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Mar del Plata ofrece magníficas playas, amplias bahías, imponentes acantilados y hermosos bosques que se extienden a lo largo de 47 km de costa.
Además, sus paisajes rurales de gran belleza están conformados por sierras, campos ondulados, arboledas, lagunas, arroyos, quintas y canteras. El clima de Mar del Plata es agradable durante todo el año. En invierno, la temperatura media oscila entre 12 ºC y 14 ºC, mientras que en verano se sitúa entre 23 ºC y 27 ºC, lo que lo convierte en un destino ideal para visitar en cualquier temporada.
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Esta producción es parte de proyectos de Rodrigo Sanz, CEO de @sanzyordoqui.
Alquilar en la Ciudad de Buenos Aires y el área metropolitana es una misión casi imposible. Una oferta cada vez más escasa de inmuebles hace que para los inquilinos sea una odisea encontrar un lugar para vivir. Y, en ese contexto, se responsabilizó al boom de Airbnb como uno de los motivos que hay detrás de la «escasez de departamentos».
De hecho, días atrás el ministro de Turismo y Deportes Matías Lammes, señaló que que «tiene que haber una ley propia en la Ciudad de Buenos Aires sobre alquileres». «Todas las ciudades tienen que tener legislado el tema de los alquileres temporarios. Yo digo que soy uno de los responsables del éxito de Airbnb, porque el principal contratante es el turista extranjero», detalló el funcionario.
Sin embargo, la crisis de los alquileres no sólo es potestad de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires. Se vive una situación similar en las principales ciudades del país: sobre todo, en las que son destinos turísticos por excelencia.
Así lo reconocieron a iProfesional distintos referentes del sector inmobiliario de distintas localidades. Aunque sostuvieron que el denominado «boom Airbnb» no es el causante de esta realidad, sino la consecuencia: subrayan que el gran problema comenzó hace poco más de tres años, con la Ley de Alquileres.
Boom Airbnb: cómo creció la oferta en las principales ciudades
En un informe publicado en mayo de este año por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), un consorcio de cooperación conformado por distintas universidades, se analizó el fenómeno de los alquileres temporarios en Argentina y se abordó el «crecimiento acelerado de Airbnb en el contexto de la crisis habitacional».
«En todas las ciudades en las cuales se desplegaron las plataformas de alquileres temporarios, se agravó el problema del acceso a la vivienda para quienes viven en esas ciudades. Argentina no es la excepción», explica el estudio, que revela que «hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas relevadas y que el 89% son viviendas que se alquilan completas».
En los últimos años, creció la oferta de alquileres temporarios por Airbnb en las principales ciudades del país
El documento detalló que las ofertas crecen en todas las ciudades, lógicamente con mayor peso en las que tienen un perfil más turístico. Por caso, señala que en Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023. En Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años (2018-2020).
«Se profundiza la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio- creció 62%», subrayó el estudio.
Crisis de alquileres: qué sucede en Bariloche
La fuerte demanda turística alimenta, de alguna manera, la proliferación de los alquileres temporarios. Mayor rentabilidad que los tradicionales, en plazos más cortos, son algunos de los factores que inclinan la balanza. Y se convierten en una pesadilla para los inquilinos que viven en esas ciudades.
Bariloche, un de los destinos turísticos por excelencia en Argentina, es un claro ejemplo. «Es complicado encontrar algo para alquilar de manera permanente. Y se está agravando por el crecimiento del turismo, porque se están superando las expectativas de ocupación en cuanto a los lugares tradicionales, como hoteles, hosterías o bungalows», explicó a iProfesional Sergio González, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Bariloche.
«Entonces, los propietarios al no tener un buen marco jurídico para alquilar con la Ley de Alquileres vigente, deciden sacar del alquiler su propiedad y ponerla a la venta o pasarlo a alquiler temporario«, señaló González, quien señaló que la regulación actual es la que propició la actual crisis habitacional que atraviesan muchas ciudades: «Tenes un contrato a tres años que se actualiza anualmente, con una inflación galopante. Las actualizaciones vienen tarde y, cuando llegan, ya te perdiste la mitad del año sin una actualización».
Encontrar un alquiler tradicional en Bariloche esta una misión casi imposible
«La consecuencia de esto es lo que se ve en el mercado: prácticamente diría que estamos fuera del mercado en alquiler tradicional. Si hacemos un alquiler por mes es mucho. No tenemos prácticamente propiedades para ofrecer. Sí tenemos muchos pedidos para alquiler tradicional, pero no podemos cumplir con la expectativa», remarcó González, quien sostuvo que cuando «aparece» una propiedad para renta tradicional, «se alquila en menos de 24 horas».
«Es tan compleja la situación que hay gente que vino con trabajo y no pudo conseguir un alquiler, entonces tuvo que pegar la vuelta. Uno de los problemas que existe es por ejemplo el staff médico: gente que venía a ejercer en el hospital y que, al no tener posibilidades de ubicarse, no concretaron el cambio», remarcó el especialista inmobiliario.
Efecto Airbnb: cómo impacta en Mendoza
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, coincidió con el diagnóstico de su colega: la Ley de Alquileres fue el origen del problema actual. «El origen de la ley perjudica a propietarios e inquilinos, y en Mendoza no fue la excepción. Ni bien arrancó, tuvimos una retracción del 90% de la oferta. Esas propiedades, la mayoría pasó a la venta y con el tiempo, lo que se fue dando es que muchas de esas propiedades volvieron al mercado de la locación informal: muchos dueños eligieron alquilar a un amigo o un familiar en las condiciones previas a la ley», detalló.
Luego, sí, llegó el furor por Airbnb. «El mercado de ‘alquileres blue’ fue creciendo. Con la última disparada del dólar, hizo crecer mucho el turismo en Mendoza, y tenemos una afluencia de chilenos importante y muchos brasileños que vienen por el turismo vitivinícola. Entonces empezó a crecer el mercado de alquiler temporario. Y mucho por Airbnb. Eso traccionó que las unidades que estaban en venta, de uno y dos dormitorios, se volcaran al mercado de alquiler temporario».
La falta de disponibilidad de inmuebles para alquiler tradicional no sólo se convierte en un dolor de cabeza para los inquilinos, sino que provoca «cambios de conductas sociales». Así lo explicó Rosta: «Los jóvenes que se quieren independizar, que antes se iban a vivir solo a los 22 o 23 años, hoy en día a los 27 o 30 siguen estando en sus casas paternas. O parejas que no se pueden ir a vivir juntos porque no consiguen dónde alquilar. Está pasando el fenómeno de compartir casas o departamentos entre varios amigos, por esta dificultad de alquilar».
Además, el especialista sostuvo que «se puso muy complejo para los estudiantes universitarios, que antes alquilaban algo entre dos o tres y se venían; ahora no lo están pudiendo hacer. Los trastornos fueron importantes».
Debido al crecimiento del turismo internacional, también hay más oferta de alquileres temporarios en Mendoza
De todas formas, según señala el experto, la incidencia de los alquileres en Airbnb no es tan marcada. «De las propiedades que se publican, diría que un 92% están en venta y el 8% que está en alquiler: un 6% está para tradicionales y un 2% para temporario«, resumió Rosta.
El drama de alquilar: cómo es la situación en Mar del Plata
La realidad no es distinta en Mar del Plata, uno de los destinos turísticos más populares del país, donde la oferta de alquileres tradicionales se redujo notablemente en el último tiempo. Y los especialistas del sector coinciden que la Ley de Alquileres influyó en este fenómeno.
«Los alquileres tradicionales dejaron de ser rentables. La actualización anual es muy mala en un proceso inflacionario. Si empezamos con un alquiler de $100.000 y dentro de cuatro meses vamos a tener poder de compra de $70.000, el propietario cuando analiza el beneficio de tener su propiedad alquilada sin posibilidades de actualizar, no le conviene», explicó a iProfesional Rodrigo Sanz, de Sanz y Ordoqui Propiedades.
«Se le puede buscar muchas vueltas, pero la realidad es que la rentabilidad en un proceso inflacionario, se fue al piso. Después, en una ciudad turística, que los alquileres temporarios tengan más rentabilidad, puede influir. Pero la culpa es de la Ley de Alquileres», remarcó Sanz, quien sostuvo que por ese motivo «muchos propietarios se vuelcan a Airbnb para poder cubrirse, porque en general es gente que tiene un departamento y lo alquilar para complementar sus ingresos o su jubilación«.
Es por eso que, según explicó el especialista inmobiliario, «no se le puede echar la culpa al inquilino ni al propietario de querer sobrevivir en este contexto, porque se retrae la oferta y todos pierden». En ese escenario, Sanz aseguró que «está muy complicado alquilar en Mar del Plata».
Alquilar en Córdoba: cómo está la situación para alquilar
«Claramente es la Ley de Alquileres la que rompió el mercado. El efecto Airbnb es una escapatoria de los propietarios para esquivarle a la problemática que tenemos», resumió a iProfesional Alejandro Hadrowa, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, quien señaló: «Con esta inflación, hacer un contrato de alquiler y esperar un año para actualizarlo, no es viable. La alternativa Airbnb es una salida que encuentran los propietarios».
Muchas propiedades se retiraron del alquiler tradicional en Córdoba en los últimos años
En ese sentido, el referente del sector inmobiliario sostuvo que «Córdoba no es ajena a lo que está pasando a nivel nacional«. «Tenemos un 36,7% de propiedades que se retiraron del alquiler en los últimos dos años, por la Ley de Alquileres». La extensión a tres años de los contratos ya la pérdida de rentabilidad, son algunos de los factores que influyen: según datos difundidos por el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, el propietario pierde cerca de un 36% anual frente a la inflación.
«En mayo se retiraron muchos inmuebles del alquiler, luego de que se anuncie que se iba a derogar la Ley de Alquileres», explicó Hadrowa, quien remarca que «muchos lo sacan para la venta y un porcentaje va a Airbnb«: «Acá no es la locura que hay en Buenos Aires por el Airbnb, porque no hay tanto turismo. Estimamos que uno de cada 15 departamentos son para Airbnb o temporarios. El tema del alquiler temporario es la rotación y el desgaste: si no tenés una gran cantidad de afluencia turística, te queda vacío y ya no es tan rentable».
En ese contexto, alquilar de manera permanente es todo un desafío en Córdoba. «Hay muy poca vacancia de alquileres tradicionales. Se alquilan de manera inmediata: cuando avisa que se va el inquilino, ya estamos teniendo un interesado para volver a alquilar», sostuvo el especialista.
Modificar algunos puntos de la ley, como reducir la extensión de los contratos a dos años y hacer actualizaciones semestrales, puede ser una vía de escape a esta situación. «El objetivo es que haya oferta: los propietarios no son mega empresarios, es gente que tiene el departamento en alquiler para sumar a sus ingresos. Si no le damos previsibilidad y estabilidad y que va a tener una rentabilidad, evidentemente, no vamos a poder generar que se vuelquen los inmuebles que se han retirado», concluyó Hadrowa.
La normativa, sancionada con votos de las dos fuerzas políticas mayoritarias en el Congreso, no resolvió el problema habitacional y profundizó los inconvenientes. “Hoy la oferta de alquiler es casi nula en Mar del Plata”, advirtieron desde el sector inmobiliario.
Por la inflación y la ley que regula el mercado, muchos propietarios volcaron las viviendas al alquiler temporario o a la venta. Foto ilustrativa: 0223.
2 de Julio de 2023 12:32
Por Redacción 0223
PARA 0223
El 30 de junio del 2020 se promulgó la Ley 27.551, que modificó la ley de alquileres en busca de mejorar la situación de los inquilinos, pero lejos de eso, generó inconvenientes a todo el sector, que desde hace un tiempo pide una nueva normativa, que por el momento, no se avizora en el horizonte.
Guillermo Rossi, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata volvió a expresar el descontento que existe tanto entre los propietarios como en los inquilinos, por la actual situación, que causó una “oferta bastante reducida” y con “incremento de precios”.
“Han pasado tres años de la Ley 27.551 y las consecuencias han sido muy malas, tal como las habíamos alertado en ese momento: provocó una disminución de las propiedades que se ofrecieron en alquiler y perjudicó gravemente el mercado porque al haber menos ofertas, generó incremento de precios. El hecho de que se haya pasado un contrato mínimo de 2 años a uno de 3 y fundamentalmente que el ajuste que se venía pactando usualmente en forma semestral, pasará a ser anual, provocó que muchos propietarios decidieran no poner la propiedad en alquiler. Las consecuencias están a la vista, con una oferta que no es nula pero que si es mucho más reducida, con incremento de valores y sobre todo con la dificultad para el inquilino de poder conseguir una vivienda para alquilar”, evaluó Rossi, en declaraciones a 0223.
En ese análisis, el referente de los martilleros en Mar del Plata puso en contexto que “ante una situación económica difícil con tanta inflación, tantos años sin créditos hipotecarios para que el inquilino pueda acceder a una vivienda, hoy se ha generado una situación muy complicada en un tema tan sensible como es la vivienda. Realmente esto ha afectado notablemente, sobre todo en aquellas unidades en donde viven familias, en el caso de departamentos chicos donde por ahí han alquilado jóvenes que se han ido a vivir solos, ante el aumento tan importante de los valores, por ahí han decidido obligar la casa de sus padres, pero en el caso de la familia es mucho más grave”, puntualizó.
Ante esa dura realidad, Rossi valoró el trabajo de los martilleros, “que han ido salvando y acompañando a los inquilinos mediante prórrogas de contrato, tratando de que se pudieran pasar estos tiempos hasta que hubiera una nueva ley”, cuestión que lamentó por la falta de definición por parte del Congreso.
“Había dos proyectos, en forma antagónica y ninguno de los dos pudieron avanzar o consensuar como para lograr una ley mejor tal cual pedíamos nosotros, con un contrato de dos años y con un ajuste semestral para que los propietarios volcaron la propiedad en alquiler. Entendemos que hoy los políticos están en otro tema y no están pensando en la gente, así que esperemos que ni bien asuman los nuevos legisladores, sea prioritario y se pueda buscar una solución. Sabemos que esto va a demorar mucho, mientras tanto seguimos acompañando al propietario y al inquilino en forma de este trabajo artesanal, acompañándolos a los dos para tratar de hacer más liviano, más fácil, este duro camino”, completó Rossi.
Este jueves, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Mar del Plata, anunció los importes locativos sugeridos para esta temporada invernal, en una conferencia de prensa de la que participaron autoridades locales y de las ciudades que componen este distrito.
MAR DEL PLATA
Este jueves, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Mar del Plata, anunció los importes locativos sugeridos para esta temporada invernal, en una conferencia de prensa de la que participaron autoridades locales y de las ciudades que componen este distrito.
El presidente, Guillermo Oscar Rossi, estuvo acompañado por el secretario General, Oscar Eduardo Cherú; la secretaria de Actas, Verónica Berasueta y las delegadas de Miramar, Susana Aulita; de Mar Chiquita, Analía Requena y de Balcarce, Carolina Viana, y Fátima Dell´ Aqua, coordinadora de Turismo de la Secretaría de Turismo y Cultura de Mar Chiquita.
Luego de realizar un estudio detallado y conversado con matriculados y propietarios, se determinó los siguientes valores orientativos de los distintos inmuebles, con las variaciones que podrán tener según calidad, estado, ubicación y zona, aclarando que por Ley el mínimo de estadías contratadas debe ser de cinco días:
DEPTOS. DE 1 AMBIENTE (2/3 PERSONAS): POR DÍA: DESDE $ 11.000.- POR SEMANA: DESDE $ 60.000.-
DEPTOS. DE 2 AMBIENTES (3/4 PERSONAS): POR DÍA: DESDE $ 15.000.- POR SEMANA: DESDE $ 90.000.-
DEPTOS. DE 3 AMBIENTES (5/6 PERSONAS): POR DÍA: DESDE $ 20.000.- POR SEMANA: DESDE $ 120.000.- POR DÍA: DESDE $ 40.000.- (unidades Premium en Güemes/ Playa Grande)
CHALET DE 3 AMBIENTES (5/6 PERSONAS): POR DÍA: DESDE $ 30 .000.- (zonas Constitución/ Macrocentro/ Mogotes) POR DÍA: DESDE $ 60.000.- (en Playa Grande y Countries)
Las localidades costeras del partido de Mar Chiquita y de General Alvarado, así como Balcarce poseen valores similares, teniendo en cuenta las características y la calidad de las propiedades.
Desde el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos se aconseja contratar a un profesional inmobiliario matriculado.
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