Ley de alquileres. Cómo se están haciendo los contratos tras su sanción


María Julieta Rumi

Si bien por el decreto 320, que se publicó en marzo pasado, todos los contratos de alquiler que vencían desde entonces hasta el 30 de septiembre se prorrogan por la cuarentena por el Covid-19 , hay muchos propietarios e inquilinos que están firmando renovaciones con el sistema de aumentos escalonados hasta que se reglamente la nueva ley .

En cuanto a los nuevos contratos, ya hay algunos que incluyen una actualización por inflación y salarios, mientras que otros se aplazaron a la espera de la publicación de la norma.

“Por lo pronto, el decreto 320 dice que todos los contratos se prorrogan hasta el 30 de septiembre, si bien hay inquilinos que prefirieron sacarse el problema de encima y ya han firmado renovaciones, aunque no es obligatorio hacerlo. En cuanto a la nueva ley, no sabemos cuándo la van a publicar en el Boletín Oficial, cuándo va a estar la reglamentación y si va a estar a cargo de la Comisión de Legislación General de la Cámara de Senadores o del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat así que, mientras tanto, todo sigue igual y los acuerdos que se alcanzan son entre privados”, dijo a LA NACION Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores de la Ciudad ( Cucicba ).Dólar blue hoy: a cuánto cotiza el martes 16 de junio

En los hechos esto se traduce en actualizaciones semestrales que van del 15 al 20%. Lucila L. está negociando continuar alquilando un departamento de dos ambientes en Villa Urquiza por el que pasaría a pagar $20.000 (venía pagando $13.000) con una actualización semestral del 18%. En cuanto a la actualización del depósito, dijo que acordaron realizarla en tres cuotas.

“Tenemos buena relación con el propietario y prefiere que nos quedemos a que nos vayamos en este contexto que es un lío, pero el tema es el aumento. No queda claro cada cuánto y cuánto aumentar”, señaló Lucila.

Sofía P. ella dueña de un departamento de dos ambientes en la zona del Abasto. Arregló una renovación de alquiler por $17.000 con una actualización semestral del 17% y tenía previsto firmar contrato lo antes posible, antes de que salga la ley.

“Se están firmando contratos porque la ley no es retroactiva, sino que regirá hacia adelante cuando se publique. No sabemos si esto será en 10 días o en octubre, cuando venza el congelamiento. Por lo poco que hablamos con algunos propietarios, no estaban muy tranquilos con el tema porque la rentabilidad sigue siendo la más baja (2,5% anual) y pasar a un esquema de contratos a tres años con ajustes obligatorios va a hacer que los valores queden aún más desfasados. Preocupa también que el depósito sea de solo un mes para hacer frente a lo que reciben al cabo de los tres años, entonces no saben si seguir alquilando con este esquema o vender el departamento y hacer otra cosa”, explicó Dina Crusizio, directora de Residencial Recoleta de L.J. Ramos.

Mientras tanto, dijo que los contratos que se firman son con el sistema escalonado y que los propietarios tienen cierto apuro en hacerlo antes de que salga la ley en el Boletín Oficial. Sin embargo, Crusizio señaló que no hay mucho movimiento, ya que no hay mercado porque recién esta semana se pueden mostrar propiedades y solo aquellas que se encuentran vacías.

Por otro lado, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Inmobiliaria, contó que reprogramaron una firma de contrato de alquiler hasta que la ley entre en vigencia por decisión del inquilino y no registraban aún ningún retiro de oferta.

“Desde el viernes estamos enviando correos informando a todos los involucrados en un futuro contrato de locación que nosotros tomamos las reservas en las condiciones que traíamos del pasado, pero que, si al momento de la firma del contrato, está vigente la nueva ley, tendremos que atenernos a ella y les explicamos los puntos salientes , como la extensión del plazo, la modificación del monto del depósito en garantía y fundamentalmente lo que tiene que ver con el ajuste”, puntualizó.

Más allá de esto, según otro caso que llegó a este diario María Clara F. está firmando un contrato de alquiler por un departamento de tres ambientes en San Fernando por $27.000 con un aumento atado 50% a la inflación y 50% a salarios, como dispondría el nuevo índice, aunque con una vigencia de dos años en lugar de tres.Por: María Julieta Rumi

Fuente: https://www.lanacion.com.ar/economia/ley-alquileres-que-pasa-renovaciones-se-firman-nid2380472

Atención inquilinos: a quién perjudica la nueva Ley de Alquileres, según experto


Atención inquilinos: a quién perjudica la nueva Ley de Alquileres, según experto

El presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires se refirió a algunos puntos de la Ley recientemente aprobada por Senado

Amenos de una semana de haber aprobado el Senado la nueva Ley de Alquileres, la que ya contaba con media sanción por parte de la Cámara de DiputadosArmando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, fue contundente al referirse al ajuste de los valores.

Hasta ahora era semestral. Esto se debía a “la inflación galopante que venimos arrastrando desde que se inició la democracia. Con una inflación tan grande, que el ajuste sea anual y que por un índice que va a publicar el BCRA, también es un salto al vacío para el inquilino y para el propietario”.

Y advirtió: “Ninguno de los dos sabe qué le depara al destino con respecto al segundo año”.

Esta ley perjudica a los inquilinos y a los propietarios, incluso a los inquilinos tal vez más porque van a subir los valores locativos. El propietario tiene que pagar el ABL, según la ley. El ABL, Larreta lo indexa mensualmente. El propietario lo va a cargar en el alquiler y lo termina pagando el inquilino. En el último año el aumento del ABL fue de un 75%, entonces el propietario se va a poner a cubierto por los tres años y eso va a significar un mayor costo de la operación. Se le va a complicar a los inquilinos poder alquilar”, indicó.

Incluso luego de la sanción de la Ley, “muchos propietarios que tenían inmuebles en alquiler lo retiraron de oferta esta semana”, aclaró Pepe.

Además dijo que ningún político se contacto con él ni con nadie del sector para dar su opinión. “Nunca fuimos invitados a dar nuestra opinión”, indicó el titular de la entidad, quien además dijo que algunas cuestiones le hacen “ruido”, como es el caso de los contratos de alquiler que “eran por 24 meses, y no había ningún problema, y ahora lo llevan a 3 años. Los propietarios sienten que es un avance sobre el derecho a la propiedad”.Te puede interesar

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cccEl nuevo ajuste es un salto al vacío para el inquilino y para el propietario, dice Armando Pepe

Pero no todos son puntos en contra. Uno de los temas positivos a su entender es que el inquilino solo tiene que pagar las expensas comunes: “Hubo abusos por parte de propietarios que hacían pagar 100% de las expensas aunque hubieran extraordinarias”.

También aprueba que el inquilino tiene más posibilidades de garantía: debe presentarle a quien alquila dos de una opción de cinco garantías. “En la ley dice que el propietario deberá aceptar una de las dos propuestas. (Pero) si no satisface la garantía, el propietario no lo alquila”, agregó.

Nuevas reglas de contrato

Los puntos principales de la nueva legislación, que se aprobó en un momento en que para muchos inquilinos se dificulta pagar el alquiler de junio, son los siguientes:

– El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.Te puede interesar

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– El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

– El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

– Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

– Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.La semana pasada el Senado aprobó la nueva LeyLa semana pasada el Senado aprobó la nueva Ley de Alquiler

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– En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

– Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

– Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.- En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

– Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

– Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

– Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

Fuente: https://www.iprofesional.com/legales/317943-atencion-inquilinos-a-quien-perjudica-la-ley-segun-experto

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