Los argentinos somos creativos para muchas cosas, pero para ninguna somos más imaginativos que para inventar impuestos nuevos. Hasta hace un par de años, una compraventa inmobiliaria estaba gravada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5% del precio para ventas de propiedades que no sean viviendas únicas de ocupación permanente) y por el Impuesto de Sellos (en CABA del 3,6%). Además, el Estado recaudaba (y lo sigue haciendo) timbrados, sellados y otras cositas chiquitas retenidas por el escribano en el acto escriturario (pero que se lleva Papá Estado).
¿Qué cambió últimamente?
En Diciembre del 2017, el Honorable Congreso de la Nación Argentina sancionó la Ley 27.430 (“Reforma Tributaria”). Ese mismo mes se publicó en el Boletín Oficial y empezó a regir.
Con esa ley, los resultados provenientes de la transferencia de inmuebles
adquiridos por personas humanas a partir del 1 de enero de 2018 están gravados por el Impuesto a las Ganancias (y no por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), salvo que se trate de inmuebles con destino a vivienda del contribuyente, que se encuentran exentos del gravamen.
Es decir, si quien vende está vendiendo su vivienda única, familiar y de ocupación permanente está totalmente exento de pagar Impuesto a las Ganancias Cedular y también está exento del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Exención total en ese caso, sea cual sea la fecha de compra de la propiedad en cuestión. Ni el escribano retiene, ni el contribuyente ha de pagarlo en su DDJJ anual de Ganancias. Al hacerse la DD.JJ. de Ganancias se puede dejar expresada esta situación de que hizo el reemplazo de vivienda (así no le reclaman al contribuyente el pago del impuesto en el futuro).
En el caso quien venda no esté vendiendo su única vivienda, entonces pagará sí o sí Impuesto a las Ganancias o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Nunca pagará ambos. Es siempre uno o el otro.
Si la parte vendedora adquirió el inmueble hasta el 31 de diciembre de 2017 inclusive pagará “Impuesto a la Transferencia de Inmuebles” (ITI) que es siempre el 1,5% del precio de venta.
Si la parte vendedora adquirió el inmueble desde el 01 de enero de 2018 inclusive pagará “Impuesto a las Ganancias” que es siempre el 15% (quince por ciento) de la ganancia entre el precio de compra ajustado y el precio de venta.
Hagamos juntos un ejemplo
Supongamos nuestro cliente Juan Vendedor (sí, de apellido “Vendedor”) está vendiendo un semipiso sobre Av. Santa Fe. Juan lo compró el 5 de Enero del 2018 en USD 160.000 y lo está vendiendo hoy, 22 de Junio del 2021, en USD 150.000.
Ya sé lo que te estarás preguntando ahora mismo… ¿Pero qué? ¿Me estás diciendo que Juan tendrá que pagar Impuesto a las Ganancias por vender en 150 lucas algo que compró en 160, encima de que hizo una obrita para agregarle valor? ¿Qué clase de delirio es éste? Te lo dije al principio… nuestra creatividad tributaria no tiene límites.
La razón por la cual Juan deberá tributar Ganancias es porque el precio de compra ajustado y el precio de venta no se consideran en dólares, ni en euros, ni en ninguna moneda dura… el precio de compra ajustado y el precio de venta se miden en pesos argentinos de papel. ¿Y cómo se ajusta ese precio de compra? Por el índice IPIM (es el “Índice de Precios Internos al por Mayor” que mide, mes a mes, el INDEC). Podés ver la serie histórica del índice IPIM acá.
Fecha de compra: 05 de Enero del 2018
Precio de compra según título: USD 160.000.-
Cotización Dólar BNA del 05/01/2018: $ 19,10
Valor fiscal de la compra (monto en pesos que figura en la escritura de compra): AR$ 3.056.000.-
Último IPIM (Mayo del 2021): 748,8
IPIM de Enero del 2018: 167,2
Coeficiente de actualización: 4,47
Valor fiscal de la compra actualizado/ajustado: AR$ 13.660.320.-
Precio de venta: U$S 150.000.-
Última Cotización del Dólar (BNA, Pata Vendedora): $ 100,25
Valor fiscal de la venta (monto en pesos que figura en la escritura de venta): AR$ 15.037.500.-
“Ganancia” fiscal: AR$ 1.377.180.-
Alícuota del Impuesto a las Ganancias: 15%
Impuesto a pagar: AR$ 206.577.-
¿Cuándo se paga el Impuesto a las Ganancias?
Siempre se paga en Junio o Julio del año siguiente a la venta, en el mismo momento en que se presenta la DD.JJ. anual de Impuesto a las Ganancias. El escribano nunca retiene el Impuesto a las Ganancias, a pesar de que sí retiene el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
Esa Declaración Jurada Determinativa vence, por ejemplo este año, entre el 23 y el 27 de Julio (dependiendo la terminación del CUIT). Podés ver las fechas de vencimiento actuales acá.
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Santi Magnin, director ejecutivo en deinmobiliarios
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