Ingresó al Congreso un proyecto que busca dar mayor participación a los copropietarios en temas como expensas. El rol de los administradores bajo la lupa
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Un proyecto de ley, ingresado recientemente al Congreso, ya promete generar acaloradas discusiones.
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Este tema despierta, de por sí, la atención de varios sectores, por la cantidad de actores que involucra.
Como muestra de ello, cabe aclarar que en el país hay 12 millones de titulares de inmuebles. Y el 80% de ellos vive en edificios de propiedad horizontal.Tan sólo en la Ciudad de Buenos Aires hay dos millones y medio, unos 100.000 encargados de edificios y un total de 10.200 administradores de consorcios.
En este escenario, uno de los argumentos de importancia que esgrimieron los legisladores, a la hora de pensar en la reforma del régimen vigente, es el impacto de las expensas.
«El sueldo del portero es el determinante principal del valor, ya que junto con los aportes patronales compone un monto significativo del importe que abona mes a mes cada propietario», sostuvo a iProfesional.com Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (Fedeco).
La iniciativa parlamentaria tiene como objetivo que los dueños de departamentos formen parte de la mesa de negociaciones de paritarias, a la hora de acordar los sueldos para los encargados.
Knopoff -que intervino en la redacción de esta iniciativa- sostuvo que lo que se busca con el proyecto de ley es que, al igual que lo que ocurre con los otros convenios colectivos de trabajo, “también en este caso participe la patronal”.
Antecedentes
Hasta el momento, los propietarios se encuentran amparados bajo el ala de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal.
Especialistas consultados por este medio sostuvieron que dicha norma se sancionó hace más de 60 años y permitió que millones de familias pudieran acceder a viviendas dignas, a costos accesibles y cerca de sus lugares de trabajo.
La ley, con claridad y simpleza, logró ser un instrumento ampliamente difundido y utilizado.
Pero la sociedad cambió mucho desde entonces y, según destacan los expertos, el déficit habitacional y las situaciones propias de convivencia de la sociedad contemporánea hicieron que dicha norma vaya quedando desactualizada. En particular, de la problemática que aqueja a los propietarios hoy en día y en lo que a solución de conflictos se refiere.
Estos hechos motivaron que diputados de diferentes partidos políticos presentaran la iniciativa que lleva la firma de Gerardo Milman (GEN), Silvana Giúdice (UCR), Horacio Alcuaz ( GEN), Adrián Pérez (CC) y Laura Alonso (PRO).
“Este proyecto respetó los conceptos establecidos como principios rectores de la Ley 13.512 y agregó aquellas situaciones que aquejan el presente de la relación consorcial, ya sea entre los propios miembros del consorcio y, en otros casos, su relación con los dependientes de los mismos”, indicó Milman a iProfesional.com.
El diputado sostuvo que la propuesta establece una enumeración de los bienes comunes y propios abarcativa de la realidad cotidiana de dicho consorcio.
“Además lo determina claramente como persona jurídica y detalla la integración de su patrimonio”, aclaró.
“Los propietarios son la parte patronal y no han tenido la posibilidad de sentarse a discutir el convenio colectivo que rige a encargados de edificios”, explicó Milman.
En la actualidad, sólo participan en la negociación tres o cuatro asociaciones de administraciones de propiedad horizontal.
Para el diputado, llegó la hora de que los consorcistas puedan sentarse en la mesa de discusión salarial que determina el sueldo del encargado.
Asimismo, Milman resaltó que se debe tener en cuenta la capacidad contributiva de los consorcistas o la zona en la que viven, entre otros parámetros.
Guillermo Quiñoa, socio de Pérez Alati, Grondona, Benites, Arntsen & Martínez de Hoz (h), coincidió en que la reforma resulta necesaria, ya que la ley actual tiene 62 años de vigencia y sufrió pocas modificaciones.
“Por una parte. incorpora lo que la jurisprudencia o doctrina desarrolló y resuelve cuestiones dudosas”, indicó el abogado.
Reglamento
En cuanto al reglamento de copropiedad y administración, la iniciativa establece la posibilidad de permitir a los propietarios -sin por ello menoscabar los derechos reconocidos al constructor, muchas veces convertido en vendedor- la modificación del Estatuto constitutivo.
Este punto resulta importante, ya que es habitual que el dueño único del inmueble realice un estatuto, al cual luego adhieren los posteriores adquirientes, siendo difícil la modificación ulterior del reglamento por las mayorías elevadas impuestas.
Por otro lado, el proyecto aporta conceptos que especifican y regulan la convivencia entre los habitantes del consorcio, fundamentados en la mutua tolerancia, estableciendo – entre otras cuestiones – las condiciones básicas para la tenencia de animales domésticos.
Expensas
En referencia a las expensas, que son los gastos del consorcio necesarios para el sostenimiento de la propiedad horizontal, la iniciativa las define estableciendo su carácter de ordinarias y extraordinarias:
- Son expensas ordinarias los gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios.
- Son expensas extraordinarias aquellas correspondientes a innovaciones destinadas a un mejor uso o goce o mayor renta. Su aprobación depende de la reunión de los propietarios en asamblea. También se incluyen en este grupo los gastos requeridos por las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles, y por las vías de evacuación alternativas, para casos de siniestros.
A los efectos de su liquidación, las expensas deberán tener un modelo uniforme, teniendo en consideración las particularidades de cada edificio, apuntando a que los gastos estén desarrollados en forma clara y precisa.
Por otra parte, se permite la negociación en cuanto a las deudas de expensas. Y brinda la posibilidad de llegar a un acuerdo de pago, siempre en beneficio de la convivencia, por una parte, y del mantenimiento del patrimonio consorcial por otra.
Se establece, asimismo, un modelo de expensas que indica los datos mínimos con los cuales las mismas deberán contar, a efectos de facilitar el control de los gastos consorciales y la posibilidad de fiscalización de la actuación de los administradores.
Para evitar la posibilidad de cuestiones que eviten la correcta utilización de los fondos del consorcio, se apunta a fijar pautas de presentación de presupuestos.
Los administradores
Con respecto a los administradores, la iniciativa impone el rol que deberán cumplir en la conformación de las asambleas y en la realización de las mismas.
Fija que la contratación debe hacerse mediante la figura jurídica de la locación de servicios, con mandatos anuales, regulando la posibilidad de disposición sobre el dinero del consorcio, determinando además sus funciones y obligaciones.
Por otra parte, se busca regular su elección, presentación de antecedentes, remoción, renovación y renuncia.
También, se lo obliga a la contratación de un seguro de caución o establecimiento de una caución real, de modo que su accionar administrando fondos y patrimonios ajenos se encuentre suficientemente avalado.
“El proyecto busca darle más poder al propietario, que decida quién es su administrador y su empleado/portero”, agregó Milman.
Asimismo, busca darle un nuevo marco al mecanismo para la elección del administrador.
Quiñoa afirmó que, hoy por hoy, nadie conoce al administrador. O, en muchos casos, es designado por el constructor.
«De aprobarse la ley, se fijará la vigencia al mandato, y al año se puede volver a elegir o postular otro«, afirmó.
“Esto va a hacer que se esfuercen por mejorar, porque va a haber competencia”, detalló el abogado.
Quién y cómo deben constituirse las asambleas
La iniciativa pretende en tanto:
- Clarificar las personas que se encuentran habilitadas para formar parte de las asambleas.
- Fijar pautas para la notificación de manera fehaciente de los consorcistas.
- Y la posibilidad de oponerse a las decisiones asamblearias, como así también a aquellos temas que no requieran de una mayoría especial.
Por otro lado:
- Se especifican las funciones del Consejo de Propietarios.
- El carácter público para los consorcistas que pretendan tener conocimiento de sus reuniones.
- Y el carácter honorario del mismo, aunándolos junto al administrador en el tiempo de mandato, obligándolos a la reunión mensual a efectos del contralor necesario sobre el órgano administrador.
En cuanto al encargado se establece su elección, la presentación de antecedentes mediante una declaración jurada y los beneficios mínimos de la actividad.
Por otra parte, se intenta proteger a los trabajadores de renta horizontal de medidas injustas, fuera de lugar o sin causa aparente que pudieran generar costos y pagos de indemnizaciones del consorcio, teniendo en cuenta que el trabajador sólo puede ser despedido por su empleador (en este caso el consorcio).
Arturo Grieten Saubidet, miembro de la division tasaciones de LJ Ramos, resaltó a iProfesional.com que si bien esta iniciativa emprolija la cuestión de administradores y consorcios, no soluciona problemas de fondo para dividir la tierra.
«Los problemas de las nuevas urbanizaciones como barrios cerrados o countries no terminan solucionados», concluyó Grieten Saubidet.
Daniela San Giovanni
©iProfesional.com
Inmobiliarias Mar del Plata 