Tras el «cepo cambiario», la compraventa de viviendas evidenció una virtual parálisis, que se extendió durante los primeros días. Luego, ante el convencimiento de que la medida se mantendrá en el tiempo, los desarrolladores tuvieron que adaptar sus modalidades de venta. Nuevo escenario
Por Patricio Eleisegui
Tres semanas después de haberse puesto en vigencia los controles para la compra de dólares, el mercado inmobiliario evidencia una serie de cambios que ratifican que la medida está lejos de haber pasado desapercibida.
El cimbronazo se hizo sentir con fuerza en el sector. En los primeros días se registró un estado de virtual parálisis. Luego, los desarrolladores tuvieron que salir obligadamente a «poner el pecho a las balas» y a implementar cambios en sus estrategias de venta.
Como parte de esto último, el dato más notorio -y al que hacen referencia la mayoría de los actores consultados por iProfesional.com– ha sido el de reposicionar al peso argentino como forma de pago en el mercado inmobiliario.
Para el caso de las obras desde boca de pozo, «varios emprendimientos se están proyectando con cuotas en pesos, indexadas según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)», señala Luis Ramos, presidente de LJ Ramos.
«Lo que se está viendo para los nuevos desarrollos es una especie de migración de los valores fijos en dólares a los fidecomisos al costo en pesos«, afirma Maximiliano Bravo, gerente de Tizado Propiedades.
De este modo, lo que se hace, es darles la oportunidad a muchos inversores de sumarse a un proyecto utilizando la misma moneda en la que recibe sus ingresos aunque, por otro lado, se le transfiere la inflación que se acumula mes a mes.
También los actores del sector dan cuenta de otra alternativa combinada.
«Ahora se está optando por la cancelación en dólares del terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en pesos, que se van actualizando. Antes de las medidas cambiarias, lo normal era todo en billete verde», apunta a iProfesional.com Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa.
La expansión de esta alternativa, remarca Bravo a a este medio, comenzó a verse a partir de la segunda semana de haberse instalado los controles.
«En los primeros días se dio un freno muy fuerte. El mercado se aquietó mucho, producto de la incertidumbre. Luego comenzamos a pactar acuerdos bajo la forma de fideicomisos al costo ajustables en pesos«, afirma el gerente de Tizado.
Un ejemplo concreto de esta tendencia es el caso del Grupo Monarca, una compañía con operaciones en la zona norte del conurbano, y que hace pocos días presentó un nuevo sistema de pago, que incluye la posibilidad de adquirir inmuebles -en etapas de ejecución- en cuotas pagaderas en pesos, según dólar oficial.
«Vimos una oportunidad, ya que el mercado se negaba a vender en moneda local. Y como nosotros no estábamos endeudados pudimos pesificar«, explica Mariano Galeazza, CEO de Winterra, una empresa de Monarca.
El empresario agrega que «es una medida que se mantendrá a corto plazo, si bien luego se irá viendo cómo evoluciona el sector».
Al parecer, la iniciativa rindió sus frutos: en los últimos 15 días, la compañía pasó de recibir muy pocas consultas a tener más de 200 llamados por fin de semana.
Sin embargo, en el caso de aquellos que no deseen desembolsar sus dólares -o no los puedan adquirir-, esta «aventura» de comprar propiedades en pesos desde el nacimiento de la obra no es gratuita.
Se debe a que la indexación de las cuotas, según el citado índice sectorial de la CAC implica -de hecho- un aumento de las mismas casi a tono con la inflación.
Por caso, en los últimos 12 meses, dicho índice ha experimentado un incremento del 26% en un año.
A 12 meses vista, en el comparativo entre quien cuenta con dólares versus aquel que dispone de pesos:
- Se espera que el índice CAC -utilizado para indexar las cuotas- ronde el 22%.
- Por el lado del billete verde, la suba esperada es de un 14% anual.
De modo tal que optar por no pagar en billetes verdes implica un costo adicional cercano al 8% en pesos, a ese horizonte de plazo.
¿Compraventa en pesos?
La segunda consecuencia de las medidas sobre la divisa estadounidense tiene relación con la compraventa de unidades ya construidas.
Para este caso, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, expresa a iProfesional.com que «se están registrando operaciones en las que se combinan pagos en pesos y en dólares«.
«Si bien es cierto que no es una generalidad, también es verdad que en los últimos días esta modalidad fue cobrando más impulso. El que vende quiere dólares pero, ante las complicaciones, está más predispuesto a negociar una parte en pesos«, aseveró.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, destaca que «hay propietarios que empezaron a aceptar pesos, si bien la venta masiva tiene al dólar como protagonista».
«De mantenerse las medidas oficiales, entonces es muy probable que más operaciones se vuelquen a esta modalidad de divisas combinadas o que, directamente, se cierren en pesos en su totalidad«, asegura.
Migliorisi añade: «La moneda local hace unos meses prácticamente no era considerada. Ahora, lo reconozcan o no, es menos común que alguien la rechace como forma de pago. Hay que ver qué sucede con el correr de las semanas».
¿Se puede hablar de una tendencia definitiva? Para Fabián Lusarreta, director del emprendimiento «AlRío», emplazado en Vicente López, «aún es prematuro».
«El propietario tiende a vender en dólares. Porque siente que pierde valor al concretar la venta en pesos», argumenta.
Fideicomisos en pesos, el «gran beneficiado»
Las voces consultadas coincidieron en afirmar que los fideicomiso al costo en pesos son los «grandes beneficiados» por el cepo cambiario.
«Los clientes ven que tienen la posibilidad de pagar sólo un 30 o 40% del valor del inmueble en dólares y el resto en pesos y eso los entusiasma a ingresar a un proyecto. También razonan que pueden cancelar parte en moneda local y el día de mañana vender la unidad en divisas estadounidenses», indican desde Tizado.
«La posibilidad de pagar en billetes verdes sólo el proporcional del terreno se ha transformado en un aliciente para invertir», añaden.
González, de Baresa, manifiesta que a través de los fideicomisos en pesos, en cuotas ajustables, «se coloca el impacto de la inflación siempre del lado del que está adquiriendo el inmueble».
¿Qué cambios trae este nuevo escenario a quienes son los encargados de ejecutar las obras?
«El desarrollador necesita pagar en pesos todos los insumos a la empresa constructora. Se está saliendo del precio fijo en dólares. Quien compra paga cuotas en moneda local, por lo general atadas a la variación de algún índice, como el que establece la Cámara de la Construcción», detalla.
Desde AlRío, también Lusarreta reconoce que comenzó a aceptar pesos, ante el temor que le genera que la falta de dólares termine frenando la comercialización de los proyectos en marcha y afectando el financiamiento de quienes pusieron el dinero para el emprendimiento.
«Accedimos a cobrar en pesos porque hacerlo en dólares es muy difícil. Hay muchas operaciones que se firmaron en esa divisa y se terminaron cubriendo en moneda local. Tomamos esa diferencia al valor del dólar oficial«, dice.
Desde Reporte Inmobiliario, Rozados señala que los cambios que se están dando en el segmento del desarrollo de inmuebles eran los previsibles debido a las características del control impuesto por el Estado.
«Fideicomisos y emprendimientos al costo, se sabía, terminarían siendo los más beneficiados. ¿Por qué? Porque tienen todos los gastos en pesos y ajustan las cuotas en base a los incrementos de la construcción. Así, pueden funcionar bastante desligados del movimiento del dólar», asegura.
«El cambio se hace palpable, precisamente, en esta decisión de hacer ver fuerte al peso. El que está construyendo se beneficia. El problema, en todo caso, lo tiene quien vende en dólares, porque la divisa escasea. Igualmente, es un momento de transición. Los verdaderos efectos de la medida recién los conoceremos en los primeros meses del año próximo«, sostiene Rozados.
Cuotas que se adelantan
Por fuera de la leve supremacía que parece ostentar el fideicomiso al costo respecto de su alternativa a precio fijo, otra tendencia que observan los expertos es el apuro que muestran los clientes para adelantar cuotas de los emprendimientos en desarrollo.
Para muchos, este movimiento no hace más que explicitar la incertidumbre que rodea a los inversores, quienes temen que la inflación pemanezca en altos niveles.
«Son muchos los que adelantaron cuotas, es cierto. Los clientes lo hacen en tanto desconocen cómo seguirá esta historia más allá de la decisión de la AFIP. No saben qué sucederá con la inflación o el precio del dólar. Entonces, prefieren anticiparse para sacar una leve ventaja«, comenta González, de Baresa.
Para Rozados, de Reporte Inmobiliario, la decisión de los compradores «tiene un marcado rasgo de anticipación a la suba de precios».
«Es evitar la actualización de las cuotas de los inmuebles, así de simple. Quien tiene dinero ahorrado no lo duda porque sabe que cancelar anticipadamente es la única manera de escaparle a un incremento de costos que será también fuerte en 2012″, puntualiza.
¿Y los departamentos ya terminados?
«El constructor puede pesificar sus costos porque los salarios e insumos los paga en pesos. Por ende, para no demorar la venta de las unidades, puede optar por recibir moneda nacional. Eso se fue expandiendo en el último tiempo. Incluso se ve en varios avisos clasificados publicados para propiedades en boca de pozo«, comenta Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
Para Danilo Antoniazzi, gerente institucional de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), algunos aceptan pesos en las propiedades terminadas, pero bajo dos modalidades posibles:
1. Que quienes vendan suban los precios fijados en dólares para compensar el pasaje cambiario.
2. Que acepten tomarle al comprador una parte en pesos, pero sin aplicar un descuento al precio de venta fijado inicialmente, como se estila hoy en el mercado.
Golpeando las puertas de la AFIP
Para buena parte del mercado inmobiliario sigue vigente una cuestión fundamental.
Y es si el vendedor, en caso de haber accedido a recibir pesos, podrá luego reconvertirlos a divisa estadounidense.
Lo cierto es que la AFIP, si bien cuenta con una infinidad de datos de cada contribuyente para determinar la capacidad de compra de divisas, a veces recibe la información con un pequeño «delay».
La compraventa de propiedades es, justamente, una de las operaciones que más se vieron afectadas en sus tiempos para la adquisición del billete verde, debido a que el comunicado de la transacción no llega de inmediato al fisco.
No obstante, ante esta situación, los especialistas recomiendan acudir a las delegaciones de la AFIP con la escritura de la propiedad para acreditar el traspaso.
De esta manera, quienes vendieron una vivienda y desean comprar dólares, ampliarán su capacidad de adquisición y recibirán el tan deseado «validado».
Pero con una salvedad. Sólo por la cifra que dejaron plasmada en la transacción, que muchas veces suele ubicarse muy por debajo del acuerdo real.
Así las cosas, quien vende posiblemente quiera que esa brecha sea la menor posible, para ampliar su posibilidad de hacerse de más billetes verdes validados por el fisco, posición que puede no coincidir con la de la otra parte.
Y este último tema no sólo que no es menor sino que ya se perfila para ser objeto de fuertes controversias entre las puntas compradoras y vendedoras
fuente: iprofesional.com
Inmobiliarias Mar del Plata 