Autor: “soydeaqui”
El pasado 22/10/2011 con motivo de las Elecciones 2011, el Suplemento «Noticias de Propiedades» del matutino La Nación publicó un conjunto de notas y artículos relativos a la problemática actual del mercado inmobiliario argentino en las que se prestó atención a los dificultades relacionadas con el acceso a la vivienda única.
Dada la importancia de los temas tratados, que están en la agenda de dirigentes políticos, empresarios y gremiales, consideré que no estaba demás aportar una visión alternativa con criterio analítico, por lo que paso a exponer los aspectos que desde mi óptica merecerían ser analizados. Lo descripto a continuación son “Mis Comentarios” asociados a cada artículo en particular.
Nombre del artículo: “Vivienda, la gran asignatura pendiente”
Autores: Entrevistas a cargo de la Redacción de La Nación
Mis Comentarios:
Para dar soluciones a los problemas de la vivienda es menester actuar con objetividad, sensatez y sentido común. Eso requiere interpretar no solo la coyuntura del mercado inmobiliario en particular, sino la macroeconomía del país de un modo amplio. Queda claro que el estado no puede permanecer indiferente cuando lo que se detecta es – como bien indica el subtítulo de este artículo – de que para amplios sectores «el acceso al techo propio resulta inalcanzable en la Argentina». De ahí que es importante analizar hasta que punto están dadas las condiciones para extender líneas de créditos, tal como lo proponen algunos de los empresarios y dirigentes del sector, porque una cosa son las aspiraciones de deseos y otra muy diferente las posibilidades reales que existen en la actualidad.
Sin dejar de lado la función social del estado, no se puede pensar que quienes obtuvieron importantes ganancias, como muchos desarrolladores conocidos, deberían ser merecedores de recibir incentivos que se traduzcan en subsidios (exenciones) para ellos, tal lo que propone Luis Perelmuter. Lo correcto es que personas como él, asuman el consabido «riesgo empresario» que se da en cualquier sector de actividad industrial o de servicios de la economía real (muy en particular en las pymes) lo que obliga a tener criterios de eficiencia y competitividad para poder subsistir.
Hablar de «indexaciones» con la historia y las secuelas que dejaron las mismas en el pasado económico contemporáneo – no son pocos quienes conocen la recordada Circular 1050 – es como mínimo un desatino, de ahí que tiene muy poco sustento lo que propone el Ing. Fernando Ezquerro. Es que este profesional ex-presidente de la AEV habla de «Créditos hipotecarios ajustados con la variación salarial permiten cuotas accesibles para millones de familias» sin tomar en cuenta que son muchos los otros millones que no cuentan con ingresos fijos y no son pocas las familias que si bien sí cuentan, no tienen la previsibilidad de ingresos a largo plazo que hubo en otras épocas de modo de poder cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma.
Por su parte, Horacio Mieres plantea «generar financiamiento hipotecario para la clase media» y que «que las entidades bancarias puedan otorgar créditos a largo plazo, con intereses lógicos que permitan a la gente que tiene un buen sueldo comprometer parte de su ingreso en un crédito» asumiendo que «las entidades tienen liquidez», en tanto Hector Salvo reclama «que se generen políticas financieras y cambiarias que posibiliten el acceso al crédito hipotecario». Quien les contesta en este mismo artículo es el Director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, Lic. Mario Gómez quien recientemente para el Suplemento de Noticias de Propiedades generó una nota titulada “Crisis global, oportunidad local” (Ref.:
http://www.lanacion.com.ar/1414716-crisis-global-oportunidad-local), comentada en este Blog Técnico Inmobiliario
(Ref.:
http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/10/coyuntura-actual-del-mercado.html).
El Lic. Mario Gómez considera que «Con los niveles actuales de inflación no puede haber crédito hipotecario.. Es casi una lección de manual de macroeconomía.» (Ojalá que quien lea detenidamente este artículo tome muy en cuenta esta última oración). El entiende que instrumentar una «política antiinflacionaria es el primer paso si se quiere que vuelva el crédito hipotecario a la Argentina», lo que es lógico. Es que si algo es notorio es que existe una disparidad evidente, si de porcentajes se trata, entre la inflación real (que es del mismo orden de magnitud que el incremento de la oferta monetaria) con respecto a las tasas de interés bancarias: en una economía normal dichas variables serían de un dígito y estarían bastante por debajo del 10% anual.
Es que debido a la dolarización de portafolios no se renovaron los plazos fijos cayendo la capacidad prestable. Y si a su vez la inflación continuara elevada y por tomas de ganancias y fuga de divisas se redujera el fondeo bancario, no solo cae el stock de fondos crediticios orientados a consumo, sino que literalmente se quitaría liquidez a largo plazo que permita «apalancar» créditos hipotecarios: es lo que se conoce como «problemas de descalce» en el sistema bancario. De ahí que finalmente me resta darle la razón a Diego Donnelly cuando textualmente afirma: » No pedimos milagros, pero sí un cambio cultural, de respeto a las instituciones, al valor de la moneda, a los contratos. La tan mentada seguridad jurídica. Y de la mano de este esfuerzo se podrán generar las condiciones para que haya vivienda para todos: inflación baja y crédito a tasas razonables.»: esto último es fundamental.
Nombre del artículo: “Un mercado limitado a los inversores”
Autor: Roberto Cachanosky
Mis Comentarios:
En relación a lo explicado por el economista Roberto Cachanosky observo 2 temas con los que concuerdo.
Por un lado soy conciente que al no contarse con estadísticas oficiales confiables y un nivel de inflación acotado, hacer «cálculo económico» implica como mínimo asumir márgenes de errores apreciables en estudios de factibilidad de proyectos de inversión.
Roberto Cachanosky reconoce que «Con el ahorro que se fuga hacia el dólar y la inflación tendiendo a acelerarse, se hace imposible pensar en un desarrollo sostenido del sector de la construcción y del crédito hipotecario» agregando que «el mercado inmobiliario está distorsionado» lo que es cierto debido a que, como otros, es víctima de la inflación en dólares y que además se circunscribe a inversores.
Entonces cabe la posibilidad de preguntarse con criterio analítico:
«¿Conviene «invertir» en propiedades?… ¿Bajo que circunstancias?…» (Ref.:
http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/09/conviene-invertir-en-propiedades-bajo.html), y de acuerdo a lo relatado en esa nota publicada en este Blog Técnico Inmobiliario resultaría interesante proceder a listar todas las variables interactivas a considerar, a fin de evaluar tanto el escenario actual y otros del pasado (de disponer de información pertinente) al igual que posibles hipotéticos futuros.
Nombre del artículo: “Medidas inteligentes y valientes para generar un cambio”
Autor: Néstor Walenten
Mis Comentarios:
No hay que dejar de lado que si hay algo que no se debe tocar son los aportes que efectúan los miembros de la población económicamente activa para garantizarse una jubilación digna: no tiene porque la Anses utilizarlos para otros fines. Eso no quita que desde el Estado se consideren alternativas que permitan a los habitantes contar con su propio techo.
También advierto que, con una visión alternativa, se le debería dispensar atención a lo que expone al respecto el empresario Armando Pepe (Ref.:
http://www.lanacion.com.ar/1416767-emergencia-nacional-por-la-falta-de-politicas-oficiales) quien textualmente sugiere que la Cámara de la Construcción con la Unión Obrera de la Construcción (Uocra), la Sociedad Central de Arquitectos, el Centro Argentino de Ingenieros y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) elaboren «un plan nacional de viviendas, con planes de financiación genuinos de las empresas constructoras en plazos razonables y que el público demandante las pudiera pagar, sin necesidad de intervención del Estado nacional…».
Obvio que el Estado deberá velar por eliminar la inflación, no convalidar ninguna forma de indexación y como criteriosamente afirma: «Creo que sólo el Estado nacional debe dejar de intervenir en contra de la actividad privada e instaurar definitivamente la seguridad jurídica», sin que por ello necesariamente deje de tener un rol protagónico en la fijación de políticas que hagan al bien común.
Nombre del artículo: “Compromiso a largo plazo y sin fisuras”
Autora: Adriana B. Anzillotti
Mis Comentarios:
La década del ’90, si bien permitió la expansión del crédito tuvo otros problemas que devinieron en la crisis de 2001 lo que no es un tema a tratar. Eso no quita reconocer que el mercado inmobiliario era en ese entonces atractivo tanto para el usuario final como para el inversor pues fue un período de estabilidad económica con muy baja inflación que permitió que se extiendan líneas de créditos hipotecarios las que pese a asignarse a tasas activas eran de un dígito, y al ser con interés sobre saldo se podían afrontar sin inconvenientes.
Pero el gran ganador que existió siempre en los períodos de alta estabilidad económica fue el inversor ya que, si se manejaba con habilidad, podía obtener por rentas locativas tasas reales positivas y competitivas (a diferencia de las actuales que son negativas) y aún superiores si se las cotejaba con las obtenibles en el mercado financiero de esas épocas.
Quien haya sido propietario desde hace varias décadas y durante mucho tiempo mantuviera propiedades en alquiler con períodos de vacancia mínimos, si tuvo y tiene y/o conserva información sistematizada y deflactada para observar las diferencias entre las rentas de entonces y las actuales – independientemente de que haya analizado si realmente sus activos se revalorizaron con el tiempo – puede tener en claro como evolucionó la renta inmobiliaria.
Claro que si algo no hay que descartar es que como refugios de valor hay otros, cuya rentabilidad fue indiscutible tal lo mostrado en un gráfico digno de ser visto (Ref.:
http://finanzas.iprofesional.com/adjuntos/jpg/2011/09/348884.jpg) el que, curiosamente y en forma tácita, muestra que no es que se hayan valorizado las propiedades, sino que lo que se depreció fuertemente en los últimos tiempos fue el dólar.
Nombre del artículo: “Emergencia nacional por la falta de políticas oficiales”
Autor: Armando Pepe
Mis Comentarios:
El empresario Armando Pepe describe una cruda realidad cuando, a contramano de la demanda genuina, manifiesta textualmente: «Se advierte hoy que se sigue construyendo en todo el país viviendas de todo tipo, pero fundamentalmente dirigidas a los inversores que no saben dónde colocar su dinero y que una vez terminadas se le hace difícil comprar a los consumidores finales que en la mayoría de los casos recurren a los créditos o préstamos de los miembros de la familia, pues también es difícil calificar para obtener un crédito hipotecario bancario. Entonces son los familiares y amigos los que vienen en auxilio de esos compradores.».
Pero esto no es lo único que expuso públicamente Armando Pepe.
Nombre del artículo: “A la espera de señales más claras”
Autor: Raúl Saenz Valiente
Mis Comentarios:
¿Por que tener que pensar en un índice de actualización?… ¿No es más razonable plantear la realidad tal cual es?…
Es que en infinidad de eventos los jugadores más notorios y mediáticos del sector inmobiliario «clamaron y reclamaron» por créditos hipotecarios sin advertir que sus demandas debían apuntar a la raíz de los problemas de financiamiento.
Son muy pocos los jugadores referentes (el Lic. Mario Gómez y el Lic. Miguel A. Pato son algunos de ellos) que desde las cámaras y asociaciones empresarias del sector de la construcción y del de compraventa de bienes raíces, incluyendo todas las instituciones que los aglutinan se animaron a juntar cabezas para que se ponga en claro en forma explícita que «el problema es la inflación» y que lo importante y determinante es contar con un plan antiinflacionario serio que proyecte en el tiempo la estabilidad de los precios de los bienes, servicios y artículos de primera necesidad.
Tiene razón Raúl Saenz Valiente cuando afirma que «Los precios de la construcción no pueden abstraerse de los aumentos generales.» aún más en un escenario como el actual de una nada despreciable “inflación en dólares”.
Estos son temas que no se pueden dejar de lado pues lo correcto es que la determinación de las relaciones costo / beneficio sean consecuencia de contar con costos ajustados evitando estimaciones que impliquen sobre ponderaciones con coeficientes de seguridad excesivos, debido a la falta de credibilidad que aún existe en los indicadores estadísticos oficiales.
Nombre del artículo: “El financiamiento es fundamental”
Autor: Hugo Mennella
Mis Comentarios:
1. «el alto grado de informalidad laboral y la escasa articulación de políticas públicas y privadas para atender el problema de la vivienda que afecta a los sectores medios y asalaridos…» que hacen que «sólo un pequeño grupo de entidades sigue administrando la escasez y concentrando los mayores desembolsos en este segmento que no logra despegar, esencialmente porque las razones estructurales de este estancamiento se mantienen inalterables.”.
2. “Hoy estamos frente a un mercado muy reducido porque partimos de dos situaciones: por un lado la elevada relación salario – valor del m2 que hoy es mala, porque las propiedades se transformaron en reserva de valor; y por otro, porque las tasas de interés son elevadas debido a que es difícil que los bancos se fondeen a largo plazo a tasas bajas»
3. «cada vez se necesita más sueldo para cubrir el monto de un crédito y acceder a una determinada vivienda»
4. «uno de los problemas que usualmente se presentan a la hora del otorgamiento es la imposibilidad del tomador de justificar sus ingresos… ya que los bancos sólo pueden computar ingresos en blanco para calificar al cliente»
5. «por este contexto macro y micro, «es preferible alquilar que comprar».»
6. «para generar un crédito hipotecario a largo plazo la tasa debe estar por debajo del 10% porque de lo contrario genera intereses sobre intereses, es decir se alarga el plazo pero no baja la cuota y es ahí donde se descalza la relación cuota-ingreso».
Por todo lo expuesto coincido con Hugo Menella, Presidente de Cucicba (Colegio Unico de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires), en que «Hay que crear políticas de Estado con férrea decisión que permitan facilitar la participación activa del mercado de capitales en el financiamiento al sector inmobiliario.», tema que también se analiza en el artículo publicado por La Capital de Rosario.
Nombre del artículo: “El desafío de disminuir los riesgos”
Autor: Miguel Camps
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No me parece aceptable que se desfinancie el sistema previsional argentino. En esto no coincido con Miguel Camps, nuevo titular de la AEV, Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.
Por otro lado que proponga en un contexto de inflación no acotada una figura como al fideicomiso inmobiliario – el que no es tan al costo como se lo exhibe corrientemente – es como mínimo opinable.
Yo no me inclino por los menús clásicos que proponen muchos jugadores del sector como por ejemplo el de comprar en pozo o en base a un crédito hipotecario de un modo excluyente.
Existe «Una vía alternativa para llegar a ser propietario» (Ref.:
http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html) la que si bien demanda adquirir una formación ordenada (o, en su defecto estar muy bien asesorado en un país con inflación elevada como el nuestro) permite ver una luz al final del túnel a quien proceda en la forma descripta asumiendo que la transición de ahorrista a inversor (Ref.:
http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2009/10/de-ahorrista-inversor.html) no es instantánea y que implica asumir ciertos riesgos, pero que definitivamente es mejor a la posición que adoptan quienes colocan sus ahorros a tasas pasivas en imposiciones a plazo fijo, ya que la mayor parte del tiempo, y más en esta época, tienen fuertes desvalorizaciones debido al proceso inflacionario en curso.
Les saludo muy respetuosamente,
sdaqui (“soydeaqui” – soydeaqui01@gmail.com)
Fuente: Tecnico Inmobiliario Blog.
