LAS RESPUESTAS: a dudas que genera el decreto
1-¿Se puede dejar de pagar el alquiler?El decreto no «perdona» el cumplimiento del contrato, sólo congela el valor mensual del alquiler al mes de marzo por 180 días. Si el inquilino no puede afrontar el cumplimiento deberá abonarlo después del 30 de septiembre en entre tres y seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas. «Pagará intereses compensatorios pero sin penalidades», aclara Rafael Baigún, presidente de la inmobiliaria homónima. El abogado Mariano Esper, especializado en el sector, realiza una clara diferenciación entre intereses punitorios y compensatorios. «Los primeros se relacionan con el pago fuera de término, los segundos con el costo del dinero. Si pedís un préstamo y tenés que pagar una determinada cuota más intereses el 5 de cada mes, esos intereses son compensatorios (costo del dinero). Si pagás del 6 en adelante, te cobrarán, intereses punitorios que son los que establecen penalidades por pagar fuera de término», profundiza.
2-¿La deuda genera intereses?La norma del Gobierno congela el valor de los alquileres pero si el locatario no paga algún o ningún mes hasta octubre, el propietario le cobrará la deuda luego con un interés mínimo que está en línea con la tasa que paga el Banco Nación a los plazos fijos de 30 días.
3-¿El inquilino necesita probar que su economía fue afectada por el coronavirus?No, la decisión de congelar los alquileres hasta fines de septiembre y suspender los desalojos es para todo el universo de inquilinos que habitan una vivienda única. «Es decir, no tiene necesidad de probar que trabaja menos horas ni que lo despidieron del trabajo», detalla Esper. En otras palabras, el decreto corre tanto para quien alquila un piso en una torre top de Puerto Madero como para quien habita un monoambiente en Villa Lugano. «Es lógico que no se contemple caso por caso, lo que hace el decreto es dar un marco general», explica Baigún.
4-¿Qué inquilinos e inmuebles califican en la normativa?Aquellas personas que alquilen una propiedad que es vivienda única urbana o rural, y las que estén adheridos al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. También las habitaciones destinadas a vivienda en hoteles, pensiones u otros alojamientos similares. Además, los inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, inmuebles rurales destinados a pequeñas pequeñas producciones familiares y/o agropecuarias o los alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, los inmuebles alquilados por Pymes e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes). «De alguna manera se busca exceptuar a las grandes compañías. El decreto persigue proteger al locatario», afirma Esper, quien plantea algunos «grises» como, por ejemplo qué pasa con los inmuebles alquilados que se destinan a jardines de infantes o colegios. «Es un tema opinable porque si bien la cultura incluye a la educación si se analiza específicamente no es una actividad cultural como se plantea en la norma», analiza.
5-¿Qué inmuebles quedan exceptuados?Las propiedades destinadas a alquiler temporario, las cocheras, los puestos en ferias, alquileres para sedes de embajadas o consulgados y los contratos de arrendamiento rural, excepto pequeñas producciones familiares o agropecuarias, detalla Esper.
6-¿Se perdona la actualización semestral si la misma estaba programa entre abril y septiembre?No, el inquilino pagará «la deuda» por la actualización no cobrada – que suele ser entre 15 y 20 por ciento semestral-, a partir de octubre. Es decir, si una persona pagaba un alquiler de $10.000 al mes, y a partir de mayo aumentaba a $12.000, deberá pagar los $10.000 pendientes -$2000 por los seis meses del congelamiento- a partir de octubre en tres o seis cuotas mensuales iguales y consecutivas sin intereses,
7-¿Qué pasa si el contrato vencía entre abril y septiembre?La prórroga es automática siempre que el inquilino esté de acuerdo. Es decir, no tiene la obligación de notificar legalmente al propietario que se quedará habitando el inmueble. Hay que tener en cuenta que la prórroga califica para los contratos que vencieron o vencerán entre el 20 de marzo y hasta el 30 de septiembre. Los que caducaron antes de esa fecha no quedan amparados por el decreto y los inquilinos pueden ser desalojados por falta de pago.
8-Soy inquilino, el contrato vence antes de septiembre y quiero irme de la propiedad.¿Puedo?La persona tiene el derecho a abandonar el inmueble, pero no podrá mudar sus pertenencias si no finalizó el período de aislamiento obligatorio decretado por el Gobierno Nacional. «En estos casos debe informar al propietario con 15 días de anticipación a través de una carta documento o un acta notarial», aconseja Esper.
9-¿Y si quiero rescindir mi contrato antes de su fecha de caducidad?En este caso, Esper explica que se aplica el procedimiento habitual que establece el Código Civil y Comercial de la Nación y no tiene relación con la situación de emergencia económica provocada por el estado de emergencia económica que generó el coronavirus. «Es decir, si es durante el primer año, el inquilino debe pagar una multa que es del valor de un mes y medio de alquiler al momento en que se desocupa el inmueble. Si pasan los 12 meses desde la firma del contrato, se paga un mes», aclara. Un detalle no menor: si no finalizó la cuarentena decretada por el Gobierno, no podrá realizar la mudanza.
10-¿Si el propietario acredita que necesita el monto del alquiler para vivir, puede aumentarlo?Si porque el decreto exceptúa a aquel locador que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria. Pero sólo puede aumentar si lo había previsto en el contrato. Un dato clave es que si el inquilino no puede pagarlo, no tiene derecho a desalojarlo porque el decreto suspendió ese proceso hasta el 30 de septiembre (salvo arrendamientos rurales y locaciones temporarias que están excluidas de todo el decreto).
11-Soy propietario, ¿de qué forma pruebo que «vivo del alquiler»?Esper aclara que en estos casos es importante tener el contrato declarado ante la AFIP. Respecto a las «pruebas» recomienda presentar resúmenes de las cuentas bancarias con los movimientos, gastos de tarjetas de crédito, el título de la propiedad que habita y declaraciones de bienes personales. «Hay que presentar la mayor cantidad de documentación que pueda acreditar que el nivel de vida de la persona está en línea con sus ingresos», profundiza el abogado.
12-¿Si no hay acuerdo entre las partes puedo acudir a la Justicia?Si pero el decreto aclara que antes de ese paso se establece mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias.
13-No puedo para pagar las expensas: ¿me ampara el decreto?El decreto establece que estas obligaciones permanecen intactas según lo pactado en el contrato y en el caso de no pagarlas se puede considerar incumplimiento del contrato, lo que autoriza a iniciar un juicio de desalojo, aunque no se podrá ejecutar la sentencia hasta el 30 de septiembre de este año.El problema se genera si el monto de las expensas está incluido en el valor del alquiler. En este caso, será el propietario el que deberá asumir el perjuicio económico ante posibles aumentos de expensas ya que los alquileres están congelados hasta fines de septiembre. De todas formas, este es un riesgo que también asumía en tiempos de no coronavirus. El tema es que hoy podría profundizarse por la imposibilidad de aplicar el ajuste semestral. tema es que hoy podría profundizarse por la imposibilidad de aplicar el ajuste semestral.
14-¿Qué ocurre con los contratos que vencieron el 31 de marzo?Los inquilinos pueden apelar el beneficio que otorga el decreto, que es la prórroga automática del contrato hasta el 30 de septiembre. Ante esta situación, el propietario deberá aceptar la situación pero si ya se habían acordado verbalmente las condiciones de actualización del nuevo contrato se podría afectar la relación entre las partes. «Esta situación puede leerse como un acto de cierto abuso por parte del locatario que no respeta lo pactado verbalmente, y el propietario podría negarse a renovarle el contrato al vencimiento de la prórroga legal, con el agravante de que si tiene pruebas -como mails o chats con ajustes acordados del nuevo contrato- podría iniciar acciones legales. Ahora si el inquilino quiere, puede firmar el nuevo contrato en estos días y comenzar a pagar el nuevo monto desde ahora», analiza Esper.
15-¿Se pueden iniciar nuevos juicios o están todos suspendidos?El decreto establece la suspensión de las ejecuciones de sentencias de desalojo por falta de pago -desde el 29 de marzo-, pero aquellos juicios que están en marcha continúan su curso. Y quienes quieren iniciar uno nuevo también pueden hacerlo cuando se levante el aislamiento obligatorio y los tribunales vuelvan a trabajar con normalidad. Por ejemplo, el propietario podrá demandar a los inquilinos que dejaron de pagar los alquileres de los primeros tres meses del año e iniciar un desalojo por falta de pago. Si la pretensión de demandar se fundara en otras causales diferentes a la falta de pago, como por ejemplo los casos que se realizan reformas no autorizadas o subalquilan un inmueble estando prohibido por contrato, puede iniciarse una acción de desalojo sin esperar al 30 de septiembre.
16-¿Qué pasa el inquilino no cumple con los pagos comprometidos a partir de octubre?El decreto no anula la validez del contrato firmado. Esto significa que en el caso de que el Gobierno no extienda los plazos del decreto, el propietario podrá iniciar acciones judiciales de desalojo por falta de pago.
17-¿Qué hago si ya se había dado el preaviso?Si el inquilino ya notificó que, por ejemplo, dejaba el inmueble el primero de mayo deberá irse -siempre que se haya levantado la cuarentena y pueda mudarse- porque es muy probable incluso que el locador ya tenga un nuevo inquilino.
18-¿Qué ocurre con los ingresos planeados para abril?El aislamiento obligatorio impidió que en las últimas semanas se firmaran nuevos contratos. Los que ya estaban cerrados podrán hacerse efectivos cuando se levante la cuarentena y se permitan las mudanzas. La entrega de las llaves depende de cada caso: algunas inmobiliarias están enviándolas a través de deliveries.
Fuente Diario «La Nación»Redactado por Carla Quirogapara “ La Nación
Pagar el alquiler, otro problema en tiempos de coronavirus
Donsini planteó cuál es el problema que enfrentan los martilleros.
Desde el Colegio de Martilleros explicaron que la mayoría de los propietarios son adultos mayores y cobran en efectivo. “Los inquilinos quieren pagar pero no pueden hacerlo”, dijeron.
En tiempos de pandemia, muchos hábitos deben habituarse a esta nueva realidad y encontrar alternativas. Uno de esos sectores es el de las inmobiliarias que se encontró con un inconveniente: el pago del alquiler de viviendas particulares. Y en muchos casos no por falta de voluntad de los inquilinos, sino porque los propietarios no están bancarizados.
“Tenemos inconvenientes como todos. En nuestro sector el problema es el pago de alquileres. Tenemos inquilinos que quieren pagar y no pueden”, señaló el presidente del Colegio de Martilleros, Miguel Ángel Donsini, quien pidió que se autorice la apertura de las inmobiliarias para poder realizar el cobro de los alquileres.
El representante de la entidad explicó que Mar del Plata es una ciudad “con muchos adultos mayores” que son propietarios de inmuebles y complementan sus “jubilaciones magras” con la renta de esas propiedades.
El problema es que la mayoría de ellos no está bancarizado. “No tiene cuentas corrientes ni nada por el estilo”, dijo y pidió que se permita la apertura de inmobiliarias exclusivamente para poder realizar este tipo de trámites. “Solo tres o cuatro horas, no para la venta, sino solo para estas cuestiones”, aclaró.
Donsini explicó que las cuentas corrientes de los martilleros no pueden ser utilizadas para resolver esta situación porque luego tendrían “problemas con Afip” y aclaró que algunos profesionales manejan muchos alquileres de estas características.
A su vez, insistió en que muchos de los propietarios “no quieren saber nada” con abrirse una cuenta y permitir que los inquilinos puedan transferir el costo de los alquileres.
Los martilleros mantuvieron una reunión con el intendente Guillermo Montenegro para elevarle este planteo, pero el jefe comunal decidió no elevar esta situación al gobernador Axel Kicillof.
“Nosotros somos mil colegiados y el intendente tiene una responsabilidad de un millón de habitantes. Esto es muy difícil. Nosotros llevamos una idea, acompañamos con un protocolo sanitario”, explicó Donsini. Ahora deberán esperar si las autoridades provinciales o nacionales consideran que este reclamo es una actividad esencial que se puede incorporar a los decretos nacionales.
Piden flexibilizar la actividad inmobiliaria en la Provincia mientras dure la cuarentena
ANTE LA PANDEMIA
La senadora bonaerense Lorena Petrovich presentó una iniciativa en la que busca exceptuar la actividad inmobiliaria durante el tiempo que dure el aislamiento social, preventivo y obligatorio en el marco de la pandemia.
A lo largo de su presentación, la senadora provincial por Juntos por el Cambio, Lorena Petrovich remarcó: “La reactivación solicitada no genera aglomeraciones ni traslados masivos; los riesgos pueden minimizarse a través de la exigencia de un protocolo que cumpla todas las disposiciones que establezca el Poder Ejecutivo”.
“Esta actividad comercial no solo afecta cuestiones esenciales como el acceso a la vivienda, también resulta ser un ingreso para locadores jubilados o que cuentan con este aporte para su subsistencia, sino que también afecta a muchos inquilinos que no tienen cuentas bancarias y se ven imposibilitados de cumplir con sus obligaciones”, agregó.
En este sentido, la senadora de la oposición remarcó que la Cámara Inmobiliaria Argentina ha elaborado un protocolo para poder llevar adelante esta actividad comercial de manera segura y resaltó los puntos principales: las inmobiliarias serán atendidas sólo por sus dueños o responsables matriculados; el ámbito será utilizado con el debido distanciamiento y adecuadamente higienizado antes y después de cada ingreso; el horario de atención será limitado y sólo afectado al pago y cobro de alquileres, entrega de llaves, y acciones de concreción de compra y venta.
“Creemos que la actividad inmobiliaria puede incluirse dentro de las actividades económicas que se han flexibilizado en los últimos días, cumpliendo un protocolo de atención que extreme todas las medidas de prevención, a fin de garantizar la seguridad sanitaria de la comunidad y sostenerse como fuente laboral”, concluyó la legisladora Lorena Petrovich.
Temporada 2020: Hubo casi 3,5 millones de turistas y fue el mejor febrero desde 1991
Según los datos del Emtur, los números de la temporada 2020 son los más altos desde el verano 2015-2016. La ciudad recibió 1,2 millones de visitantes en el segundo mes del año, cuyo fin de semana más destacado fue el de Carnaval.
Mar del Plata atraviesa los últimos días de una temporada que cumplió con creces las expectativas. Entre diciembre y febrero la ciudad recibió a casi 3,5 millones de turistas, una cantidad que no se sentía al menos desde el 2015, según los registros históricos del Ente Municipal de Turismo (Emtur).
El inicio de las clases marca el pulso del fin de la temporada, pese a que la ciudad continúa registrando días de calor, ideales para disfrutar de la playa y cierto movimiento turístico, aunque ya en menor medida.
Los números oficiales que trascendieron este domingo desde el Emtur respaldaron lo que todos los operadores turísticos observaron y marcaron desde que empezó el verano: vino mucha gente a Mar del Plata.
Durante el mes de enero, como se informó debidamente, arribaron a Mar del Plata 1.382.672 turistas, según números difundidos por el Ente Municipal de Turismo.
Sin embargo febrero, que acaba de terminar y es siempre considerado un mes “más flojo” en relación a enero, cerró con un récord histórico y una cantidad de arribos -para sorpresa de muchos- similar a la de enero: 1.272.018 personas llegaron a la ciudad en el segundo mes del año. La cifra, en gran parte obedeció al éxito rotundo del fin de semana largo de Carnaval.
Hacía casi dos décadas que la ciudad no tenía un febrero con semejante movimiento turístico. Según los registros históricos, por lo menos desde 1991 Mar del Plata no recibía tanto turismo en el segundo mes del año
Solo en Carnaval, este año hubo alrededor de 290.000 personas (un 13,4% más que el año pasado) que eligieron La Feliz y la transformaron por segundo año consecutivo en el destino más reservado de la Argentina para esta fecha.
Entre los arribos de diciembre, enero y febrero, la ciudad contabiliza 3.484.057 turistas en la temporada 2020, un movimiento que al menos desde el verano 2015-2016 no se sentía en la ciudad y que generó satisfacción entre los operadores turísticos locales.
Las cifras fueron el corolario de un fin de semana tras otro con sorpresa por la masiva llegada de turistas que superó las buenas expectativas que ya había en diciembre, cuando el gobierno nacional dio a conocer el recargo del 30 por ciento en el “dólar turista” y varios operadores anticipaban lo que ocurriría: la gente que acostumbraba irse fuera del país, se va a volcar a Mar del Plata este verano. Y así fue.
Al dar a conocer este balance cuantitativo, el Ente Municipal de Turismo aclaró que contabiliza los arribos en función de los datos aportados por fuentes secundarias. Se consideran, en primer término, las diferentes vías de acceso a la ciudad y en función de ello se obtienen los datos, entre ellas los arribos en auto por las diferentes rutas, la Terminal, los aviones y también las formaciones de Trenes Argentinos.
Con 1.272.000 turistas, Mar del Plata tuvo su mejor febrero de los últimos 28 años
Imagen: Mar del Plata volvió a demostrar que es una de las ciudades más elegidas del país para disfrutar del verano.
Cerca de tres millones y medio de personas disfrutaron de las playas y la amplia oferta gastronómica y cultural de «La Feliz» en lo que va de la temporada. El Gobierno local ya apunta al fin de semana del 24 de marzo. «La temporada todavía no terminó», remarcaron.
En sintonía con el primer mes del año, Mar del Plata recibió más de un millón de turistas en febrero lo que marcó el mejor registro de los últimos 28 años, según anunció este domingo el Ente Municpal de Turismo (Emtur). Además, en comparación con el mismo período del año pasado, la actividad creció un 15,6%.
Después de un enero que superó las expectativas de la mayoría de los operadores turísticos, 1.272.000 turistas arribaron a Mar del Plata durante el último mes, siendo el número más alto desde 1992. El buen clima los fines de semana, el carnaval y la amplia oferta gastronómica, hotelera y cultural fueron las claves para batir un nuevo récord.
Con un 67,2% de las plazas hoteleras ocupadas, – el porcentaje más alto desde 2016 – Mar del Plata registró su mejor febrero de los últimos 28 años y volvió a dejar en evidencia que es una de las ciudades más elegidas. En relación con el mismo mes del 2019, la actividad creció un 15,6%.
«Estamos muy contentos por estos números porque es muy beneficioso para nuestra ciudad. Es el inicio de una buena etapa que esperamos que continúe durante todo el año«, sostuvo el intendente de General Pueyrredon, Guillermo Montenegro.
Por su parte, Federico Scremin, titular del Emtur, valoró la «amplia gama de ofertas y precios razonables» que brindaron el sector público y privado en conjunto. «Ese trabajo se traduce hoy en un mes de febrero muy bueno para la ciudad de Mar del Plata, con un número de arribos realmente importante y que significa más trabajo para todos los marplatenses«, puntualizó
Para finalizar, Scremin mostró sus expectativas para el próximo fin de semana largo del 24 de marzo. «La temporada no terminó todavía. Vamos a seguir trabajando, la ciudad puede recibir a muchos visitantes para que disfruten de todo lo que tiene Mar del Plata para ofrecerles», concluyó.
Así, desde el 1 de diciembre hasta el 29 de febrero «La Feliz» registró 3.484.057 ingresos, un 9,4% más que en la temporada anterior. Solo en los dos primeros meses del año, 2.655.888 turistas arribaron a Mar del Plata, lo que significa el número más alto desde 2015.
Medicina y Psicología fueron las carreras más elegidas en la ciudad
De los casi 17.000 estudiantes que se anotaron en la Universidad Nacional de Mar del Plata este año, entre 2.300 y 5.000 lo hicieron en alguna de esas carreras. Hubo un marcado incremento en los ingresos a tecnicaturas y a la carrera de Enfermería.
Medicina y Psicología volvieron a ser, junto a Derecho, las carreras que más inscripciones tuvieron en la Universidad Nacional de Mar del Plata.
Tal como ocurrió en 2019, esas ramas profesionales concentraron al mayor porcentaje de interesados en tener una formación superior en la ciudad, liderando el podio local.
Teniendo en cuenta aquellos que presentaron todos los documentos necesarios y los que apenas adeudan algún formulario, la UNMdP registró cerca de 17.000 estudiantes inscriptos para el ciclo 2020, lo que implicó un incremento de entre un 15% y un 20% respecto de los últimos años. El número global se amplía si se suma a aquellos que se anotaron, pero no presentaron formulario: así las registraciones marcan 22.803 interesados.
En este contexto, Medicina obtuvo 1.512 inscriptos validados (con la presentación de formulario completo) y 1.805 pendientes; Psicología 848 y 1.175; y Derecho 616 y 1.294. El “top 10” se completa con Enfermería, Contador Público, Administración, Arquitectura, Trabajo Social, Bibliotecario Escolar y Tecnicatura Universitaria en Comercio Exterior.
Para el secretario académico de la casa de altos estudios, Daniel Reynoso, el nivel de ingresantes fue “muy bueno” porque marca “una tendencia que nos da un aumento de entre un 15% y un 20% en los últimos dos años”.
“Esto por supuesto que ha generado muchos cambios en cada una de las unidades académicas. Sobre todo si se tiene en cuenta que hace no tanto tiempo teníamos un ingreso de alrededor de 8.500 a 9.000 personas y hoy casi estamos duplicando eso”, señaló Reynoso.
En este sentido, el secretario académico destacó el trabajo de difusión que la universidad llevó adelante, así como el trabajo interdisciplinario con otros sectores de la educación local.
“Desde la UNMdP nos hemos acercado mucho más a las escuelas de nivel medio para trabajar en conjunto algunas temáticas y asignaturas, específicamente matemática, y lo que tiene que ver con la oferta de becas”, indicó.
Y agregó: “Todo el año pasado hemos hecho una importante difusión, no sólo en la muestra educativa, sino también llevándolo en los centros de extensión de la universidad en los barrios. Queremos que todo el que piense que puede tener una carrera que le interese en la universidad, sepa que puede hacerlo. Tenemos el apoyo del comedor, de la biblioteca y del área de deportes como para que la vida universitaria no parezca algo demasiado alejado de la vida cotidiana”.
La influencia de la crisis
Si bien el aumento en los ingresos tiene un correlato con la apertura de la carrera de Medicina en 2017, Reynoso también adjudica el incremento de la matrícula en otras circunstancias vinculadas al contexto económico y social.
En este sentido, destacó el interés por las tecnicaturas, que lo vinculó al hecho de que suelen ofrecer una salida laboral más rápida. “Otro caso particular fue el de la carrera de Enfermería, que tuvo un resurgir, una cantidad impactante de inscriptos”.
Para el ciclo 2020, Enfermería obtuvo, entre válidos y pendientes, 1.695 de registrados. Esta ubicación en el ranking (quedó cuarta, debajo de Derecho) tiene una explicación, para Reynoso, en la “inmediata” salida laboral que ofrece ese estudio. “En este caso concreto, las ofertas de trabajo pueden incluso llegar antes de finalizar la carrera”, señaló. “Con las tecnicaturas pasa lo mismo”, indicó. En este caso las más elegidas fueron la Tecnicatura Universitaria en Comercio Exterior (174 inscripciones válidas y 321 pendientes) y Tecnicatura Universitaria en Comunicación Audiovisual (141 inscripciones válidas y 323 pendientes), que quedaron en el puesto N°10 y 11, respectivamente.
Por otra parte, señaló que otra de las carreras más elegida fue la licenciatura en Trabajo Social que, tras Arquitectura, quedó en el octavo puesto local.
En ese caso, y con 197 inscripciones válidas y 429 pendientes, para Reynoso el interés de los estudiantes en la carrera está más vinculado a un deseo de intervención en el marco de la crisis social.
“Quizá tenga mucho más que ver la crisis económica y social y la perspectiva de poder ser solidario y colaborar en cuanto a pensar la resolución del tema. Eso también implica a las Humanidades, sobre todo aquellas carreras vinculadas a la Sociología, Ciencias Políticas e Historia. Es un atractivo para aquellos jóvenes que buscan involucrarse”, indicó.
En el plano de las ciencias duras, en tanto, la predilección también cambió con el tiempo. Reynoso aseguró que “despuntan aquellas que están más vinculadas a la tecnología, ya que tanto la carrera de Ingeniería en Informática o Computación son las que tienen mucha más demanda en relación a las tradicionales como Mecánica, Electromecánica o Materiales”.
Gastos de Escrituración en una venta Inmueble Provincia de Buenos Aires
El monto de los gastos de escrituración no son los mismos para el comprador que para el vendedor. Y, cuando se habla de gastos de escrituración no sólo se hace referencia a los honorarios del profesional interviniente sino también de los documentos necesarios para realizar la compraventa.
Items de escrituración
El comprador y el vendedor se hacen cargo de distintos ítems de los gastos de escrituración. El que adquiere el inmueble debe pagar la tasa de inscripción y el aporte notorial. Estos oscilan entre un 0,6% hasta un 0,8% del valor de la transacción, mientras que la parte vendedora paga entre un 0,6% y un 1% por los certificados de dominio de la propiedad.
El último de los puntos a tener en cuenta en cuanto a los gastos de escrituración es el de los honorarios del escribano. Este valor lo pagará exclusivamente el comprador. Si bien este monto es el único que se puede negociar directamente con el profesional, en términos generales es de entre un 2% a un 3% del valor del inmueble, más IVA (del 21%).
De esta manera, si un comprador está adquirieron una propiedad de un ambiente en torno a los u$s 65.000, al escribano se le pagará un mínimo de u$s 1.570, es decir más de $ 60.000. Mientras que si el inmueble es un tres ambientes de u$s 220.000, los honorarios ascenderían a por lo menos u$s 5.300, o sea cerca de $ 212.000.
Parte Vendedora:
1.5% Impuesto a la Transferencia Inmueble ITI AFIP
1 % Sellos Provincia Bs.As.
0.4 % Aporte Notariales
0.7 % Diligenciamientos varios aproximado
Cédula Catastral Febrero 2020 $ 12.000.- de acuerdo a la valuación.
Parte Compradora:
2 % Honorarios Escribano
1 % Sellos Provincia Bs.As.
0.4 % Aporte Notariales
0.5 % Diligenciamientos varios aproximado
Acerca de los alquileres de viviendas por todo el año
Llamativamente, a partir de fin de enero desde distintos medios gráficos, radiales, televisivos y diversas redes sociales, la asociación de inquilinos agrupados instaló el tema en contra de los profesionales inmobiliarios utilizando un posteo entre un supuesto interesado en alquilar un departamento y una supuesta inmobiliaria, donde la operación finalmente no se concreta por las elevadas exigencias de la supuesta propietaria del bien. Habla de un 60% de ajuste anual. Supongamos que existió el asunto, supongamos que un colega no asesoró adecuadamente, supongamos pero no generalicemos, sepamos distinguir.
La realidad es que en ningún lugar del territorio argentino los ajustes de los precios locativos han superado la inflación de 2019 ni han estado cerca de ello. Lo prueban ciudades con gran demanda como la CABA, La Plata, Mar del Plata, Rosario y capitales de provincias como Córdoba, Neuquén, San Juan, Santa Fe, Resistencia y muchas más, donde las mismas entidades que nuclean a los profesionales inmobiliarios sugieren actualizaciones anuales no superiores al 30% o 35% o semestrales entre un 13% a un 17%, siendo en muchos casos inferiores a los aumentos salariales. Y esto hay que decirlo, porque es la realidad que cualquiera puede palpar en la calle. No es una ley escrita, pero es una regla que los profesionales aplicamos, explicamos los motivos y tanto propietarios como inquilinos aceptan de buen grado.
En nuestro país continúa acrecentándose el déficit de viviendas propias, (hoy alrededor de 3,5 millones) y si bien la demanda de alquileres aumenta, los precios no se han escapado y lo demuestra la renta que obtiene el propietario, hoy en un piso de alrededor del 2% al 3% anual según los casos, pudiendo en algunos ser más bajo.
Ahora bien; podría haber también mayor oferta de alquileres, pero la realidad es que merced a los proyectos de leyes para regular las locaciones urbanas muchos inversores han dejado de apostar al ladrillo y muchos propietarios han retirado sus inmuebles del mercado; el que se quema con leche cuando ve una vaca llora, y sabido es que cada vez que el Estado intervino en los alquileres el efecto fue totalmente distinto al deseado, perjudicando de esa forma al interesado directo y supuesto protegido, el inquilino. El libre juego de la oferta y la demanda siempre hizo funcionar aceitadamente al mercado, y si bien es cierto que en algunos casos pudieron existir abusos por parte de algunos propietarios, esos mismos se vieron luego perjudicados al quedarles los inmuebles desocupados.
¿Queremos beneficiar en serio a los buenos inquilinos? Breguemos por la puesta de un solo artículo en el Código Civil y Comercial de la Nación vigente desde 2015 y que absorbió a la muy buena ley 23.091 de locaciones urbanas, y es lo referido al rápido desalojo del incumplidor (por cualquier motivo, sea falta de pago, descuido del inmueble, etc. según cláusulas del contrato), sin posibilidad de “chicanas” ni “avivadas”, que le dé la certeza al propietario de poder sacar al mal inquilino en no más de 90 días de iniciada la demanda. Asimismo, la citada ley contenía varios artículos que estuvieron en desuso (Ley 23.091, Cuarta Parte -Promoción de alquiler de unidades de vivienda-, Capítulo III -de la promoción de locaciones destinadas a vivienda-, Arts. 10º al 29º), que con muy buen criterio el legislador incluyó para fomentar el destino de inmuebles nuevos y/o usados a la locación.
Es evidente que algo se debe hacer, pero reitero, pretender regular el mercado locativo como lo vienen pregonando anteproyectos desde el año 2009 (caso del de la senadora nacional FPV por La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela) y varios otros hasta el año pasado que no lograron ser sancionados como ley, demuestran que ese no es el camino. Flexibilizar garantías, promover la construcción de viviendas, establecer una política de estado para el otorgamiento de créditos hipotecarios que permitan la compra de esos inmuebles con tasas blandas, mínimos requisitos y bajos costos de otorgamiento, serán el motor para poner en marcha a la industria de la construcción y al mercado inmobiliario en general.
Volviendo al inicio, no nos dejemos engañar con falsos gurúes que pregonan defender a los inquilinos con oscuros objetivos y cantos de sirenas de quienes se arrogan una representación que se auto imponen y perjudican a la gran masa de familias necesitadas de alquilar en todo el país. Y como siempre decimos, acercarse a un profesional inmobiliario matriculado en busca de asesoramiento, será la llave para abrir puertas seguras.
Alejandro Acámpora
Martillero y Corredor Público – Reg. 1847
Titular de Acampora y Asociados Propiedades desde 1973
Socio fundador y actual Prosecretario de la Cámara Inmob. de la Pcia. de Bs. As.
Estafas en alquileres: perfiles falsos, departamentos que no existen o que están ocupados
Este año, una de las particularidades es que los delincuentes utilizan datos reales de personas que quedan «escrachadas» en las redes sociales. En enero se registraron al menos 12 casos.
Enero es un mes que aprovechan los comerciantes, los turistas y, también, los delincuentes que ven en la temporada posibilidades para hacerse de dinero, como sucede con los casos de estafas en alquileres de verano.
Uno de los delitos “estacionales” que se registran en Mar del Plata es el de las estafas a turistas que quieren alquilar departamento y que, en vez de buscar por inmobiliarias, confían en las redes sociales para tratar directamente con los propietarios de los inmuebles.
Sin embargo, esto no es siempre así. En lo que va del mes, en la Fiscalía de Delitos Económicos se registraron 12 casos por estafas inmobiliarias en alquileres de verano contactados por Facebook, con la particularidad que las víctimas aseguraron haber tomado mayor recaudo para no caer en ninguna trampa.
Ese “mayor recaudo” consistió en siempre pedir una foto del DNI de la persona que ofrecía el departamento en cuestión, para asegurarse de la identidad y recién ahí realizar el depósito del dinero correspondiente a la reserva del alquiler.
Según explicó el fiscal Javier Pizzo a LA CAPITAL, en cada caso las víctimas recibieron fotos de documentos de identidad de personas que nada tenían que ver con las estafas. Además, las fotos de los departamentos que ofrecían en Facebook.
En uno de los casos, los turistas llegaron a una casa que supuestamente habían alquilado, dispuestos a comenzar sus vacaciones y encontraron que ese inmueble no estaba en alquiler, que los ocupantes no sabían nada, a pesar de que la foto del DNI que habían recibido las víctimas correspondía con la de la persona que vivía en el lugar. Habían sido estafados y recién se enteraban.
En otro caso, los estafadores replicaron posteos en Facebook de departamentos que se encontraban en alquiler y volvieron a alquilarlos, por lo que cuando las víctimas llegaron a la ciudad encontraron que no tenían lugar a pesar de haber pagado por adelantado.
“Me contactaron diciéndome que me hicieron una transferencia bancaria por un alquiler y yo no tengo nada para alquilar”, explicó una mujer en la Fiscalía de Delitos Económicos al momento de radicar la denuncia en la que se veía involucrada porque alguien le había robado la identidad, ya que la víctima de la estafa le había mostrado la foto de su documento.
La mujer, en su denuncia, explicó que la persona que estafaba a las víctimas es otra mujer que realizaba publicaciones en el grupo de “Facebook Alquileres Temporarios en Mar del Plata Argentina”. “Buenas tardes grupo, en esta página hay personas damnificadas por estafadores que publicaron foto de mi DNI y mi dirección, les informo que hice denuncia por robo de identidad”, explicó la mujer en ese grupo, para evitar que su nombre quedara “escrachado” con los casos de estafa.
La Defensoría del Turista, que funciona dentro de la Defensoría del Pueblo, busca dar respuesta a esta problemática frecuente: los engaños que se suceden a través de los alquileres de casas o departamentos que se contratan por internet, ya sea a través de redes sociales como en páginas web. Para ello existe el mail defensoriadelturistamgp@gmail.com, donde se reciben consultas y denuncias en este sentido.
Estafas concretadas
En los casos en los que un visitante resultara estafado luego de reservar un inmueble, desde el Colegio de Martilleros y la Defensoría del Pueblo aconsen que al momento de realizar la denuncia correspondiente la misma aporte la dirección del sitio web del anuncio del inmueble en alquiler, acompañado por impresiones de pantalla.
También pidieron incluir los datos de contacto proporcionados, los intercambios de mails que se hayan realizado, el comprobante de depósito o envío de dinero y los datos de contacto propios.
Asimismo, entienden conveniente realizar un relato del hecho, indicando con la mayor precisión las fechas en que se entabló contacto, en que se realizó el depósito o transferencia, la fecha de arribo a la ciudad y de qué modo se advirtió que el inmueble no estaba en alquiler o no existía.
Si la maniobra tuviera como responsable a un martillero o corredor público, la denuncia debe formularse en la sede del Colegio de Martilleros, ubicada en Bolivar 2953.
Si en cambio consistiera en una publicidad engañosa o en el falseamiento de datos, características o fotografías del bien o servicio contratado, la persona afectada deberá dirigirse a la Dirección de Defensa del Consumidor, situada en Belgrano 3467.
Si no existiera el bien o servicio, o quien lo hubiese ofrecido tuviera identidad falseada, se deberá radicar directamente una denuncia penal en comisaría o ante una fiscalía.
