La gran apuesta de Macri para seducir a la clase media: el plan de créditos hipotecarios arrancará en abril


casa en venta

El equipo económico apura los tiempos para que la promesa de campaña se haga realidad cuanto antes. Empresarios del sector inmobiliario confirmaron a iProfesional que se han acelerado las reuniones y que el Presidente quiere que toda la banca participe. ¿Cómo se ajustarán las cuotas?

Por Patricio Eleisegui
Dispuesto a hacer realidad una de sus promesas de campaña, Mauricio Macri y equipo apuran el paso para poner en marcha el plan de créditos hipotecarios orientado a la clase media.
Tomás Marolda, directivo de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) -entidad que viene trabajando junto con el equipo económico- confirmó a iProfesional que la iniciativa será lanzada en abril. 
Tal como diera cuenta este medio, el sistema apunta a replicar el modelo chileno, que ya dio muestras de ser exitoso.
El plan oficial se inserta en un contexto en el que en la Ciudad de Buenos Aires una de cada tres familias se ve obligada a alquilar.
Más aun, las estadísticas muestran que en Capital el problema de la falta del techo propio se fue acrecentando a lo largo de los años: 
-En 2003 rentaba el 24%.

-En 2010, el 28%.

-En la actualidad, el 32%.
Si se considera el total país, según el presidente del Frente Nacional de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, ‘unas cinco millones de personas hoy en día se ven obligadas a rentar un inmueble’.
Este incremento es producto, entre otros factores, de las sucesivas devaluaciones que encarecieron las propiedades en moneda local.
Según el sitio especializado Reporte Inmobiliario, ‘para un asalariado que gana un sueldo promedio, la compra de una vivienda resulta hoy más complicada que hace 14 años, es decir, antes de la crisis de la convertibilidad’.
La cantidad de sueldos acumulados para su adquisición (parámetro que suele usarse como referencia) no ha parado de crecer.
A modo de ejemplo, en Palermo y en Recoleta rondan los 9 años, frente a los 4 (años) de 2001. Esta tónica se repite para los distintos barrios como Caballito, Almagro o Flores.
Línea de largada

‘El nuevo programa de créditos hipotecarios tiene como punto de partida el mes de abril. Como ocurre con otras iniciativas en las que nuestro sector ha tomado parte, hemos trabajado en la elaboración del plan junto con los funcionarios del Ministerio de Economía’, expresó Marolda a este medio.
‘A diferencia de otras propuestas que el Gobierno tiene para el desarrollo o venta de inmuebles, el sistema de créditos que viene no tomará la forma de un proyecto de ley que vaya a debatirse’, agregó.
El referente de la Cámara Inmobiliaria comentó que el macrismo está muy apurado por enfrentar este problema, consciente del efecto dinamizador que tendrá sobre otros rubros de la economía.
‘Los créditos se activarán vía circular del Banco Central’, adelantó el representante de la CIA.
El aspecto más complejo y en el que está trabajando el equipo económico para no demorar la iniciativa más allá del mes estipulado (abril) se vincula con el índice bajo el cual se ajustará el valor de las cuotas.
En ese sentido, el Banco Central redobló sus esfuerzos para poder publicar cuanto antes el nuevo parámetro. ‘Es una prioridad de esta gestión sacarlo rápidamente y en esto se está trabajando de manera ardua’, declaró una fuente de la entidad.
Ajuste de cuotas según salarios 

Por el lado de los bancos, las reuniones con el equipo de trabajo del Gobierno ya han comenzado. En estos días se están puliendo algunas cuestiones y escuchando algunas voces.
‘Nosotros ya hemos aportado nuestras propuestas y las mismas fueron aceptadas’, sostuvo a iProfesional un importante ejecutivo de un banco de larga tradición en materia de financiamiento. 
El directivo expresó -tal como anticipara este medio- que el modelo a seguir es el de Chile, que ya dio muestras de ser exitoso.
‘A diferencia de lo que ocurre en ese país, donde el indicador está atado al valor del metro cuadrado, acá se implementará un índice que contemplará la variación salarial’, adelantó la fuente que pidió no ser mencionada.
‘Desde hace un par de semanas venimos manteniendo conversaciones con el Gobierno en línea con esta idea y con apurar los tiempos’, completó.
Además, aseguró que el equipo que acompaña a Macri quiere que del nuevo sistema de créditos participe directamente toda la banca.
‘Estamos trabajando a la par, en virtud de que contamos con experiencia específica en el tema’, expresó.
Los banqueros que participan de la iniciativa anticipan que el financiamiento cubrirá hasta el 70% del total tasado de la propiedad y que el grupo familiar deberá contar con ingresos que ronden los $25.000.
Para que más personas puedan calificar, el Gobierno quiere que la relación ‘cuota-ingreso’ baje del 30% al 25%. Los directivos de las entidades están evaluando cómo cubrirse del mayor riesgo ante un impago.
En relación con la elevada inflación, la fuente consultada afirmó que en el equipo económico hay plena conciencia respecto de que el actual contexto no es el más propicio para lanzar un plan tan ambicioso como el que persigue Macri.
El Presidente en su campaña prometió que bajo su gestión se otorgarán un millón de créditos de este tipo.
Aun así, desde el Gobierno hacen referencia a que el jefe de Estado quiere ponerlo en marcha cuanto antes para cumplir con una promesa tan esperada por la clase media.
José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que buena parte del éxito del programa estará en cómo se defina el índice, al tiempo que apuntó que ‘la clave es que logre ganar credibilidad’.
En forma previa al lanzamiento, el Gobierno tendrá que disputar un partido fundamental que se jugará en el terreno político.
Tiene que ver con la derogación de algunos artículos heredados de la Ley de Convertibilidad, ya que en la actualidad la indexación de los créditos está prohibida.
En cuanto al sistema de ajuste de las cuotas hipotecarias, el macrismo no aguardará la normalización completa del INDEC. Desde el organismo reconocen que ‘vienen acelerando para que el mismo se haga público lo más pronto posible’.
La variación salarial, será un aspecto central. Según Rozados, el cálculo del coeficiente puede ser producto de ‘una combinación de factores’.
Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), dos de sus referentes reconocieron a iProfesional que en pocas semanas se hará el anuncio oficial, como así también se dará a conocer la participación que viene teniendo esta entidad en el armado de la propuesta.
‘Trabajamos con el equipo que elabora el programa. El Gobierno tomó varias ideas que le hemos acercado y trabajos que fuimos desarrollando al respecto’, aseguró a este medio Miguel Camps, titular de la organización.
En cuanto a las cuotas, Gustavo Llambías, vicepresidente de la AEV, sostuvo que ‘lo más probable es que se terminen ajustando por coeficiente de variación salarial’.
‘En las próximas semanas habrá que ver cómo se adecúan las normativas para avanzar en la operatoria. Se viene trabajando muy fuerte desde el inicio de este Gobierno’, indicó a iProfesional.
UF en Chile, UVA en Argentina 

En la que fue una de sus primeras presentaciones como titular del Banco Central, Federico Sturzenegger afirmó que uno de los principales objetivos de su gestión era, precisamente, reactivar los créditos hipotecarios.
Señaló que el plan consistía en imitar el modelo chileno, en el que las cuotas se van ajustando a partir de la inflación y los salarios.
En ese país se utiliza como parámetro la ‘Unidad de Fomento’ (UF). ¿Qué significa y cuáles son sus particularidades?:
• Es una unidad de cuenta (o moneda teórica).
• Se ajusta según la evolución de los precios.
• Aunque no exista físicamente, se usa en préstamos hipotecarios.
• Los valores se pagan o cobran en pesos, según la cotización UF del día.
• Se lanzó cuando la inflación era tan alta como la de la Argentina.
Carlos Montoya Ramos, de Inversor Global, afirma que las instituciones financian entre 75% y el 90% del valor tasado de una vivienda. 
Para quienes ya tienen una y desean pasar a otra, el escenario hasta suele ser más prometedor, ya que si cumplen quedan posicionados en una situación muy ventajosa al momento de negociar un préstamo.
A partir de este mecanismo, el país trasandino logró construir un sistema financiero que ya es seis veces más grande que el argentino. Y, en el caso de los hipotecarios es, en términos del PBI, una vez y media.
Por lo pronto, el directorio del Banco Central de Argentina ya aprobó una versión preliminar de la normativa que creará el equivalente de la UF a nivel local.
Incluso ya tiene nombre: Unidad de Valor de Adquisición (UVA). 
Pero hay más. Sturzenegger tiene en mente no sólo que los créditos a largo plazo se ajusten por este coeficiente. También los depósitos bancarios, para que puedan quedar a salvo de la inflación y ayuden a fondear el sistema.
El titular del Banco Central no fue el único que se refirió a la iniciativa a los pocos días de haber asumido. También lo hizo Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia, quien confirmó que en la Argentina -al igual que en Chile- ‘cualquier asalariado podrá calificar para comprarse una casa’.
‘El país tiene que ir a ese modelo para que los bancos nos peleemos por dar hipotecas’, remarcó.
En el seno del Gobierno creen que las diferencias en cuanto al monto de las cuotas y tasas marcarán un antes y un después. Claro que Chile tiene una ventaja respecto a la Argentina: el nivel de inflación es muy bajo, lo que reduce notablemente el monto de las cuotas.
Semanas atrás, iProfesional dio cuenta de las mismas y de cuál podría ser el escenario ideal, en caso de que la administración macrista logre reducir el índice inflacionario a un dígito con el paso de los años.
A modo de ejemplo, puede tomarse como referencia un departamento usado valuado en u$s130.000, en Buenos Aires y en Santiago de Chile. 
En el vecino país, un préstamo ajustado por UF:
– Se cancela a 20 años

– El monto a financiar promedia el 75%

– La tasa de interés es: inflación +4,5% 

– Los pagos mensuales se ajustan en función de la misma.
Bajo estas condiciones:
– El tomador del crédito integra unos u$s32.500

– La cuota inicial es de u$s650 (poco más de $9.500 en pesos argentinos)
En el caso argentino, bajo similares condiciones:
– El monto máximo a financiar se reduce al 60%.

– En consecuencia, deben integrarse u$s52.000.

– La tasa de interés ronda el 26%.

– Los pagos mensuales se elevan a $28.000.

– Para validar la relación cuota-ingreso, éste último debe superar los $90.000.
En la Argentina, producto de la elevada inflación, apenas cinco bancos ofrecen préstamos a tasa fija. Más allá de ello, el problema es que la misma puede llegar a elevarse hasta un 35%.
El gobierno de Macri quiere revertir el actual panorama cuanto antes. De concretarse con éxito su plan de hipotecarios, será una ‘caricia’ para la clase media que llegará tras la devaluación y el tarifazo.
En lo económico, contribuirá a mejorar el nivel de actividad. En lo político, marcará diferencias respecto a la gestión anterior.
En el libro de promesas incumplidas que fueron escribiendo los distintos gobiernos, hay una página que muestra a Néstor Kirchner junto a Guillermo Moreno anunciando un revolucionario plan por el que una cuota iba a ser igual al alquiler.

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Para los martilleros locales, el reajuste de los alquileres debe seguir siendo anual


 

Miguel Angel Rubini
marubini@hotmail.com

Tomando en cuenta el elevado costo en dólares que tienen los inmuebles -especialmente los departamentos- y lo difícil que resulta acceder a créditos bancarios con fines de compra, quienes carecen de una vivienda propia -al menos por el momento- parecen no tener otra salida que no sea la de alquilar para solucionar transitoriamente sus problemas habitacionales.
La mayoría de los que piensan en esa alternativa suelen ser asalariados a los que los sueldos -vía paritarias- se les actualizan una sola vez por año, lo cual condiciona sus posibilidades de hacer frente al incremento generalizado de precios que se viene registrando en el país en todos los rubros.
Desde hace ya muchos años, los que destinan propiedades al mercado de las locaciones, al tomar en cuenta el valor de las mismas advierten que la rentabilidad que obtienen es muy baja (alrededor del 3% anual). Tener que hacerse cargo del costo de las expensas comunes, del impuesto inmobiliario y de la tasa municipal por servicios urbanos, achica bastante el ingreso que perciben por el alquiler de sus departamentos y/o casas.
Si a ello se le suma el hecho de que recientemente la Argentina experimentó una significativa desvalorización de su signo monetario, es comprensible que, al momento de formalizar los contratos, quieran compensar la pérdida de poder adquisitivo del peso fijando valores locativos que contemplen la inflación que, según estimaciones oficiales, este año sería del orden del 25%.
Las informaciones difundidas en los últimos días en el sentido de que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) habrían comenzado a pactarse reajustes semestrales en el precio de los alquileres e incrementos de hasta un 40% anual, fue recibida con preocupación en el mercado marplatense, especialmente por parte de los inquilinos a quienes se les están por vencer los contratos de los inmuebles que ocupan. Con la intención de despejar sus dudas y conocer lo que puede llegar a ocurrir en el futuro inmediato, LA CAPITAL consultó a dos reconocidos martilleros públicos que, entre las actividades que desarrollan, se dedican a las locaciones urbanas.

Importante brecha
entre ambas partes

Maximiliano Loscalzo, sostuvo que “por un lado están las necesidades de los posibles inquilinos, que son muchos, y por otro las pretensiones de los propietarios de los inmuebles que se ofrecen en locación. Si bien entre unas y otras existe una brecha que es importante, creemos que se debe tener en cuenta que en Mar del Plata el costo de vida es inferior al de la Ciudad de Buenos Aires. Como muchos de los que quieren alquilar sus inmuebles son personas que tienen su residencia habitual en la Capital Federal, pretenden implementar reajustes semestrales del 15% u otro tipo de cuestiones que no se adecuan al público local, que es el que busca alquilar por dos años. Los propietarios tienen que tener en cuenta que los sueldos son bajos, y que los locatarios, además de pagar el alquiler, tienen que hacer frente a las boletas de OSSE, de gas, de electricidad y, además, a los gastos que les genera el diario vivir. En ese contexto, querer implementar un reajuste anual del 40% es excesivo, salvo que se trate del alquiler de determinados locales comerciales. Partiendo de un valor coherente, en el caso de los departamentos y/o casas, fijar un reajuste anual de hasta un 30% es un guarismo que, teniendo en cuenta la inflación, puede considerarse razonable. Para que los propietarios queden más conformes, lo que podría hacerse es pactar un escalonamiento en el pago del total del alquiler convenido”, afirmó.

Similar opinión

Diego Del Valle, otro profesional de la actividad inmobiliaria, manifestó por su parte que “en Mar del Plata el alquiler de viviendas por 24 meses se sigue haciendo con una reajuste anual que va del 25% al 30% lo cual le permite al locatario saber de antemano cuánto va a tener que pagar cada mes. La actualización semestral y un incremento del 40% anual, tema que en los últimos días tocaron algunos medios de difusión porteños, no es aplicable en nuestra ciudad salvo que se trate de locales comerciales que tengan muy buena ubicación. Los que buscan alquilar viviendas por 2 años son personas que generalmente viven de sueldos que se actualizan en la paritaria anual. De allí que, aunque los propietarios estén obteniendo la rentabilidad más baja de la historia, a los locatarios no se les pueda exigir que cada 6 meses accedan a pagar un alquiler más alto. En estos momentos por un departamento de 1 ambiente se están pidiendo alrededor de 4.000 pesos mensuales. Por 2 ambientes, entre 4.500 y 5.000 pesos, dependiendo de la zona (si es en la costa o en un edificio “premium” alrededor de 8.000). Por 3 ambientes, 5.500 pesos en adelante. Por una casa con garaje, a partir de 6.000 pesos y por un chalecito típico de Mar del Plata de 7.500 pesos hacia arriba”. Por último expresó que “podría decirse que el mercado está en un punto de equilibrio ya que si bien hay mucha demanda, existe un importante número de propiedades en alquiler, inclusive en edificios nuevos. Muchos propietarios que antes los ofrecían por la temporada estival, para resguardar el capital y poder solventar los gastos que les originan los inmuebles, resolvieron hacerlo por 24 meses”, comentó.-

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