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Un nuevo sistema de financiamiento inmobiliario pretende revolucionar el mercado y apunta a avanzar en un objetivo que hasta ahora era percibido como imposible: bajar la cuota de los préstamos hipotecarios al nivel de un alquiler, posibilitar que más de un millón de familias accedan al crédito y permitir que el mercado de capitales obtenga una rentabilidad lo suficientemente atractiva como para financiar toda la operación.

El proyecto fue presentado ayer por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que estuvo elaborando y testeando técnicamente el mecanismo durante un año. En ese lapso, mantuvo conversaciones con ejecutivos de los principales bancos, con autoridades de la bolsa de Comercio y con los organismos reguladores.

Según explicó Fernando Esquerro, presidente de la AEV, el nuevo sistema implicará la posibilidad de que se ofrezcan préstamos por plazos de hasta 30 años, financiando 70% del valor del inmueble a una tasa de interés que se ubicará entre 4% y 6%, aproximadamente un tercio de la que hoy está vigente.

La cuota sería ajustable según un índice de variación salarial, y se prevé la existencia de un seguro por desempleo.

Simultáneamente, la entidad proyecta que estas hipotecas puedan transformarse en instrumentos de inversión financiera.

La modalidad sería la “securitización”, o conversión de estas acreencias en un título transable en el mercado de capitales, de tal modo que pueda resultar de interés para inversores que actualmente canalizan su dinero en otro tipo de activos.

Ante un auditorio conformado por empresarios de la construcción, ejecutivos de finanzas y economistas, Esquerro indicó que esta propuesta fue realizada luego de analizar mecanismos vigentes en otros países y tras haberla adaptado a las peculiaridades del mercado argentino.

En su visión, el nuevo sistema logra superar una serie de “conflictos de intereses” que existen hoy entre los tomadores de los préstamos y los inversores. Principalmente, el hecho de que se necesita crédito a muy largo plazo en un país donde el fondeo es de pocos meses.

El sistema está pensado para familias de clase media, con un ingreso en torno de los $5.000, es decir, para todos aquellos a los que hoy no les queda otra alternativa más que alquilar.

Los cálculos de la AEV indican que existen 1,2 millones de familias potenciales tomadoras de un crédito de este tipo. Aunque, claro está, no se espera que este acceso se produzca de golpe, sino progresivo en el tiempo.

Consideran factible el otorgamiento de unos 100.000 créditos por año, a razón de u$s50.000 por operación, lo que implicaría un volumen anual de u$s5.000 millones.

Sobre soluciones mágicas
El encargado de fundamentar técnicamente este sistema fue Daniel Marcú, especialista en finanzas, seguros y fondos jubilatorios, y quien estuvo a cargo de la matemática financiera del proyecto.

“No hay magia en este tema”, expresó ante algunas expresiones escepticismo manifestadas por los asistentes al evento. Es que la viabilidad del proyecto puede no resultar fácilmente entendible en una primera lectura.

Sucede que el punto clave de todo este mecanismo (y el que generó más pedidos de aclaración) es cómo se logra una cuota que equivale a un tercio de la que actualmente ofrece el mercado y que, al mismo tiempo, para el inversor que fondea los préstamos, pueda significarle una rentabilidad atractiva en términos reales.

En este sentido, el sistema prevé que los pagos mensuales sean ajustables. Pero para eliminar el tradicional temor del público argentino por las tasas variables, la iniciativa prevé aplicar un ajuste de acuerdo al índice de variación salarial que calcula el Indec.

Ante la inmediata suspicacia expresada por el público cuando se mencionó la palabra “Indec”, Marcú aclaró que este índice ha reflejado de manera creíble el aumento de los salarios (y del costo de vida) desde 2002 a la fecha y que tiene una formulación técnica que hace que no resulte manipulable.

Pero el detalle más innovador de la propuesta reside en que, durante los primeros cinco años del préstamo, el ajuste de las cuotas será inferior a la variación de este índice.

En un ejemplo hipotético, Marcú explicó que si el promedio salarial variara 20% en un año, la cuota del crédito sólo se incrementaría un 15%.

De esta manera, se generaría un efecto “licuación” en términos reales ya que, si bien dicho pago mensual se incrementa nominalmente en pesos, disminuye cuando se considera su ponderación en el presupuesto familiar.

Según ese mismo ejemplo, al cabo de cinco años la “licuación” habría sido del 21,6% respecto de la incidencia de la cuota inicial en relación al ingreso.

Este mecanismo es presentado por la AEV como una forma de garantizar un bajo riesgo de mora, dado que el tomador del préstamo tendrá el aliciente de un pago decreciente en términos reales.

Implica un sistema diferente al de las cuotas ajustables que rigieron en otras épocas donde, tal como destacó Marcú, “las dos partes involucradas siempre estaban en conflicto”.

“Lo que podía satisfacer al inversor, que es un ajuste por inflación más una tasa real, terminaba por asustar al tomador de crédito. Por otro lado, un ajuste diferente hacía desaparecer el atractivo de rentabilidad para dicho inversor”, aseguró.

¿Cómo es posible ahora que una cuota con una tasa del 6% y que, además, se licúa frente al salario garantice una rentabilidad real para quien decide invertir?

Esa fue la pregunta de los asistentes, ávidos de saber “quién pondría la diferencia”. Y Marcú, además de mostrar una compleja fórmula, explicó que el secreto es bien simple.

La cuota ajustable es lo que permite una tasa notoriamente inferior a la que hoy se cobra en el mercado.

Y una recarga sobre lo que sería la cuota de inicio es lo que posibilita ese efecto decreciente respecto del salario.

“No es para especuladores”
Consultado por iProfesional.com, Marcú respondió otras dudas respecto de la viabilidad del sistema propuesto.

-Quien hoy toma un crédito a cuota fija, ve cómo la inflación va licuando su deuda. Ese efecto se atenúa mucho con su propuesta. Este mecanismo de ajuste, ¿no quita atractivo y, de alguna manera, aumenta el riesgo de mora?
-Es que son cosas que no se pueden comparar. Porque el sistema de cuota fija que hoy existe, en realidad no está operando. Casi no hay otorgamientos, y quien toma el crédito es una persona que tiene muy altos ingresos y quiere especular con una inflación que le licúe la deuda. Si tiene suerte se le puede erosionar 30% en un año. Pero si no la tiene, no se le licúa nada. En cambio, esto que presentamos ahora está pensado para un público masivo, y es un sistema donde la persona sabe cuánto es la cuota y cuánto va a representar respecto de su salario. No hay especulación, y esto implica una baja mora.

-¿Pero qué ocurre con una deuda que va a ajustarse de acuerdo con la inflación mientras la suba del dólar es mucho menor? ¿La persona no puede llegar a pensar que su deuda va creciendo demasiado respecto del valor del inmueble?
-La gente que toma un crédito porque necesita una casa para vivir no está tan pendiente del valor de la divisa sino de la relación cuota-ingreso. Pero, de todas formas, si su deuda sube en dólares, también su ingreso está subiendo en esa moneda, con lo cual no veo el riesgo. Y si sobreviene una devaluación, tanto el salario como el valor del inmueble caerán en una proporción similar.

-Pero en algún momento esa persona querrá vender la vivienda antes de haber saldado el préstamo, y puede encontrarse con que la deuda remanente es muy grande frente al valor de mercado. ¿Esto puede llevar a que alguien decida que no vale la pena seguir pagando?
-Es que la vivienda también va a subir en dólares. Por otra parte, no hay riesgo de que vaya a ocurrir algo similar a la crisis hipotecaria de Estados Unidos. Porque en ese caso el problema fue que los bancos prestaron por hasta 130% del valor y en la Argentina no se va a superar el 70%, por las normativas del Banco Central. Eso deja un colchón de protección importante.

En el menú inversor
En la otra punta del sistema propuesto están los inversores. El proyecto de la AEV supone que, una vez entregados los préstamos por parte de los bancos, estas entidades podrán securitizar las hipotecas.

De esta forma, los nuevos títulos irán a un fondo de inversión, en un sistema parecido al que actualmente funciona para los créditos al consumo. Esos títulos, como ocurre con los bonos, tendrán su cotización en el mercado.

En las primeras conversaciones, los inversores se manifestaron interesados en el sistema, aunque está claro que en la Argentina es difícil encontrar compradores para títulos que tienen vencimiento a 20 años.

“Pero muchos están dispuestos a invertir a tres o cuatro años de plazo. Ya de por sí es un avance respecto de lo que ocurre hoy, cuando las hipotecas se financian con plazos fijos a tres meses”, argumentó Marcú.

Se prevé que haya mecanismos que garanticen liquidez, de forma que, como en los fondos comunes y en las inversiones de bonos, el inversor pueda entrar y salir sin necesidad de quedar atado al tiempo de vida de un título largo.

Esquerro adelantó que se puede llegar a obtener un 4% de rentabilidad en términos reales, una ganancia no desdeñable en un momento en que los retornos son bajos para quienes buscan hacer negocios en el mercado de bonos.

“Por otra parte, se trata de instrumentos de inversión muy seguros, porque están respaldados por hipotecas, que implican una garantía real”, señala Marcú.

Los impulsores del proyecto imaginan que los inversores interesados pueden ser de todos los perfiles, tanto el ahorrista que actualmente invierte en plazos fijos y bonos y quiere diversificar su portafolios, como inversores institucionales de gran porte, entre los que figuran compañías de seguros o la propia Anses.

En todo caso, el primer paso para la puesta en práctica del sistema es el interés de los bancos. Y trascendió que ya grandes instituciones, como BBVA Francés y Santander Rio manifestaron su disposición a apoyar la iniciativa.

Luego, naturalmente, falta el visto bueno político para agilizar la regulación.

Para Marcú, “si el Banco Central y la Comisión Nacional de Valores ayudan, las entidades financieras se van a sumar rápidamente y el sistema podrá estar operativo en tres meses. Pero es necesario que el Gobierno retome la idea que promovía en 2008, que era la de buscar un sistema de cuotas parecidas a un alquiler”.

Más proyectos en las gateras
El proyecto de la AEV no es el único que trata de vincular al mercado de capitales con la financiación inmobiliaria. Porque desde hace tiempo se encuentra bajo estudio de la CNV una iniciativa de la Cámara Inmobiliaria que también apunta en ese sentido (para conocer más detalles de la misma, haga clic aquí).

La diferencia es que, en este caso, no se busca financiar al tomador del crédito sino al constructor. El instrumento promete una renta anual de al menos 10% en dólares y la inversión tiene la duración de un proyecto inmobiliario, es decir, un promedio de dos años para un edificio.

Tomando la forma de fideicomiso con cotización en el mercado secundario, la idea de este proyecto es que los pequeños inversores, incluso con cifras tan bajas como u$s1.000, puedan acceder a un tipo de inversión que hoy sólo está disponible para individuos con alta capacidad de ahorro.

El objetivo político es que este instrumento no sólo ayude a derivar fondos privados hacia la construcción, sino que además se complemente con un plan que pueda bajar el costo financiero de quienes necesitan tomar crédito para comprar su casa.

Para la AEV, esta iniciativa no choca con el sistema que acaba de proponer, sino que la considera complementaria, porque una apunta a bajar los costos de construcción y la otra a mejorar el acceso al crédito.

Fernando Gutiérrez
©iProfesional.com