La oferta de créditos hipotecarios se multiplica. Y por cada nueva línea que anuncian las entidades se genera una “fiebre de consultas”, que no hace más que reafirmar el interés de los argentinos en cambiar su vivienda actual, refaccionarla o adquirir su primer techo.
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Luego, son pocas las operaciones que terminan apalancándose con el dinero aportado por los bancos. Menos de un 10%, sobre el total de transacciones de compraventa.
Sucede que, por un lado, no todos los interesados están en condiciones de calificar, en base a la relación cuota-ingresos declarados. Pero por el otro, aún cumplimentando tal requisito, observan que los pagos mensuales pueden resultar muy costosos y difíciles de afrontar.
Las entidades saben de esta realidad. Entienden que, si bien hay un mercado cautivo enorme, para capitalizarlo deben afinar el lápiz con los requisitos y con los montos de cancelación mensual. También son conscientes de que el “imán” indiscutido es la tasa fija.
El primer anuncio de relevancia lo había dado el Banco Hipotecario el año pasado, beneficiado por los fondos aportados por la ANSES.
Luego las entidades públicas respondieron multiplicando su oferta, es decir, presentando nuevas líneas de créditos.
Todo indica que éstas serán las que “marquen la cancha” y las condiciones de los préstamos a largo plazo en la Argentina. Sin ir más lejos, ya aglutinan el 60% de los créditos hipotecarios que otorga todo el sistema financiero.
Banco Nación hizo su parte semanas atrás, al anunciar el plan “Casa Propia”, destinado a financiar la compra de una primera vivienda, de ocupación permanente, que no supere los $450.000 (aproximadamente 116.000 dólares).
Apenas fue dada a conocer la propuesta, la cantidad de consultas hicieron “explotar” los teléfonos y centros de atención, siendo más de 27.000 las recibidas, en apenas 4 días.
Uno de sus atractivos radica en que el monto de financiamiento se extiende hasta el 80% del valor del inmueble (Hasta el momento sólo se cubría hasta el 70%), con lo cual, los fondos a aportar por el interesado se reducen al 20%.
La tasa será fija sólo los 3 primeros años (TNA 12,75%) y variable en los 17 restantes (tasa BADLAR + 4,5%).
Cabe resaltar que la BADLAR es aquella tasa que pagan los bancos para depósitos superiores al millón de pesos, que actualmente se ubica en valores cercanos al 9%, aunque en años anteriores llegó a estar en el doble o más de ese valor.
Otro de los atractivos viene dado porque se le fija un tope a la actualización de la cuota, ya que el incremento de ésta no podrá superar el índice de variación de salarios nivel general que publica el INDEC (por ejemplo, el de febrero 2010-2009, último dato disponible, fue del 17 %).
En caso que el interesado aspire a lograr un crédito de u$s48.000 (80% del valor de una propiedad de u$s60.000) deberá demostrar que sus ingresos superan los 8.000 pesos.
Si, en cambio, apunta a obtener el monto máximo prestable, u$s92.000 (80% del valor de una unidad de $450.000), en este caso su ingreso deberá estar por encima de los 15.000 pesos.
A pesar de este limitante, marcado por el elevado nivel exigido, desde la entidad se muestran confiados en concretar entre 15.000 y 20.000 operaciones, en una primera etapa.
Así, por cada $100.000 solicitados el interesado deberá cancelar mensualmente $1.300 fijos durante los primeros 36 meses, para luego pasar a la modalidad variable.
Próximo anuncio
Concientes del temor que infunde en la sociedad el tomar deuda de largo plazo a tasa variable, en los próximos días, otra entidad de peso saldrá al ruedo, con una línea de hipotecarios de por sí atractiva.
Será a tasa fija para todo el período, 12 años, y vendrá de la mano del Banco Ciudad.
Según confirmaron a iProfesional.com, la misma será del 17,5% (TNA) y por cada $100.000 solicitados el interesado deberá pagar por mes $1.700 fijos, de aquí al 2022.
Vale decir, la cuota es $400 más elevada que en el caso de los tres primeros años del Nación, pero ofrece la tranquilidad de que se mantendrá invariable durante todo el plazo de cancelación, que además es menor.
“Además del atractivo que de por sí genera la tasa fija, este plazo facilitará el acceso a los mayores de 40 años. Vemos que en muchos casos podrían ser padres que quieren ayudar a sus hijos a comprar su primera vivienda”, comentaron directivos de la entidad que ultiman los detalles para hacer la presentación oficial.
“También hay gente que, dadas las sucesivas crisis económicas que ha sufrido el país, recién pasados los 40 años tienen la posibilidad de acceder a la vivienda propia y son posibles candidatos a esta línea”, agregaron.
El por qué de la iniciativa
Desde el Ciudad explicaron a iProfesional.com que esta nueva línea, que será anunciada en los próximos días, busca capitalizar un mercado cautivo muy grande de gente que se muestra interesada en acceder a su primera vivienda.
Dentro de ese grupo hay mucha gente que cuenta con ahorros y apuntan al ladrillo, en el actual contexto de dólar estancado y de pocas alternativas de inversión.
Desde el Ciudad observan con suma atención no sólo cómo ha crecido el número de consultas, sino que los otorgamientos, en estos últimos meses,
aumentaron 50 por ciento.
“En casa matriz se triplicaron las consultas. Esto, sin haber lanzado siquiera la campaña publicitaria de las líneas ya vigentes, “Ciudad Ahorro” y “Ciudad Vivienda”, explicaron fuentes del Ciudad a iProfesional.com.
Ciudad Vivienda
Es una de las opciones que están vigentes en el banco.
El plan consiste en una tasa fija a 20 años y la cuota a pagar es de $1.600 por cada $100.000 solicitados.
Como ingrediente se bonifican las últimas 36 cuotas del crédito a aquellos que no hayan registrado atrasos, durante todo el lapso de cancelación. La tasa nominal es del 18% y el costo financiero total del 20 por ciento.
Y como las “expectativas hipotecarias” son alentadoras de cara al futuro, la entidad buscará ampliar esta propuesta.
En efecto, además del lanzamiento de la línea 12 años tasa fija, el Ciudad avanzará en mejorar las condiciones de esta línea de crédito. Así:
- Aumentará el monto máximo de préstamo de $500.000 a $750.000 para convertirse en la entidad que preste el mayor monto.
- Elevará la financiación del valor del inmueble del 70% al 75%.
Un aspecto clave de esta línea es que no sólo se otorga a quienes buscan comprar su primera propiedad sino, además, a aquellos que ya cuentan con una vivienda única y quieran adquirir una nueva, o refaccionar la actual.
Vale decir, aplica para la adquisición, ampliación, refacción y financiación sobre vivienda permanente y no permanente, incluida la compra de unidades usadas.
Ciudad Ahorro
Esta otra línea está destinada a la adquisición de vivienda propia, única, familiar y de ocupación permanente.
Opera como un sistema de ahorro previo, mediante el cual el interesado va depositando dinero en una cuenta del banco hasta llegar a un determinado monto.
Cumplimentada esta etapa, se le abre las puertas para hacerse de un préstamo hipotecario, sin tener que demostrar un ingreso mínimo.
En esta línea:
- El aporte mensual deberá realizarse durante 15 meses, con opción de extenderlo a 10 más.
- Si apunta a obtener un crédito de $150.000 el pago mínimo deberá ser de $2.100 mensuales.
- Si en cambio aspira a hacerse de $250.000 deberá elevar dicho aporte a $3.500.
- A partir de esto accede a un hipotecario cuyo costo financiero total es del 18% anual y el plazo de cancelación de 20 años, con tasa variable.
Hipotecario
El Hipotecario completa el podio, siendo el tercer banco en otorgamientos. En este caso, cuenta con las ofertas para construcción y compra de vivienda nueva, mientras que se eliminó la línea para financiar la adquisición de una usada.
En caso de un crédito de u$s50.000 ($195.000) a 240 meses, la cuota es de $2.700 y el ingreso familiar requerido de 6.500 pesos.
Si el monto se reduce a $100.000 la cuota se achica a un promedio de 1.500 pesos.
Desde la entidad confirmaron a iProfesional.com que ya se llevan escrituradas más de 3.400 viviendas.
Otras propuestas
Además de las entidades públicas, los bancos privados también salieron a ofrecer créditos a largo plazo con tasa fija.
El primero fue el BBVA Francés, con tasa fija a 15 años para la adquisición de primera vivienda. Ofrece hasta $500.000 (CFT 22%), y financiar hasta el 60% del valor de la unidad.
El Santander también tiene su propuesta, pero limitada a cinco años. El máximo que ofrece es de $300.000 (CFT 18%), y la cuota promedio es de 2.500 pesos.
Limitante
Más allá del alto interés que los créditos hipotecarios generan en la sociedad, las condiciones de acceso ponen un límite a la demanda.
Quien tiene interés en embarcarse en un crédito cercano a los u$s50.000 deberá demostrar primero que sus ingresos rondan los $8.000, siendo esto un fuerte condicionante para gran parte de la población.
En el caso de aquellos que alquilan, las cuotas hipotecarias suelen duplicar al valor de la locación, lo que hace casi imposible que los inquilinos puedan pasar a tener su techo propio.
Los expertos señalan que la llave para que la clase media pueda acceder a gran escala a los hipotecarios es llegar a prestar a una tasa de entre 5% y 8%. Es decir, la mitad de las ofrecidas actualmente por las entidades públicas. Pero el actual contexto inflacionario lo hace impensable.
Aun así, se observan nuevas propuestas que intentan ir mejorando las vigentes. Representan un avance y motorizan el interés de los argentinos. Se va por buen camino. Aunque aún falte recorrer un gran trecho.
Guillermina Fossati
© iProfesional.com
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