Se vende poco y se acumula stock. Falta crédito hipotecario y la normativa que ahora se modificará en el Congreso impactó para que aumente la cantidad de unidades en venta

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José Luis Cieri

27 de Mayo de 2022

En uno de los portales especializados sólo en Buenos Aires hay 120.000 departamentos en venta

El problema de la sobre oferta de departamentos en venta no sucede sólo en Buenos Aires, es de carácter federal: en la Argentina hay unas 345.000 unidades en venta.

Una situación sin precedentes en la historia del mercado inmobiliario nacional. Son varias las causas que justifican la acumulación del sobre stock de viviendas pero el principal motivo es porque cuesta que se vendan. Otro dato afirma cómo fue golpeado el sector en estos últimos 25 meses, desde abril de 2020 a la fecha, la cantidad de departamentos en venta aumentaron un 75,5%, en aquel momento y cuando la pandemia daba sus primeros pasos en el país se ofrecían cerca de 250.000 departamentos.

Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, dijo a Infobae que se llegó a esta situación debido al contexto económico actual, la incidencia del coronavirus y la falta de herramientas financieras para afrontar la compra de un inmueble. Actualmente seis de cada diez búsquedas de propiedades son para alquilar”. Zonaprop es la plataforma que concentra la mayor oferta de propiedades.

“Se llegó a la acumulación de sobre stock de departamentos en venta debido al contexto económico actual, la incidencia del coronavirus y la falta de herramientas financieras para comprar un inmueble” (Molina)

Se vende muy poco y eso que la vivienda en general bajó mucho. Se estima que desde 2019 a la fecha, descendieron entre un 32 y 40% en el mercado del usado y un 25% en el de las unidades por estrenar.

En el crecimiento de la oferta, también influyó Ley de Alquileres que por la poca previsibilidad acerca de la renta llevó a muchos propietarios a retirar su inmueble del mercado locativo residencial y volcarlo a la venta o al alquiler temporal informan desde el sector.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), destacó a Infobae que se atraviesa una situación compleja, hay gran preocupación y sino se generan propuestas crediticias acomodar la sobre oferta “demandará entre dos y tres años. Para que se regularice, es vital que la economía crezca y baje la inflación, que los que disponen de posibilidad de ahorros puedan calificar para acceder a un crédito y que este sea más ágil para que se active la venta de propiedades”.

Oportunidades

Expertos sostienen que ante la disminución de los precios de venta existen buena opciones destinar dinero en el segmento.

“Si bien el panorama del mercado inmobiliario no se ve atractivo, hoy con un stock récord de propiedades a la venta, no es una tarea muy compleja conseguir unidades a precios realmente accesibles, por debajo del promedio del mercado. Si se compra un departamento por esos precios, se hace una refacción mínima y se alquila, la renta puede ser atractiva”, amplió Molina.

Uno de los más de 18.000 departamentos que se venden en Mar del Plata. Esta unidad con balcón da hacia la Plaza Colón

Pero la Ley de Alquileres N° 27.551 trajo varios desacoples, muchos propietarios ante nuevas cartas en la manera de concretar acuerdos decidieron pasar a vender sus propiedades.

Bennazar calculó que de la actual sobre oferta que hay en el país un “30% son departamentos de dueños que los quitaron del mercado de los alquileres y publican sus inmuebles en venta. Sería vital corregir la normativa (hoy en revisión en el Congreso de la Nación) y volver a los contratos de tres años a dos año como era antes y que los ajustes sean semestrales y no anuales”.

A partir de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos en locación disminuyó un 30,4% desde junio de 2020 (antes de que comenzara a regir la ley), solo en Zonaprop.

“Hace 4 años una vivienda se alquilaba entre 15 o 30 días. No había tanto exceso de demanda, y había bastante oferta, ahora se complicó también este mercado y cuesta conseguir viviendas en Buenos Aires y en las principales ciudades del país”, acotó Bennazar.

Qué pasa en otras localidades

En Zonaprop hay 120.000 departamentos en venta en Buenos Aires, 44.000 en Rosario, 18.000 en Mar del Plata, 17.000 en Córdoba y una cifra similar en La Plata.

En Rosario hay 44.000 departamentos en venta, algo que nunca se vio en esa zona

En Rosario, desde que se sancionó la Ley de Alquileres la oferta de inmuebles no ha parado de aumentar. “La normativa generó desaliento en los inversores, sumado con la baja rentabilidad de la inversión en inmuebles, una combinación letal para el sector, y en consecuencia para el de la construcción”, explicó a Infobae Cesar M. Fernández Cívico integrante del directorio del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y de Fernández Cívico Servicios Inmobiliarios.

Los departamentos de 2 ambientes se pueden encontrar a partir de los USD 50.000 con una antigüedad de 10 a 20 años, y de 3 ambientes, siempre hablando de viviendas estándar, desde USD 65.000, de similar antigüedad.

Fernández Cívico, amplió: “Nos encontramos en un mercado donde el comprador mayoritario es el usuario final, haciendo que el inmueble con más rotación sea el departamento de 3 ambientes que tiene un abanico amplio de destino, podría ser ocupado desde un soltero, pasando por dos o tres estudiantes, hasta una familia de varias personas”.

En Mar del Plata, la inmobiliaria Sanz y Ordoqui Propiedades estimó 31.000 inmuebles en oferta y sostuvo a través de un informe propio que en La Feliz se vende el 10% de las unidades que releva el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (ver recuadro).

Fuente: Sanz y Ordoqui Propiedades

Rodrigo Alejandro Sanz, titular de la compañía, aseguró a Infobae que “hay que ver que una cuestión son los valores de publicación y otros son los que realmente se utilizan para cerrar las operaciones. El 90% de las propiedades están publicadas en un precio que no van a concretarse”.

Actualmente un 42% de la oferta son departamentos de dos ambientes, un 30% de tres ambientes, otro 17% son de un ambiente y un 10% restante de departamentos de cuatro ambientes o más.

De un ambiente se consiguen entre USD 28.000 y USD 30.000, en valores que hace años no había. Un dos ambientes interno oscila en USD 37.000 y a la calle entre USD 50.000 o USD 52.000, mientras que los de 3 ambientes parten desde USD 50.000 y a la calle desde USD 65.000 en adelante.

“También están los reciclados con todo listo para habitar, incluso muebles y decoración que eligen los turistas que parten en USD 70.000 de dos ambientes y USD 100.000 de tres ambientes”, concluyó Sanz.

Las negociaciones avanzaron hasta la discusión sobre los plazos de ajustes y el índice de actualización.

Por Juan González

En estos días, en la Cámara de Diputados se está tratando una modificación a la Ley de Alquileres N° 25.771. Hasta hoy, dos puntos traban la discusión: los operadores del mercado inmobiliario quieren volver a los contratos por dos años, como eran antes y quieren retomar el derecho a ajustar los precios cada tres meses.

La Ley 25.771 estableció un mínimo de tres años en la duración de los contratos y autorizó a una revisión anual de los precios de los contratos, con un índice basado en un promedio entre la inflación y los aumentos salariales.

La polémica entre los bloques es ríspida y las soluciones no están a la vista. El Frente de Todos busca que las modificaciones introducidas por la ley, que fue aprobada el once de junio de 2020, en tiempos de pandemia, sigan estando vigentes. El bloque de Juntos por el Cambio, en tanto, había planteado inicialmente una sesión especial para derogarla, en consonancia con el pedido de algunos corredores inmobiliarios, que mostraron su disconformidad con la norma desde un principio.

El diputado sanjuanino José Luis Gioja, autor de uno de los varios proyectos, destacó la complejidad de la discusión que se está llevando a cabo, para lo cual pidió que se espere a que estén listos los datos del Censo de Hogares que se realizará el 18 de mayo próximo. «El Censo nos va a aportar muchísimos datos que necesitamos para esto, cuántas son las familias que alquilan, cuántos los comercios, ahí vamos a ver la magnitud del problema», manifestó el exgobernador sanjuanino en declaraciones a Diputados TV y añadió que «los apuros en este tema no sirven».

Un panorama que exige cambios

Hasta hoy se sabe que en la Argentina hay 6.400.000 personas que alquilan su vivienda, distribuidos en 2.350.000 hogares. Todos ellos totalizan el 18,68 por ciento de los argentinos.

Las ocho ciudades en los que hay mayor porcentaje de inquilinos son:
Usuahia-Río Grande 34%
Río Cuarto 32%
Ciudad de Buenos Aires 32%
Gran Paraná 31%
Gran Córdoba 28%
Bahía Blanca-Cerri 26%
Mar del Plata-Batán 26%
Santa Rosa-Toay 25%

Los inquilinos son, mayoritariamente, personas menores de 49 años, dato que revela que existe una seria dificultad para los jóvenes de acceder a sus viviendas.

Otro problema adicional es que entre 2016 y 2019 los salarios cayeron desde el 50 por ciento del PBI a alrededor del 35 por ciento, una caída cercana a 20 puntos porcentuales.

De esta manera, los alquileres pasaron a ocupar entre el 22 y el 35 por ciento de los salarios, ubicando a los inquilinos en los confines de la pobreza.

En este contexto, al inicio de la pandemia, en marzo de 2020 se dictó el Decreto N° 320/20, por el que quedaron congelados los precios de los alquileres, se suspendieron los desalojos y se prorrogaron automáticamente los contratos de locación hasta nuevo aviso.

El decreto fue prorrogado en varias ocasiones, hasta que fue derogado en marzo de 2021, exactamente un año después de su entrada en vigencia.

Algunos operadores del mercado inmobiliario atribuyeron intencionadamente a la sanción de este decreto la reducción de la oferta de alquileres y los aumentos que se produjeron en los precios de entrada a los inmuebles. También argumentaron que el pase de algunas propiedades a la venta, en lugar de seguir alquilándolas, se debía a esta circunstancia.

Los datos de la ciudad de Buenos Aires muestran, en cambio, que la caída de la oferta provenía de fines de 2019 y, en especial, desde marzo de 2020, cuando comenzó el Aislamiento Social Preventivo Obligatorio (ASPO).

Pocos meses después de sancionado el decreto mencionado anteriormente, en junio de 2020 fue sancionada la Ley N°27.551, cuando estaba en sus inicios el ASPO.

Con la sanción, la oferta se estabilizó, aunque a valores menores al tiempo de la prepandemia. Posiblemente esta circunstancia haya desnudado algunas falencias que regían el mercado, como los precios desfasados de los salarios y la especulación inmobiliaria, que es una práctica habitual en algunos sectores.

Por de pronto, la ley estableció un Índice de Contratos de Locación (ICL) que propone un ajuste en los precios de los alquileres y su actualización anual mediante un incremento que promedia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Propuesta de CEPA

El Centro de Economía Política Argentina (CEPA) realizó un estudio, en el que recomendó que los contratos de alquiler, que guardan un plazo de tres años, continúen de esa manera, “porque plazos menores implican una mayor rotación de las viviendas en el mercado locativo, contribuyendo a una mayor volatilidad de precios”.

Lo mismo, el CEPA propuso que el ajuste de los contratos por inflación siga siendo anual, porque “hay que tener en cuenta que, en un contexto de elevada inflación, ajustes menores a un año implican un mayor impacto en términos de inercia inflacionaria”.

Si bien los precios de las ofertas no están regulados por la ley, para los técnicos de CEPA, “una opción es avanzar a un esquema de topes máximos actualizables para los nuevos contratos. Los topes pueden ser relativos (por ejemplo, un porcentaje de los ingresos de los hogares) o pueden ser normativos, vinculados a la zona y la tipología de vivienda”.

Hasta hoy, es obligatorio que los contratos se registren en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), lo cual proponen que siga igual. “De cumplirse con la registración, se generará información muy valiosa para los decisores de política pública, dada la escasez de datos estadísticos que caracteriza al mercado locativo de viviendas”, plantearon los autores del trabajo, Juan Pablo Costa y Sergio Rosanovich.

Otro ítem que se encuentra bajo la lupa de los investigadores es el de las viviendas ociosas, para el que proponen que se establezcan regulaciones para alentar el alquiler de viviendas y que se penalice la ociosidad.

“Un estudio realizado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) y el ENRE (Ente Nacional de Regulación Eléctrica) en 2017, mediante el análisis del consumo eléctrico, detectó que en la Ciudad de Buenos Aires hay casi 140 mil viviendas ociosas, lo que implica una tasa de vacancia de más del 9% del parque habitacional”, plantearon los investigadores.

Estas políticas podrían incorporar al mercado a muchas viviendas y ayudarían a estabilizar a la baja los precios.

Hay más ítems que cayeron bajo el análisis de los investigadores. El Índice de Contratos de Locación (ICL) es procíclico, “esto es, en escenarios de pérdida de poder adquisitivo, cuando los salarios se incrementan por debajo de la inflación, el peso del alquiler en relación a los ingresos de los hogares inquilinos tenderá a aumentar, y viceversa; en escenarios de incremento del salario real, el peso relativo del alquiler en relación a los ingresos de los hogares inquilinos, tenderá a disminuir. Esta realidad es sumamente inconveniente ya que empeora la situación de los inquilinos, justamente en contextos desfavorables, reforzando el signo negativo en términos de caída del salario real”.

Un recurso alternativo sería comenzar a utilizar el Coeficiente Casa Propia, que emplea el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, “que consiste en utilizar como mecanismo de ajuste el índice que resulte menor entre el promedio de la variación de la inflación de los doce (12) meses previos, mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER); y el promedio de la variación de los salarios, mediante el Coeficiente de Variación Salarial (CVS)”.

La discusión seguirá, posiblemente hasta mediados del año en curso, si es que se llega a un acuerdo. El problema es que tanto el oficialismo como la oposición se comprometieron a encontrar una solución que hoy está lejana. Para peor, ninguno de los bloques tiene la mayoría suficiente como para imponer su proyecto.

Sólo es posible una solución definitiva si se llega a un acuerdo, un punto de encuentro intermedio. La tirantez exacerbada que atraviesa a la política por estos días es la mayor dificultad a superar.

Fuente: https://www.noticiasurbanas.com.ar/noticias/alquileres-nadie-tiene-mayorias-suficientes-para-imponer-un-proyecto/