Si estás pensando en vender tu departamento, casa o terreno en Mar del Plata, una de las primeras preguntas que aparece es: ¿tengo todo en regla? La respuesta, en la mayoría de los casos, es que falta algo. Y eso no es un problema — es algo que se resuelve, pero hay que saberlo con tiempo.
En Sanz y Ordoqui llevamos más de 40 años acompañando ventas en esta ciudad. Una de las cosas que aprendimos es que las operaciones que se caen — o se demoran meses — casi siempre tienen un problema documental que no se detectó a tiempo. Por eso, antes de poner el cartel, antes de publicar en los portales, hay que hacer una revisión completa de la situación de la propiedad.
En este artículo te cuento exactamente qué necesitás.
¿Qué documentación necesitás para vender tu propiedad en Mar del Plata?
Si estás pensando en vender tu departamento, casa o terreno en Mar del Plata, una de las primeras preguntas que aparece es: ¿tengo todo en regla? La respuesta, en la mayoría de los casos, es que falta algo. Y eso no es un problema — es algo que se resuelve, pero hay que saberlo con tiempo.
En Sanz y Ordoqui llevamos más de 40 años acompañando ventas en esta ciudad. Una de las cosas que aprendimos es que las operaciones que se caen — o se demoran meses — casi siempre tienen un problema documental que no se detectó a tiempo. Por eso, antes de poner el cartel, antes de publicar en los portales, hay que hacer una revisión completa de la situación de la propiedad.
En este artículo te cuento exactamente qué necesitás.
Los documentos de la propiedad
Lo primero que va a pedir la escribanía al momento de escriturar es la documentación del inmueble. Sin esto no hay operación posible.
Escritura pública original. Es el documento más importante. Acredita quién es el propietario y cuál es la situación jurídica del inmueble. Sin el original no se puede hacer la escritura traslativa de dominio. Si la perdiste, un escribano puede gestionarte una copia certificada.
Informe de dominio. Confirma que la propiedad no tiene hipotecas, embargos ni otras restricciones que impidan la venta. Es un trámite que hace la escribanía, pero conviene pedirlo desde el inicio para no llevarse sorpresas.
Estado Parcelario (Cédula Catastral). En la Provincia de Buenos Aires tiene una vigencia de 3 años para inmuebles construidos y de 1 año para terrenos baldíos. Si venció, hay que renovarlo con un agrimensor antes de escriturar.
Planos de subdivisión y mensura. Obligatorios para departamentos, PHs y propiedades horizontales. Si la escritura no coincide con los planos — en metros, en identificación del propietario o en cualquier otro dato — hay que regularizar antes de avanzar.
Impuestos y servicios al día. ARBA, tasas municipales, Obras Sanitarias, luz, gas. Todos deben estar abonados al momento de la escrituración. Las deudas no se transfieren — se saldan antes.
Expensas. Si es un departamento o PH, las expensas también tienen que estar al día.
Reglamento de copropiedad. Solo para propiedades horizontales. Es especialmente relevante cuando el comprador financia con crédito hipotecario.
Los documentos del propietario
No alcanza con que la propiedad esté en condiciones. El vendedor también tiene que estarlo.
DNI y CUIL/CUIT de cada uno de los propietarios.
Informe de inhibición. Verifica que el propietario puede realizar la venta. Si está inhibido — por ejemplo porque tiene una deuda judicial — la operación no puede avanzar. Se emite uno por cada titular.
Situaciones particulares que aparecen seguido en Mar del Plata
Con 40 años en esta ciudad, sabemos que hay casos que se repiten. Acá los más comunes:
Propietario divorciado. Hay que presentar la partida de matrimonio con la anotación marginal de la sentencia de divorcio.
Propiedad heredada. Este es uno de los casos que más demoras genera en Mar del Plata, y conviene entenderlo bien.
Lo primero que hay que verificar es si la sucesión está hecha. La sucesión es el proceso judicial o extrajudicial que reconoce legalmente a los herederos. Sin ella, nadie tiene título para vender.
Pero ojo — y esto es algo que mucha gente no sabe — la sucesión sola no alcanza. Una vez que el juez dicta la declaratoria de herederos, hay un paso adicional que es fundamental: la Orden de Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este trámite es el que transfiere formalmente el inmueble a nombre de los herederos en el registro. Sin la orden de inscripción, la propiedad sigue figurando a nombre del fallecido aunque la sucesión esté aprobada judicialmente — y en esas condiciones no se puede escriturar.
El proceso completo entonces es: sucesión → declaratoria de herederos → orden de inscripción → recién ahí se puede avanzar con la venta.
Un caso frecuente: la sucesión se tramitó fuera de Mar del Plata. Esto pasa bastante cuando el fallecido vivía en Buenos Aires, Córdoba u otra provincia, pero tenía una propiedad en Mar del Plata. En ese caso, la documentación de la sucesión tiene que cumplir un paso adicional antes de ser presentada en el Registro de la Propiedad del Departamento Judicial Mar del Plata.
Si la sucesión es de otra provincia argentina, la declaratoria de herederos y la orden de inscripción tienen que ser legalizadas — es decir, certificadas por el organismo competente de esa provincia para que tengan validez fuera de su jurisdicción. En la Provincia de Buenos Aires esto se hace a través del Ministerio de Justicia bonaerense. En otras provincias el trámite varía.
Si la sucesión tramitó en el exterior, el proceso es más complejo: la documentación debe pasar por el proceso de apostilla (para países adheridos al Convenio de La Haya) o por legalización consular y luego por la Cancillería argentina, además de ser traducida por traductor público matriculado si está en otro idioma.
Una aclaración importante: no siempre es necesario esperar la inscripción.
En muchos casos la venta puede realizarse por tracto abreviado — un mecanismo legal que permite escriturar directamente desde el nombre del fallecido al comprador, sin necesidad de inscribir previamente el inmueble a nombre de los herederos. Esto ahorra tiempo y costos notariales cuando la sucesión ya está resuelta. No todos los casos califican, pero es una opción que vale analizar con la escribanía desde el primer momento.
Para profundizar en todo lo relacionado a ventas de propiedades heredadas — plazos, costos, tracto abreviado y cesión de derechos — próximamente publicamos una guía completa dedicada exclusivamente al tema.
En todos estos casos, la intervención de un escribano con experiencia en operaciones entre jurisdicciones es indispensable. Desde Sanz y Ordoqui coordinamos con la escribanía desde el primer momento para detectar este tipo de situaciones antes de que traben la operación.
Si la sucesión no está hecha y hay varios herederos que quieren vender de todas formas, existe la figura de la Cesión de derechos hereditarios — los herederos transfieren sus derechos al comprador a través de una escritura pública, sin esperar que termine la sucesión. Es una salida válida y muy usada cuando hay urgencia o cuando dividir el dinero es más simple que dividir el inmueble.
Propiedad con hipoteca. Dependiendo del acreedor, puede cancelarse en el mismo acto de escrituración. Hay que verificarlo con la escribanía.
Bien de familia. Se puede vender, pero hay que desafectarlo. En general se hace en el mismo acto de la compraventa.
Actuación a través de un apoderado. Se necesita el poder original, legalizado si corresponde.
Propietario mayor de 80 años. El escribano puede pedir un certificado de supervivencia al apoderado.
¿Querés tener todo organizado antes de la visita?
Preparamos un checklist de documentación listo para imprimir. Revisá punto por punto qué tenés y qué falta gestionar antes de poner tu propiedad en venta.
→ Descargar el checklist de documentación: https://drive.google.com/file/d/1lZzK5EhvTNz26HgM0ATfGPycZH8HSlA9/view?usp=sharing
¿Cómo saber si mi propiedad está lista para vender?
La respuesta honesta es: con una tasación profesional.
En Sanz y Ordoqui no hacemos solo una estimación de valor. Cuando vamos a conocer una propiedad, revisamos la situación documental, te entregamos un listado con lo que falta gestionar y te asesoramos en cada paso del proceso. Así evitamos que una reserva se caiga después de meses de trabajo.
Si estás pensando en vender tu propiedad en Mar del Plata, el primer paso es una tasación profesional. Consultanos en sanzyordoqui.com.ar/tasaciones o escribinos por WhatsApp al 223 610-5556.
Rodrigo Sanz — Martillero y Corredor Público matriculado. Sanz y Ordoqui Propiedades, Mar del Plata. Desde 1983.
