Buena parte de las operaciones son impulsadas por pequeños inversores, un público que cuenta con un capital de entre US$ 35.000 y US$ 45.000.

La inflación se convierte en un problema a la hora de ahorrar, ya que destruye el poder de compra real. Los analistas económicos dicen que los ladrillos y el dólar siguen siendo, para los más conservadores, la mejor opción para resguardar su dinero en un contexto de suba de precios.

El valor de la propiedad, y su proyección a corto y mediano plazo, es una cuestión determinante para definir dónde y cuándo hacer una compra. En la actualidad, buena parte de las operaciones son impulsadas por pequeños inversores, un público que cuenta con un capital de entre US$ 35.000 y US$ 45.000.

¿Cómo elegir el mejor terreno? Los expertos recomiendan darle prioridad a una premisa: si se compra una propiedad para una futura venta, lo primordial es que tenga «rápida salida». Otro punto clave para que la inversión no se desvalorice es la ubicación de la vivienda. La seguridad es hoy el factor más determinante en una compra, por eso la cercanía con zonas comerciales garantiza que lo invertido no pierda su valor ni el interés de futuros compradores. Una alternativa extra es la posibilidad de alquilar la propiedad para obtener una renta hasta el momento oportuno para vender.

Frente a la inflación actual y la volatilidad de otros mercados, la demanda con ahorros se vuelca a los inmuebles. El ladrillo se instaló en el consciente colectivo como un refugio que no se discute, en particular después de experiencias donde quedaron atrapados los ahorros o simplemente se volatilizaron.

Técnicamente, se podría hablar de una «sobreinversión» en el sector que no sólo sostiene el precio de las propiedades sino su constante apreciación en dólares. De ahí que los asalariados, cuyos ingresos van a la saga de esa suba, se alejan cada vez más de la posibilidad de hacerse propietarios. A muchos de ellos no les queda más remedio que anotarse en algún plan estatal de vivienda social.

Pese a esta situación de desventaja del asalariado, los especialistas aseguran que no hay que esperar una baja de los valores inmobiliarios, que se muestran entonados por la presión compradora de los sectores medios y altos de la sociedad.

Una cosa parece clara: la inversión en ladrillos tiene arraigo entre los marplatenses. La propiedad es vista entre los ciudadanos como un refugio de valor, una eventual fuente de renta y una garantía de seguridad ante la inestabilidad del país.

Fuente: diario La Capital

Reportajes

Ladrillo a ladrillo

12.06.2011 | La Alhambra, pieza irrepetible y maravillosa de la arquitectura islámica, una vez fue “remodelada” por el español Carlos I, que le insertó una mole rectangular en el medio totalmente fuera de contexto, afeando lo que era de impecable belleza. Algunos dicen que en Mar del Plata hay quienes quieren seguir esa línea.

Pocas ciudades tan bellas como la nuestra. Pocas en el país, pocas en el mundo. Pretender congelarla en el tiempo como se hizo con Florencia y otras de igual bagaje histórico, es poco razonable; pero tampoco es lógico arruinar todos y cada uno de los símbolos arquitectónicos que fueron –y siguen siendo- marca registrada de la ciudad. En ese tira y afloje se desarrolla una discusión vernácula entre vecinos, concejales y el Ejecutivo municipal. El equilibrio, esa virtud que tanto resaltaba Aristóteles y que es condición natural de los líquidos que siempre mantienen el nivel, debiera ser un recurso de uso más cotidiano.
Por de pronto se mantiene la discrepancia entre quienes reclaman mayor participación y estudio previo a decidir por las autorizaciones correspondientes -el concejal Carlos Katz, por ejemplo-, quienes prefieren eludir la acusación de “apurados” aseverando que en otras intendencias se hizo lo mismo -el presidente del HCD, Marcelo Artime-, y los que deciden salir a la calle a expresar su desacuerdo con las demoliciones. ¿El Ejecutivo?: las suspendió a corto plazo, con lo que deja a todos con incertidumbre sin conformar a ninguno.

N&P: Siguen las dudas sobre la construcción en la ciudad después de que venza el plazo de suspensión, ¿verdad? Dicen que habrá marchas y contramarchas con disgusto de ambos lados…
Carlos Katz: Sabía de la marcha en defensa del patrimonio arquitectónico, arrancando en el chalet de Peña y Sarmiento, recorriendo la vieja terminal y algunos chalets añejos; lo vi por las redes sociales. Pero no sé nada de una contramarcha. No me parece mal que la gente se exprese, pero me parece que estas manifestaciones que pueden enfrentar a los vecinos son producto de que el Estado municipal no conduce  una planificación participativa. La gente, en lugar de salir a marchar, debería estar sentada a la mesa del Plan Estratégico, consensuando el perfil de la ciudad, de cada barrio, imaginando un proceso entre todos, con inversiones, empleo, mejora de la calidad urbana y sin que se considere una agresión el intento de preservar parte de la historia.

N&P: ¿Esto se debe a malas decisiones del Ejecutivo?
CK: Me permito corregir, es producto de las indecisiones del intendente municipal, que nunca dio señales claras. Por eso la gente se moviliza, si no estarían tranquilos o quizás hasta enojados, pero la realidad es que nadie sabe nada; todo lo que se hizo fue suspender las demoliciones por 90 días, plazo que debe estar por cumplirse, con lo que estaríamos a las puertas de una medida poco sustentable. Los permisos de demolición existen, sólo están en suspenso, por lo que es probable que sigan su curso.

N&P: ¿El Plan Estratégico no había establecido un conjunto de actividades?
CK: Sí, un plan urbano territorial que intenta delinear ejes de trabajo sobre corredores urbanos, productivos, costero, los paseos comerciales a cielo abierto, y los de transporte. Esto fue aprobado hace años por ordenanza, pero cada caso particular requeriría una mesa específica. Si el intendente cree que un área de desarrollo edilicio puede ser de Waikiki al sur, se debería trabajar con los sectores de esa zona, porque no es lo mismo el frente costero que cinco cuadras para adentro. Eso esperaríamos que pasara, y no ir de salto en salto.

N&P: ¿Qué dicen los profesionales al respecto?
CK: Hubo una asamblea en el Colegio de Arquitectos porque todos tienen muchos inversores esperando para empezar a trabajar; todos en la construcción quieren saber, y están los vecinos que se movilizan, aunque no todo tiene interés de preservación. Lo que hay es incertidumbre, entonces se generan estos riesgos de enfrentamiento que deberían estar buscando puntos en común.

N&P: El ánimo está pesado. Además, hay gente preocupada que habla de la contramarcha…
CK: Sinceramente de eso no sé nada, sí de la preocupación de quienes trabajan en construcción, algunos de empresas chicas, electricistas, los que hacen carpintería, cañerías, qué se yo… La angustia se ve en todos los sectores, pero no una marcha. En este estado de incertidumbre por falta de claridad, nosotros, por ejemplo, suspendimos demoliciones sin que nadie nos dijera cuántos expedientes habían sido presentados al 31 de enero. Se tomaron decisiones que yo no acompañé, sin tener un mínimo diagnóstico, por ejemplo de cuántos pedidos había en Obras Privadas para construcción de edificios. Aparentemente habría 100 al 31 de enero, que no tienen trámite municipal terminado.

N&P: Eso implica muchísimo dinero en juego.
CK: Calcule los metros cuadrados: cada uno oscila en los cinco mil pesos. En la lapicera de los funcionarios están en juego casi cien millones de dólares, y el intendente debería tomar dimensión de esto. Anuncia, acompaña inversiones por 60 millones de pesos, pero acá hablamos de inversiones privadas muy importantes que nadie sabe cómo van a terminar. En nombre de la transparencia no se puede tomar decisiones en medio de la incertidumbre. No es un chiste, es un enorme negocio de inversión y lo peor sería que se resolviera favoreciendo a algunos en detrimento de otros, que va mucho más allá de los chalecitos.

Katz no ahorró críticas al secretario de Planeamiento, José Luis Castorina, de quien considera que “no estuvo a la altura de las circunstancias”. Cruzando la vereda, el presidente del HCD, Marcelo Artime, aseguró que “no se debería demonizar a la construcción porque traerá el progreso a los barrios y no conflicto”, advirtiendo al mismo tiempo: “si seguimos en esta línea, se terminará por no construir nada”.
Por de pronto la organización MDP a+u (Marplatenses Defensores del Patrimonio arquitectónico y urbano) marchó desde el chalet ya a medio destruir de Peña y Sarmiento, continuó por la Villa Lobos, el chalet La Marina (de Baldassarini) y el chalet Leo, para dirigirse al Chateau Frontenac, donde concluyó el recorrido

fuente: noticias y protagonistas.

Domingo Speranza, director Binswanger Gimenez Zapiola, explica por qué la coyuntura actual es un fenómeno diferente a los ciclos expansivos anteriores

En los últimos años el mercado inmobiliario ha sido una de las estrellas de la economía, creciendo -junto a la industria automotriz- como pilar del empuje económico argentino, siempre detrás de las exportaciones agrícolas, claro está.

La construcción de edificios de vivienda y oficinas en todos los centros urbanos del país, sin excepción y predominantemente en Buenos Aires, Rosario y Córdoba, ha empujado los precios de los terrenos hasta participaciones o costos de incidencia insospechados años atrás.

Esto colocó en la mira de los desarrolladores áreas nunca imaginadas como «potencialmente buenas para el desarrollo», consolidando no sólo al sector en constante cambio y crecimiento, sino también grandes áreas de las ciudades donde sus vecinos ven atónitos como el «progreso» se lleva la vieja imagen del barrio.

Viejos PH(s) hoy valen ya no por su estilo, por la amplitud de sus cuartos o luminosidad de sus espacios sin expensas, sino por su valor como terreno. Así es cómo 15 unidades funcionales residenciales se transforman en fachadas de vidrio, torres de departamentos con un sinfín de equipamientos que llevan el snob nombre de «amenities», cambiando para siempre la fisonomía, el tipo de vida y sin duda el ritmo de cada barrio.

Ahora bien, este crecimiento sostenido generó, por momentos, las siguientes sospechas: ¿Cuánto más puede resistir? ¿Cuánto más se puede crecer? ¿Cómo es posible que los valores crezcan en dólares a un ritmo aún mayor que el de los precios?

Si tomamos en cuenta que un trabajador promedio tiene un salario anual estimado que representa entre 7 y 9 m2 de una vivienda nueva, mientras que en los años 90, con la economía dolarizada y un incipiente mercado hipotecario funcionando, el salario anual equivalía a 35m2, la pregunta se hace más difícil de responder aún.

En una palabra, la coyuntura actual nos pone frente a un fenómeno diferente al de los ciclos expansivos anteriores.

Normalmente en la Argentina las inversiones inmobiliarias son individuales y el componente principal no es la renta, sino la capitalización. Incluso, este fenómeno se ha reforzado en los últimos años más que nunca: la inversión en bienes raíces se realiza con capital propio, 100% equity, donde no hay deuda o el apalancamiento es mínimo.

Por otra parte, la mayoría de las mismas son realizadas por usuarios finales y pequeños inversores que desvían parte de sus ahorros o excedentes en inversiones individuales, que ven en ellas la opción segura para cuidar su capital, ahorrar y mantener el valor de la moneda de ahorro.

De esta forma, el dólar pasó a ser reemplazado por el m2, los bancos por los desarrolladores y fideicomisos «al costo» y esta capilaridad del sistema hace que el impacto de los precios, la inflación y el valor de la tierra aún pueda ser absorbida. Hoy por hoy, la variable de ajuste son los m2 que se entregan.

Este punto nos lleva a un segundo nudo de consideraciones, a saber: ¿somos acaso cada vez más ricos en dólares o nuestro poder de recompra con estos valores es simplemente el mismo?

Cada vez hay más segmentación en el mercado inmobiliario y hoy el abanico de la oferta en términos de áreas, tipologías y ubicaciones así como usos, es más variado y sofisticado. Hay productos de 33m2 hasta pisos grandes de oficinas, todos pasibles de ser vendidos.

Además de las explicaciones obvias de la reserva de valor, podemos mirar a nuestros vecinos. San Paulo, Rio, Bello Horizonte, Montevideo, Lima, experimentan situaciones muy semejantes, cada una a su escala. Los valores del m2 crecen y la demanda se torna más sofisticada y valga la redundancia demandante.

El surgimiento de una nueva clase social, el enriquecimiento de ciertos sectores, la configuración de nuevas familias o la soltería más prolongada dejan su impronta en estos movimientos que los desarrolladores perciben y a los cuales dan respuesta.

Así, mientras cada vez más las economías regionales ven en los altos valores internacionales de los commodities el reflejo del éxito, asistimos a un nuevo fenómeno. Sólo en San Paulo en el año 2010 los valores de departamentos han crecido un 25%, y acumulan hasta un 80% en tres años.

Ahora bien, dado este escenario, ¿estamos ante una burbuja «irreal» de valores o simplemente se trata de un reflejo de la realidad latinoamericana?

Parte frivolidad y desigualdad hacen que los equipamientos o «ameninties» y el desarrollo del negocio inmobiliario o «real estate» sea cada vez mas fuerte pero, al mismo tiempo, la escasez de stock y la obsolescencia del parque inmobiliario, que satisfaga a esta nueva demanda, sumados a los factores económicos, hacen que esta rueda no se detenga.

Sólo un crecimiento importante de los costos de construcción, la voracidad desmedida de los propietarios de las tierras o un desajuste mayúsculo de las variables económicas pueden hacer cambiar esta tendencia.

Nada indica, sin embargo, que esto pueda ocurrir en el mediano plazo. La incorporación del sistema hipotecario será el desafío para la década que comenzó. De cumplirse, podríamos asistir a la consolidación de la industria en el sector inmobiliario.

Domingo Speranza
Director de Binswanger Gimenez Zapiola
Especial para iProfesional.com

Comentarios:

Soy de Aquí · Primero en comentarEstimado Lector: Domingo Speranza – Director de Binswanger Gimenez Zapiola es lógico que opine así. De hecho su cargo lo inhibe de mostrar al mercado inmobiliario en otro escenario. Incluso, tácitamente conciente del sobrestock que se está generando en la Ciudad de Buenos Aires en la que se sabe que hay más de 120000 departamentos desocupados, no deja de incluir un texto que es el de mayor anhelo de los brokers y developers: «La incorporación del sistema hipotecario será el desafío para la década que comenzó».

Y si bien es real que «la coyuntura actual nos pone frente a un fenómeno diferente al de los ciclos expansivos anteriores», no es menos cierto que están en boca de muchas personas las preguntas: «¿Cuánto más puede resistir? ¿Cuánto más se puede crecer? ¿Cómo es posible que los valores crezcan en dólares a un ritmo aún mayor que el de los precios?», las que hoy, sin lugar a dudas, son moneda corriente.

Por otro lado Domingo Speranza – Director de Binswanger Gimenez Zapiola, afirma que «Cada vez hay más segmentación en el mercado inmobiliario y hoy el abanico de la oferta en términos de áreas, tipologías y ubicaciones así como usos, es más variado y sofisticado. Hay productos de 33m2 hasta pisos grandes de oficinas, todos pasibles de ser vendidos.»: yo que conozco el mercado les puedo garantizar que nó, ya que una cosa es la aspiración de deseos y otra muy diferente la de cerrar operaciones que minimicen la vacancia existente ya citada.

Veamos ésto otro: se sabe lo que trajo como consecuencia la flexibilización cuatitativa (QE1+QE2) llevada a cabo por la Reserva Federal de Estados Unidos y el «efecto derrame» que llevó a las economías emergentes periféricas y de frontera. Claro que este tema, si lo conociera a fondo Domingo Speranza Director de Binswanger Gimenez Zapiola, nunca lo mencionaría ni lo reconocería, pues va a contramano de sus intereses comerciales. ¿No se sabe acaso que aquí y en toda Sudamérica hay exceso de dólares a tasas muy superiores a las de los países centrales y que la Celic en Brasil es hoy del 11,5%, lo que invita a una toma de ganancias y a un ulterior posicionamiento en bonos del tesoro estadounidense del tramo largo lo que de ocurrir en la Argentina pondría en vilo la devaluación administrada actual y con ello el tipo de cambio deprimiendo las cotizaciones de los valores mobiliarios, inmobiliarios y commodities de contar con un dólar que recupere la «dureza» que perdió en los últimos tiempos? Se supone que Domingo Speranza con el cargo que tiene debería considerar que no se pueden dejar de lado los «fundamentos de la economía» y que uno de los que pesan indiscutiblemente es el de los «ciclos económicos» que determinan que todos y cada uno de los mercados que conforman la economía real y la financiera, tengan comportamiento cíclico, incluído, por supuesto, el mercado inmobiliario.

Pero…¿Imagina el lector que le respondería si le preguntara explícitamente a Domingo Speranza si los precios de las propiedades pueden llegar a bajar? ¿Que piensa que le contestaría? Lo concreto es que «para un broker inmobiliario afirmar que los precios de las propiedades van a bajar es pecado mortal»… Pues en ese caso su respuesta, la mía o la de cualquier persona que desee comprar una propiedad sería «Estimado Domingo… Tome… Le dejo mi tarjeta con mi teléfono y mi e-mail y cuando los precios hayan terminado de bajar avíseme que vengo a firmar el boleto…» ¿No le parece?

Y realmente, informándose como corresponde y poniéndose la mano en el corazón después de ver un gráfico publicado por Reporte Inmobiliario.com (Ref.:http://www.reporteinmobiliario.com/restringido/imagenes/m2_caba_2000_2010_totales.jpg) ¿es lógico afirmar que » que los equipamientos o «ameninties» y el desarrollo del negocio inmobiliario o «real estate» sea cada vez mas fuerte pero, al mismo tiempo, la escasez de stock y la obsolescencia del parque inmobiliario, que satisfaga a esta nueva demanda, sumados a los factores económicos, hacen que esta rueda no se detenga?»… Me parece, si no vi mal que el gráfico, que les mostré está indicando algo bien distinto, prácticamente en la antípoda.

Entonces me hago estas 2 preguntas: 1. ¿No será que en realidad hay desesperación por vender lo más posible habida cuenta que el mercado orilla máximos históricos y que ya exhibe comportamientos mixtos?; 2. ¿Nadie leyó un artículo publicado esta semana por Ambito Financiero (Ref. http://www.ambito.com/noticia.asp?id=586657 en el que se indica textualmente: «El metro cuadrado de un departamento nuevo vale u$s 2.124 en la Ciudad» : «En líneas generales, se observó que, en Recoleta, el valor promedio del M2 a estrenar aumentó un 2,4% comparado con los niveles relevados en enero último, mientras que en Palermo, Núñez y Belgrano se observaron disminuciones del valor promedio para la misma comparación: -0,8%, -1,8% y -3,5%, respectivamente. En materia de departamentos usados y para una medición similar, también se observó un panorama disperso. Por ejemplo: en Recoleta y Palermo, el valor promedio creció 3,3% y 1,4% respectivamente, mientras que en Núñez cayó un 3,1%.».».

A modo de conclusión: ¿Que está pasando realmente? ¿Se está dando lo que afirma el Director Domingo Speranza, o está ocurriendo lo que expongo públicamente yo en el Blog Técnico Inmobiliario (Ref.: 1. » Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino – Abril 2011″ – http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/04/coyuntura-actual-del-mercado.html; 2. » Hay que seguir al dólar» – http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/02/hay-que-seguir-al-dolar.html; 3. » Hay que seguir al dólar – Mayo 2011″ http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/05/hay-que-seguir-al-dolar-mayo-2011.html), tomando además en cuenta el contenido del artículo generado por el Decano de la Escuela de Negocios de la UTDT, el Dr. Juan José Cruces (Ph. D. in Economics, University of Washington – Master en Economía Internacional, Yale University) en su artículo: «Un alquiler en Buenos Aires rinde igual que un bono de EEUU» (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/02/un-alquiler-en-buenos-aires-rinde-igual.html).

Lo dejo pensando… y razonando…

Le saludo con profundo respeto,

sdaqui («soydeaqui» – soydeaqui01@gmail.com).