Las cotizaciones de las viviendas siguen subiendo y crece la polémica respecto de si existe sobrevaluación. Se requiere de más salarios para comprar una unidad pero esta brecha no hace que bajen ¿Por qué la soja beneficia al sector rural y aleja a la clase media urbana? El rol del billete verde
Por Fernando Gutiérrez
La expresión «burbuja inmobiliaria» se pronuncia cada vez con mayor frecuencia. Y rankea bien alto entre los temas que generan más polémicas en Internet, foros y debates.
Mientras los precios siguen su carrera alcista, a un promedio de 10% anual en dólares, abundan los diagnósticos sobre lo insostenible de esta situación.
Y prácticamente no transcurre una semana sin que haya una nota periodística o un reporte de alguna consultora que muestre alarma al ver cómo el valor del metro cuadrado es más caro en varias zonas de Buenos Aires que, incluso, en Miami o en la costa española.
Con un precio un promedio de u$s1.500 (u$s2.200 para los departamentos a estrenar), y con barrios top que llegan hasta los u$s3.200 -sin hablar de Puerto Madero donde ya cotiza a u$s4.000- la polémica va subiendo de temperatura.
Y la fiebre no sólo alcanza a las zonas «premium» de Buenos Aires, que gozan de una permanente demanda internacional.
También se extiende a ciertos barrios de clase media y a ciudades del interior, como Rosario y Córdoba, donde ya no es raro encontrar departamentos nuevos por los que se piden u$s3.000 el metro.
Para colmo, los últimos reportes muestran que los precios siguen subiendo, frente a una demanda que -en los últimos meses- comenzó a desacelerar su crecimiento.
Algunos analistas ven a este fenómeno como un indicio de que en muchas zonas se llegó a una evidente sobrevaloración.
Y no son pocos los expertos que manifiestan su indignación al observar cómo, tal como diera cuenta iProfesional.com, el metro cuadrado sustituyó al dólar como unidad de ahorro de los argentinos (Ver nota: «Fuga al ladrillo»: las propiedades reemplazaron al sistema bancario y el metro cuadrado, al dólar»).
Es el caso de Miguel Pato, director de Real Estate en la consultora Ernst & Young quien, en un reciente encuentro de expertos, calificó al sector inmobiliario como un lugar de «especuladores financieros disfrazados de inmobiliarios».
El directivo se lamenta de que «el mercado festeje que Almagro está más caro que Miami en vez de preguntarse si es sustentable una actividad con más inversores que compradores finales«.
La posibilidad de que se haya gestado una «burbuja de precios» en algunas zonas, es una idea que viene repitiéndose desde hace un buen tiempo. Sin embargo, el pinchazo no se da y esta profecía hasta ahora se revela equivocada.
Es más, desde hace ya cuatro años el monto promedio (en dólares) de las operaciones inmobiliarias superó al que se registraba en los años del 1 a 1, incluso a pesar de que -en ese entonces- se llegó a apalancar casi una de cada tres transacciones con crédito hipotecario, mientras que hoy el 94% del monto involucrado en las mismas responde a «plata en mano».
Y este repunte en las cotizaciones no se detiene, aun cuando en el resto del mundo se haya producido un «sinceramiento» de los valores.
Ante esta situación, los analistas terminan por rendirse ante la cruda realidad.
«Los valores pueden parecer exorbitantes, la calidad de la construcción hasta es dudosa en algunos casos. Pero alguien los avala y los paga. La plata está«, afirma Germán Gómez Picasso, director de la firma especializada Reporte Inmobiliario.
¿Por qué no bajan?
Una de las preguntas centrales en esta polémica es cuáles son los factores que, en definitiva, servirían para detectar si hay o no sobreprecios. Y, por consiguiente, si es factible esperar una inminente corrección.
Entre esos «termómetros» se mencionan:
- la relación salarios versus metro cuadrado, que se va agrietando pero que -a su vez- se contrarresta con
- el uso que se la da al ladrillo como «nuevo sistema bancario» y por
- la rigidez de los propietarios a deshacerse de una unidad.
1. Salarios versus metro cuadrado
Sobre este punto, las luces de alarma están puestas en la cada vez mayor dificultad de la clase media para acceder a una vivienda.
«En Europa, se necesitan cuatro años de salario para comprar una casa, en Estados Unidos esa relación es de tres. El contraste es evidente cuando se mira el nivel de Argentina, donde se requieren de unos nueve años«, argumenta Sebastián Estévez, asesor financiero, quien se erige como un fuerte crítico de la situación actual del mercado.
«Es alto incluso cuando se lo compara con países que sufrieron una burbuja inmobiliaria, como puede ser el caso de España, donde la relación es de seis años», detalla.
También sobre este punto, Juan José Cruces, docente de la Universidad Di Tella, destaca que las propiedades argentinas no sólo están caras en el comparativo internacional, sino también respecto de su propia media histórica.
«En los años ’90, un joven profesional que vivía en Buenos Aires y que cobraba un sueldo promedio, podía comprar 1,2 metros de un departamento a estrenar. El joven de hoy sólo puede adquirir 0,8 metros. Esto es un shock enorme, en términos sociales», indica.
Sin embargo, este alejamiento que estaría mostrando un eventual sobreprecio queda atenuado por otros factores, tales como el rol del ladrillo como «nuevo sistema bancario» y, en consecuencia, por la resistencia que muestran los propietarios a bajar sus pretensiones.
2. Rol de sistema bancario
Sobre este punto, los analistas hacen referencia a que la desconfianza crónica a la confiscación de activos hizo que el mercado inmobiliario se transformara en una suerte de sustituto del sistema bancario y del mercado de capitales.
Y esto se aprecia en un dato clave: el hecho de que el rendimiento que ofrece hoy un alquiler sea bajo (en términos porcentuales) no dio lugar a que los propietarios salgan del ladrillo y vayan en busca de otros activos que ofrezcan un mayor retorno.
Al respecto, hoy una locación al propietario le rinde apenas entre un 3% o 4% neto cuando, en otras épocas, llegó a ser del 10 por ciento.
De hecho, según da cuenta Ricardo Theller, investigador de la UADE, un 70% de las adquisiciones de departamentos no son protagonizadas por compradores «genuinos» (es decir, que finalmente habitan esas propiedades) sino por particulares que entran al negocio como inversión, con vistas a obtener una renta por alquiler.
Al respecto, Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate, destaca que quienes están sosteniendo con su demanda los precios actuales no tienen como objetivo central la obtención de una fuerte ganancia, sino que actúan con un criterio defensivo, buscando un resguardo para el ahorro.
«Por otra parte, si bien lo que deja una renta es poco, también es cierto que las inversiones muy seguras, como podría ser un plazo fijo en el exterior, dejan apenas 1%, con lo que el alquiler en la Argentina sigue siendo competitivo», indica Tabakman
Este es uno de los argumentos más sólidos que esgrimen quienes justifican el sostenimiento de los precios actuales y la no existencia de una burbuja.
3. Fuerte resistencia a la baja
Hay otro motivo que sostiene las cotizaciones, aun cuando los precios se hayan distanciado de los salarios.
Y es la negativa de los propietarios a convalidar una baja, lo que lleva a que -aun si hay un escaso volumen de operaciones- los valores no se muevan.
En la jerga de los economistas, es una cuestión de «inelasticidad de oferta».
Cruces, de la Di Tella, lo explica de manera gráfica: «En otros rubros oferta y demanda siempre convergen a un equilibrio muy rápido. Por ejemplo, en los bienes perecederos, si nadie compra la mercadería, se pudre y por eso éstos no pueden estar muy sobrevaluados».
En cambio, subraya el experto, «los departamentos tienen como característica que pueden permanecer a precios más altos por mucho tiempo, aun cuando no haya compradores».
Los números parecen darle la razón: los valores promedio de las operaciones inmobiliarias suben año tras año, incluso en aquellos momentos en los que ha caído la cantidad de escrituras.
- Así, en 2008 hubo una retracción de 6% en la actividad inmobiliaria de Capital y las cotizaciones hicieron «oídos sordos» (subieron 7% en dólares).
- Al año siguiente, el mercado se desplomó en 25% mientras que los precios siguieron escalando (14 por ciento).
Dependiendo de la soja y del dólar
Hay, además, otro argumento potente para que quienes compraron departamentos sigan felicitándose a sí mismos por la inversión realizada.
Y es el hecho de que el dólar se haya debilitado en el mundo, lo que implica que, medidos en esa moneda, los activos tiendan a subir.
«La apreciación que sufren los inmuebles es el reflejo del alza del resto de las divisas respecto del dólar», destaca Domingo Speranza, socio director de la inmobiliaria Binswanger-Giménez Zapiola.
Así las cosas, muchos analistas ponen a la divisa estadounidense en su foco, previendo que lo que ocurra a futuro en el mercado inmobiliario argentino dependerá, en buena medida, no sólo de las políticas internas (como el costo salarial en la construcción, por ejemplo) sino además de que el dólar no se fortalezca en el mundo ante una suba de tasas (lo que daría lugar a un flight to quality hacia esa moneda).
En el mismo sentido, Estévez relativiza el argumento que afirma que los altos precios de los inmuebles se expliquen íntegramente por la demanda de los productores sojeros.
«La relación entre el precio del metro cuadrado y la soja es alta, pero es por la entrada de divisas que genera un efecto riqueza en diversos sectores. Y esto depende de las bajas tasas de interés a nivel mundial porque, en definitiva, son las que provocan las altas cotizaciones agrícolas«, afirma.
Y agrega Estévez que el día en el que el dólar se recupere, las materias primas bajarán y los precios de los inmuebles tenderán a moderar la suba.
Por qué la soja aleja a la clase media urbana
Algunos economistas señalan que los valores inmobiliarios podrían ser un síntoma de que el país sufre la llamada «enfermedad holandesa».
¿Qué es esto? Es cuando el ingreso de dólares que beneficia a un rubro dominante (agro en este caso) puede perjudicar al resto de los sectores.
En el caso de ese país se dio que (décadas atrás) el hallazgo de grandes yacimientos de gas -que al principio fue motivo de festejo- terminó por perjudicar al resto de las ramas de actividad, ya que dio lugar a un fuerte ingreso de divisas, fortaleció su moneda e hizo que otros sectores se tornasen más caros a la hora de vender sus productos al mundo.
El economista Eduardo Levy Yeyati indica que, según esa línea de análisis, la inflación inmobiliaria argentina puede estar directamente influenciada por los precios agrícolas. «¿Más sencillo? Que un aumento del precio de la soja podría alejar la compra de la casa«.
El analista da a entender que si bien el sector del campo se ve beneficiado al poder volcar sus ganancias del «yuyito» a la compra de una unidad, del mismo modo esto sostiene los altos precios y aleja a buena parte de la clase media urbana, es decir, la que no pertenece al sector rural.
¿El ajuste ya empezó?
La gran pregunta sigue siendo si hay que esperar una corrección brusca de los precios inmobiliarios. Por lo pronto, ya hay quienes trabajan con la expectativa de un ajuste.
«Ya se está dando una corrección, pero no en términos nominales sino en términos reales. Es decir, las propiedades siguen subiendo pero a una tasa menor que la inflación en dólares«, señala Estévez.
En la misma línea, Cruces, de la Di Tella, señala que el hecho de que un departamento pierda valor adquisitivo (al no trepar en dólares a una tasa del 15%) frente a otros bienes de la economía «es una señal de que se está enfriando un poco el mercado«.
En otras palabras, afirma que si no hubiera inflación, las propiedades ya estarían bajando en términos de pesos.
Claro que esta situación no implica que haya un fuerte viraje en el corto plazo sino, más bien, hacen referencia a un descenso gradual, en términos reales.
Al respecto Estévez destaca que en los Estados Unidos la burbuja había sido diagnosticada en 2004 y recién llegó el pinchazo tres años más tarde.
fuente: puntonoticias.com
Inmobiliarias Mar del Plata 