco Hipotecario (y también de acuerdo a los números que figuran en la web de esa institución), la cuota para ese mismo préstamo sería de $ 4.189 más gastos, o sea un 170% por encima del alquiler. Claro que para ello debería demostrar ingresos familiares superiores a $ 13.000 (al menos, para el Hipotecario). Y si aún así pudiera concretar la operación, habría que sumarle desde lo que se paga en impuestos y escrituración hasta los eventuales gastos para acondicionar el departamento. Claramente, una posibilidad para pocos.

¿Por qué es tan difícil pasar de inquilino a dueño? «En la medida de que no tengamos crédito de un 8% ó 9% de tasa y sigamos con los actuales, que rondan los 19% a 22%, será muy complicado que la situación cambie», aseguró Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Por lo pronto, aquel promocionado plan del Gobierno por el cual se pensaba otorgar créditos a la misma cuota que lo que costaba un alquiler definitivamente fracasó, y tampoco parecen haber tenido éxito los préstamos subsidiados con los fondos de la ANSES.

Así, el año pasado apenas el 6,3% de las escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires se concretó mediante una hipoteca, cuando en 2001, último año de la convertibilidad, habían representado el 25,5%.

«En los años del 1 a 1, por un departamento de 40.000 pesos/dólares se pagaban uno 400 de alquiler, pero se conseguía una cuota hipotecaria de unos 500. Esa proporción hoy es impensable», explicó José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliaria.

Ahora, mientras los préstamos parecen inalcanzables, ¿qué pasa con los alquileres? Tras la salida de la convertibilidad, y como se vendían muchas propiedades, subieron al ritmo del aumento de los departamentos en venta. Pero el año pasado, al frenarse la compraventa, muchos dueños de inmuebles, antes de bajarles el precio para conseguir compradores, prefirieron esperar y ponerlos momentáneamente en alquiler. Al haber más oferta, los alquileres al menos dejaron de subir. «Hoy tenemos un 45% más de departamentos en alquiler que hace un año. Así, los alquileres se amesetaron, aunque ahora, por efecto de la inflación, es posible que tengan una ligera suba», comentó Walenten. «No hay que olvidar que la renta para el dueño de un alquiler es de un 6% bruto, lo que no es para nada alto», agregó Rozados.

Pero los inquilinos igual se sienten ahorcados. «Pese a que está prohibida la indexación, los dueños suelen pedir que al comienzo del segundo año del contrato se pague entre un 15% y un 20% más. Por otra parte, los inquilinos se hacen cargo de las expensas, que también subieron», aseguró el presidente interino de la Unión Argentina de Inquilinos, Leonardo Santos.

fuente: diario clarin

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