Para un alquiler con valor inicial de $150.000 -y asumiendo que el inquilino contrata una garantía paga- debería disponer de unos $615.000 pesos.

Por Sofía Terrile

31 de julio 2023, 05:55hs

A la odisea que es encontrar un lugar para alquilar-anuncios que duran horas, filas eternas, listas de espera- se le suma un costo para el bolsillo que cada vez es más difícil de afrontar. Lo que se pide para ingresar a una vivienda puede cuadruplicar el monto mensual del contrato. El valor que se pide se fue agrandando tanto que incluso hay bancos públicos que ofrecen préstamos personales para cubrir esos gastos.

Según José Griselli, titular del Estudio Jurídico Griselli & Asociados, el inquilino promedio debería contar con un aval o garantía -ya sea personal con una propiedad, seguro de caución o bancaria, un mes de depósito y un mes de adelanto. A eso se le suman los gastos de traslados o mudanza.

El abogado estima que, para un alquiler con valor inicial de $150.000 -y asumiendo que el inquilino contrata una garantía paga- debería disponer de unos $615.000. En otras palabras, un monto que cuadruplica el monto mensual del contrato.

Aclara que si la búsqueda de la propiedad se realizó a través de un corredor inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires “el inquilino no paga comisión inmobiliaria y en general se respeta”, aunque que para el caso de la provincia de Buenos Aires deberá, además, prever el pago de la comisión inmobiliaria. No siempre es uniforme pero como mínimo representa un mes mas de alquiler.

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, suma que el promedio del mercado requiere que los inquilinos tengan ingresos comprobables, bastante más que una garantía propietaria. Podrían ser propios o ajenos -como codeudores-, aclara.

En ese sentido, el inquilino y el garante generalmente tienen que justificar que tienen un ingreso superior a tres veces el alquiler, añade Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Es decir que, para un alquiler de $100.000, se deberían justificar ingresos por $300.000 como mínimo.

“El problema es que los ítems no se respetan en todos los contratos, solo los que están bajo Ley de Alquileres: la gente va a escuchar que le piden cualquier cosa por fuera de la norma, se meten en ese alquiler y corren el riesgo de que al sexto mes les pidan aumentos y tengan que rescindir el contrato”, aclara Ibarra.

Incluso aun cuando los contratos se firman bajo la ley, el costo creciente de los contratos -porque generalmente se establece un piso mayor de alquiler mensual, dado que el propietario considera que la primera actualización recién será un año después- hace que los gastos de entrada sean cada vez más cuantiosos.

Es por eso que dos bancos públicos, Nación y Ciudad, elaboraron sus líneas de préstamos personales para cubrir los gastos de entrada del alquiler. Para Griselli, esto es solamente “un síntoma de lo mal que estamos económicamente, de lo caro que es alquilar y de la inoperancia de la clase política para ofrecer soluciones viables”, y asegura que con estos índices de inflación adquirir deuda para alquilar no es una solución.

A esto se suma la velocidad con la que hay que ingresar a las viviendas. Es decir que no solamente es costoso, sino que hay que ser rápidos a la hora de reunir el dinero y estar preparados para el momento en el que se ve una propiedad que gusta.

“Cuando una persona encuentra una propiedad, es importante que vaya preparada con el valor para hacer la reserva, normalmente equivalente a medio mes o a un mes de alquiler y que lleve justificativos de ingresos, referencias y si va a presentar un seguro de caución, que ya lo tenga”, concluye Vodanovich.

En el primer semestre los nuevos contratos de alquiler aumentaron un 70%. Alquilar un tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires ya supera los $200.000, si es que se encuentra en pesos, según datos de Zonaprop, y seis de cada 10 propietarios piden un contrato en dólares.

El 23 de agosto próximo habrá una sesión especial para tratar la Ley de Alquileres, pero el mercado inmobiliario en general no ve una baja inmediata de los precios. El camino para los inquilinos seguirá escarpado.

En Capital Federal y Gran Buenos Aires los alquileres temporarios subieron mucho más que los tradicionales, un mercado a la espera de que en agosto se modifique la actual ley. Un estudio de Udesa y Mercado Libre también incluyó datos sobre las locaciones en las localidades turísticas

PorJosé Luis Cieri

30 Jul, 2023

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La Avenida del Libertador del lado de Vicente López, en el Gran Buenos Aires norte, uno de los lugares donde más suben los alquileres y la oferta es casi nula

En agosto podría darse los primeros pasos para que se reforme la Ley de Alquileres sancionada en 2020. La oposición pidió una sesión especial, post-PASO, para el 23, mientras se apilan informes y datos que confirman la cuasi-paralización del mercado locativo.

Un informe privado registró que en julio los precios de alquileres subieron con gran fuerza y por encima del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central que para julio había sido del 4,04% intermensual. Los alquileres tradicionales en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) marcaron un incremento del 2,7% para casas y un 12,8% en departamentos. Al explorar en mayor detalle se observa un panorama aún peor: las locaciones en departamentos tuvieron fuertes aumentos en todas las zonas: 10% en CABA; 12,6% en Gran Buenos Aires (GBA) Norte; 9,7% en GBA Sur y 10% en GBA Oeste.

Los valores de alquileres de casas aumentaron en todas las zonas pero más en CABA, un 17,1%. En GBA Norte la suba fue de 2,2%, En GBA Sur de sóo 0,3% y en GBA Oeste, de 1,6 por ciento.

El análisis de julio lo hicieron Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA).

La preocupación abarca todos los distritos y se refleja en la escasez de unidades disponibles. En Vicente López hay menos de 400 departamentos en alquiler y el 65% se ofrecen en dólares. En Tigre hay menos de 900, y el 80% son en dólares y temporarios. Y en el corredor oeste, en Morón, hay menos de 200 para acuerdos tradicionales.

La oferta en CABA se derrumbó un 44% en CABA, a niveles históricos. Actualmente hay menos de 900 departamentos en locación tradicional

Según Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), es vital reformular “al menos los artículos más polémicos” de la Ley de Alquileres vigente. “Para volver a contratos a dos años y buscar otro método de ajuste. Esta ley fracasó porque fue inoportuna y se hizo sin hacerse un diagnóstico correcto. Tampoco se consultó a quienes estamos al pie de la trinchera y es vital que si se hacen correcciones se hagan con datos precisos”, dijo a Infobae.

Fuente: Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA). Los precios están medidos por metro cuadrado

Propietarios en todo el AMBA que tenían viviendas en alquiler no quieren volver a ofrecerlas; predominan las extensiones de contratos por 6 meses o un año, hasta que se corrija la ley y ver si así se puede volver a ampliar la oferta. “Para salir de esta situación es vital que vuelva a crecer la oferta y tentar a los dueños de propiedades. Es fundamental cambiar lo que está mal y también debe hacerse bien. Esta vez no se puede fallar en el diagnóstico. Consideramos que si el plazo vuelve a dos años y se corrige el método de ajuste tal vez habría algún alivio al mercado y para quienes concretan el acuerdo generaría más certidumbre”, dijo Líbera.

Actualmente, un monoambiente en CABA no baja de $112.000 por mes y un 3 ambientes en GBA norte, oeste y sur supera los $150.000 en viviendas sin cochera. Con cocheras o jardín la mensualidad supera los 220.000 pesos.

Intersección de calles 25 de Mayo y Santa Fe, en Morón. En este partido del Gran Buenos Aires oeste hay menos de 200 vivienda en alquiler tradicional (Google Street View)

Compra-venta

De acuerdo con el informe, los precios en venta en el AMBA sólo disminuyeron 0,9% durante julio para casas, mientras que los departamentos aumentaron 0,3% y casi no se movieron. “Hay lugares en donde la caída de los valores desde 2018 están en el orden del 45% y más también. Pero lo importante que parecería haberse tocado el piso y los dueños no aceptan contra ofertas agresivas porque la mayoría sinceró el precio de publicación. Esperamos que los valores de oportunidad generen más compra venta para el segundo semestre”, comentó Mariano Centrone, agente inmobiliario de la zona oeste.

Fuente: Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA). Los valores están medidos por metro cuadrado

Ranking turístico

Mercado Libre y UDESA también elaboraron el ranking de los destinos turísticos más destacados y de los que recibieron más alquileres en las vacaciones de invierno que esta semana terminan para el ciclo escolar en Capital y Gran Buenos Aires.

La ciudad de San Carlos de Bariloche fue la más elegida. De 2022 a este año hubo un crecimiento del 400% de la ocupación confirmó a Infobae una fuente del sector inmobiliario que opera allí. “Se alquiló todo y en cualquier lugar de la ciudad, no solo en el centro o en la zona oeste. Los turistas privilegiaron propiedades que tienen acceso directo a lagos, montañas y bosques y los precios varían según ubicación, nivel de equipamiento e infraestructura”, resumió Sebastián Caretta, de la Inmobiliaria Tizado Patagonia.

Luego siguieron Mar del Plata y Tandil, completando el podio en la preferencia de los viajeros. Los 5 destinos favoritos en Argentina para disfrutar de la temporada de invierno 2023 fueron: Bariloche, Mar del Plata, Tandil, Pinamar y Córdoba.

Tandil fue la tercera ciudad más visitada en estas vacaciones. Este destino de la provincia de Buenos Aires se consolida año tras año y lo eligen muchos turistas

Rodrigo Sanz, de Sanz y Ordoqui Propiedades, precisó que los departamentos en Mar del Plata de 1 ambiente se alquilaron desde $10.000 por día, y los de dos ambientes desde $15.000, siendo el valor del 3 ambientes de 20.000 pesos. “Son todos valores iniciales, a partir de allí para arriba dependiendo de la calidad, ubicación, características, capacidad entre otros detalles, de cada unidad”, dijo a este medio.

El informe de Mercado Libre y Udesa confirmó que las provincias más consultadas por los turistas argentinos para esta temporada de invierno fueron Río Negro, Buenos Aires, Córdoba, Neuquén y Salta. Respecto del invierno pasado, Río Negro desplazó a Neuquén como la provincia más elegida por los argentinos, y Bariloche fue el destino más buscado.

También hubo un aumento significativo de visitas hacia los destinos de las provincias de Córdoba y Salta. La demanda por alquileres temporarios en San Martín de los Andes disminuyó en comparación con 2022, pero sigue siendo un lugar requerido para esta época del año.