Ley de alquileres. Cómo se están haciendo los contratos tras su sanción


María Julieta Rumi

Si bien por el decreto 320, que se publicó en marzo pasado, todos los contratos de alquiler que vencían desde entonces hasta el 30 de septiembre se prorrogan por la cuarentena por el Covid-19 , hay muchos propietarios e inquilinos que están firmando renovaciones con el sistema de aumentos escalonados hasta que se reglamente la nueva ley .

En cuanto a los nuevos contratos, ya hay algunos que incluyen una actualización por inflación y salarios, mientras que otros se aplazaron a la espera de la publicación de la norma.

“Por lo pronto, el decreto 320 dice que todos los contratos se prorrogan hasta el 30 de septiembre, si bien hay inquilinos que prefirieron sacarse el problema de encima y ya han firmado renovaciones, aunque no es obligatorio hacerlo. En cuanto a la nueva ley, no sabemos cuándo la van a publicar en el Boletín Oficial, cuándo va a estar la reglamentación y si va a estar a cargo de la Comisión de Legislación General de la Cámara de Senadores o del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat así que, mientras tanto, todo sigue igual y los acuerdos que se alcanzan son entre privados”, dijo a LA NACION Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores de la Ciudad ( Cucicba ).Dólar blue hoy: a cuánto cotiza el martes 16 de junio

En los hechos esto se traduce en actualizaciones semestrales que van del 15 al 20%. Lucila L. está negociando continuar alquilando un departamento de dos ambientes en Villa Urquiza por el que pasaría a pagar $20.000 (venía pagando $13.000) con una actualización semestral del 18%. En cuanto a la actualización del depósito, dijo que acordaron realizarla en tres cuotas.

“Tenemos buena relación con el propietario y prefiere que nos quedemos a que nos vayamos en este contexto que es un lío, pero el tema es el aumento. No queda claro cada cuánto y cuánto aumentar”, señaló Lucila.

Sofía P. ella dueña de un departamento de dos ambientes en la zona del Abasto. Arregló una renovación de alquiler por $17.000 con una actualización semestral del 17% y tenía previsto firmar contrato lo antes posible, antes de que salga la ley.

“Se están firmando contratos porque la ley no es retroactiva, sino que regirá hacia adelante cuando se publique. No sabemos si esto será en 10 días o en octubre, cuando venza el congelamiento. Por lo poco que hablamos con algunos propietarios, no estaban muy tranquilos con el tema porque la rentabilidad sigue siendo la más baja (2,5% anual) y pasar a un esquema de contratos a tres años con ajustes obligatorios va a hacer que los valores queden aún más desfasados. Preocupa también que el depósito sea de solo un mes para hacer frente a lo que reciben al cabo de los tres años, entonces no saben si seguir alquilando con este esquema o vender el departamento y hacer otra cosa”, explicó Dina Crusizio, directora de Residencial Recoleta de L.J. Ramos.

Mientras tanto, dijo que los contratos que se firman son con el sistema escalonado y que los propietarios tienen cierto apuro en hacerlo antes de que salga la ley en el Boletín Oficial. Sin embargo, Crusizio señaló que no hay mucho movimiento, ya que no hay mercado porque recién esta semana se pueden mostrar propiedades y solo aquellas que se encuentran vacías.

Por otro lado, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Inmobiliaria, contó que reprogramaron una firma de contrato de alquiler hasta que la ley entre en vigencia por decisión del inquilino y no registraban aún ningún retiro de oferta.

“Desde el viernes estamos enviando correos informando a todos los involucrados en un futuro contrato de locación que nosotros tomamos las reservas en las condiciones que traíamos del pasado, pero que, si al momento de la firma del contrato, está vigente la nueva ley, tendremos que atenernos a ella y les explicamos los puntos salientes , como la extensión del plazo, la modificación del monto del depósito en garantía y fundamentalmente lo que tiene que ver con el ajuste”, puntualizó.

Más allá de esto, según otro caso que llegó a este diario María Clara F. está firmando un contrato de alquiler por un departamento de tres ambientes en San Fernando por $27.000 con un aumento atado 50% a la inflación y 50% a salarios, como dispondría el nuevo índice, aunque con una vigencia de dos años en lugar de tres.Por: María Julieta Rumi

Fuente: https://www.lanacion.com.ar/economia/ley-alquileres-que-pasa-renovaciones-se-firman-nid2380472

Atención inquilinos: a quién perjudica la nueva Ley de Alquileres, según experto


Atención inquilinos: a quién perjudica la nueva Ley de Alquileres, según experto

El presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires se refirió a algunos puntos de la Ley recientemente aprobada por Senado

Amenos de una semana de haber aprobado el Senado la nueva Ley de Alquileres, la que ya contaba con media sanción por parte de la Cámara de DiputadosArmando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, fue contundente al referirse al ajuste de los valores.

Hasta ahora era semestral. Esto se debía a “la inflación galopante que venimos arrastrando desde que se inició la democracia. Con una inflación tan grande, que el ajuste sea anual y que por un índice que va a publicar el BCRA, también es un salto al vacío para el inquilino y para el propietario”.

Y advirtió: “Ninguno de los dos sabe qué le depara al destino con respecto al segundo año”.

Esta ley perjudica a los inquilinos y a los propietarios, incluso a los inquilinos tal vez más porque van a subir los valores locativos. El propietario tiene que pagar el ABL, según la ley. El ABL, Larreta lo indexa mensualmente. El propietario lo va a cargar en el alquiler y lo termina pagando el inquilino. En el último año el aumento del ABL fue de un 75%, entonces el propietario se va a poner a cubierto por los tres años y eso va a significar un mayor costo de la operación. Se le va a complicar a los inquilinos poder alquilar”, indicó.

Incluso luego de la sanción de la Ley, “muchos propietarios que tenían inmuebles en alquiler lo retiraron de oferta esta semana”, aclaró Pepe.

Además dijo que ningún político se contacto con él ni con nadie del sector para dar su opinión. “Nunca fuimos invitados a dar nuestra opinión”, indicó el titular de la entidad, quien además dijo que algunas cuestiones le hacen “ruido”, como es el caso de los contratos de alquiler que “eran por 24 meses, y no había ningún problema, y ahora lo llevan a 3 años. Los propietarios sienten que es un avance sobre el derecho a la propiedad”.Te puede interesar

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Pero no todos son puntos en contra. Uno de los temas positivos a su entender es que el inquilino solo tiene que pagar las expensas comunes: “Hubo abusos por parte de propietarios que hacían pagar 100% de las expensas aunque hubieran extraordinarias”.

También aprueba que el inquilino tiene más posibilidades de garantía: debe presentarle a quien alquila dos de una opción de cinco garantías. “En la ley dice que el propietario deberá aceptar una de las dos propuestas. (Pero) si no satisface la garantía, el propietario no lo alquila”, agregó.

Nuevas reglas de contrato

Los puntos principales de la nueva legislación, que se aprobó en un momento en que para muchos inquilinos se dificulta pagar el alquiler de junio, son los siguientes:

– El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.Te puede interesar

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– El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

– El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

– Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

– Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.La semana pasada el Senado aprobó la nueva LeyLa semana pasada el Senado aprobó la nueva Ley de Alquiler

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– En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

– Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

– Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.- En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

– Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

– Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

– Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

Fuente: https://www.iprofesional.com/legales/317943-atencion-inquilinos-a-quien-perjudica-la-ley-segun-experto

Mar del Plata sigue en la “fase 4” de la cuarentena: ¿Qué es lo que se puede hacer?


Mar del Plata sigue en la "fase 4" de la cuarentena: ¿Qué es lo que se puede hacer?

El Gobierno de Axel Kicillof precisó este viernes por la tarde el detalle de cada una de las etapas del aislamiento social, preventivo y obligatorio.

Mar del Plata seguirá con las restricciones previstas dentro de la “fase 4” de la cuarentena, según lo que dio a conocer este viernes por la tarde el Gobierno de Axel Kicillof.

Después de la incertidumbre que generó el anuncio oficial de la extensión del aislamiento social, preventivo y obligatorio, la administración bonaerense brindó un detalle de las actividades que pueden funcionar dentro de cada etapa.

Entre los permisos que se conceden, la novedad para la ciudad pasa por las “salidas recreativas”, que quedaron autorizadas y solamente se podrán hacer entre las 18 y las 8, durante una hora como máximo.

Dentro de la 4, que correspondería a General Pueyrredon, se exceptúan las siguientes actividades, según el comunicado de Gobernación al que tuvo acceso 0223:

●    Industrias:
–    Todos los protocolos estarán establecidos por la rama industrial correspondiente
–    Se deberán realizar controles de temperatura antes del ingreso de los trabajadores y trabajadoras. 
–    El transporte tendrá que ser proporcionado por los empleadores para evitar el uso del transporte público
–    Deberán funcionar con personal local

●    Actividades comerciales y de servicios – Solo minoristas, no mayoristas:
–    Solo en comercios de cercanía, no en avenidas comerciales ni en centros comerciales abiertos o cerrados
–    Deberán funcionar con personal local
–    Con protocolos por rama de actividad, que incluya entre otras cosas, el máximo de una persona por m2 dentro del comercio y la espera afuera respetando la distancia preventiva mínima de un metro. 
–    El uso de tapaboca sigue siendo obligatorio en todos los casos.
–    Aplicación de un sistema de múltiples turnos de trabajo y de atención al público.
–    Deberán contar con un registro diario de la información del contacto de los clientes.

●    Construcción privada, servicio doméstico y de mantenimiento hogareño:
–    Solo con personal local

●    Servicios de alojamiento para trabajadores esenciales:
–    Con control de síntomas al ingreso
–    Con registro diario de personas hospedadas
–    Con protocolos específicos.
–    Con turnos de trabajo estables
–    Con una persona por habitación
–    Sin uso de espacios comunes

●    Servicios de estética personal: Con las mismas recomendaciones que comercios.

●    Salidas recreativas:
–    Con uso de tapabocas obligatorio
–    Solo en espacios abiertos
–    Bajo ningún concepto podrán reunir más de 10 personas
–    Con una distancia máxima de 500 mts a la redonda del domicilio.
–    De 18hs a 8 hs (no en hora pico)

Fuente: https://www.0223.com.ar/nota/2020-6-5-18-7-0-mar-del-plata-sigue-en-la-fase-4-de-la-cuarentena-que-es-lo-que-se-puede-hacer

Claves de una Mente Positiva. Optimismo práctico


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Las claves de una mente positiva

Estamos ante un reto social, económico y empresarial sin precedentes, donde mantener una actitud positiva tiene un valor más importante que nunca. Has notado que hay gente que siempre está feliz, incluso cuando todo parece estar mal? Hay personas que derraman un café sobre su camisa blanca y son capaces de seguir sonriendo; o compañeros de trabajo que cometen un error en una presentación importante y continúan de buen humor durante el almuerzo. A continuación, voy a contarte cual son las claves de una mente positiva.

Las personas optimistas miran la vida de forma positiva, pero sin dejar de ser realistas. Seguir su ejemplo es bueno incluso para la salud. Por eso quiero contarte como lograrlo. Aquí tienes algunos hábitos que te ayudarán a tener una mente positiva.

Entre las claves de una mente positiva. primer secreto es que no hay secreto. Las personas optimistas no tienen un poder mágico que los hace así, simplemente mantienen comportamientos que fortalecen un estado mental positivo. La clave, es practicar determinados hábitos para transformar situaciones potencialmente frustrantes en problemas superficiales o lo que es lo mismo, relativizar, pensar que no hay razón suficiente para sentirse realmente frustrado.

Practica rituales de calma.

La vida puede tener una serie de eventos estresantes, pero la gente optimista sabe cómo lidiar con la ansiedad de una forma positiva. ¿Alguna vez te han dicho “cuenta hasta diez”? Pues bien, en la mayoría de los casos, eso es lo que debes hacer. La vida se produce en dos planos, un plano mental y otro físico, si controlas tu plano mental, controlas el físico. Si detienes tu mente, tu mundo se detiene, si tu mente encuentra calma, tú encuentras calma. Tú eres tu mundo todo lo demás es tan sólo un espejo.

Hay estudios que demuestran que tanto el ejercicio físico como la meditación están directamente relacionados con estados de ánimo más felices. Estas actividades son una ayuda para mantener una actitud positiva, y al mismo tiempo, ayudan a pensar con mayor claridad.

Mantén el optimismo siempre.

El optimismo es el perfume de la vida y todos preferimos a las personas que huelen bien. Cuando tienes una cena de trabajo o con amigos, sabes con antelación con quien, o cerca de quien, te gustaría sentarte, ¿me equivoco?  Todas esas personas tienen un factor común, son personas optimistas y positivas

Un análisis de pensamiento positivo, publicado recientemente por una universidad estadounidense, sugiere que cultivar una mentalidad optimista puede ayudarte a abordar los desafíos de la vida con resiliencia y, como resultado, eso podría llevar a un mayor bienestar.

Enfréntate a lo negativo.

Nadie está libre de momentos difíciles, incluso los más optimistas. La clave es mantenerse positivo, pero siempre con los pies sobre la tierra. Los malos momentos en una vida no se pueden evitar, además tienen su parte positiva y terapéutica, una vez superados nos ayudan a valorar más los buenos.

La clave reside en aceptar cada cosa que te trae la vida como si la hubieras elegido tu mismo, ser resiliente. Lo realmente importante no es lo que sucede sino como te enfrentas a ese evento.

Controla tu diálogo interior

Tú eres una obra de arte y como tal eres único/a, sin embargo, olvidamos con frecuencia que nuestro verdadero valor reside en esa singularidad y pronto adoptamos como válidos otros modelos con los que compararnos. Muchos de los problemas de autoestima y autoaceptación tienen su origen en el resultado de esas comparaciones. Muchos de nosotros somos nuestros peores críticos. En lugar de animarnos a mejorar nos hundimos a nosotros/as mismos/as.

Sin embargo, la gente positiva practica el amor propio como un ritual, aceptándose a sí mismos. Estudios muestran que la autoaceptación es vital para una vida más feliz.

Elige rodearte de gente que sume.

“Dime con quién andas y te diré quién eres”. El entorno en el que te desenvuelves afecta la forma que ves la vida. Es por esto por lo que muchas veces un buen sistema de soporte es crucial para una mirada optimista de la vida.

El estrés y la felicidad son contagiosas, por lo tanto, mientras más te rodees de un ambiente con esas características, más posibilidades tienes de reflejar esa actitud. La gente positiva construye un círculo social que ayuda a fortalecer su naturaleza positiva, no uno que la empeora.

Celebra los pequeños logros.

Las personas positivas le dan el mismo valor y peso a las pequeñas y grandes victorias. Estudios demuestran que el agradecimiento puede llevar a aumentar el optimismo y es un hábito positivo convertirlo en una práctica. La gratitud por los pequeños momentos entrega más oportunidades de ser positivo.

No permitas que tu optimismo obstaculice tus metas.

A pesar de los buenos resultados que tiene ser optimista, hay ciertos problemas si se aborda de una forma incorrecta, especialmente cuando se trata de conseguir tus metas. Estudios demuestran que tener una mentalidad extremadamente positiva –pensar que todo es un cuento de hadas- y que el universo nos proveerá de esta o aquella cosa, puede distraerte, relajarte en exceso e impedir que alcances tus metas. El mejor de los antídotos para esto es el sentido común.

Anticípate a los problemas

Aquellas personas que se identifican como optimistas-realistas creen que tienen más control de sus relaciones y de diversas circunstancias. “Cada vez que enfrenten un problema, los optimistas serán creativos: tendrán un plan A, un plan B y un plan C” y si ninguno de los tres funciona, recuerdan que el abecedario tiene veinticinco letras más.

Sin embargo, es importante darse cuenta de cuando tus planes se transforman en algo abrumador. Es fundamental aprender a descansar e incluso a desistir. Un pensamiento positivo es mejor cultivado con una mente relajada, así que toma un descanso cuando sientas que estás sobrepasado.

Claves de una mente positiva.

Juanma Quelle

Coach.Speaker. Escritor.

Fuente: https://juanmaquelle.com/claves-de-una-mente-positiva/#comments

Alquileres: qué hay detrás de la falsa dicotomía de propietarios vs. inquilinos


Es necesario comprender la paradójica realidad que viven propietarios e inquilinos en el mercado de alquileres, al ver insatisfechas sus pretensiones: unos por lo que cobran y otros por los que pagan.

Alquileres: qué hay detrás de la falsa dicotomía de propietarios vs. inquilinos

Por Leandro Pietronave

En una Argentina que busca permanentemente la polarización, los corredores y martilleros de todo el país -intermediamos entre oferta y demanda-, están bregando por el equilibrio contractual, ante un contexto de inestabilidad macroeconómica constante.

La crisis planteada por la pandemia del coronavirus pone en valor el rol de intermediación de los profesionales inmobiliarios, quienes se ven motivados a analizar objetivamente los datos existentes y exponerlos con precisión, a fin de brindar información a la sociedad.

Según estadísticas de los portales, 91 de cada 100 contratos de vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, a tiempo completo (24 meses), se ofrecen y pactan en pesos argentinos (ARS). Para las mediciones, se tomó el Índice de Precios del Consumidor (IPC) para la inflación, la Remuneración Imponible Promedio de Trabajadores Estables (RIPTE) para los salarios, y las actualizaciones de los contratos de alquiler, en el período 2015-2019.

Desde el propietario

Los alquileres poseen una oferta categóricamente descentralizada. En general, se trata pequeños ahorristas que pudieron comprarse un departamento, o bien lo heredaron. Para el locador, la renta representa un complemento de subsistencia a su sueldo o jubilación, según el caso.

De acuerdo a la distribución de unidades, los oferentes no constituyen un monopolio u oligopolio, ni tienen interdependencia estratégica entre sí: la desconcentración de propietarios es tal que no existe un poder de influencia sobre el precio de equilibrio natural que plantea el mercado.

Rentabilidad

Históricamente, en nuestro país, los inmuebles se han cotizado dólares como una forma de refugio patrimonial ante las posibles fluctuaciones económicas. Sin embargo, como se dijo, la mayoría de los alquileres a tiempo completo se ofrecen en pesos argentinos.

En la serie analizada (2015-2019), el promedio de rentabilidad bruta -sin considerar deducciones fiscales, gastos de mantenimiento, erogaciones no recuperables y la amortización del inmueble- fue del 3.92% anual.

El principal motivo de la baja rentabilidad sigue la lógica del tipo de cambio: cada vez que el dólar aumenta, el índice de rendimiento locativo disminuye.

El principal motivo de la baja rentabilidad sigue la lógica del tipo de cambio: cada vez que el dólar aumenta, el índice de rendimiento locativo disminuye.

En consonancia con ello, durante las mayores depreciaciones cambiarias -2018 (- 105,43%) y 2019 (- 64,79%)- la utilidad por alquileres sufrió las caídas interanuales más abruptas, registrándose el piso récord histórico – hasta ese momento – en el último de los años, con una tasa del 2,42% bruta.

En el mismo sentido, el pico más rentable para las locaciones (+ 5.40%) coincide con la menor devaluación de la serie (11,28%), durante 2017. De aquí, se deslinda el primer indicio de competencia perfecta: no existe el fantasma de la especulación financiera para influir sobre el precio de las locaciones.

En palabras más simples, la masa de propietarios no buscó mantener una determinada tasa de rentabilidad, sino que el mercado se autoreguló naturalmente logrando la armonía de un valor que pueda ser convalidado por los inquilinos.

Actualización de alquiler vs. inflación

La segunda y efectiva demostración fáctica de es un mercado de competencia perfecta es -sin dudas- la comparación de las variables alquiler versus inflación.

Como se observa en el gráfico, las actualizaciones pactadas para los contratos de alquiler sólo superan tímidamente al indicador de precios de consumo en dos ocasiones, mientras que la inflación gana la mayoría de las batallas, dos de ellas con un amplio margen.

De no existir un equilibrio generado genuinamente entre la oferta y la demanda, esta diferencia no sería posible. El propietario no sólo no busco mantener la rentabilidad que obtenía antes, sino que tampoco midió la inflación para obtener un mejor contrato.

Visto de otra manera, en el lapso analizado, para que sus inmuebles sean alcanzados por la demanda, los oferentes estuvieron dispuestos a resignar sus pretensiones.

Los números demuestran que no hay formación precios. En 2018, el Índice de Precios del Consumidor (IPC) registró un 47,60%, cuando los contratos de alquiler actualizaron un 13% semestral (27,69% anual). Aún con expectativas de recesión, en el año siguiente, los locadores suscribieron contratos actualizados al 15% semestral (32.25% anual), cuando la inflación alcanzó el tope de la serie con el 54,60%.

Desde el punto de vista del inquilino

Los últimos datos oficiales existentes en la Ciudad de Buenos Aires surgen de un informe relevado por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) en 2017: 370.000 hogares son alquilados en la Capital.

A lo largo de la historia, las políticas económicas pro-inflacionarias provocaron una disminución en la capacidad de ahorro de los argentinos. En virtud de ello, no resulta viable que los créditos para viviendas se sostengan en el largo plazo.

La pérdida de poder adquisitivo de los salarios, sumada al alza sostenida del dólar estadounidense, hace cada vez más lejano el sueño de la casa propia, marcando una creciente tendencia en la demanda de alquileres.

Incidencia de alquiler/salario

Si se toma como referencia Diciembre 2019, el salario medio ascendía a $ 41.147, según RIPTE. Por su parte, un monoambiente en un barrio estándar de la Ciudad promediaba los $11.000.

De acuerdo a la comparación planteada, se puede deducir que un 26,73% del sueldo de un inquilino medio es destinado al canon locativo. Además, la incorporación de los gastos corrientes (expensas ordinarias y servicios) del inmueble alquilado representaría aproximadamente un 10% adicional para el bolsillo del locatario.

Cabe aclarar que la ejemplificación realizada contempla la distribución de un sólo inquilino por cada vivienda. Lógicamente, al aumentar la cantidad de convivientes con ingresos, la relación porcentual alquiler/salario se verá disminuida en suma. Por lo expuesto, el alquiler y las erogaciones a cargo del inquilino resultan onerosas para su capacidad de pago.

Actualización de alquiler vs salario

La diferencia promedio anual de menos de un 1% entre ambas variables permite visualizar la perfección competitiva del mercado, donde el límite de precios pretendidos por la oferta se acerca a la capacidad de pago de la demanda para encontrar el precio de equilibrio.

En la otra vereda, en 2019, el indicador de precios del consumidor (IPC) marcó un 54,60% anual, superando conjuntamente salarios medios y actualizaciones locativas, lo cual demuestra que propietarios e inquilinos fueron perjudicados por el “impuesto” inflacionario.

“Es la Economía, estúpido”

Aplicado al presente análisis, la frase de Bill Clinton en su campaña presidencial estadounidense de 1992, resulta una respuesta gráfica y simple a un problema complejo como la Economía argentina.

No es el propietario. No es el inquilino. No es el propietario versus inquilino, ni al revés.

Es la inestabilidad económica y la ineficiencia en la administración pública lo que genera la falta de armonía en un vínculo contractual donde ambas partes hacen su esmerado sacrificio.

La caída de la actividad económica hace que locadores y locatarios estén insatisfechos, a razón del estancamiento económico e inflación que sufre el país históricamente.

¿Qué rol debe jugar el Estado?

La intervención indirecta del Estado en la plaza de alquileres -a través de los descalabros económicos y la caída de los ingresos de sus ciudadanos- es una demostración de los perjuicios que conlleva su ineficiente gestión.

En virtud de ello, el artesanal asesoramiento de un profesional matriculado resulta de vital importancia. Conociendo las necesidades de cada inquilino y de cada propietario, los inmobiliarios escuchamos sus pretensiones, y bregamos por la formalización de un acuerdo voluntario, libre y consensuado, en que los intervinientes comparten un esfuerzo económico para lograr el equilibrio en la contratación.

La intervención directa es aún peor. Sobran las páginas negativas acerca de la historia de la intromisión estatal en los contratos privados de locación: las leyes 11.156 y 11.157 sancionadas durante la presidencia de Hipólito Yrigoyen en 1921, los decretos y leyes de emergencia dictadas en 1943, la recordada ley de alquileres sancionada durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón, la aún vigente Ley Nº 5859 de CABA y el reciente DNU 320/2020 de congelamiento de alquileres.

En los últimos días, el Gobierno nacional retomó el debate mediático sobre una Ley de Alquileres, que obtuvo media sanción en Diputados el 6 noviembre pasado. El dictamen aprobado impone una fórmula de actualización promedio entre RIPTE e IPC, la cual fomenta la incertidumbre contractual de ambos firmantes.

Hoy, con la modalidad voluntaria, el primer día que suscribe un contrato de locación, el inquilino sabe cuánto va a pagar el último mes de su contratación. ¿Cuánto vale la previsibilidad de la cadena de pagos en un país imprevisible? Este aspecto fundamental debe ponerse en valor.

Los efectos intervencionistas siempre han sido los mismos: retracción de la oferta, caída de la construcción, escasez de viviendas y un fuerte desincentivo de las inversiones en el territorio argentino, como consecuencia de la inseguridad jurídica.

En un país cuyos actores presentan diversos matices socio-económicos, el poder de imperio del Estado busca imponer una ilusoria solución mágica a un mercado que funciona perfectamente. Necesitamos más premios y menos castigos, para que el inversor inmobiliario se encuentre incentivado, en la tormentosa economía nacional.

Hay que seducir a aquél pequeño ahorrista laburante que pudo comprarse un departamento y lo pone en alquiler para que otro laburante que necesita un lugar para vivir pueda habitarlo, aún en el contexto de menor rentabilidad de todos los tiempos. Ese mini-propietario, con su inmueble en ofrecimiento, suple la necesidad de construir viviendas estatales, con lo cual genera un ahorro público extra, que debe ser tenido en cuenta.

(*) Corredor inmobiliario matriculado en CUCICBA. Contador Público Nacional graduado en la Universidad de Buenos Aires (UBA). CEO de Spinelli Propiedades.

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