Acerca de los alquileres de viviendas por todo el año


Llamativamente, a partir de fin de enero desde distintos medios gráficos, radiales, televisivos y diversas redes sociales, la asociación de inquilinos agrupados instaló el tema en contra de los profesionales inmobiliarios utilizando un posteo entre un supuesto interesado en alquilar un departamento y una supuesta inmobiliaria, donde la operación finalmente no se concreta por las elevadas exigencias de la supuesta propietaria del bien. Habla de un 60% de ajuste anual. Supongamos que existió el asunto, supongamos que un colega no asesoró adecuadamente, supongamos pero no generalicemos, sepamos distinguir.

La realidad es que en ningún lugar del territorio argentino los ajustes de los precios locativos han superado la inflación de 2019 ni han estado cerca de ello. Lo prueban ciudades con gran demanda como la CABA, La Plata, Mar del Plata, Rosario y capitales de provincias como Córdoba, Neuquén, San Juan, Santa Fe, Resistencia y muchas más, donde las mismas entidades que nuclean a los profesionales inmobiliarios sugieren actualizaciones anuales no superiores al 30% o 35% o semestrales entre un 13% a un 17%, siendo en muchos casos inferiores a los aumentos salariales. Y esto hay que decirlo, porque es la realidad que cualquiera puede palpar en la calle. No es una ley escrita, pero es una regla que los profesionales aplicamos, explicamos los motivos y tanto propietarios como inquilinos aceptan de buen grado.

En nuestro país continúa acrecentándose el déficit de viviendas propias, (hoy alrededor de 3,5 millones) y si bien la demanda de alquileres aumenta, los precios no se han escapado y lo demuestra la renta que obtiene el propietario, hoy en un piso de alrededor del 2% al 3% anual según los casos, pudiendo en algunos ser más bajo.

Ahora bien; podría haber también mayor oferta de alquileres, pero la realidad es que merced a los proyectos de leyes para regular las locaciones urbanas muchos inversores han dejado de apostar al ladrillo y muchos propietarios han retirado sus inmuebles del mercado; el que se quema con leche cuando ve una vaca llora, y sabido es que cada vez que el Estado intervino en los alquileres el efecto fue totalmente distinto al deseado, perjudicando de esa forma al interesado directo y supuesto protegido, el inquilino. El libre juego de la oferta y la demanda siempre hizo funcionar aceitadamente al mercado, y si bien es cierto que en algunos casos pudieron existir abusos por parte de algunos propietarios, esos mismos se vieron luego perjudicados al quedarles los inmuebles desocupados.

¿Queremos beneficiar en serio a los buenos inquilinos? Breguemos por la puesta de un solo artículo en el Código Civil y Comercial de la Nación vigente desde 2015 y que absorbió a la muy buena ley 23.091 de locaciones urbanas, y es lo referido al rápido desalojo del incumplidor (por cualquier motivo, sea falta de pago, descuido del inmueble, etc. según cláusulas del contrato), sin posibilidad de “chicanas” ni “avivadas”, que le dé la certeza al propietario de poder sacar al mal inquilino en no más de 90 días de iniciada la demanda. Asimismo, la citada ley contenía varios artículos que estuvieron en desuso (Ley 23.091, Cuarta Parte -Promoción de alquiler de unidades de vivienda-, Capítulo III -de la promoción de locaciones destinadas a vivienda-, Arts. 10º al 29º), que con muy buen criterio el legislador incluyó para fomentar el destino de inmuebles nuevos y/o usados a la locación.

Es evidente que algo se debe hacer, pero reitero, pretender regular el mercado locativo como lo vienen pregonando anteproyectos desde el año 2009 (caso del de la senadora nacional FPV por La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela) y varios otros hasta el año pasado que no lograron ser sancionados como ley, demuestran que ese no es el camino. Flexibilizar garantías, promover la construcción de viviendas, establecer una política de estado para el otorgamiento de créditos hipotecarios que permitan la compra de esos inmuebles con tasas blandas, mínimos requisitos y bajos costos de otorgamiento, serán el motor para poner en marcha a la industria de la construcción y al mercado inmobiliario en general.

Volviendo al inicio, no nos dejemos engañar con falsos gurúes que pregonan defender a los inquilinos con oscuros objetivos y cantos de sirenas de quienes se arrogan una representación que se auto imponen y perjudican a la gran masa de familias necesitadas de alquilar en todo el país. Y como siempre decimos, acercarse a un profesional inmobiliario matriculado en busca de asesoramiento, será la llave para abrir puertas seguras.

Alejandro Acámpora
Martillero y Corredor Público – Reg. 1847
Titular de Acampora y Asociados Propiedades desde 1973
Socio fundador y actual Prosecretario de la Cámara Inmob. de la Pcia. de Bs. As.

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